Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 15.04.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Торговая компания "Городской центр"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 г. по делу N А40-165067/2014, принятое судьей Кофановой И.Н.,
по иску ООО "Торговая компания "Городской центр" (ОГРН 1027739807226)
к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о внесении изменений в договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Абрамова О.С., Тюрина А.А. по дов. от 15.07.2014;
- от ответчика: Волохов В.П. по дов. от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Городской центр" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м, а именно:
1. Пункт 3.1 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 9 675 000 (девять миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14, выполненным ООО "Артес-Профи".
2. Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 268 750 двухсот шестидесяти восьми тысяч семисот пятидесяти) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2014 г. исковые требования ООО "Торговая компания "Городской центр" оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из того, что поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил, отчет ответчика не оспорил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Торговая компания "Городской центр" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Судом апелляционной инстанции была назначена по ходатайству истца судебно-оценочная экспертиза арендуемого имущества, производство экспертизы поручено эксперту ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" Шлыкову А.К., производство по настоящему делу было приостановлено до поступления заключения эксперта в суд.
Определением от 25.03.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по настоящему делу в связи с поступлением 24.03.2015 г. заключения эксперта Шлыкова А.К.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования истца в полном объеме, указав в договоре купли-продажи цену в размере 9 374 000 руб., установленную экспертом.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает решение от 11.11.2014 г. законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, исковые требования истца удовлетворить в заявленном им объеме.
Как следует из материалов дела, 02.04.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Торговая компания "Городской центр" (Арендатор) заключен договор аренды N 04-225/07, по условиям которого Арендатору в пользование было передано нежилое помещение площадью 193 кв. м по адресу:, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, сроком до 31.12.2012 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.07.2014 года направил в адрес ООО "ТК "ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м.
Согласно п. 3.1 проекта Договора цена Объекта составляет 16 526 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2014 года N 738Г/1130, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 21 августа 2014 года N 1406/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
16.09.2014 года Общество представило в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м, указав выкупную цену помещения - 9 675 000 рублей, согласно результатам Отчета об оценке N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 года, выполненным ООО "Артес-Профи".
Общество предложило подписать протокол разногласий в течение пяти дней (л.д. 5).
09.10.2014 года Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об урегулировании разногласий по Договору.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу, суд первой инстанции сослался на то, что истец при рассмотрении спора ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил, отчет ответчика не оспорил.
Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда, поскольку как следует из протокола судебного разбирательства от 06.11.2014 г., исковые требования были рассмотрены судом в один день путем завершения предварительного судебного заседания и перехода в основное судебное заседание. При этом, материалы дела не содержат сведений о том, что суд первой инстанции предложил истцу реализовать свое процессуальное право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы.
В ходе судебного разбирательства в Девятом арбитражном апелляционном суде, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы, которое было удовлетворено судебной коллегией, заключение эксперта Шлыкова А.К. поступило в суд апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование требований о заключении договора купли-продажи помещений по цене 9 675 000 руб. истцом в материалы дела представлен Отчет об оценке N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 года, выполненным ООО "Артес-Профи".
В опровержение доводов истца в материалы дела ответчиком представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2014 года N 738Г/1130, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 21 августа 2014 года N 1406/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Оценив представленные сторонами экспертные заключения, содержащие противоречащие выводы о рыночной стоимости спорного имущества, Девятым арбитражным апелляционным судом назначена по ходатайству истца судебно-оценочная экспертиза арендуемого имущества, производство экспертизы поручено эксперту ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" Шлыкову А.К.
Согласно заключению вышеназванного эксперта рыночная стоимость спорного объекта общей площадью 193 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, составила по состоянию на 21.05.2014 г. (на день обращения истца за выкупом помещений) 9 374 000 руб. без учета НДС.
Указанное заключение эксперта было принято судом апелляционной инстанции как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Шлыкова А.К., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
Вместе с тем, исковые требования истца в части установления цены выкупаемого имущества подлежат удовлетворению по заявленным истцом требованиям в размере 9 675 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 г. выполненным ООО "Артес-Профи", поскольку указанная величина рыночной стоимости имеет минимальную разницу с ценой, установленной в ходе судебной экспертизы, а у суда апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеется оснований для применения правил об изменении предмета или основания иска, а также об изменении размера исковых требований, а у истца, соответственно - права на заявление такого ходатайства.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2014 года по делу N А40-165067/2014 - отменить.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Городской центр" - удовлетворить.
Пункт 3.1 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 9 675 000 (девять миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14, выполненным ООО "Артес-Профи".
Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ... числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 268 750 двухсот шестидесяти восьми тысяч семисот пятидесяти) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2015 N 09АП-56612/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-165067/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. N 09АП-56612/2014-ГК
Дело N А40-165067/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 15.04.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Торговая компания "Городской центр"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 г. по делу N А40-165067/2014, принятое судьей Кофановой И.Н.,
по иску ООО "Торговая компания "Городской центр" (ОГРН 1027739807226)
к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о внесении изменений в договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Абрамова О.С., Тюрина А.А. по дов. от 15.07.2014;
- от ответчика: Волохов В.П. по дов. от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Городской центр" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м, а именно:
1. Пункт 3.1 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 9 675 000 (девять миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14, выполненным ООО "Артес-Профи".
2. Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 268 750 двухсот шестидесяти восьми тысяч семисот пятидесяти) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2014 г. исковые требования ООО "Торговая компания "Городской центр" оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из того, что поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил, отчет ответчика не оспорил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Торговая компания "Городской центр" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Судом апелляционной инстанции была назначена по ходатайству истца судебно-оценочная экспертиза арендуемого имущества, производство экспертизы поручено эксперту ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" Шлыкову А.К., производство по настоящему делу было приостановлено до поступления заключения эксперта в суд.
Определением от 25.03.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по настоящему делу в связи с поступлением 24.03.2015 г. заключения эксперта Шлыкова А.К.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования истца в полном объеме, указав в договоре купли-продажи цену в размере 9 374 000 руб., установленную экспертом.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает решение от 11.11.2014 г. законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, исковые требования истца удовлетворить в заявленном им объеме.
Как следует из материалов дела, 02.04.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Торговая компания "Городской центр" (Арендатор) заключен договор аренды N 04-225/07, по условиям которого Арендатору в пользование было передано нежилое помещение площадью 193 кв. м по адресу:, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, сроком до 31.12.2012 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.07.2014 года направил в адрес ООО "ТК "ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м.
Согласно п. 3.1 проекта Договора цена Объекта составляет 16 526 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2014 года N 738Г/1130, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 21 августа 2014 года N 1406/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
16.09.2014 года Общество представило в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 107076, г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, общей площадью 193 кв. м, указав выкупную цену помещения - 9 675 000 рублей, согласно результатам Отчета об оценке N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 года, выполненным ООО "Артес-Профи".
Общество предложило подписать протокол разногласий в течение пяти дней (л.д. 5).
09.10.2014 года Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об урегулировании разногласий по Договору.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу, суд первой инстанции сослался на то, что истец при рассмотрении спора ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил, отчет ответчика не оспорил.
Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда, поскольку как следует из протокола судебного разбирательства от 06.11.2014 г., исковые требования были рассмотрены судом в один день путем завершения предварительного судебного заседания и перехода в основное судебное заседание. При этом, материалы дела не содержат сведений о том, что суд первой инстанции предложил истцу реализовать свое процессуальное право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы.
В ходе судебного разбирательства в Девятом арбитражном апелляционном суде, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы, которое было удовлетворено судебной коллегией, заключение эксперта Шлыкова А.К. поступило в суд апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование требований о заключении договора купли-продажи помещений по цене 9 675 000 руб. истцом в материалы дела представлен Отчет об оценке N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 года, выполненным ООО "Артес-Профи".
В опровержение доводов истца в материалы дела ответчиком представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12 августа 2014 года N 738Г/1130, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 21 августа 2014 года N 1406/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Оценив представленные сторонами экспертные заключения, содержащие противоречащие выводы о рыночной стоимости спорного имущества, Девятым арбитражным апелляционным судом назначена по ходатайству истца судебно-оценочная экспертиза арендуемого имущества, производство экспертизы поручено эксперту ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" Шлыкову А.К.
Согласно заключению вышеназванного эксперта рыночная стоимость спорного объекта общей площадью 193 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-я Прядильная ул., д. 7, составила по состоянию на 21.05.2014 г. (на день обращения истца за выкупом помещений) 9 374 000 руб. без учета НДС.
Указанное заключение эксперта было принято судом апелляционной инстанции как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Шлыкова А.К., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
Вместе с тем, исковые требования истца в части установления цены выкупаемого имущества подлежат удовлетворению по заявленным истцом требованиям в размере 9 675 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14 по состоянию на 20.09.2014 г. выполненным ООО "Артес-Профи", поскольку указанная величина рыночной стоимости имеет минимальную разницу с ценой, установленной в ходе судебной экспертизы, а у суда апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеется оснований для применения правил об изменении предмета или основания иска, а также об изменении размера исковых требований, а у истца, соответственно - права на заявление такого ходатайства.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2014 года по делу N А40-165067/2014 - отменить.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Городской центр" - удовлетворить.
Пункт 3.1 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 9 675 000 (девять миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 09053/ОЦ-14, выполненным ООО "Артес-Профи".
Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ... числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 268 750 двухсот шестидесяти восьми тысяч семисот пятидесяти) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)