Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, жилое помещение, на передачу которого в собственность он претендует, является изолированным, пригодным для постоянного проживания, то есть отвечает требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Титовой М.Г.,
при секретаре: М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Е.В. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года по гражданскому делу N 2-103/2014 по иску Е.В. к администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
<...> Е.В. обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к администрации МО город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области о признании за истцом права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 30,9 кв. м, состоящую из коридора площадью 3,6 кв. м, комнаты площадью 19,0 кв. м, комнаты площадью 11,9 кв. м, туалета площадью 1,0 кв. м и умывальной площадью 1,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, в порядке приватизации.
В обоснование требований истец указал, что в связи с его работой в <данные изъяты> в <данные изъяты> году ему было предоставлено жилое помещение в общежитии <данные изъяты> по адресу: <адрес>, где он и был зарегистрирован с <...>. Он вселился в вышеуказанное общежитие и проживает в блоке 27. Вместе с истцом проживают его жена Д.М., сын Я.В., <...> года рождения, дочь О.Е., <...> года рождения.
На момент предоставления истцу указанной жилой площади действовало Примерное Положение об общежитиях, утвержденное Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, согласно которому жилая площадь в общежитиях предоставлялась рабочим, служащим, студентам, также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находилось общежитие. На основании принятого решения администрацией выдавался ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии, который после вселения сдавался администрации общежития, и на руках у нанимателя не оставался, поэтому на настоящий момент судьба выданного истцу ордера неизвестна. Данный блок N 27 является отдельной изолированной двухкомнатной квартирой общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 30,9 кв. м Истец вместе с членами его семьи занимают полностью указанную квартиру, оплачивают счета по найму жилого помещения и коммунальные услуги за всю вышеуказанную площадь квартиры. Истец не имеет в г. Волхове иной жилой площади, кроме указанной выше жилой площади по адресу: <адрес>. Согласно распоряжению мэра города Волхова N 274-р от 03 июня 1997 года "О приемке существа от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность Волхова" в соответствии с договором от <...> в муниципальную собственность были переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты социально-культурного бытового назначения и профтехобразования, в том числе и <адрес>. Акт передачи указанного имущества в муниципальную собственность был составлен и утвержден <...>. Поскольку передача вышеуказанных объектов жилищно-коммунального хозяйства состоялась до вступления в действие Жилищного кодекса РФ, спорная жилая площадь утратила статус общежития, к ней применимы правила договора социального найма и истец полагает, что имеет право на ее приватизацию, то есть передачу в собственность бесплатно. По мнению истца, жилое помещение, на передачу которого в собственность он претендует, является изолированным, пригодным для постоянного проживания, то есть отвечает требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поскольку жена и дети истца не являются гражданами Российской Федерации, они не имеют права на приватизацию жилого помещения, однако имеют право пользования жилым помещением в качестве членов семьи истца.
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года отказано в удовлетворении исковых требований (<данные изъяты>).
В апелляционной жалобе Е.В. просит отменить решение суда и вынести новое решение, удовлетворив исковые требования.
В обоснование жалобы указал, что суд обосновал решение тем, что помещение, в отношении которого заявлен иск, не является квартирой, которая может быть объектом приватизации, а именуется блоком, который не соответствует требованиям, предъявляемым к такому жилому помещению, как квартира, следовательно, такой предмет договора приватизации, как двухкомнатная <адрес> на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует. Также суд счел, что отсутствуют предусмотренные законом основания и для того, чтобы признать за истцом право собственности в порядке приватизации на комнату в блоке N 27 площадью 19,0 кв. м. Идентифицировать занимаемое истцом жилое помещение в данный момент невозможно, составной частью отдельной квартиры комнаты не являются.
При этом суд не учел, что факт принятия решения о передаче общежитий, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус общежития, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (<данные изъяты>).
Дело рассмотрено в отсутствие Е.В., Администрации муниципального образования г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области, Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, ОАО "<данные изъяты>", Д.М., надлежащим образом уведомленных о слушании по делу (телефонограмма, судебная повестка, факс).
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
<...> между муниципалитетом города Волхова и ГП "<данные изъяты>" был заключен договор передачи в муниципальную собственность жилых домов, объектов жилищно-коммунального хозяйства и объектов соцкультбыта. На основании данного договора мэром города Волхова <...> года было издано распоряжение N <данные изъяты> "О приемке имущества от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность г. Волхов" и аналогичное распоряжение N от <...> было издано председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом города Волхова (<данные изъяты>).
Согласно распоряжению мэра города Волхова N <данные изъяты> "О приемке имущества от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность г. Волхова", в соответствии с договором от <...> года, в муниципальную собственность были переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты социально-культурного, бытового назначения и профтехобразования, в том числе и <адрес> (<данные изъяты>).
Акт передачи указанного имущества в муниципальную собственность был составлен и утвержден <...> (<данные изъяты>).
Право собственности Муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района на указанное здание подтверждается свидетельством N о внесении в реестр муниципального имущества МО г. Волхов <...> на основании распоряжения КУМИ МО г. Волхов.
Постановлением администрации МО город Волхов от 12.02.2010 г. N "О специализированном жилищном фонде общежитий" здание общежития по адресу: <адрес>, принято в муниципальную собственность без изменения правового статуса общежития.
Из справки о регистрации формы N от <данные изъяты> следует, что Е.В. зарегистрирован в общежитии по адресу: <адрес>, кВ. N с <данные изъяты>, с ним зарегистрированы: жена Д.М. с <...> года рождения, сын Я.Е. с <данные изъяты>, дочь О.Е. с <...> (<данные изъяты>). Также из указанной справки следует, что <...> по <...> в указанном жилом помещении был зарегистрирован А.И.
Решением Волховского городского суда от 24.06.2013 А.И. признан утратившим право пользования жилым помещением.
<...> между администрацией МО г. Волхов, в лице директора ООО "<данные изъяты>" и Е.В., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N <данные изъяты>, в соответствии с которым Е.В. и членам его семьи: жене Д.М., детям Я.Е. и О.Е. предоставлено во владение и пользование жилое помещение, состоящее из двух комнат общей площадью 35,3 кв. м в блоке N 27 общежития, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно справке Профсоюзного комитета Локомотивного депо Волховстрой в <данные изъяты> г. 11110 ТЧ-21 Волховстрой ходатайствовала перед Волховстроевским отделением Октябрьской железной дороги о предоставлении Е.В. комнаты площадью 17,6 кв. м в блоке N 27 по <адрес>. В <данные изъяты> г. организация ходатайствовала перед МП "<данные изъяты>" о прописке в комнату площадью 17,6 кв. м к Е.В. его жены и сына. В <данные изъяты> г., после рождения у Е.В. второго ребенка, дочери О.Е. организация ходатайствовала перед МП "<данные изъяты>" о добавлении второй комнаты в том же блоке N 27 площадью 11,2 кв. м. Данные ходатайства были удовлетворены.
Таким образом, при рассмотрении дела было установлено, что в <данные изъяты> году в общежитии предоставлялись койко-места для рабочих ГП "<данные изъяты>". Жена Е.В. Д.М. и дети истца были зарегистрированы в спорное жилое помещение после передачи общежития ГП "<данные изъяты>" в ведение органа местного самоуправления.
Оценивая правомерность требований истца о признании за ним права собственности в порядке приватизации на двухкомнатную <адрес> в <адрес> судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из изложенного, предметом договора приватизации является то же самое жилое помещение, которое до заключения данного договора являлось предметом договора социального найма.
Предмет договора является существенным условием договора; без его согласования сторонами договор не может быть признан заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 19 и ст. 49 ЖК РФ жилые помещения жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договорам социального найма.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
При этом в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В силу положений ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Кухня является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами потребностей в питании, и при отсутствии в числе помещений вспомогательного использования кухни структурно обособленное помещение в многоквартирном доме квартирой признано быть не может.
Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В соответствии с техническими паспортами в жилом <адрес> отсутствует такой вид жилых помещений, как квартира. Имеются общие коридоры, из которых через отдельные коридоры организованы входы в комнаты. При этом преимущественно по две комнаты объединены в блоки, в которых имеются ванные комнаты и санузлы. Кухня на каждом этаже оборудована одна на все блоки (<данные изъяты>).
Согласно краткой характеристике <адрес> в <адрес>, выданной Волховским городским бюро технической инвентаризации <данные изъяты>, квартира состоит из: коридора площадью 3,6 кв. м, комнаты площадью 19,0 кв. м, комнаты площадью 11,9 кв. м, туалета площадью 1,0 кв. м, умывальной площадью 1,7 кв. м (<данные изъяты>).
Из объяснений представителя истца данных в судебном заседании следует, что истцом самостоятельно оборудована кухня, установлена электрическая плита (<данные изъяты>).
При этом установка истцом электрической плиты, устройство им кухни и замена санитарно-технического оборудования в ванной комнате являются переустройством и перепланировкой жилого помещения; требуют внесения изменений в технический паспорт.
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При этом лицо, подающее заявление о переустройстве и (или) перепланировке, должно представить заявление о переустройстве и (или) перепланировке, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма и другие документы, предусмотренные частью 2 данной статьи. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и других представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Согласно ч. 3 ст. 27 ЖК РФ решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, истец не обращался в администрацию МО г. Волхов (к полномочиям которой на основании п. 10.8 Положения об администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области относится согласование в установленном порядке проектов переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений и вынесение решений о согласовании или об отказе в согласовании этих проектов) с заявлением о согласовании произведенных им переустройства и перепланировки. Отказа в согласовании переустройства и перепланировки истцу не было.
Статья 29 ЖК РФ не содержит запрета на согласование уже осуществленного переустройства и (или) перепланировки по правилам ст. ст. 26 - 27 ЖК РФ. Более того, из анализа положений ст. ст. 26 - 29 ЖК РФ следует, что и в случае осуществления самовольного переустройства и (или) перепланировки для того, чтобы они могли быть согласованы, гражданин обязан представить на согласование документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, и только в случае, если орган, осуществляющий согласование откажет ему в согласовании, суд, в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, при наличии на то оснований, может принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Таким образом, граждане, которые еще не произвели переустройство и (или) перепланировку и которым органом, осуществляющим согласование, отказано в ее согласовании, обращаются в суд в соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ, а граждане, которые произвели самовольное переустройство и (или) перепланировку и которым органом, осуществляющим согласование, отказано в ее согласовании, обращаются в суд в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Иное толкование закона может привести к тому, что добросовестные граждане, собравшие все необходимые документы и прошедшие предусмотренную ЖК РФ процедуру согласования переустройства (перепланировки), будут поставлены в невыгодное положение по сравнению с гражданами, осуществившими самовольное переустройство (перепланировку) и сохраняющими его на основании решения суда без предоставления необходимых документов и без заключения органа, осуществляющего согласование.
Таким образом, документов, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, у истца не имеется; заявления о согласовании произведенных им переустройства и перепланировки он не подавал; отказа не получал. При этом требований о сохранении спорного жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии истцом не заявлено.
Принимая во внимание, что в блоке N 27 отсутствует такое помещение вспомогательного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, как кухня, данный блок не соответствует требованиям, предъявляемым законом к такому жилому помещению, как квартира.
В связи с этим до осуществления истцом в установленном законом порядке согласования переустройства и перепланировки спорного жилого помещения право собственности на <адрес> порядке приватизации за ним признано быть не может. Такой предмет договора приватизации, как двухкомнатная <адрес>, на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует.
В то же время, отсутствуют предусмотренные законом основания и для того, чтобы признать за истцом право собственности в порядке приватизации на две комнаты в блоке N 27, поскольку идентифицировать занимаемое истцом жилое помещение в данный момент невозможно. Составной частью отдельной квартиры, как уже было сказано выше, они не являются. Номер и общая площадь коммунальной квартиры коридорного типа, в которой расположены данные комнаты, в техническом паспорте отсутствуют.
Признав за истцом право собственности на несуществующий объект недвижимости, суд вынесет незаконное и неисполнимое решение.
Права истца подлежат защите иным образом. Он не лишен возможности обратиться к ответчику по вопросу заключения договора социального найма в отношении занимаемых им жилых помещений. В случае уклонения ответчика от заключения такого договора, либо возникновения между сторонами разногласий относительно его предмета, истец не лишен возможности обратиться в суд с иском о признании за ним права пользования на условиях социального найма предоставленным ему в установленном законом порядке жилым помещением.
После заключения между сторонами договора социального найма либо вступления в законную силу решения суда о признании за истцом права пользования конкретным жилым помещением (то есть после его индивидуализации) последний не лишен возможности в установленном порядке обратиться к ответчику с заявлением о приватизации данного жилого помещения.
В случае отказа ответчика в заключении договора приватизации, возникший спор, может быть разрешен в судебном порядке.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции вынесено без нарушения норм материального права; установленные судом имеющие значение для дела обстоятельства не доказаны; изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Оснований для отмены обжалуемого решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.В. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2014 N 33-2705/2014 ПО ДЕЛУ N 2-103/2014
Требование: О признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, жилое помещение, на передачу которого в собственность он претендует, является изолированным, пригодным для постоянного проживания, то есть отвечает требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. N 33-2705/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Титовой М.Г.,
при секретаре: М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Е.В. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года по гражданскому делу N 2-103/2014 по иску Е.В. к администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
<...> Е.В. обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к администрации МО город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области о признании за истцом права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 30,9 кв. м, состоящую из коридора площадью 3,6 кв. м, комнаты площадью 19,0 кв. м, комнаты площадью 11,9 кв. м, туалета площадью 1,0 кв. м и умывальной площадью 1,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, в порядке приватизации.
В обоснование требований истец указал, что в связи с его работой в <данные изъяты> в <данные изъяты> году ему было предоставлено жилое помещение в общежитии <данные изъяты> по адресу: <адрес>, где он и был зарегистрирован с <...>. Он вселился в вышеуказанное общежитие и проживает в блоке 27. Вместе с истцом проживают его жена Д.М., сын Я.В., <...> года рождения, дочь О.Е., <...> года рождения.
На момент предоставления истцу указанной жилой площади действовало Примерное Положение об общежитиях, утвержденное Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, согласно которому жилая площадь в общежитиях предоставлялась рабочим, служащим, студентам, также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находилось общежитие. На основании принятого решения администрацией выдавался ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии, который после вселения сдавался администрации общежития, и на руках у нанимателя не оставался, поэтому на настоящий момент судьба выданного истцу ордера неизвестна. Данный блок N 27 является отдельной изолированной двухкомнатной квартирой общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 30,9 кв. м Истец вместе с членами его семьи занимают полностью указанную квартиру, оплачивают счета по найму жилого помещения и коммунальные услуги за всю вышеуказанную площадь квартиры. Истец не имеет в г. Волхове иной жилой площади, кроме указанной выше жилой площади по адресу: <адрес>. Согласно распоряжению мэра города Волхова N 274-р от 03 июня 1997 года "О приемке существа от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность Волхова" в соответствии с договором от <...> в муниципальную собственность были переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты социально-культурного бытового назначения и профтехобразования, в том числе и <адрес>. Акт передачи указанного имущества в муниципальную собственность был составлен и утвержден <...>. Поскольку передача вышеуказанных объектов жилищно-коммунального хозяйства состоялась до вступления в действие Жилищного кодекса РФ, спорная жилая площадь утратила статус общежития, к ней применимы правила договора социального найма и истец полагает, что имеет право на ее приватизацию, то есть передачу в собственность бесплатно. По мнению истца, жилое помещение, на передачу которого в собственность он претендует, является изолированным, пригодным для постоянного проживания, то есть отвечает требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поскольку жена и дети истца не являются гражданами Российской Федерации, они не имеют права на приватизацию жилого помещения, однако имеют право пользования жилым помещением в качестве членов семьи истца.
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года отказано в удовлетворении исковых требований (<данные изъяты>).
В апелляционной жалобе Е.В. просит отменить решение суда и вынести новое решение, удовлетворив исковые требования.
В обоснование жалобы указал, что суд обосновал решение тем, что помещение, в отношении которого заявлен иск, не является квартирой, которая может быть объектом приватизации, а именуется блоком, который не соответствует требованиям, предъявляемым к такому жилому помещению, как квартира, следовательно, такой предмет договора приватизации, как двухкомнатная <адрес> на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует. Также суд счел, что отсутствуют предусмотренные законом основания и для того, чтобы признать за истцом право собственности в порядке приватизации на комнату в блоке N 27 площадью 19,0 кв. м. Идентифицировать занимаемое истцом жилое помещение в данный момент невозможно, составной частью отдельной квартиры комнаты не являются.
При этом суд не учел, что факт принятия решения о передаче общежитий, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус общежития, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (<данные изъяты>).
Дело рассмотрено в отсутствие Е.В., Администрации муниципального образования г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области, Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, ОАО "<данные изъяты>", Д.М., надлежащим образом уведомленных о слушании по делу (телефонограмма, судебная повестка, факс).
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
<...> между муниципалитетом города Волхова и ГП "<данные изъяты>" был заключен договор передачи в муниципальную собственность жилых домов, объектов жилищно-коммунального хозяйства и объектов соцкультбыта. На основании данного договора мэром города Волхова <...> года было издано распоряжение N <данные изъяты> "О приемке имущества от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность г. Волхов" и аналогичное распоряжение N от <...> было издано председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом города Волхова (<данные изъяты>).
Согласно распоряжению мэра города Волхова N <данные изъяты> "О приемке имущества от Октябрьской железной дороги в муниципальную собственность г. Волхова", в соответствии с договором от <...> года, в муниципальную собственность были переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты социально-культурного, бытового назначения и профтехобразования, в том числе и <адрес> (<данные изъяты>).
Акт передачи указанного имущества в муниципальную собственность был составлен и утвержден <...> (<данные изъяты>).
Право собственности Муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района на указанное здание подтверждается свидетельством N о внесении в реестр муниципального имущества МО г. Волхов <...> на основании распоряжения КУМИ МО г. Волхов.
Постановлением администрации МО город Волхов от 12.02.2010 г. N "О специализированном жилищном фонде общежитий" здание общежития по адресу: <адрес>, принято в муниципальную собственность без изменения правового статуса общежития.
Из справки о регистрации формы N от <данные изъяты> следует, что Е.В. зарегистрирован в общежитии по адресу: <адрес>, кВ. N с <данные изъяты>, с ним зарегистрированы: жена Д.М. с <...> года рождения, сын Я.Е. с <данные изъяты>, дочь О.Е. с <...> (<данные изъяты>). Также из указанной справки следует, что <...> по <...> в указанном жилом помещении был зарегистрирован А.И.
Решением Волховского городского суда от 24.06.2013 А.И. признан утратившим право пользования жилым помещением.
<...> между администрацией МО г. Волхов, в лице директора ООО "<данные изъяты>" и Е.В., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N <данные изъяты>, в соответствии с которым Е.В. и членам его семьи: жене Д.М., детям Я.Е. и О.Е. предоставлено во владение и пользование жилое помещение, состоящее из двух комнат общей площадью 35,3 кв. м в блоке N 27 общежития, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно справке Профсоюзного комитета Локомотивного депо Волховстрой в <данные изъяты> г. 11110 ТЧ-21 Волховстрой ходатайствовала перед Волховстроевским отделением Октябрьской железной дороги о предоставлении Е.В. комнаты площадью 17,6 кв. м в блоке N 27 по <адрес>. В <данные изъяты> г. организация ходатайствовала перед МП "<данные изъяты>" о прописке в комнату площадью 17,6 кв. м к Е.В. его жены и сына. В <данные изъяты> г., после рождения у Е.В. второго ребенка, дочери О.Е. организация ходатайствовала перед МП "<данные изъяты>" о добавлении второй комнаты в том же блоке N 27 площадью 11,2 кв. м. Данные ходатайства были удовлетворены.
Таким образом, при рассмотрении дела было установлено, что в <данные изъяты> году в общежитии предоставлялись койко-места для рабочих ГП "<данные изъяты>". Жена Е.В. Д.М. и дети истца были зарегистрированы в спорное жилое помещение после передачи общежития ГП "<данные изъяты>" в ведение органа местного самоуправления.
Оценивая правомерность требований истца о признании за ним права собственности в порядке приватизации на двухкомнатную <адрес> в <адрес> судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из изложенного, предметом договора приватизации является то же самое жилое помещение, которое до заключения данного договора являлось предметом договора социального найма.
Предмет договора является существенным условием договора; без его согласования сторонами договор не может быть признан заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 19 и ст. 49 ЖК РФ жилые помещения жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договорам социального найма.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
При этом в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В силу положений ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Кухня является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами потребностей в питании, и при отсутствии в числе помещений вспомогательного использования кухни структурно обособленное помещение в многоквартирном доме квартирой признано быть не может.
Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В соответствии с техническими паспортами в жилом <адрес> отсутствует такой вид жилых помещений, как квартира. Имеются общие коридоры, из которых через отдельные коридоры организованы входы в комнаты. При этом преимущественно по две комнаты объединены в блоки, в которых имеются ванные комнаты и санузлы. Кухня на каждом этаже оборудована одна на все блоки (<данные изъяты>).
Согласно краткой характеристике <адрес> в <адрес>, выданной Волховским городским бюро технической инвентаризации <данные изъяты>, квартира состоит из: коридора площадью 3,6 кв. м, комнаты площадью 19,0 кв. м, комнаты площадью 11,9 кв. м, туалета площадью 1,0 кв. м, умывальной площадью 1,7 кв. м (<данные изъяты>).
Из объяснений представителя истца данных в судебном заседании следует, что истцом самостоятельно оборудована кухня, установлена электрическая плита (<данные изъяты>).
При этом установка истцом электрической плиты, устройство им кухни и замена санитарно-технического оборудования в ванной комнате являются переустройством и перепланировкой жилого помещения; требуют внесения изменений в технический паспорт.
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При этом лицо, подающее заявление о переустройстве и (или) перепланировке, должно представить заявление о переустройстве и (или) перепланировке, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма и другие документы, предусмотренные частью 2 данной статьи. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и других представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Согласно ч. 3 ст. 27 ЖК РФ решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, истец не обращался в администрацию МО г. Волхов (к полномочиям которой на основании п. 10.8 Положения об администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области относится согласование в установленном порядке проектов переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений и вынесение решений о согласовании или об отказе в согласовании этих проектов) с заявлением о согласовании произведенных им переустройства и перепланировки. Отказа в согласовании переустройства и перепланировки истцу не было.
Статья 29 ЖК РФ не содержит запрета на согласование уже осуществленного переустройства и (или) перепланировки по правилам ст. ст. 26 - 27 ЖК РФ. Более того, из анализа положений ст. ст. 26 - 29 ЖК РФ следует, что и в случае осуществления самовольного переустройства и (или) перепланировки для того, чтобы они могли быть согласованы, гражданин обязан представить на согласование документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, и только в случае, если орган, осуществляющий согласование откажет ему в согласовании, суд, в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, при наличии на то оснований, может принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Таким образом, граждане, которые еще не произвели переустройство и (или) перепланировку и которым органом, осуществляющим согласование, отказано в ее согласовании, обращаются в суд в соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ, а граждане, которые произвели самовольное переустройство и (или) перепланировку и которым органом, осуществляющим согласование, отказано в ее согласовании, обращаются в суд в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Иное толкование закона может привести к тому, что добросовестные граждане, собравшие все необходимые документы и прошедшие предусмотренную ЖК РФ процедуру согласования переустройства (перепланировки), будут поставлены в невыгодное положение по сравнению с гражданами, осуществившими самовольное переустройство (перепланировку) и сохраняющими его на основании решения суда без предоставления необходимых документов и без заключения органа, осуществляющего согласование.
Таким образом, документов, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, у истца не имеется; заявления о согласовании произведенных им переустройства и перепланировки он не подавал; отказа не получал. При этом требований о сохранении спорного жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии истцом не заявлено.
Принимая во внимание, что в блоке N 27 отсутствует такое помещение вспомогательного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, как кухня, данный блок не соответствует требованиям, предъявляемым законом к такому жилому помещению, как квартира.
В связи с этим до осуществления истцом в установленном законом порядке согласования переустройства и перепланировки спорного жилого помещения право собственности на <адрес> порядке приватизации за ним признано быть не может. Такой предмет договора приватизации, как двухкомнатная <адрес>, на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует.
В то же время, отсутствуют предусмотренные законом основания и для того, чтобы признать за истцом право собственности в порядке приватизации на две комнаты в блоке N 27, поскольку идентифицировать занимаемое истцом жилое помещение в данный момент невозможно. Составной частью отдельной квартиры, как уже было сказано выше, они не являются. Номер и общая площадь коммунальной квартиры коридорного типа, в которой расположены данные комнаты, в техническом паспорте отсутствуют.
Признав за истцом право собственности на несуществующий объект недвижимости, суд вынесет незаконное и неисполнимое решение.
Права истца подлежат защите иным образом. Он не лишен возможности обратиться к ответчику по вопросу заключения договора социального найма в отношении занимаемых им жилых помещений. В случае уклонения ответчика от заключения такого договора, либо возникновения между сторонами разногласий относительно его предмета, истец не лишен возможности обратиться в суд с иском о признании за ним права пользования на условиях социального найма предоставленным ему в установленном законом порядке жилым помещением.
После заключения между сторонами договора социального найма либо вступления в законную силу решения суда о признании за истцом права пользования конкретным жилым помещением (то есть после его индивидуализации) последний не лишен возможности в установленном порядке обратиться к ответчику с заявлением о приватизации данного жилого помещения.
В случае отказа ответчика в заключении договора приватизации, возникший спор, может быть разрешен в судебном порядке.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции вынесено без нарушения норм материального права; установленные судом имеющие значение для дела обстоятельства не доказаны; изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Оснований для отмены обжалуемого решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от 18 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.В. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)