Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Тихоновой В.К.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Таманская 95" - Дуксин П.А., доверенность от 28.06.2013, адвокат, Аксенов Ю.А., доверенность от 28.06.2013, адвокат, Шестаков Г.И., доверенность от 17.05.2013
от ответчика ООО "Арагон" - представитель не явился, извещен
от третьих лиц: ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" - представитель не явился, извещен; ООО "ВАШ ДОМ" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 23 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Таманская 95"
на постановление от 09 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Красновой С.В.,
по иску ООО "Таманская 95" (ОГРН 1127746670633, ИНН 7734686080)
к ООО "Арагон" (ОГРН 1037715061405, ИНН 77153882555777)
третьи лица ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (ОГРН 1027700084675, ИНН 7702059128), ООО "ВАШ ДОМ" (ОГРН 1027700153480, ИНН 7706004627)
о расторжении договора аренды, освобождении помещения и
обязании привести в первоначальное состояние,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Таманская 95" (далее - ООО "Таманская 95, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Арагон" (далее - ООО "Арагон", ответчик) о расторжении договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8., об обязании ООО "Арагон" привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 954, стр. 8, в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу, об обязании ООО "Арагон" освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8, и передать его ООО "Таманская 95" по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции пришел к выводу о существенных нарушениях ответчиком условий договора.
Постановлением от 09.10.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.2013 оставить в силе.
В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права (ст. ст. 451, 619 ГК РФ), указывает на ошибочные выводы апелляционного суда о том, что проведенная ответчиком самовольная реконструкция и перепланировка объекта аренды не являются существенным нарушением условий договора.
До рассмотрения кассационной жалобы представители истца обратились с ходатайством об отложении судебного разбирательства в связи с намерением заключить мировое соглашение.
Данное ходатайство рассмотрено судом без удаления из зала судебного заседания и отклонено судом ввиду необоснованности, непредставления истцом доказательств ведения переговоров о заключении мирового соглашения, неявкой ответчика в суд и непредставления своего отношения к заявленному ходатайству.
В суде кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
ООО "Арагон", ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" извещены в установленном законом порядке, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 30.11.2013 г.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит обжалованное постановление суда подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 14 февраля 2005 г., между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018, согласно условиям которого ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" предоставило компании "ВАШ ДОМ" во временное возмездное владение и пользование двухэтажное здание площадью 252,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 95, стр. 8.
Срок договора установлен на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке.
В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 03.05.2007 года все права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018 от 14.02.2005 года от ООО "Компания "Ваш ДОМ" перешли к ООО "Арагон".
Согласно п. 1.3 Договора объект аренды предназначен для проживания и организации оздоровительного отдыха.
Впоследствии объект был передан ООО "МОСДАЧТРЕСТ", учрежденному им ООО "Таманская 95" в качестве вклада в уставный капитал. Право собственности ООО "Таманская 95" подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2012 г.
Согласно п. 5.3.7 договора арендатор обязался не производить переустройство, перепланировку и переоборудование на объекте аренды, влекущие изменения показателей, учитываемых органами технической инвентаризации, а также возведение на территории земельного участка новых зданий и сооружений.
Согласно условиям, содержащимся в пункте 8.2 договора, проведение работ по перепланировке объекта, разборка отдельных частей объекта, а также реконструкция арендатором объекта не предусмотрены.
Предъявляя исковые требования, истец указал, что ответчик произвел переоборудование части помещений, которые не соответствуют поэтажному плану по состоянию на 28.09.2004: переоборудовано 22 помещения из 27 (комнаты 1-11, 13-16, 18, 19, 22), проведена реконструкция, о чем были составлены акты осмотра, в которых были описаны и подтверждены выявленные нарушения условий договора. Факт реконструкции также подтверждается справкой СЗАО ТБТИ г. Москвы от 06.09.2012 N 24 80 300865.
Истец находит действия ответчика по перепланировке и реконструкции объекта без согласия арендодателя, без соответствующей разрешительной градостроительной документации существенно нарушающими условия договора.
В случае необходимости капитальный ремонт объекта аренды производится арендатором. Порядок, сроки и условия проведения капитального ремонта подлежат согласованию сторонами путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. Проведение арендатором работ по перепланировке объекта аренды, возведение пристроек к объекту аренды, разборка отдельных частей или реконструкция объекта аренды условиями настоящего договора не предусмотрены.
Суд первой инстанции установил, что ответчик без согласования с арендодателем произвел перепланировку, переоборудование части помещений здания, находящихся у него в аренде.
Пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что при изменении объекта аренды без согласия арендодателя последний вправе рассчитывать на то, что произведенные арендатором изменения, не ухудшающие потребительские свойства объекта аренды, перейдут к арендодателю безвозмездно при прекращении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец обратился к ответчику с требованием от 14.11.2011 N Т95/12-30 об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований исходил из того, что истцом не представлено доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора привели к реконструкции объекта аренды, повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.
Вместе с тем, правильно установив фактические обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочным выводам.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными, а лицо, самовольно его переустроившее и (или) перепланировавшее, несет предусмотренную законодательством ответственность (статья 29 Жилищного кодекса).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.
Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.
В данном случае заявленные требования о расторжении вышеназванного договора аренды обоснованно подлежали удовлетворению в силу ст. ст. 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца о приведении помещений в первоначальное состояние и освобождении указанных помещений кассационная коллегия признает правильными.
Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 09 октября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-3928/13 отменить.
Решение от 29 мая 2013 года Арбитражного суда г. Москвы по настоящему делу оставить в силе.
Взыскать с ООО "Арагон" (ОГРН 1037715061405, ИНН 77153882555777) в пользу ООО "Таманская 95" (ОГРН 1127746670633, ИНН 7734686080) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.12.2013 N Ф05-16367/2013 ПО ДЕЛУ N А40-3928/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2013 г. по делу N А40-3928/13
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Тихоновой В.К.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Таманская 95" - Дуксин П.А., доверенность от 28.06.2013, адвокат, Аксенов Ю.А., доверенность от 28.06.2013, адвокат, Шестаков Г.И., доверенность от 17.05.2013
от ответчика ООО "Арагон" - представитель не явился, извещен
от третьих лиц: ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" - представитель не явился, извещен; ООО "ВАШ ДОМ" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 23 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Таманская 95"
на постановление от 09 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Красновой С.В.,
по иску ООО "Таманская 95" (ОГРН 1127746670633, ИНН 7734686080)
к ООО "Арагон" (ОГРН 1037715061405, ИНН 77153882555777)
третьи лица ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (ОГРН 1027700084675, ИНН 7702059128), ООО "ВАШ ДОМ" (ОГРН 1027700153480, ИНН 7706004627)
о расторжении договора аренды, освобождении помещения и
обязании привести в первоначальное состояние,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Таманская 95" (далее - ООО "Таманская 95, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Арагон" (далее - ООО "Арагон", ответчик) о расторжении договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8., об обязании ООО "Арагон" привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 954, стр. 8, в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу, об обязании ООО "Арагон" освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8, и передать его ООО "Таманская 95" по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции пришел к выводу о существенных нарушениях ответчиком условий договора.
Постановлением от 09.10.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.2013 оставить в силе.
В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права (ст. ст. 451, 619 ГК РФ), указывает на ошибочные выводы апелляционного суда о том, что проведенная ответчиком самовольная реконструкция и перепланировка объекта аренды не являются существенным нарушением условий договора.
До рассмотрения кассационной жалобы представители истца обратились с ходатайством об отложении судебного разбирательства в связи с намерением заключить мировое соглашение.
Данное ходатайство рассмотрено судом без удаления из зала судебного заседания и отклонено судом ввиду необоснованности, непредставления истцом доказательств ведения переговоров о заключении мирового соглашения, неявкой ответчика в суд и непредставления своего отношения к заявленному ходатайству.
В суде кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
ООО "Арагон", ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" извещены в установленном законом порядке, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 30.11.2013 г.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит обжалованное постановление суда подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 14 февраля 2005 г., между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018, согласно условиям которого ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" предоставило компании "ВАШ ДОМ" во временное возмездное владение и пользование двухэтажное здание площадью 252,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 95, стр. 8.
Срок договора установлен на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке.
В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 03.05.2007 года все права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018 от 14.02.2005 года от ООО "Компания "Ваш ДОМ" перешли к ООО "Арагон".
Согласно п. 1.3 Договора объект аренды предназначен для проживания и организации оздоровительного отдыха.
Впоследствии объект был передан ООО "МОСДАЧТРЕСТ", учрежденному им ООО "Таманская 95" в качестве вклада в уставный капитал. Право собственности ООО "Таманская 95" подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2012 г.
Согласно п. 5.3.7 договора арендатор обязался не производить переустройство, перепланировку и переоборудование на объекте аренды, влекущие изменения показателей, учитываемых органами технической инвентаризации, а также возведение на территории земельного участка новых зданий и сооружений.
Согласно условиям, содержащимся в пункте 8.2 договора, проведение работ по перепланировке объекта, разборка отдельных частей объекта, а также реконструкция арендатором объекта не предусмотрены.
Предъявляя исковые требования, истец указал, что ответчик произвел переоборудование части помещений, которые не соответствуют поэтажному плану по состоянию на 28.09.2004: переоборудовано 22 помещения из 27 (комнаты 1-11, 13-16, 18, 19, 22), проведена реконструкция, о чем были составлены акты осмотра, в которых были описаны и подтверждены выявленные нарушения условий договора. Факт реконструкции также подтверждается справкой СЗАО ТБТИ г. Москвы от 06.09.2012 N 24 80 300865.
Истец находит действия ответчика по перепланировке и реконструкции объекта без согласия арендодателя, без соответствующей разрешительной градостроительной документации существенно нарушающими условия договора.
В случае необходимости капитальный ремонт объекта аренды производится арендатором. Порядок, сроки и условия проведения капитального ремонта подлежат согласованию сторонами путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. Проведение арендатором работ по перепланировке объекта аренды, возведение пристроек к объекту аренды, разборка отдельных частей или реконструкция объекта аренды условиями настоящего договора не предусмотрены.
Суд первой инстанции установил, что ответчик без согласования с арендодателем произвел перепланировку, переоборудование части помещений здания, находящихся у него в аренде.
Пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что при изменении объекта аренды без согласия арендодателя последний вправе рассчитывать на то, что произведенные арендатором изменения, не ухудшающие потребительские свойства объекта аренды, перейдут к арендодателю безвозмездно при прекращении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец обратился к ответчику с требованием от 14.11.2011 N Т95/12-30 об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований исходил из того, что истцом не представлено доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора привели к реконструкции объекта аренды, повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.
Вместе с тем, правильно установив фактические обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочным выводам.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными, а лицо, самовольно его переустроившее и (или) перепланировавшее, несет предусмотренную законодательством ответственность (статья 29 Жилищного кодекса).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.
Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.
В данном случае заявленные требования о расторжении вышеназванного договора аренды обоснованно подлежали удовлетворению в силу ст. ст. 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца о приведении помещений в первоначальное состояние и освобождении указанных помещений кассационная коллегия признает правильными.
Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 09 октября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-3928/13 отменить.
Решение от 29 мая 2013 года Арбитражного суда г. Москвы по настоящему делу оставить в силе.
Взыскать с ООО "Арагон" (ОГРН 1037715061405, ИНН 77153882555777) в пользу ООО "Таманская 95" (ОГРН 1127746670633, ИНН 7734686080) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)