Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Строгонова М.В.
и судей Колосовой С.И., Федерякиной М.А.,
при секретаре П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
дело по апелляционной жалобе Т. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 23 мая 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N *******, расположенной по адресу: *******, заключенный 1 ноября 2010 года между З.К. и Т. в простой письменной форме, вернув квартиру в собственность З.К.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности Т. и регистрацию права собственности З.К. на квартиру N *******, расположенную по адресу: *******
установила:
Истец З.К. обратился в суд с иском к ответчице Т. о расторжении договора купли-продажи от 1 ноября 2010 года трехкомнатной квартиры N 121, расположенной по адресу: *******, возврате квартиры в его собственность, внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении (аннулировании) права собственности на квартиру Т. и регистрации права собственности З.К. Свои требования мотивировал тем, что ответчица, его бывшая теща, под руководством ******* обманным путем завладела квартирой, не оплатив ее стоимость. При заключении договора он, истец, подписал передаточный акт и расписку о получении им денежных средств от ответчицы, однако, фактически денежные средства он не получал, расписка была написана значительно позже заключения договора купли-продажи. Ответчица находилась на его иждивении, размер ее пенсии небольшой, денежных средств для оплаты стоимости квартиры у ответчицы не было.
В судебном заседании представитель З.К. по доверенности Редков Н.С. исковые требования поддержал.
Ответчица Т., третье лицо З.Е. в судебное заседание не явились, извещены.
Третье лицо Л. в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица Управления Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое Т. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку заключение судебной психофизиологической экспертизы является недопустимым доказательством, собственником спорной квартиры на основании договора дарения, заключенного с истцом, является дочь истца.
Изучив материалы дела, выслушав З.К., адвоката Редкова Н.С., представляющего интересы З.К. по доверенности и ордеру, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55. 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 450 ч. 2 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела видно, что истец З.К. на основании договора от 6 декабря 2001 года являлся собственником спорного жилого помещения - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ******* (квартира была предоставлена взамен снесенного дома).
******* года З.К. вступил в зарегистрированный брак с *******.
******* года ******* обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы с исковым заявлением к З.К. о *******.
27 октября 2010 года З.К. выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя К. с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры ******* с правом регистрации договора и перехода права собственности, получения денег, с правом передоверия.
1 ноября 2010 года между К., действующей по доверенности от имени З.К. и Т. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стоимость квартиры указана в договоре ******* руб. Согласно пункта 3 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
В соответствии с пунктом 4 договора, Т. приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра г. Москвы.
18 января 2011 года договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве. 25 октября 2011 года Т. зарегистрировалась в спорной квартире.
В день заключения договора 1 ноября 2010 года З.К. написана расписка о получении им от Т. денежных средств в размере ******* руб. за проданную им квартиру ******* по договору купли-продажи от 1 ноября 2010 года. Претензий не имеет (л.д. 14 том 1).
1 ноября 2010 года З.К. и Т. подписан передаточный акт, согласно которому З.К. передал Т. квартиру ******* (л.д. 15 том 1).
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что доводы истца об отсутствии у ответчика денежных средств в размере ******* руб., о том, что ответчиком истцу не были переданы денежные средства в счет уплаты по договору купли-продажи, нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства; расписка, написанная истцом им оспорена, получение денежных средств опровергнуто заключением эксперта.
Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.
Для проверки доводов истца судом была назначена судебная психолого-физиологическая экспертиза с использованием полиграфа.
Согласно заключения эксперта АНО "Центр Медицинских Экспертиз" от 20 марта 2014 года, у З.К. выявляются психофизиологические реакции, свидетельствующие о том, что он не получал наличные денежные средства от Т. в счет оплаты квартиры 121, расположенной в доме ******* по договору купли-продажи от 1 ноября 2010 года. У З.К. выявляются психофизиологические реакции, свидетельствующие о том, что он писал расписку о получении денежных средств от Т. для оформления ею регистрации квартиры. (л.д. 199 - 217 том 1, л.д. 49 том 2).
Удовлетворяя исковые требования, суд положил в основу решения вышеуказанное заключение экспертизы.
Однако, заключение психофизиологической экспертизы не может являться надлежащим доказательством, соответствующим требованиям ст. 55 ГПК РФ, поскольку, указанная экспертиза является опросом с применением полиграфа, регистрирующего психофизиологические реакции на какой-либо вопрос, слово или предложение.
Представленное заключение носит вероятностный характер, не может являться надлежащим доказательством в подтверждение доводов истца о не получении им денежных средств от ответчицы по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В связи с изложенным истец по данному делу должен представить доказательства тому, что ответчицей допущено нарушение, которое является существенным и не может быть устранено иным образом, поскольку сам факт наличия такого нарушения не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи.
Так, в соответствии со ст. 486 ч. 3 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
Таким образов, в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара законодатель специальной нормой предусмотрел возможность защиты путем требования об оплате выкупной цены с учетом процентов.
Как указано выше, согласно п. 3 оспариваемого договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Доказательств, отвечающим критериям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ) в подтверждение доводов о не получении от ответчицы обусловленной договором купли-продажи денежной суммы, истцом не представлено.
Спорное жилое помещение по передаточному акту, как того требует ст. 556 п. 1 ГК РФ передано ответчице, которая была зарегистрирована в квартире.
Удовлетворяя исковые требования, суд вернул спорную квартиру в собственность З.К.
Между тем, из материалов дела видно, что собственником квартиры на момент предъявления иска и разрешения спора по существу являлась не ответчица Т., а дочь истца З.К. - *******.
Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 4 мая 2012 года были удовлетворены исковые требования З.К. к Т., З.Е., К. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 1 ноября 2010 года и применении последствий недействительности сделки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 августа 2012 года решение оставлено без изменения (л.д. 76 - 82).
Впоследствии указанные судебные постановления Президиумом Московского городского суда были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
26 ноября 2012 года З.К. подарил спорную квартиру своей дочери ******* л.д. 81 том 2).
Определением Зюзинского районного суда г. Москвы, вступившим в законную силу 8 июля 2013 года, иск З.К. к Т. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки, оставлен без рассмотрения (л.д. 29 том 2).
В заседании судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда З.К. заявил, что претензий к дочери не имеет, договор дарения не оспаривает.
Учитывая изложенное, решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 23 мая 2014 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований З.К. к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность, внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-24006
Требование: О расторжении договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. по делу N 33-24006
Судья Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Строгонова М.В.
и судей Колосовой С.И., Федерякиной М.А.,
при секретаре П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
дело по апелляционной жалобе Т. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 23 мая 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N *******, расположенной по адресу: *******, заключенный 1 ноября 2010 года между З.К. и Т. в простой письменной форме, вернув квартиру в собственность З.К.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности Т. и регистрацию права собственности З.К. на квартиру N *******, расположенную по адресу: *******
установила:
Истец З.К. обратился в суд с иском к ответчице Т. о расторжении договора купли-продажи от 1 ноября 2010 года трехкомнатной квартиры N 121, расположенной по адресу: *******, возврате квартиры в его собственность, внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении (аннулировании) права собственности на квартиру Т. и регистрации права собственности З.К. Свои требования мотивировал тем, что ответчица, его бывшая теща, под руководством ******* обманным путем завладела квартирой, не оплатив ее стоимость. При заключении договора он, истец, подписал передаточный акт и расписку о получении им денежных средств от ответчицы, однако, фактически денежные средства он не получал, расписка была написана значительно позже заключения договора купли-продажи. Ответчица находилась на его иждивении, размер ее пенсии небольшой, денежных средств для оплаты стоимости квартиры у ответчицы не было.
В судебном заседании представитель З.К. по доверенности Редков Н.С. исковые требования поддержал.
Ответчица Т., третье лицо З.Е. в судебное заседание не явились, извещены.
Третье лицо Л. в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица Управления Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое Т. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку заключение судебной психофизиологической экспертизы является недопустимым доказательством, собственником спорной квартиры на основании договора дарения, заключенного с истцом, является дочь истца.
Изучив материалы дела, выслушав З.К., адвоката Редкова Н.С., представляющего интересы З.К. по доверенности и ордеру, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55. 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 450 ч. 2 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела видно, что истец З.К. на основании договора от 6 декабря 2001 года являлся собственником спорного жилого помещения - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ******* (квартира была предоставлена взамен снесенного дома).
******* года З.К. вступил в зарегистрированный брак с *******.
******* года ******* обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы с исковым заявлением к З.К. о *******.
27 октября 2010 года З.К. выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя К. с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры ******* с правом регистрации договора и перехода права собственности, получения денег, с правом передоверия.
1 ноября 2010 года между К., действующей по доверенности от имени З.К. и Т. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стоимость квартиры указана в договоре ******* руб. Согласно пункта 3 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
В соответствии с пунктом 4 договора, Т. приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра г. Москвы.
18 января 2011 года договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве. 25 октября 2011 года Т. зарегистрировалась в спорной квартире.
В день заключения договора 1 ноября 2010 года З.К. написана расписка о получении им от Т. денежных средств в размере ******* руб. за проданную им квартиру ******* по договору купли-продажи от 1 ноября 2010 года. Претензий не имеет (л.д. 14 том 1).
1 ноября 2010 года З.К. и Т. подписан передаточный акт, согласно которому З.К. передал Т. квартиру ******* (л.д. 15 том 1).
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что доводы истца об отсутствии у ответчика денежных средств в размере ******* руб., о том, что ответчиком истцу не были переданы денежные средства в счет уплаты по договору купли-продажи, нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства; расписка, написанная истцом им оспорена, получение денежных средств опровергнуто заключением эксперта.
Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.
Для проверки доводов истца судом была назначена судебная психолого-физиологическая экспертиза с использованием полиграфа.
Согласно заключения эксперта АНО "Центр Медицинских Экспертиз" от 20 марта 2014 года, у З.К. выявляются психофизиологические реакции, свидетельствующие о том, что он не получал наличные денежные средства от Т. в счет оплаты квартиры 121, расположенной в доме ******* по договору купли-продажи от 1 ноября 2010 года. У З.К. выявляются психофизиологические реакции, свидетельствующие о том, что он писал расписку о получении денежных средств от Т. для оформления ею регистрации квартиры. (л.д. 199 - 217 том 1, л.д. 49 том 2).
Удовлетворяя исковые требования, суд положил в основу решения вышеуказанное заключение экспертизы.
Однако, заключение психофизиологической экспертизы не может являться надлежащим доказательством, соответствующим требованиям ст. 55 ГПК РФ, поскольку, указанная экспертиза является опросом с применением полиграфа, регистрирующего психофизиологические реакции на какой-либо вопрос, слово или предложение.
Представленное заключение носит вероятностный характер, не может являться надлежащим доказательством в подтверждение доводов истца о не получении им денежных средств от ответчицы по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В связи с изложенным истец по данному делу должен представить доказательства тому, что ответчицей допущено нарушение, которое является существенным и не может быть устранено иным образом, поскольку сам факт наличия такого нарушения не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи.
Так, в соответствии со ст. 486 ч. 3 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
Таким образов, в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара законодатель специальной нормой предусмотрел возможность защиты путем требования об оплате выкупной цены с учетом процентов.
Как указано выше, согласно п. 3 оспариваемого договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Доказательств, отвечающим критериям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ) в подтверждение доводов о не получении от ответчицы обусловленной договором купли-продажи денежной суммы, истцом не представлено.
Спорное жилое помещение по передаточному акту, как того требует ст. 556 п. 1 ГК РФ передано ответчице, которая была зарегистрирована в квартире.
Удовлетворяя исковые требования, суд вернул спорную квартиру в собственность З.К.
Между тем, из материалов дела видно, что собственником квартиры на момент предъявления иска и разрешения спора по существу являлась не ответчица Т., а дочь истца З.К. - *******.
Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 4 мая 2012 года были удовлетворены исковые требования З.К. к Т., З.Е., К. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 1 ноября 2010 года и применении последствий недействительности сделки. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 августа 2012 года решение оставлено без изменения (л.д. 76 - 82).
Впоследствии указанные судебные постановления Президиумом Московского городского суда были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
26 ноября 2012 года З.К. подарил спорную квартиру своей дочери ******* л.д. 81 том 2).
Определением Зюзинского районного суда г. Москвы, вступившим в законную силу 8 июля 2013 года, иск З.К. к Т. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки, оставлен без рассмотрения (л.д. 29 том 2).
В заседании судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда З.К. заявил, что претензий к дочери не имеет, договор дарения не оспаривает.
Учитывая изложенное, решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 23 мая 2014 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований З.К. к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность, внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)