Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
апелляционное производство N 05АП-2331/2015
на решение от 11.02.2015 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-8779/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Примак Александра Викторовича
к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
при участии:
от истца - Мельников Д.Б. по доверенности от 19.03.2015 сроком действия на один год, паспорт,
установил:
Индивидуальный предприниматель Примак Александр Викторович (далее по тексту -Примак А.В., истец) обратился с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее по тексту - Управление, ответчик) об урегулировании возникших разногласий между Примаком А.В. и Управлением при заключении договора купли- продажи нежилого помещения 265,6 кв. м, с кадастровым номером 25-1/12-23/2004-27 расположенного на первом этаже по адресу: гор. Уссурийск, ул. Комсомольская 43. Об обязании ответчика принять пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость приобретаемого нежилого помещения (без учета НДС) - 7 316 877 (семь миллионов триста шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей.". Об обязании ответчика принять пункт договора 7.4. в следующей редакции: "В случае расторжения Договора Объект возвращается Продавцу. В случае невозможности возврата Объекта от Покупателя Продавцу в натуре ввиду его уничтожения или повреждения, делающего невозможной дальнейшую эксплуатацию без проведения капитального ремонта, Покупатель возмещает расходы, связанные с восстановлением Объекта до состояния, существовавшего на момент заключения договора.".
Решением от 11.02.2015 Арбитражным судом Приморского края исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указал, что для установления рыночной стоимости спорного объекта Управлением проведены процедуры по определению независимого оценщика. В соответствии с отчетом об оценке N 067-02/113, составленным независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Веркор" (далее по тексту - ООО "Веркор") рыночная стоимость объекта составила 11 258 475 рублей. Также указал, что оценка, предложенная истцом не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, указанная в отчете истца стоимость не может быть признана ответчиком рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Полагал, что иск должен быть заявлен к ООО "Веркор", определившему рыночную стоимость спорного объекта оценки.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В судебное заседание ответчик явку представителя не обеспечил, о времени месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Управлением (продавец) и А.В. Примак (покупатель) 04.02.2014 заключен Договор купли-продажи муниципального имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора нежилое помещение N 56 в здании, общей площадью 265,6 кв. м, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43.
Согласно пункта 2.1 договора рыночная стоимость объекта определена в размере 11 258 475 рублей.
Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 04.02.2014, согласно которому истец просил изложить пункт 2.1 в редакции: "Рыночная стоимость приобретаемого недвижимого помещения (без учета НДС) - 6 077 288 рублей"; пункт 7.4 изложен в редакции: "В случае расторжения Договора Объект возвращается Продавцу. В случае невозможности возврата Объекта от Покупателя Продавцу в натуре ввиду его уничтожения или повреждения, делающего невозможной дальнейшую эксплуатацию без проведения капитального ремонта, Покупатель возмещает расходы, связанные с восстановлением Объекта до состояния, существовавшего на момент заключения договора".
Ответчиком в адрес истца 17.02.2014 направлено уведомление об отклонении протокола разногласий, об отказе в принятии договора в предложенной редакции N 11-01/14/0617, в котором сообщал об отклонении п. 2.1, п. 2.3, п. 7.4 указанных в протоколе разногласий к Договору купли-продажи муниципального имущества от 04.02.2014, направленного ИП Примаком А.В., а также сообщал о направлении протокола согласования разногласий.
Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, обратился в суд с данным иском.
Апелляционной коллегией отмечается правильность применения судом первой инстанции положений статей 217, 420, 421 445, 446 ГК РФ, а также норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) к спорным правоотношениям сторон.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Постановлением Администрации Уссурийского городского округа от 25.12.2013 N 4393 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 56 в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43" утверждены порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества.
Для установления рыночной стоимости спорного объекта, ответчиком проведены процедуры по определению независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ. Победителем запроса котировок на определение рыночной стоимости спорного объекта признано ООО "Веркор".
В соответствии с подготовленным ООО "Веркор" отчетом об оценке N 067/02/13 "Об оценке объекта оценки нежилое помещение N 56 в здании, назначение: нежилое, общая площадь 265,6 кв. м, этаж:1, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 43", составленным независимым оценщиком ООО "Веркор" рыночная стоимость объекта составляет 11 258 475 рублей.
Согласно отчету ООО "Альфа Плюс" об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56 (далее Отчет N 56), представленного истцом, стоимость муниципального имущества расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, составляет 7 316 877 рублей без учета НДС.
В силу положений статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Судом первой инстанции установлено, что при изготовлении отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, оценщиком использовался анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным и доходным подходами.
Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в Отчете об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, установлено, что стоимость объекта оценки составляет 7 316 877 рублей (без учета НДС).
Исследовав Отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, изготовленный ООО "Альфа Плюс" суд первой инстанции установил, что данный отчет соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки.
Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст. ст. 12 и 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").
В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт".
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт" изготовлено Заключение эксперта N 192/2014 от 23.12.2014, согласно которому рыночная стоимость объекта оценочной экспертизы общей площадью 265,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 по состоянию на 07.11.2013 составляет 8 485 000 рублей.
Согласно статье 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Судом первой инстанции обосновано указано, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, разрешение судом первой инстанции спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с Отчетом об оценке N 2171 от 12.02.2014, изготовленный ООО "Альфа Плюс", и составляющий 7 316 877 рублей (без учета НДС), обоснованно признан судом первой инстанции соответствующим действующему законодательству.
Судом первой инстанции установлено, что согласно Заключению эксперта N 192/2014 от 23.12.2014, изготовленного АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт" в рамках судебной экспертизы по настоящему делу подтверждается факт несоответствия рыночной стоимости объекта общей площадью 265,6 кв. м, в размере 11 258 475 рублей, указанной в Отчете об оценке N 067/02/13, составленным независимым оценщиком ООО "Веркор" и послужившей основанием для включения данной суммы в Постановлением Администрации Уссурийского городского округа N 4393 от 25.12.2013 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 56 в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43".
Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о признании обоснованными требования истца об изложении пункта 7.4 договора в редакции истца, поскольку изложение данного пункта договора в данной редакции соответствует нормам действующего гражданского законодательства, обратного ответчиком в силу статьи 65 АПК РФ не доказано.
Довод апелляционной жалобы о том, что оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана ответчиком рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки апелляционной коллегией отклоняется, поскольку ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обоснованности Отчета об оценке N 067/02/13, составленного независимым оценщиком ООО "Веркор", в то время как материалами дела, включая проведенную в рамках судебного разбирательства экспертизу, подтверждается, что цена, установленная независимым оценщиком ООО "Веркор" в Отчете об оценке N 067/02/13, является явно завышенной, ав силу чего такой отчет не может быть принят в качестве основания для установления выкупной цены имущества, а цена не может считаться достоверной.
Довод апелляционной жалобы о том, что иск должен быть заявлен к ООО "Веркор" апелляционной коллегией отклоняется как необоснованный на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
Проверив довод заявителя о нарушении положений названной выше нормы процессуального права, апелляционная коллегия считает его необоснованным, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим не заявлялось, и в деле отсутствует доказательство согласия истца на замену ненадлежащего ответчика. Кроме того, материально-правовой характер заявленного требования исключает возможность его предъявления к ООО "Веркор".
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.02.2015 по делу N А51-8779/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Д.А.ГЛЕБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2015 N 05АП-2331/2015 ПО ДЕЛУ N А51-8779/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. N 05АП-2331/2015
Дело N А51-8779/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 09 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
апелляционное производство N 05АП-2331/2015
на решение от 11.02.2015 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-8779/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Примак Александра Викторовича
к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
при участии:
от истца - Мельников Д.Б. по доверенности от 19.03.2015 сроком действия на один год, паспорт,
установил:
Индивидуальный предприниматель Примак Александр Викторович (далее по тексту -Примак А.В., истец) обратился с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее по тексту - Управление, ответчик) об урегулировании возникших разногласий между Примаком А.В. и Управлением при заключении договора купли- продажи нежилого помещения 265,6 кв. м, с кадастровым номером 25-1/12-23/2004-27 расположенного на первом этаже по адресу: гор. Уссурийск, ул. Комсомольская 43. Об обязании ответчика принять пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость приобретаемого нежилого помещения (без учета НДС) - 7 316 877 (семь миллионов триста шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей.". Об обязании ответчика принять пункт договора 7.4. в следующей редакции: "В случае расторжения Договора Объект возвращается Продавцу. В случае невозможности возврата Объекта от Покупателя Продавцу в натуре ввиду его уничтожения или повреждения, делающего невозможной дальнейшую эксплуатацию без проведения капитального ремонта, Покупатель возмещает расходы, связанные с восстановлением Объекта до состояния, существовавшего на момент заключения договора.".
Решением от 11.02.2015 Арбитражным судом Приморского края исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указал, что для установления рыночной стоимости спорного объекта Управлением проведены процедуры по определению независимого оценщика. В соответствии с отчетом об оценке N 067-02/113, составленным независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Веркор" (далее по тексту - ООО "Веркор") рыночная стоимость объекта составила 11 258 475 рублей. Также указал, что оценка, предложенная истцом не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, указанная в отчете истца стоимость не может быть признана ответчиком рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Полагал, что иск должен быть заявлен к ООО "Веркор", определившему рыночную стоимость спорного объекта оценки.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В судебное заседание ответчик явку представителя не обеспечил, о времени месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Управлением (продавец) и А.В. Примак (покупатель) 04.02.2014 заключен Договор купли-продажи муниципального имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора нежилое помещение N 56 в здании, общей площадью 265,6 кв. м, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43.
Согласно пункта 2.1 договора рыночная стоимость объекта определена в размере 11 258 475 рублей.
Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 04.02.2014, согласно которому истец просил изложить пункт 2.1 в редакции: "Рыночная стоимость приобретаемого недвижимого помещения (без учета НДС) - 6 077 288 рублей"; пункт 7.4 изложен в редакции: "В случае расторжения Договора Объект возвращается Продавцу. В случае невозможности возврата Объекта от Покупателя Продавцу в натуре ввиду его уничтожения или повреждения, делающего невозможной дальнейшую эксплуатацию без проведения капитального ремонта, Покупатель возмещает расходы, связанные с восстановлением Объекта до состояния, существовавшего на момент заключения договора".
Ответчиком в адрес истца 17.02.2014 направлено уведомление об отклонении протокола разногласий, об отказе в принятии договора в предложенной редакции N 11-01/14/0617, в котором сообщал об отклонении п. 2.1, п. 2.3, п. 7.4 указанных в протоколе разногласий к Договору купли-продажи муниципального имущества от 04.02.2014, направленного ИП Примаком А.В., а также сообщал о направлении протокола согласования разногласий.
Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, обратился в суд с данным иском.
Апелляционной коллегией отмечается правильность применения судом первой инстанции положений статей 217, 420, 421 445, 446 ГК РФ, а также норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) к спорным правоотношениям сторон.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Постановлением Администрации Уссурийского городского округа от 25.12.2013 N 4393 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 56 в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43" утверждены порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества.
Для установления рыночной стоимости спорного объекта, ответчиком проведены процедуры по определению независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ. Победителем запроса котировок на определение рыночной стоимости спорного объекта признано ООО "Веркор".
В соответствии с подготовленным ООО "Веркор" отчетом об оценке N 067/02/13 "Об оценке объекта оценки нежилое помещение N 56 в здании, назначение: нежилое, общая площадь 265,6 кв. м, этаж:1, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 43", составленным независимым оценщиком ООО "Веркор" рыночная стоимость объекта составляет 11 258 475 рублей.
Согласно отчету ООО "Альфа Плюс" об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56 (далее Отчет N 56), представленного истцом, стоимость муниципального имущества расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, составляет 7 316 877 рублей без учета НДС.
В силу положений статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Судом первой инстанции установлено, что при изготовлении отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, оценщиком использовался анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным и доходным подходами.
Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в Отчете об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, установлено, что стоимость объекта оценки составляет 7 316 877 рублей (без учета НДС).
Исследовав Отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 56, расположенного в встроено-пристроенном 9 этажном жилом доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 N 2171 от 12.02.2014, изготовленный ООО "Альфа Плюс" суд первой инстанции установил, что данный отчет соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки.
Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст. ст. 12 и 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").
В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт".
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт" изготовлено Заключение эксперта N 192/2014 от 23.12.2014, согласно которому рыночная стоимость объекта оценочной экспертизы общей площадью 265,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43 по состоянию на 07.11.2013 составляет 8 485 000 рублей.
Согласно статье 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Судом первой инстанции обосновано указано, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, разрешение судом первой инстанции спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с Отчетом об оценке N 2171 от 12.02.2014, изготовленный ООО "Альфа Плюс", и составляющий 7 316 877 рублей (без учета НДС), обоснованно признан судом первой инстанции соответствующим действующему законодательству.
Судом первой инстанции установлено, что согласно Заключению эксперта N 192/2014 от 23.12.2014, изготовленного АНО Центр негосударственной судебной экспертизы и оценки "А-Эксперт" в рамках судебной экспертизы по настоящему делу подтверждается факт несоответствия рыночной стоимости объекта общей площадью 265,6 кв. м, в размере 11 258 475 рублей, указанной в Отчете об оценке N 067/02/13, составленным независимым оценщиком ООО "Веркор" и послужившей основанием для включения данной суммы в Постановлением Администрации Уссурийского городского округа N 4393 от 25.12.2013 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 56 в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, д. 43".
Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о признании обоснованными требования истца об изложении пункта 7.4 договора в редакции истца, поскольку изложение данного пункта договора в данной редакции соответствует нормам действующего гражданского законодательства, обратного ответчиком в силу статьи 65 АПК РФ не доказано.
Довод апелляционной жалобы о том, что оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана ответчиком рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки апелляционной коллегией отклоняется, поскольку ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обоснованности Отчета об оценке N 067/02/13, составленного независимым оценщиком ООО "Веркор", в то время как материалами дела, включая проведенную в рамках судебного разбирательства экспертизу, подтверждается, что цена, установленная независимым оценщиком ООО "Веркор" в Отчете об оценке N 067/02/13, является явно завышенной, ав силу чего такой отчет не может быть принят в качестве основания для установления выкупной цены имущества, а цена не может считаться достоверной.
Довод апелляционной жалобы о том, что иск должен быть заявлен к ООО "Веркор" апелляционной коллегией отклоняется как необоснованный на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
Проверив довод заявителя о нарушении положений названной выше нормы процессуального права, апелляционная коллегия считает его необоснованным, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим не заявлялось, и в деле отсутствует доказательство согласия истца на замену ненадлежащего ответчика. Кроме того, материально-правовой характер заявленного требования исключает возможность его предъявления к ООО "Веркор".
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.02.2015 по делу N А51-8779/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Д.А.ГЛЕБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)