Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рогова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терюшовой О.Н.,
судей: Онориной Н.Е., Чертовиковой Н.Я.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья "***" (далее по тексту ТСЖ) на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения представителя ТСЖ - К.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Б. - М.А.Ю., возражавшего против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ обратилось в суд с иском к Б. о признании незаключенным договора аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года.
В обоснование заявленных требований указало, что согласно составленному между Товариществом домовладельцев "***", правопреемником которого является ТСЖ, и Б., договору, отсутствуют безусловные данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, кроме того, в договоре не согласован размер арендных платежей.
Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года ТСЖ в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считает незаключенным и не порождающим юридических последствий договор аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года, поскольку в договоре отсутствуют безусловные данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, не определен размер арендной платы. Не соглашается с применением судом срока исковой давности. Считает, что к истцу должны были быть применены положения ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылается на злонамеренное соглашение между бывшим председателем правления ТСЖ Х.И.Я. и ответчиком Б. Указывает, что о сделке-договоре аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года, истец узнал только в декабре 2012 года и обратился в суд.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, учел заявление представителя ответчика, сделанное до вынесения судебного решения о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.
Из материалов гражданского дела следует, что 31 марта 1999 года Товарищество домовладельцев "***" (правопреемником которого является истец - ТСЖ) - арендодатель в лице председателя Х.И.Я. и Б. - арендатор подписали договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает встроенное учебно-научное помещение площадью 112,9 кв. м. Согласно п. 2.4. данного договора арендная плата устанавливается за все помещение в целом в виде возложения на арендатора затрат на улучшение помещения, а именно арендатор производит капитальный ремонт внутри помещения не реже одного раза в 5 лет, текущий ремонт один раз в два года. Срок действия договора определен - с 31 марта 1999 года по 31 марта 2048 года. Договор зарегистрирован в Южноуральской регистрационной палате 06 апреля 1999 года (л.д. 12 т. 1). 25 февраля 2004 года те же стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 31 марта 1999 года, которым определено, что арендатор имеет право самостоятельно предоставлять арендуемое помещение в субаренду или для совместной деятельности без письменного разрешения арендодателя (л.д. 14 т. 1). Дополнительное соглашение, как и договор аренды, зарегистрированы в установленном законом порядке - выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 15 т. 1).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано в связи с истечением срока исковой давности. При этом суд сослался на статью 196 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как неоднократно пояснял представитель истца в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции, ответчик с 1999 года пользуется спорным имуществом. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в 1999 году по заявлению Товарищества домовладельцев "***" (л.д. 96 т. 1) Следовательно, к моменту обращения в суд с настоящим требованием исковая давность истекла.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. При этом необходимо учитывать, что истцу должен быть известен ответчик по делу. Доводы жалобы заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ не было известно о действиях бывшего председателя Х.И.Я., который злоупотреблял своим положением, заключая договор аренды, о том, что ТСЖ не могло быть известно о принадлежности ему спорного имущества до 2012 года в связи с тем, что оно не было учтено в бухгалтерских документах ТСЖ, несостоятельны.
Смена руководителя юридического лица, не может являться основанием для признания причины пропуска срока исковой давности уважительной. ТСЖ является действующим юридическим лицом - правопреемником Товарищества домовладельцев "***", что не оспаривается. Указание заявителя апелляционной жалобы на особый статус ТСЖ в связи с тем, что его деятельностью является осуществление управления жилищным фондом, не может повлиять на выводы суда первой инстанции, поскольку вид деятельности юридического лица не исключает его статус.
Кроме того, в судебном заседании первой инстанции представитель ТСЖ пояснял, что ТСЖ являлось инвестором при строительстве объекта в котором находится спорное помещение (л.д. 239 оборот т. 1).
В соответствии с положениями статьи 205 Гражданского кодекса РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.
Отсутствие доказательств наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, явилось для суда первой инстанции достаточным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока исковой давности и для отказа в удовлетворении иска.
Решение об отказе в удовлетворении иска вынесено судом на стадии рассмотрения спора по существу после установления фактических обстоятельств дела, которые позволяют суду апелляционной инстанции проверить также иные доводы апелляционной жалобы ТСЖ.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.
Встроенное помещение (литер А помещение 1) площадью 112,9 кв. м по ул. *** в городе Челябинске поставлено на учет за Товариществом домовладельцев "***" на основании решения Исполкома Челябинского городского Совета депутатов трудящихся N 236-4 от 10 августа 1971 г., Решения Исполкома Челябинского городского Совета депутатов трудящихся N 8706 от 31 марта 1975 г. и Акта приемки в эксплуатацию от 29 апреля 1975 г. Регистрационное удостоверение об этом выдано межрайонным предприятием технической инвентаризации 31 марта 1999 года (л.д. 11 т. 1). На основании этих же документов 07 декабря 2012 года истец по делу - ТСЖ получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеописанный объект недвижимости с существующим обременением в виде договора аренды (л.д. 11 оборот т. 1).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ТСЖ пояснил, что данное нежилое помещение находится во владении ответчика, который пользуется им с 1999 года, помещение находится в многоквартирном доме на 1 этаже, вход в помещение осуществляется через подъезд как в квартиру.
Приведенные фактические обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и не опровергнутые в судебном заседании апелляционной инстанции, опровергают доводы апелляционной жалобы о том, что объект договора аренды не определен.
Согласно ст. 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. О том, в какой форме она должна вноситься, в статье не указано.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором работ по капитальному ремонту внутри помещения допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
При этом доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что конкретная стоимость проводимого капитального ремонта не согласована, поэтому договор аренды не может считаться заключенным, не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Соответствие затрат истца на капитальный ремонт помещения стоимости подлежащей внесению за соответствующий период арендной платы, уплачиваемой в форме затрат арендатора на проведение капитального ремонта не может являться предметом обсуждения суда при разрешении данного спора в связи с отсутствием таковых требований, что не лишает истца права избрать соответствующий способ защиты.
По этим же основания не может повлиять на заключенность договора аренды то обстоятельство, что формой оплаты по договору аренды является осуществление текущего ремонта арендуемого помещения.
В судебном заседании первой инстанции представитель истца давал пояснения о кабальности договора аренды, о том, что его условия не исполняются, о том, что за все время действия договора ответчик внес ***руб. с 31 марта 2004 года по 31 марта 2009 года, с 2009 года платежи не вносились. Приведенные доводы указывают на наличие иных спорных правоотношений, (л.д. 239 оборот т. 1).
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "***" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-10338/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2013 г. по делу N 11-10338/2013
Судья: Рогова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терюшовой О.Н.,
судей: Онориной Н.Е., Чертовиковой Н.Я.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья "***" (далее по тексту ТСЖ) на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения представителя ТСЖ - К.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Б. - М.А.Ю., возражавшего против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ обратилось в суд с иском к Б. о признании незаключенным договора аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года.
В обоснование заявленных требований указало, что согласно составленному между Товариществом домовладельцев "***", правопреемником которого является ТСЖ, и Б., договору, отсутствуют безусловные данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, кроме того, в договоре не согласован размер арендных платежей.
Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года ТСЖ в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считает незаключенным и не порождающим юридических последствий договор аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года, поскольку в договоре отсутствуют безусловные данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, не определен размер арендной платы. Не соглашается с применением судом срока исковой давности. Считает, что к истцу должны были быть применены положения ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылается на злонамеренное соглашение между бывшим председателем правления ТСЖ Х.И.Я. и ответчиком Б. Указывает, что о сделке-договоре аренды встроенного учебно-научного помещения, площадью 112,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, ***, составленного 31 марта 1999 года, в том числе дополнительного соглашения к нему N 1 от 25 февраля 2004 года, истец узнал только в декабре 2012 года и обратился в суд.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, учел заявление представителя ответчика, сделанное до вынесения судебного решения о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.
Из материалов гражданского дела следует, что 31 марта 1999 года Товарищество домовладельцев "***" (правопреемником которого является истец - ТСЖ) - арендодатель в лице председателя Х.И.Я. и Б. - арендатор подписали договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает встроенное учебно-научное помещение площадью 112,9 кв. м. Согласно п. 2.4. данного договора арендная плата устанавливается за все помещение в целом в виде возложения на арендатора затрат на улучшение помещения, а именно арендатор производит капитальный ремонт внутри помещения не реже одного раза в 5 лет, текущий ремонт один раз в два года. Срок действия договора определен - с 31 марта 1999 года по 31 марта 2048 года. Договор зарегистрирован в Южноуральской регистрационной палате 06 апреля 1999 года (л.д. 12 т. 1). 25 февраля 2004 года те же стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 31 марта 1999 года, которым определено, что арендатор имеет право самостоятельно предоставлять арендуемое помещение в субаренду или для совместной деятельности без письменного разрешения арендодателя (л.д. 14 т. 1). Дополнительное соглашение, как и договор аренды, зарегистрированы в установленном законом порядке - выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 15 т. 1).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано в связи с истечением срока исковой давности. При этом суд сослался на статью 196 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как неоднократно пояснял представитель истца в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции, ответчик с 1999 года пользуется спорным имуществом. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в 1999 году по заявлению Товарищества домовладельцев "***" (л.д. 96 т. 1) Следовательно, к моменту обращения в суд с настоящим требованием исковая давность истекла.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. При этом необходимо учитывать, что истцу должен быть известен ответчик по делу. Доводы жалобы заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ не было известно о действиях бывшего председателя Х.И.Я., который злоупотреблял своим положением, заключая договор аренды, о том, что ТСЖ не могло быть известно о принадлежности ему спорного имущества до 2012 года в связи с тем, что оно не было учтено в бухгалтерских документах ТСЖ, несостоятельны.
Смена руководителя юридического лица, не может являться основанием для признания причины пропуска срока исковой давности уважительной. ТСЖ является действующим юридическим лицом - правопреемником Товарищества домовладельцев "***", что не оспаривается. Указание заявителя апелляционной жалобы на особый статус ТСЖ в связи с тем, что его деятельностью является осуществление управления жилищным фондом, не может повлиять на выводы суда первой инстанции, поскольку вид деятельности юридического лица не исключает его статус.
Кроме того, в судебном заседании первой инстанции представитель ТСЖ пояснял, что ТСЖ являлось инвестором при строительстве объекта в котором находится спорное помещение (л.д. 239 оборот т. 1).
В соответствии с положениями статьи 205 Гражданского кодекса РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.
Отсутствие доказательств наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, явилось для суда первой инстанции достаточным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока исковой давности и для отказа в удовлетворении иска.
Решение об отказе в удовлетворении иска вынесено судом на стадии рассмотрения спора по существу после установления фактических обстоятельств дела, которые позволяют суду апелляционной инстанции проверить также иные доводы апелляционной жалобы ТСЖ.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.
Встроенное помещение (литер А помещение 1) площадью 112,9 кв. м по ул. *** в городе Челябинске поставлено на учет за Товариществом домовладельцев "***" на основании решения Исполкома Челябинского городского Совета депутатов трудящихся N 236-4 от 10 августа 1971 г., Решения Исполкома Челябинского городского Совета депутатов трудящихся N 8706 от 31 марта 1975 г. и Акта приемки в эксплуатацию от 29 апреля 1975 г. Регистрационное удостоверение об этом выдано межрайонным предприятием технической инвентаризации 31 марта 1999 года (л.д. 11 т. 1). На основании этих же документов 07 декабря 2012 года истец по делу - ТСЖ получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеописанный объект недвижимости с существующим обременением в виде договора аренды (л.д. 11 оборот т. 1).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ТСЖ пояснил, что данное нежилое помещение находится во владении ответчика, который пользуется им с 1999 года, помещение находится в многоквартирном доме на 1 этаже, вход в помещение осуществляется через подъезд как в квартиру.
Приведенные фактические обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и не опровергнутые в судебном заседании апелляционной инстанции, опровергают доводы апелляционной жалобы о том, что объект договора аренды не определен.
Согласно ст. 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. О том, в какой форме она должна вноситься, в статье не указано.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором работ по капитальному ремонту внутри помещения допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
При этом доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что конкретная стоимость проводимого капитального ремонта не согласована, поэтому договор аренды не может считаться заключенным, не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Соответствие затрат истца на капитальный ремонт помещения стоимости подлежащей внесению за соответствующий период арендной платы, уплачиваемой в форме затрат арендатора на проведение капитального ремонта не может являться предметом обсуждения суда при разрешении данного спора в связи с отсутствием таковых требований, что не лишает истца права избрать соответствующий способ защиты.
По этим же основания не может повлиять на заключенность договора аренды то обстоятельство, что формой оплаты по договору аренды является осуществление текущего ремонта арендуемого помещения.
В судебном заседании первой инстанции представитель истца давал пояснения о кабальности договора аренды, о том, что его условия не исполняются, о том, что за все время действия договора ответчик внес ***руб. с 31 марта 2004 года по 31 марта 2009 года, с 2009 года платежи не вносились. Приведенные доводы указывают на наличие иных спорных правоотношений, (л.д. 239 оборот т. 1).
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 29 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "***" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)