Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федосова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,
судей Муравецкой Л.В., Пендюриной Е.М.,
при секретаре И.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В.
дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя И.Е. по доверенности О., по апелляционным жалобам законного представителя И.Е. - И.С., представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя К. по доверенности Б.М.С., представителя Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 марта 2013 года, которым постановлено:
Признать право Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество), право залога (ипотеки) на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: город Москва, улица ****, дом ****, квартира ****.
В остальной части иска отказать.
Во встречном иске Б.М.С. к Коммерческому банку "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) о признании перехода прав по закладной отсутствующим отказать,
установила:
ОАО КБ "Москоммерцбанк" обратился в суд с иском к И.Е., Б.М.С., А., Управлению Росреестра по Москве с требованиями о признании права залога на квартиру N ****, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ****, д. ****, об обязании регистрации обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права залога с момента государственной регистрации права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.12.2006 г. между ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. был заключен кредитный договор N 99-03076-**** на сумму **** долларов США на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры N ****, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****, д. ****. 27.12.2006 г. право собственности А. на квартиру и ипотека в силу закона были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве. 18.12.2007 г. определением Пресненского районного суда г. Москвы между сторонами было утверждено мировое соглашение, по условиям которого кредитный договор продолжает действовать до полного исполнения А. обязательств по нему. А. также принял на себя обязательство не обременять заложенную квартиру правами третьих лиц и не отчуждать ее. Из выписки ЕГРП истцу стало известно, что квартира была отчуждена А. без согласия банка, кроме того прекращена ипотека квартиры в пользу истца. ОАО КБ "Москоммерцбанк" не совершал каких-либо действий, влекущих прекращение ипотеки квартиры, не выдавал доверенности на представление его интересов в регистрирующем органе по вопросу прекращения ипотеки, А. действовал от имени Банка по доверенности, якобы удостоверенной нотариусом Л. Однако доверенность за реестровым номером N **** от 0212.2008 г. от имени банка на имя А. нотариусом не удостоверялась, уведомление банка от 02.12.2008 г. за N **** о полном исполнении обязательств А. банком не направлялось, кредит не был выплачен.
Ответчик Б.М.С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ОАО КБ "Москоммерцбанк" о признании перехода прав по закладной от ООО КБ "Москоммерцбанк" к ОАО КБ "Москоммерцбанк" отсутствующим. Встречные исковые требования мотивированы тем, что деятельность ООО КБ "Москоммерцбанк" прекращена в форме преобразования в ОАО КБ "Москоммерцбанк". Истец не является законным владельцем закладной, так как оригинал закладной от 21.12.2006 г. не содержит отметки о переходе к истцу прав по закладной в порядке универсального правопреемства, согласно требований ст. 48 Закона "Об ипотеке". В качестве владельца закладной значится ООО КБ "Москоммерцбанк", а не истец, подпись и печать первоначального залогодержателя в закладной также отсутствуют.
Представитель истца ОАО КБ "Москоммерцбанк" по доверенности Г.Р. в судебном заседании первой инстанции исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель ответчика Б.М.С. по доверенности Н.О. в суде первой инстанции против удовлетворения исковых требований ОАО КБ "Москоммерцбанк" возражала, просила суд удовлетворить встречные исковые требования Б.М.С.
Ответчик И.С., законный представитель ответчика несовершеннолетней И.Е., а также представитель И.Е. по доверенности О. в суд первой инстанции явились, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований банка по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.
Представитель третьего лица К. по доверенности Б.М.С. возражала против удовлетворения исковых требований банка по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Ответчики А., Б.М.С., третьи лица К., Н.М., М.З.А., представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Представитель Муниципалитета района Чертаново Южное в г. Москве в судебное заседание первой инстанции не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, представил заключение в котором указал, что удовлетворение иска банка повлечет нарушение прав несовершеннолетней И.Е.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят представитель И.Е. по доверенности О. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней, законный представитель И.Е. - И.С., представитель Б.М.С. по доверенности Н.О., представитель К. по доверенности Б.М.С., представитель Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. по доводам апелляционных жалоб.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя ответчика И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., поддержавших доводы жалобы и дополнения к ней, представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С., представителя ответчика Управления Росреестра по Москве по доверенности С.А.Ю., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца ОАО КБ "Москоммерцбанк" по доверенности Г.Р., просившего решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнительные доводы жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства.
Судом установлено, что 21.12.2006 г. между ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. был заключен кредитный договор N **** на сумму **** долларов США сроком на 242 месяца, под 10,8% годовых.
В соответствии с п. 1.3 кредитного договора, кредит предоставлен А. для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
В соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи квартиры, заключенного 21.12.2006 г. между С.А. и А., указанная квартира была приобретена А. на кредитные средства и находилась у истца в залоге в силу закона.
Право собственности А. на квартиру и ипотека в силу закона были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве 27.12.2006 г. за номером **** на основании договора купли-продажи квартиры. 27.12.2006 г. Управлением Росреестра по Москве А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АД N ****.
В соответствии с п. 1.5.1. кредитного договора, залогодателем А. 21.12.2006 г. была составлена закладная, которая была выдана истцу Управлением Росреестра по Москве 27.12.2006 г.
Определением Пресненского районного суда г. Москвы от 18.12.2007 г. было утверждено мировое соглашение по гражданскому делу N **** по иску ООО КБ "Москоммерцбанк" к А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
В соответствии с условиями мирового соглашения и определением Пресненского районного суда г. Москвы от 18.12.2007 г., размер задолженности А. по кредитному договору на дату подписания соглашения составлял **** долларов США, кредитный договор не прекращает свое действие, а продолжает действовать до полного исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. А. дополнительно принял на себя обязательство без письменного согласия банка не обременять заложенное имущество (квартира) правами третьих лиц, не отчуждать его.
Истцом представлена копия выписки из ЕГРП N **** от 31 июля 2009 г., из которой банку стало известно о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
Судом установлено, что 08.12.2008 г. в Управление Росреестра по Москве обратились А. и ООО КБ "Москоммерцбанк" в лице представителя А., действующего на основании удостоверенной нотариусом г. Москвы Л. доверенности от 02.12.2008 г. за N ****, с совместным заявлением о внесении записи в ЕГРП о восстановлении закладной.
Из заявления А. от 12.12.2008 г. следует, что в регистрирующий орган А. был предоставлен дополнительный документ - дубликат закладной от 11.12.2008 г. N ****, удостоверенный нотариусом г. Москвы Л.
17.12.2008 г. А. получил в Управлении Росреестра по Москве дубликат закладной, а 25.12.2008 г. в Управление Росреестра по Москве обратились А. и ООО КБ "Москоммерцбанк" в лице представителя А., действующего на основании доверенности от 02.12.2008 г. за N ****, с совместным заявлением о внесении записи в ЕГРП о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, представив письмо ООО КБ "Москоммерцбанк" от 02.12.2008 г. N **** о полном исполнении обязательств А. по кредитному договору за подписью директора Департамента обслуживания кредитных портфелей розничного бизнеса ООО КБ "Москоммерцбанк" М.З.А.
В связи с представленными А. вышеуказанными документами, Управлением Росреестра по Москве 23.01.2009 г. была внесена запись в ЕГРП о погашении регистрационной записи об ипотеке, представленный А. дубликат закладной был аннулирован.
В адрес ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. 23.01.2009 г. Управлением Росреестра по г. Москве были направлены уведомления N **** о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, данные уведомления были получены А. как за себя лично, так и от имени банка.
Из материалов дела усматривается, что письмо от 02.12.2008 г. N **** о полном исполнении обязательств А. по кредитному договору банком за подписью М.З.А. не направлялось, доверенность от 02.12.2008 г. за N **** банком в лице Н.М. на имя А. не выдавалась, что нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания.
Так, из письма начальника Управления документационных технологий Г.К. за N **** от 03.03.2010 г. усматривается, что в базе данных регистрации исходящей корреспонденции письмо от 02.12.2008 г. N **** не значится. 02.12.2008 г. порядковый регистрационный номер в базе данных регистрации исходящей корреспонденции ООО КБ "Москоммерцбанк" начинался с номера **** от 02.12.2008 г., исходящих писем на имя А. либо в УФРС по Москве не зарегистрировано.
Из ответа нотариуса Л. от 12.02.2013 г. на запрос суда следует, что в реестре для регистрации нотариальных действий N **** за 2008 год не имеется реестровой записи N ****, датированной 02.12.2008 г.
Из заключения экспертизы, назначенной по определению суда следует, что доверенность от имени банка за подписью Н.М. от 02.12.2008 г. на имя А. не подписывалась Н.М. и письмо от имени банка от 02.12.2008 г. N **** за подписью М.З.Н. о полном погашении кредита А. М.З.Н. также не подписывалось.
Судом установлено, что после погашения в ЕГРП записи об ипотеке квартиры, 30.01.2009 г. А. заключил с К. договор купли-продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. ****, дом ****, кв. ****, свидетельство государственной регистрации права собственности на имя К. было выдано Управлением Росреестра по Москве 03.02.2009 г. за N ****.
03.06.2009 г. между К. и Б.М.С. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, свидетельство государственной регистрации права собственности Б.М.С. было выдано Управлением Росреестра по Москве 10.06.2009 г. за N ****.
03.03.2011 г. между Б.М.С. и И.С., действующим в интересах несовершеннолетней И.Е., был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****, дом ****, кв. ****, свидетельство государственной регистрации права собственности на имя И.Е. было выдано Управлением Росреестра по Москве 14.03.2011 г. за N ****.
В соответствии со ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Статьей 352 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога: при прекращении обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или правом на его замену; при продаже с публичных торгов заложенного имущества; если реализация заложенного имущества оказалась невозможной.
В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Поскольку при разрешении данного спора было установлено, что А. не были исполнены свои обязательства по погашению кредитной задолженности, обеспеченной ипотекой, банк не совершал каких-либо действий, направленных на прекращение права залога, а от имени банка незаконно действовал А., то суд первой инстанции обоснованно и мотивированно удовлетворил исковые требования о признании за банком права залога на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что поскольку в результате незаконных действий А. была отчуждена спорная квартира и прекращена ипотека квартиры, то не имелось законных оснований для погашения регистрационной записи о залоге спорной квартиры. Вместе с тем, отсутствие такой записи при сохранении права залога нарушает права истца как залогодержателя. При этом суд верно указал в решении, что при наличии у банка оригинала закладной (которая обозревалась в судебном заседании) без отметок о полном погашении кредита и нахождение дубликата закладной в Управлении Росреестра Москвы, не свидетельствует об исполнении А. кредитных обязательств.
Судом обоснованно отклонены доводы ответчиков о добросовестности приобретения покупателями спорной квартиры, поскольку квартира отчуждалась ответчиком Б.М.С. в пользу И.Е. в период рассмотрения настоящего дела.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что принадлежащее банку право залога на спорную квартиру не прекратилось, основан на установленных по делу обстоятельствах и приведенных нормах права, в связи с чем правомерно признал право залога за банком в отношении спорной квартиры.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь ст. ст. 57, 58, 353 ГК РФ, ст. 56 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", обоснованно пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку каких-либо доказательств, подтверждающих переход прав по закладной отсутствующим, в судебное заседание ответчиком Б.М.С. не представлено. Суд правомерно указал в решении, что банк является законным владельцем закладной и надлежащим истцом по делу, поскольку определением Тверского районного суда г. Москвы от 01.03.2012 г. истец ОАО КБ "Москоммерцбанк" был признан правопреемником ООО КБ "Москоммерцбанк". Согласно положениям ст. 353 ГК РФ право залога сохраняется в случае универсального правопреемства и переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога.
Судом правомерно отклонены доводы встречного искового заявления о том, что оригинал закладной не содержит отметки о переходе к истцу прав по закладной в порядке универсального правопреемства, как не имеющие правового значения.
Судебная коллегия соглашается с приведенными в решении выводами, поскольку в силу ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, тогда как по настоящему делу не происходила передача прав по закладной новому владельцу, истец является владельцем закладной в порядке универсального правопреемства.
Доводы апелляционных жалоб представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С. о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями квартиры, по мнению судебной коллегии не имеют правового значения при рассмотрении данного дела. Вопрос добросовестности приобретения предмета залога подлежит выяснению при обращении на него взыскания, что следует из разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащегося в п. 25 Постановления от 17.10.2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".
Доводы жалобы представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С. о том, что судом неправомерно по настоящему спору применена ч. 1 ст. 353 ГК РФ, основаны на неверном толковании нормы права, в связи с чем не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Доводы жалоб представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С. о том, что спорные квартиры приобретались ими без обременений, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку предусмотренных законом оснований для прекращения залога не имелось.
Доводы жалобы представителя Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты и законом не предусмотрена возможность признания (установления или восстановления) права залога, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Так, решением суда были удовлетворены требования о признании права залога на недвижимое имущество за ОАО КБ "Москоммерцбанк", в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать право залога на спорную квартиру банку было отказано. Судебная коллегия полагает, что истцом обоснованно выбран способ защиты своего права, предусмотренный абз. 2, 3 ст. 12 ГК РФ, то есть путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Доводы апелляционных жалоб о том, что истец не является законным владельцем закладной, поскольку Управлением Росреестра Москвы был выдан дубликат закладной, являются несостоятельными, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что законных оснований для выдачи дубликата закладной и прекращения права на залог не имелось.
Доводы апелляционных жалоб основаны на неправильном применении норм права, не опровергают выводы суда и по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом первой инстанции установленным по делу обстоятельствам.
Таким образом, при принятии решения судом полно и всесторонне проверены все юридически значимые по делу обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка и с этой оценкой судебная коллегия согласна.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционных жалоб не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, поэтому оснований для отмены принятого судом решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к жалобе - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6446/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2014 г. по делу N 33-6446/2014
Судья: Федосова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,
судей Муравецкой Л.В., Пендюриной Е.М.,
при секретаре И.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В.
дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя И.Е. по доверенности О., по апелляционным жалобам законного представителя И.Е. - И.С., представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя К. по доверенности Б.М.С., представителя Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 марта 2013 года, которым постановлено:
Признать право Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество), право залога (ипотеки) на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: город Москва, улица ****, дом ****, квартира ****.
В остальной части иска отказать.
Во встречном иске Б.М.С. к Коммерческому банку "Москоммерцбанк" (открытое акционерное общество) о признании перехода прав по закладной отсутствующим отказать,
установила:
ОАО КБ "Москоммерцбанк" обратился в суд с иском к И.Е., Б.М.С., А., Управлению Росреестра по Москве с требованиями о признании права залога на квартиру N ****, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ****, д. ****, об обязании регистрации обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права залога с момента государственной регистрации права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.12.2006 г. между ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. был заключен кредитный договор N 99-03076-**** на сумму **** долларов США на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры N ****, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****, д. ****. 27.12.2006 г. право собственности А. на квартиру и ипотека в силу закона были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве. 18.12.2007 г. определением Пресненского районного суда г. Москвы между сторонами было утверждено мировое соглашение, по условиям которого кредитный договор продолжает действовать до полного исполнения А. обязательств по нему. А. также принял на себя обязательство не обременять заложенную квартиру правами третьих лиц и не отчуждать ее. Из выписки ЕГРП истцу стало известно, что квартира была отчуждена А. без согласия банка, кроме того прекращена ипотека квартиры в пользу истца. ОАО КБ "Москоммерцбанк" не совершал каких-либо действий, влекущих прекращение ипотеки квартиры, не выдавал доверенности на представление его интересов в регистрирующем органе по вопросу прекращения ипотеки, А. действовал от имени Банка по доверенности, якобы удостоверенной нотариусом Л. Однако доверенность за реестровым номером N **** от 0212.2008 г. от имени банка на имя А. нотариусом не удостоверялась, уведомление банка от 02.12.2008 г. за N **** о полном исполнении обязательств А. банком не направлялось, кредит не был выплачен.
Ответчик Б.М.С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ОАО КБ "Москоммерцбанк" о признании перехода прав по закладной от ООО КБ "Москоммерцбанк" к ОАО КБ "Москоммерцбанк" отсутствующим. Встречные исковые требования мотивированы тем, что деятельность ООО КБ "Москоммерцбанк" прекращена в форме преобразования в ОАО КБ "Москоммерцбанк". Истец не является законным владельцем закладной, так как оригинал закладной от 21.12.2006 г. не содержит отметки о переходе к истцу прав по закладной в порядке универсального правопреемства, согласно требований ст. 48 Закона "Об ипотеке". В качестве владельца закладной значится ООО КБ "Москоммерцбанк", а не истец, подпись и печать первоначального залогодержателя в закладной также отсутствуют.
Представитель истца ОАО КБ "Москоммерцбанк" по доверенности Г.Р. в судебном заседании первой инстанции исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель ответчика Б.М.С. по доверенности Н.О. в суде первой инстанции против удовлетворения исковых требований ОАО КБ "Москоммерцбанк" возражала, просила суд удовлетворить встречные исковые требования Б.М.С.
Ответчик И.С., законный представитель ответчика несовершеннолетней И.Е., а также представитель И.Е. по доверенности О. в суд первой инстанции явились, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований банка по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.
Представитель третьего лица К. по доверенности Б.М.С. возражала против удовлетворения исковых требований банка по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Ответчики А., Б.М.С., третьи лица К., Н.М., М.З.А., представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Представитель Муниципалитета района Чертаново Южное в г. Москве в судебное заседание первой инстанции не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, представил заключение в котором указал, что удовлетворение иска банка повлечет нарушение прав несовершеннолетней И.Е.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят представитель И.Е. по доверенности О. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней, законный представитель И.Е. - И.С., представитель Б.М.С. по доверенности Н.О., представитель К. по доверенности Б.М.С., представитель Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. по доводам апелляционных жалоб.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя ответчика И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., поддержавших доводы жалобы и дополнения к ней, представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С., представителя ответчика Управления Росреестра по Москве по доверенности С.А.Ю., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца ОАО КБ "Москоммерцбанк" по доверенности Г.Р., просившего решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнительные доводы жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства.
Судом установлено, что 21.12.2006 г. между ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. был заключен кредитный договор N **** на сумму **** долларов США сроком на 242 месяца, под 10,8% годовых.
В соответствии с п. 1.3 кредитного договора, кредит предоставлен А. для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
В соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи квартиры, заключенного 21.12.2006 г. между С.А. и А., указанная квартира была приобретена А. на кредитные средства и находилась у истца в залоге в силу закона.
Право собственности А. на квартиру и ипотека в силу закона были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве 27.12.2006 г. за номером **** на основании договора купли-продажи квартиры. 27.12.2006 г. Управлением Росреестра по Москве А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АД N ****.
В соответствии с п. 1.5.1. кредитного договора, залогодателем А. 21.12.2006 г. была составлена закладная, которая была выдана истцу Управлением Росреестра по Москве 27.12.2006 г.
Определением Пресненского районного суда г. Москвы от 18.12.2007 г. было утверждено мировое соглашение по гражданскому делу N **** по иску ООО КБ "Москоммерцбанк" к А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
В соответствии с условиями мирового соглашения и определением Пресненского районного суда г. Москвы от 18.12.2007 г., размер задолженности А. по кредитному договору на дату подписания соглашения составлял **** долларов США, кредитный договор не прекращает свое действие, а продолжает действовать до полного исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. А. дополнительно принял на себя обязательство без письменного согласия банка не обременять заложенное имущество (квартира) правами третьих лиц, не отчуждать его.
Истцом представлена копия выписки из ЕГРП N **** от 31 июля 2009 г., из которой банку стало известно о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва ул. ****, дом ****, кв. ****.
Судом установлено, что 08.12.2008 г. в Управление Росреестра по Москве обратились А. и ООО КБ "Москоммерцбанк" в лице представителя А., действующего на основании удостоверенной нотариусом г. Москвы Л. доверенности от 02.12.2008 г. за N ****, с совместным заявлением о внесении записи в ЕГРП о восстановлении закладной.
Из заявления А. от 12.12.2008 г. следует, что в регистрирующий орган А. был предоставлен дополнительный документ - дубликат закладной от 11.12.2008 г. N ****, удостоверенный нотариусом г. Москвы Л.
17.12.2008 г. А. получил в Управлении Росреестра по Москве дубликат закладной, а 25.12.2008 г. в Управление Росреестра по Москве обратились А. и ООО КБ "Москоммерцбанк" в лице представителя А., действующего на основании доверенности от 02.12.2008 г. за N ****, с совместным заявлением о внесении записи в ЕГРП о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, представив письмо ООО КБ "Москоммерцбанк" от 02.12.2008 г. N **** о полном исполнении обязательств А. по кредитному договору за подписью директора Департамента обслуживания кредитных портфелей розничного бизнеса ООО КБ "Москоммерцбанк" М.З.А.
В связи с представленными А. вышеуказанными документами, Управлением Росреестра по Москве 23.01.2009 г. была внесена запись в ЕГРП о погашении регистрационной записи об ипотеке, представленный А. дубликат закладной был аннулирован.
В адрес ООО КБ "Москоммерцбанк" и А. 23.01.2009 г. Управлением Росреестра по г. Москве были направлены уведомления N **** о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, данные уведомления были получены А. как за себя лично, так и от имени банка.
Из материалов дела усматривается, что письмо от 02.12.2008 г. N **** о полном исполнении обязательств А. по кредитному договору банком за подписью М.З.А. не направлялось, доверенность от 02.12.2008 г. за N **** банком в лице Н.М. на имя А. не выдавалась, что нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания.
Так, из письма начальника Управления документационных технологий Г.К. за N **** от 03.03.2010 г. усматривается, что в базе данных регистрации исходящей корреспонденции письмо от 02.12.2008 г. N **** не значится. 02.12.2008 г. порядковый регистрационный номер в базе данных регистрации исходящей корреспонденции ООО КБ "Москоммерцбанк" начинался с номера **** от 02.12.2008 г., исходящих писем на имя А. либо в УФРС по Москве не зарегистрировано.
Из ответа нотариуса Л. от 12.02.2013 г. на запрос суда следует, что в реестре для регистрации нотариальных действий N **** за 2008 год не имеется реестровой записи N ****, датированной 02.12.2008 г.
Из заключения экспертизы, назначенной по определению суда следует, что доверенность от имени банка за подписью Н.М. от 02.12.2008 г. на имя А. не подписывалась Н.М. и письмо от имени банка от 02.12.2008 г. N **** за подписью М.З.Н. о полном погашении кредита А. М.З.Н. также не подписывалось.
Судом установлено, что после погашения в ЕГРП записи об ипотеке квартиры, 30.01.2009 г. А. заключил с К. договор купли-продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. ****, дом ****, кв. ****, свидетельство государственной регистрации права собственности на имя К. было выдано Управлением Росреестра по Москве 03.02.2009 г. за N ****.
03.06.2009 г. между К. и Б.М.С. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, свидетельство государственной регистрации права собственности Б.М.С. было выдано Управлением Росреестра по Москве 10.06.2009 г. за N ****.
03.03.2011 г. между Б.М.С. и И.С., действующим в интересах несовершеннолетней И.Е., был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****, дом ****, кв. ****, свидетельство государственной регистрации права собственности на имя И.Е. было выдано Управлением Росреестра по Москве 14.03.2011 г. за N ****.
В соответствии со ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Статьей 352 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога: при прекращении обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или правом на его замену; при продаже с публичных торгов заложенного имущества; если реализация заложенного имущества оказалась невозможной.
В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Поскольку при разрешении данного спора было установлено, что А. не были исполнены свои обязательства по погашению кредитной задолженности, обеспеченной ипотекой, банк не совершал каких-либо действий, направленных на прекращение права залога, а от имени банка незаконно действовал А., то суд первой инстанции обоснованно и мотивированно удовлетворил исковые требования о признании за банком права залога на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что поскольку в результате незаконных действий А. была отчуждена спорная квартира и прекращена ипотека квартиры, то не имелось законных оснований для погашения регистрационной записи о залоге спорной квартиры. Вместе с тем, отсутствие такой записи при сохранении права залога нарушает права истца как залогодержателя. При этом суд верно указал в решении, что при наличии у банка оригинала закладной (которая обозревалась в судебном заседании) без отметок о полном погашении кредита и нахождение дубликата закладной в Управлении Росреестра Москвы, не свидетельствует об исполнении А. кредитных обязательств.
Судом обоснованно отклонены доводы ответчиков о добросовестности приобретения покупателями спорной квартиры, поскольку квартира отчуждалась ответчиком Б.М.С. в пользу И.Е. в период рассмотрения настоящего дела.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что принадлежащее банку право залога на спорную квартиру не прекратилось, основан на установленных по делу обстоятельствах и приведенных нормах права, в связи с чем правомерно признал право залога за банком в отношении спорной квартиры.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь ст. ст. 57, 58, 353 ГК РФ, ст. 56 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", обоснованно пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку каких-либо доказательств, подтверждающих переход прав по закладной отсутствующим, в судебное заседание ответчиком Б.М.С. не представлено. Суд правомерно указал в решении, что банк является законным владельцем закладной и надлежащим истцом по делу, поскольку определением Тверского районного суда г. Москвы от 01.03.2012 г. истец ОАО КБ "Москоммерцбанк" был признан правопреемником ООО КБ "Москоммерцбанк". Согласно положениям ст. 353 ГК РФ право залога сохраняется в случае универсального правопреемства и переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога.
Судом правомерно отклонены доводы встречного искового заявления о том, что оригинал закладной не содержит отметки о переходе к истцу прав по закладной в порядке универсального правопреемства, как не имеющие правового значения.
Судебная коллегия соглашается с приведенными в решении выводами, поскольку в силу ст. 48 ФЗ "Об ипотеке" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, тогда как по настоящему делу не происходила передача прав по закладной новому владельцу, истец является владельцем закладной в порядке универсального правопреемства.
Доводы апелляционных жалоб представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С. о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями квартиры, по мнению судебной коллегии не имеют правового значения при рассмотрении данного дела. Вопрос добросовестности приобретения предмета залога подлежит выяснению при обращении на него взыскания, что следует из разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащегося в п. 25 Постановления от 17.10.2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".
Доводы жалобы представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С. о том, что судом неправомерно по настоящему спору применена ч. 1 ст. 353 ГК РФ, основаны на неверном толковании нормы права, в связи с чем не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Доводы жалоб представителя Б.М.С. по доверенности Н.О., представителя И.Е. по доверенности О., законного представителя И.Е. - И.С., представителя третьего лица К. по доверенности Б.М.С. о том, что спорные квартиры приобретались ими без обременений, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку предусмотренных законом оснований для прекращения залога не имелось.
Доводы жалобы представителя Управления Росреестра по Москве по доверенности С.Д. о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты и законом не предусмотрена возможность признания (установления или восстановления) права залога, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Так, решением суда были удовлетворены требования о признании права залога на недвижимое имущество за ОАО КБ "Москоммерцбанк", в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать право залога на спорную квартиру банку было отказано. Судебная коллегия полагает, что истцом обоснованно выбран способ защиты своего права, предусмотренный абз. 2, 3 ст. 12 ГК РФ, то есть путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Доводы апелляционных жалоб о том, что истец не является законным владельцем закладной, поскольку Управлением Росреестра Москвы был выдан дубликат закладной, являются несостоятельными, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что законных оснований для выдачи дубликата закладной и прекращения права на залог не имелось.
Доводы апелляционных жалоб основаны на неправильном применении норм права, не опровергают выводы суда и по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом первой инстанции установленным по делу обстоятельствам.
Таким образом, при принятии решения судом полно и всесторонне проверены все юридически значимые по делу обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка и с этой оценкой судебная коллегия согласна.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционных жалоб не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, поэтому оснований для отмены принятого судом решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к жалобе - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)