Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-16069/2010 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" - до перерыва: Ануфриева М.В. (доверенность от 09.12.2010 N 828/10-Ю), после перерыва: Жаркова В.В. (доверенность от 09.12.2010 N 827/10-Ю).
Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее - истец, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хожаеву Евгению Тахировичу (далее - ответчик, ИП Хожаев) о взыскании 212 300 руб. 59 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 79 600 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 132 700 руб. 59 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 123).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о незаключенности договора аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ084909. По мнению подателя жалобы, при заключении договора аренды и при фактической передаче объекта аренды арендатору стороны согласовали и определили, какие конкретно помещения подлежат передаче в аренду с указанием места, где они расположены, их местоположения относительно других частей всего помещения, площадей. То есть и договор, и акт приема-передачи, и планы-схемы позволяют установить все индивидуализирующие объект аренды признаки. Кроме того, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" указало, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу ИП Хожаев договор аренды и расчет арендной платы не оспорил, возражений по поводу заключения договора и фактической передачи ему помещений не предоставил. Стороны в обоснование своих требований и возражений на ничтожность договора также не указывали, соответствующих доводов не заявляли. Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции в обжалуемом решении не дана оценка договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, счетам-фактурам, выставленным поставщиками коммунальных услуг и оплаченным арендодателем, и платежным документам, представленным истцом в качестве доказательств понесенных им расходов по оплате коммунальных платежей за арендованные ответчиком объекты. Кроме того, судом не дана оценка отчету главного энергетика ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" о потреблении арендатором электроэнергии и квитанции, подтверждающей направление счетов-фактур за аренду и коммунальные расходы в адрес ИП Хожаева.
От ИП Хожаева письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Протокольным определением от 17.01.2011 в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 24.01.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Хожаева.
В судебных заседаниях 17.01.2011 и 24.01.2011 представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" на праве собственности принадлежат следующие объекты: автозаправочная станция (далее - АЗС) N 11, расположенная по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, в состав которой входит, в том числе здание диспетчерской, литера А, площадью 57,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 74 АБ N 163200, т. 1, л.д. 62); АЗС N 84, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Касли, в состав которой входит, в том числе здание операторской, площадью 123,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 29.03.2006 серии 74 АБ N 337598, т. 1, л.д. 63); АЗС N 39, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Дзержинского, в состав которой входит, в том числе здание-операторская, площадью 42,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2003 серии 74-АЕ N 040637, т. 1, л.д. 64).
01 ноября 2009 года между ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" (арендодатель) и ИП Хожаевым (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 04В-ЧФ 0849 09 (т. 1, л.д. 15-23), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду согласно плану-схеме следующие нежилые помещения: помещение в здании АЗС N 11 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, общей площадью 34,7 кв. м; помещение в здании АЗС N 84 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Касли, общей площадью 12,8 кв. м; помещение в здании АЗС N 39 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Дзержинского, общей площадью 32,9 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы на момент заключения настоящего договора составляет 15 920 руб., с учетом НДС в месяц и не включает в себя возмещение расходов, предусмотренных разделом 3 настоящего договора.
Размер арендной платы складывается следующим образом: за помещение в здании АЗС N 11 (магазин) - 6220 руб.; за помещение в здании АЗС N 84 (магазин) - 4790 руб.; за помещение в здании АЗС N 39 (магазин) - 4730 руб.
Оплата производится до 20-го числа каждого текущего календарного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 2.2 договора).
Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор. Расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель.
Согласно п. 3.3 договора арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг в следующем порядке: возмещение расходов по электроэнергии, по водопотреблению производится арендатором ежемесячно на основании установленных показаний приборов учета и подписанного сторонами акта приема-передачи электроэнергии и водопотребления на конец отчетного месяца.
В случае невозможности установления на арендуемом объекте раздельного учета электроотопления и водопотребления расходы по электроэнергии арендатором возмещаются пропорционально арендуемой площади и составляют: помещение в здании АЗС N 11 (магазин) - 60,77% от общей площади АЗС; помещение в здании АЗС N 84 (магазин) - 10,34% от общей площади АЗС; помещение в здании АЗС N 39 (магазин) - 52,56% от общей площади АЗС.
Срок аренды помещений установлен с момента подписания договора аренды до 01.10.2010 (п. 8.1 договора).
Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что все споры, связанные с выполнением настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия. Срок ответа на претензию 15 дней с момента ее получения.
Указанные в договоре нежилые помещения: в здании АЗС N 11 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, общей площадью 34,7 кв. м; в здании АЗС N 84 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Касли, общей площадью 12,8 кв. м; в здании АЗС N 39 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей. ул. Дзержинского, общей площадью 32,9 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи объекта от 01.11.2009 (т. 1, л.д. 23).
Из материалов дела также следует, что в соответствии с п. 3.2 договора арендодатель вел расчеты с поставщиками коммунальных услуг. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (т. 1, л.д. 88-108, 141, 145, 149, т. 2, л.д. 4, 8, 17, 20, 23, 26, 29, 30, 42, 44, 55, 58, 64, 67, 77, 78, 81, 82, 85, 86, 87, 90, 99, 101).
В соответствии с п. п. 2.1 и 3.3 договора арендодателем ИП Хожаеву были выставлены следующие счета-фактуры: от 30.11.2009 N 200-2424 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 01.12.2009 N 09А-792 на сумму 7481 руб. 44 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-799 на сумму 700 руб. за вывоз мусора (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-801 на сумму 715 руб. 07 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 25.12.2009 N 09А-802 на сумму 134 руб. 53 коп. за вывоз мусора (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 09А-803 на сумму 134 руб. 53 коп. за вывоз мусора (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 09А-806 на сумму 70 руб. 45 коп. за воду (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-808 на сумму 2696 руб. за автоуслуги (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 2009-2597 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 2009-2598 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 2009-2618 на сумму 7520 руб. 87 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.12.2009 N 2009-2513 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.12.2009 N 2009-2599 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 31.12.2009 N 2009-2600 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 10А-26 на сумму 2962 руб. 67 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.01.2010 N 10А-34 на сумму 7518 руб. 64 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 10А-37 на сумму 81 руб. 56 коп. за воду (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 2010-53 на сумму 9806 руб. 65 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.01.2010 N 10А-61 на сумму 4044 руб. за природоохранные работы (АЗС N 84); от 31.01.2010 N 10УС-41 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.01.2010 N 10УС-70 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 31.01.2010 N 10УС-69 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.02.2010 N 10А-101 на сумму 700 руб. за вывоз мусора (АЗС N 84); от 01.02.2010 N 10А-105 на сумму 5461 руб. 48 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.02.2010 N 10А-110 на сумму 18 989 руб. 54 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.02.2010 N 2010-203 на сумму 10 163 руб. 35 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 28.02.2010 N 10УС-121 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 28.02.2010 N 10УС-149 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 28.02.2010 N 10УС-148 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.03.2010 N 10А-147 на сумму 6393 руб. 30 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.03.2010 N 10А-154 на сумму 14 371 руб. 14 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.03.2010 N 2010-330 на сумму 5565 руб. 01 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.03.2010 N 10УС-184 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.03.2010 N 10УС-201 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 31.03.2010 N 10УС-202 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.04.2010 N 10А-253 на сумму 4600 руб. 22 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.04.2010 N 10А-271 на сумму 12 451 руб. 50 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.04.2010 N 2010-2791 на сумму 10 138 руб. 64 коп. за электроэнергию (АЗС N 11) (т. 1, л.д. 24-62). Итого арендодателем в адрес ответчика были выставлены счета-фактуры на сумму 212 300 руб. 59 коп.
Поскольку обязательства ИП Хожаевым по оплате арендной платы и коммунальных услуг надлежащим образом не исполнялись, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" 13.04.2010 направило в адрес ответчика предарбитражное уведомление N МУ346 (т. 1, л.д. 10). В уведомлении истец указал, что сумма задолженности по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 составляет 185 110 руб. 22 коп. и просил погасить образовавшуюся задолженность.
Предарбитражное уведомление было оставлено ИП Хожаевым без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 является незаключенным, поскольку между сторонами не согласован предмет аренды в части помещений, расположенных в АЗС N N 84 и 39. Относительно указанных помещений суд указал, что из условий договора невозможно идентифицировать объект аренды, поскольку имеются расхождения в размерах передаваемых в аренду площадей, указанных в самом договоре аренды и в приложенных к договору планах-схемах. Кроме того, относительно передаваемого в аренду помещения в АЗС N 39 суд указал, что согласно плану-схеме нежилого помещения в АЗС N 39 общая площадь помещения составляет 62,6 кв. м, в то время как согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истца на данное помещение его площадь составляет 42,9 кв. м. Названные выше расхождения, как указал арбитражный суд первой инстанции, не позволяют достоверно определить объем расходов за коммунальные услуги, связанных с содержанием арендуемых помещений. Таким образом, суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 не порождает правовых последствий, соответственно, исковые требования о взыскании с ответчика арендных платежей не подлежат удовлетворению. Между тем, арбитражный суд первой инстанции отметил, что истец не лишен права на обращение в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование имуществом, и убытков, связанных с таким использованием.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции в полном объеме.
В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
На основании части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Как отмечено выше, пунктом 9.2 договора аренды предусмотрено, что все споры, связанные с выполнением настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия. Срок ответа на претензию 15 дней с момента ее получения. Таким образом, в данном пункте договора предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора.
В предарбитражном уведомлении от 13.04.2010 N МУ346 (т. 1, л.д. 10) истец указал, что сумма задолженности по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 составляет 185 110 руб. 22 коп. и просил погасить образовавшуюся задолженность. Между тем, исковые требования истцом заявлены о взыскании с ответчика 212 300 руб. 59 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 79 600 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 132 700 руб. 59 коп. по счетам-фактурам, указанным в приложенном к исковому заявлению расчете исковых требований (т. 1, л.д. 13, 14, 24-61).
Из письменных пояснений истца (т. 1, л.д. 122) следует, что по указанному предарбитражному уведомлению в сумму претензии входит задолженность по арендной плате в размере 79 600 руб. за период с 01.11.2009 по 31.03.2010, а также задолженность по коммунальным платежам в размере 105 510 руб. 22 коп. за период с 01.11.2009 по 28.02.2010.
Таким образом, в отношении задолженности по коммунальным платежам в размере 27 190 руб. 36 коп. (счета-фактуры от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 (т. 1, л.д. 14, 59-61)) ООО "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" не соблюдено требование о претензионном порядке разрешения спора, что не отрицалось представителем подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011).
Соответственно, в части взыскания расходов по электроэнергии по счетам-фактурам от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 в сумме 27 190 руб. 36 коп. исковые требования следует оставить без рассмотрения.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.
Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, сделанный в отношении помещений в АЗС N N 84 и 39.
Так, в отношении помещения в АЗС N 84 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 12,8 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). Согласно акту приемки-передачи объекта от 01.11.2009 в аренду передана часть помещения в АЗС N 84 площадью 12,8 кв. м (т. 1, л.д. 23). Однако, согласно плану-схеме нежилого помещения АЗС N 84 (приложение к договору аренды) площадь передаваемого в аренду помещения составляет 36,62 кв. м (помещение 1 площадью 1,6 кв. м и помещение 2 площадью 35,02 кв. м) (т. 1, л.д. 21).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в АЗС N 84 (магазин) сторонами в договоре аренды не согласовано какой площади помещение в АЗС N 84 подлежит передаче в аренду.
В отношении помещения в здании АЗС N 39 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 32,9 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). Согласно акту приемки-передачи объекта от 01.11.2009 в аренду передана часть помещения в АЗС N 39 площадью 32,9 кв. м (т. 1, л.д. 23). Согласно плану-схеме нежилого помещения АЗС N 39 (приложение к договору аренды) площадь передаваемого в аренду помещения составляет также 32,9 кв. м (помещение 1 площадью 16,8 кв. м, помещение 6 площадью 4,1 кв. м, помещение 5 площадью 12 кв. м). Между тем, из данного плана-схемы усматривается, что общая площадь помещения диспетчерской в здании АЗС N 39 составляет 62,6 кв. м (помещение 1 площадью 16,8 кв. м, помещение 2 площадью 15,3 кв. м, помещение 3 площадью 7,5 кв. м, помещение 4 площадью 6,9 кв. м, помещение 5 площадью 12 кв. м, помещение 6 площадью 4,1 кв. м) (т. 1, л.д. 22), что противоречит данным о размере площади 42,9 кв. м, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на АЗС N 39 (т. 1, л.д. 64).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в здании АЗС N 39 (магазин) имеются расхождения в данных, отраженных в договоре аренды (с учетом приложенного к договору плана-схемы), и свидетельстве о государственной регистрации права, что не позволяет с достоверностью установить как предмет аренды, так и тот факт, находится ли переданное ответчику в пользование помещение в той части помещения, на которое у истца зарегистрировано право собственности, или нет.
Технический паспорт на помещение площадью 42,9 кв. м, на которое у истца зарегистрировано право собственности, истцом в материалы дела не представлен, что также не позволяет установить место нахождения части помещения, переданной в аренду.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что расхождения в размерах как передаваемых в аренду площадей, так и в размерах общей площади помещений в зданиях АЗС N N 84 и 39 не позволяют в рамках договорных отношений достоверно определить объем расходов за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендуемых помещений, так как размер расходов определяется пропорционально с учетом размера арендованных площадей и размера общей площади помещений (пункт 3.3 договора).
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что стоимость коммунальных услуг, связанных с содержанием переданного ответчику помещения в АЗС N 84, исчислена истцом с учетом площади помещения 36,62 кв. м, а не 12,8 кв. м, как указано в договоре аренды. Данное обстоятельство следует как из текста апелляционной жалобы, так и из пояснений представителя подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011).
Соответственно, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП Хожаева задолженности по арендной плате и по коммунальным расходам по помещениям в АЗС N N 84 и 39 следует отказать.
Между тем, в отношении помещения в здании АЗС N 11 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 34,7 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). В свидетельстве о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 74-АБ N 163200 указано, что в состав АЗС N 11 входит, в том числе: здание диспетчерской, литера А, площадью 57,1 кв. м (т. 1, л.д. 62). Площадь передаваемого помещения в здании АЗС N 11 в размере 34,7 кв. м отражена на плане-схеме нежилого помещения АЗС N 11, передаваемого в аренду, которая является приложением к договору аренды (т. 1, л.д. 20). В качестве подтверждения факта передачи в аренду части помещения площадью 34,7 кв. м в материалы дела представлен акт приемки-передачи объекта от 01.11.2009 (т. 1, л.д. 23).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в здании АЗС N 11 (магазин) стороны согласовали и определили, какое конкретно помещение подлежит передаче в аренду с указанием места, где оно расположено, его местоположение относительно других частей всего помещения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждается, что арендодателем обязательства по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 исполнялись надлежащим образом.
Доказательства исполнения условий договора, а именно внесения арендной платы за арендуемое помещение в здании АЗС N 11 и оплаты коммунальных услуг в спорный период в полном объеме ответчиком не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за аренду помещения в здании АЗС N 11 и коммунальным платежам в размере 64 155 руб. 88 коп. (с учетом оставления без рассмотрения части исковых требований).
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом суммы исковых требований государственная пошлина по иску должна составить 7246 руб. 01 коп., в то время как истец платежным поручением от 29.07.2010 N 559 уплатил государственную пошлину в размере 8492 руб. 02 коп. Следовательно, государственная пошлина в размере 1246 руб. 01 коп. является излишне уплаченной.
С учетом излишне уплаченной истцом суммы государственной пошлины, а также с учетом оставления части исковых требований без рассмотрения истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по иску в размере 2174 руб. 04 коп., уплаченная платежным поручением от 29.07.2010 N 559, и по апелляционной жалобе в размере 256 руб. 15 коп., уплаченную платежным поручением от 22.11.2010 N 279.
С ИП Хожаева в пользу ООО "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, уплаченной платежными поручениями от 29.07.2010 N 559 и от 22.11.2010 N 279, в размере 2794 руб. 09 коп.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-16069/2010 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" к индивидуальному предпринимателю Хожаеву Евгению Тахировичу удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хожаева Евгения Тахировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" задолженность по арендной плате и коммунальным услугам по договору аренды от 01.11.2009 в размере 64 155 руб. 88 коп., а также расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, уплаченной платежными поручениями от 29.07.2010 N 559 и от 22.11.2010 N 279, в размере 2794 руб. 09 коп.
В части взыскания расходов по электроэнергии по счетам-фактурам от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 в сумме 27 190 руб. 36 коп. исковые требования оставить без рассмотрения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" из федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2174 руб. 04 коп., уплаченную платежным поручением от 29.07.2010 N 559, и по апелляционной жалобе в размере 256 руб. 15 коп., уплаченную платежным поручением от 22.11.2010 N 279.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2011 N 18АП-12575/2010 ПО ДЕЛУ N А76-16069/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N 18АП-12575/2010
Дело N А76-16069/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-16069/2010 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" - до перерыва: Ануфриева М.В. (доверенность от 09.12.2010 N 828/10-Ю), после перерыва: Жаркова В.В. (доверенность от 09.12.2010 N 827/10-Ю).
Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее - истец, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хожаеву Евгению Тахировичу (далее - ответчик, ИП Хожаев) о взыскании 212 300 руб. 59 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 79 600 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 132 700 руб. 59 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 123).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о незаключенности договора аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ084909. По мнению подателя жалобы, при заключении договора аренды и при фактической передаче объекта аренды арендатору стороны согласовали и определили, какие конкретно помещения подлежат передаче в аренду с указанием места, где они расположены, их местоположения относительно других частей всего помещения, площадей. То есть и договор, и акт приема-передачи, и планы-схемы позволяют установить все индивидуализирующие объект аренды признаки. Кроме того, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" указало, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу ИП Хожаев договор аренды и расчет арендной платы не оспорил, возражений по поводу заключения договора и фактической передачи ему помещений не предоставил. Стороны в обоснование своих требований и возражений на ничтожность договора также не указывали, соответствующих доводов не заявляли. Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции в обжалуемом решении не дана оценка договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, счетам-фактурам, выставленным поставщиками коммунальных услуг и оплаченным арендодателем, и платежным документам, представленным истцом в качестве доказательств понесенных им расходов по оплате коммунальных платежей за арендованные ответчиком объекты. Кроме того, судом не дана оценка отчету главного энергетика ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" о потреблении арендатором электроэнергии и квитанции, подтверждающей направление счетов-фактур за аренду и коммунальные расходы в адрес ИП Хожаева.
От ИП Хожаева письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Протокольным определением от 17.01.2011 в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 24.01.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Хожаева.
В судебных заседаниях 17.01.2011 и 24.01.2011 представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" на праве собственности принадлежат следующие объекты: автозаправочная станция (далее - АЗС) N 11, расположенная по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, в состав которой входит, в том числе здание диспетчерской, литера А, площадью 57,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 74 АБ N 163200, т. 1, л.д. 62); АЗС N 84, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Касли, в состав которой входит, в том числе здание операторской, площадью 123,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 29.03.2006 серии 74 АБ N 337598, т. 1, л.д. 63); АЗС N 39, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Дзержинского, в состав которой входит, в том числе здание-операторская, площадью 42,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2003 серии 74-АЕ N 040637, т. 1, л.д. 64).
01 ноября 2009 года между ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" (арендодатель) и ИП Хожаевым (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 04В-ЧФ 0849 09 (т. 1, л.д. 15-23), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду согласно плану-схеме следующие нежилые помещения: помещение в здании АЗС N 11 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, общей площадью 34,7 кв. м; помещение в здании АЗС N 84 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Касли, общей площадью 12,8 кв. м; помещение в здании АЗС N 39 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Дзержинского, общей площадью 32,9 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы на момент заключения настоящего договора составляет 15 920 руб., с учетом НДС в месяц и не включает в себя возмещение расходов, предусмотренных разделом 3 настоящего договора.
Размер арендной платы складывается следующим образом: за помещение в здании АЗС N 11 (магазин) - 6220 руб.; за помещение в здании АЗС N 84 (магазин) - 4790 руб.; за помещение в здании АЗС N 39 (магазин) - 4730 руб.
Оплата производится до 20-го числа каждого текущего календарного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 2.2 договора).
Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор. Расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель.
Согласно п. 3.3 договора арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг в следующем порядке: возмещение расходов по электроэнергии, по водопотреблению производится арендатором ежемесячно на основании установленных показаний приборов учета и подписанного сторонами акта приема-передачи электроэнергии и водопотребления на конец отчетного месяца.
В случае невозможности установления на арендуемом объекте раздельного учета электроотопления и водопотребления расходы по электроэнергии арендатором возмещаются пропорционально арендуемой площади и составляют: помещение в здании АЗС N 11 (магазин) - 60,77% от общей площади АЗС; помещение в здании АЗС N 84 (магазин) - 10,34% от общей площади АЗС; помещение в здании АЗС N 39 (магазин) - 52,56% от общей площади АЗС.
Срок аренды помещений установлен с момента подписания договора аренды до 01.10.2010 (п. 8.1 договора).
Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что все споры, связанные с выполнением настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия. Срок ответа на претензию 15 дней с момента ее получения.
Указанные в договоре нежилые помещения: в здании АЗС N 11 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, общей площадью 34,7 кв. м; в здании АЗС N 84 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Касли, общей площадью 12,8 кв. м; в здании АЗС N 39 (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей. ул. Дзержинского, общей площадью 32,9 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи объекта от 01.11.2009 (т. 1, л.д. 23).
Из материалов дела также следует, что в соответствии с п. 3.2 договора арендодатель вел расчеты с поставщиками коммунальных услуг. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (т. 1, л.д. 88-108, 141, 145, 149, т. 2, л.д. 4, 8, 17, 20, 23, 26, 29, 30, 42, 44, 55, 58, 64, 67, 77, 78, 81, 82, 85, 86, 87, 90, 99, 101).
В соответствии с п. п. 2.1 и 3.3 договора арендодателем ИП Хожаеву были выставлены следующие счета-фактуры: от 30.11.2009 N 200-2424 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 01.12.2009 N 09А-792 на сумму 7481 руб. 44 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-799 на сумму 700 руб. за вывоз мусора (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-801 на сумму 715 руб. 07 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 25.12.2009 N 09А-802 на сумму 134 руб. 53 коп. за вывоз мусора (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 09А-803 на сумму 134 руб. 53 коп. за вывоз мусора (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 09А-806 на сумму 70 руб. 45 коп. за воду (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 09А-808 на сумму 2696 руб. за автоуслуги (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 2009-2597 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.12.2009 N 2009-2598 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 01.12.2009 N 2009-2618 на сумму 7520 руб. 87 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.12.2009 N 2009-2513 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.12.2009 N 2009-2599 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 31.12.2009 N 2009-2600 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 10А-26 на сумму 2962 руб. 67 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.01.2010 N 10А-34 на сумму 7518 руб. 64 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 10А-37 на сумму 81 руб. 56 коп. за воду (АЗС N 84); от 01.01.2010 N 2010-53 на сумму 9806 руб. 65 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.01.2010 N 10А-61 на сумму 4044 руб. за природоохранные работы (АЗС N 84); от 31.01.2010 N 10УС-41 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.01.2010 N 10УС-70 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 31.01.2010 N 10УС-69 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.02.2010 N 10А-101 на сумму 700 руб. за вывоз мусора (АЗС N 84); от 01.02.2010 N 10А-105 на сумму 5461 руб. 48 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.02.2010 N 10А-110 на сумму 18 989 руб. 54 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.02.2010 N 2010-203 на сумму 10 163 руб. 35 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 28.02.2010 N 10УС-121 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 28.02.2010 N 10УС-149 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 28.02.2010 N 10УС-148 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.03.2010 N 10А-147 на сумму 6393 руб. 30 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.03.2010 N 10А-154 на сумму 14 371 руб. 14 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.03.2010 N 2010-330 на сумму 5565 руб. 01 коп. за электроэнергию (АЗС N 11); от 31.03.2010 N 10УС-184 на сумму 6220 руб. за аренду магазина (АЗС N 11); от 31.03.2010 N 10УС-201 на сумму 4970 руб. за аренду магазина (АЗС N 84); от 31.03.2010 N 10УС-202 на сумму 4730 руб. за аренду магазина (АЗС N 39); от 01.04.2010 N 10А-253 на сумму 4600 руб. 22 коп. за электроэнергию (АЗС N 39); от 01.04.2010 N 10А-271 на сумму 12 451 руб. 50 коп. за электроэнергию (АЗС N 84); от 01.04.2010 N 2010-2791 на сумму 10 138 руб. 64 коп. за электроэнергию (АЗС N 11) (т. 1, л.д. 24-62). Итого арендодателем в адрес ответчика были выставлены счета-фактуры на сумму 212 300 руб. 59 коп.
Поскольку обязательства ИП Хожаевым по оплате арендной платы и коммунальных услуг надлежащим образом не исполнялись, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" 13.04.2010 направило в адрес ответчика предарбитражное уведомление N МУ346 (т. 1, л.д. 10). В уведомлении истец указал, что сумма задолженности по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 составляет 185 110 руб. 22 коп. и просил погасить образовавшуюся задолженность.
Предарбитражное уведомление было оставлено ИП Хожаевым без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 является незаключенным, поскольку между сторонами не согласован предмет аренды в части помещений, расположенных в АЗС N N 84 и 39. Относительно указанных помещений суд указал, что из условий договора невозможно идентифицировать объект аренды, поскольку имеются расхождения в размерах передаваемых в аренду площадей, указанных в самом договоре аренды и в приложенных к договору планах-схемах. Кроме того, относительно передаваемого в аренду помещения в АЗС N 39 суд указал, что согласно плану-схеме нежилого помещения в АЗС N 39 общая площадь помещения составляет 62,6 кв. м, в то время как согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истца на данное помещение его площадь составляет 42,9 кв. м. Названные выше расхождения, как указал арбитражный суд первой инстанции, не позволяют достоверно определить объем расходов за коммунальные услуги, связанных с содержанием арендуемых помещений. Таким образом, суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 не порождает правовых последствий, соответственно, исковые требования о взыскании с ответчика арендных платежей не подлежат удовлетворению. Между тем, арбитражный суд первой инстанции отметил, что истец не лишен права на обращение в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование имуществом, и убытков, связанных с таким использованием.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции в полном объеме.
В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
На основании части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Как отмечено выше, пунктом 9.2 договора аренды предусмотрено, что все споры, связанные с выполнением настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия. Срок ответа на претензию 15 дней с момента ее получения. Таким образом, в данном пункте договора предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора.
В предарбитражном уведомлении от 13.04.2010 N МУ346 (т. 1, л.д. 10) истец указал, что сумма задолженности по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 составляет 185 110 руб. 22 коп. и просил погасить образовавшуюся задолженность. Между тем, исковые требования истцом заявлены о взыскании с ответчика 212 300 руб. 59 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 79 600 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 132 700 руб. 59 коп. по счетам-фактурам, указанным в приложенном к исковому заявлению расчете исковых требований (т. 1, л.д. 13, 14, 24-61).
Из письменных пояснений истца (т. 1, л.д. 122) следует, что по указанному предарбитражному уведомлению в сумму претензии входит задолженность по арендной плате в размере 79 600 руб. за период с 01.11.2009 по 31.03.2010, а также задолженность по коммунальным платежам в размере 105 510 руб. 22 коп. за период с 01.11.2009 по 28.02.2010.
Таким образом, в отношении задолженности по коммунальным платежам в размере 27 190 руб. 36 коп. (счета-фактуры от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 (т. 1, л.д. 14, 59-61)) ООО "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" не соблюдено требование о претензионном порядке разрешения спора, что не отрицалось представителем подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011).
Соответственно, в части взыскания расходов по электроэнергии по счетам-фактурам от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 в сумме 27 190 руб. 36 коп. исковые требования следует оставить без рассмотрения.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.
Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, сделанный в отношении помещений в АЗС N N 84 и 39.
Так, в отношении помещения в АЗС N 84 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 12,8 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). Согласно акту приемки-передачи объекта от 01.11.2009 в аренду передана часть помещения в АЗС N 84 площадью 12,8 кв. м (т. 1, л.д. 23). Однако, согласно плану-схеме нежилого помещения АЗС N 84 (приложение к договору аренды) площадь передаваемого в аренду помещения составляет 36,62 кв. м (помещение 1 площадью 1,6 кв. м и помещение 2 площадью 35,02 кв. м) (т. 1, л.д. 21).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в АЗС N 84 (магазин) сторонами в договоре аренды не согласовано какой площади помещение в АЗС N 84 подлежит передаче в аренду.
В отношении помещения в здании АЗС N 39 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 32,9 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). Согласно акту приемки-передачи объекта от 01.11.2009 в аренду передана часть помещения в АЗС N 39 площадью 32,9 кв. м (т. 1, л.д. 23). Согласно плану-схеме нежилого помещения АЗС N 39 (приложение к договору аренды) площадь передаваемого в аренду помещения составляет также 32,9 кв. м (помещение 1 площадью 16,8 кв. м, помещение 6 площадью 4,1 кв. м, помещение 5 площадью 12 кв. м). Между тем, из данного плана-схемы усматривается, что общая площадь помещения диспетчерской в здании АЗС N 39 составляет 62,6 кв. м (помещение 1 площадью 16,8 кв. м, помещение 2 площадью 15,3 кв. м, помещение 3 площадью 7,5 кв. м, помещение 4 площадью 6,9 кв. м, помещение 5 площадью 12 кв. м, помещение 6 площадью 4,1 кв. м) (т. 1, л.д. 22), что противоречит данным о размере площади 42,9 кв. м, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на АЗС N 39 (т. 1, л.д. 64).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в здании АЗС N 39 (магазин) имеются расхождения в данных, отраженных в договоре аренды (с учетом приложенного к договору плана-схемы), и свидетельстве о государственной регистрации права, что не позволяет с достоверностью установить как предмет аренды, так и тот факт, находится ли переданное ответчику в пользование помещение в той части помещения, на которое у истца зарегистрировано право собственности, или нет.
Технический паспорт на помещение площадью 42,9 кв. м, на которое у истца зарегистрировано право собственности, истцом в материалы дела не представлен, что также не позволяет установить место нахождения части помещения, переданной в аренду.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что расхождения в размерах как передаваемых в аренду площадей, так и в размерах общей площади помещений в зданиях АЗС N N 84 и 39 не позволяют в рамках договорных отношений достоверно определить объем расходов за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендуемых помещений, так как размер расходов определяется пропорционально с учетом размера арендованных площадей и размера общей площади помещений (пункт 3.3 договора).
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что стоимость коммунальных услуг, связанных с содержанием переданного ответчику помещения в АЗС N 84, исчислена истцом с учетом площади помещения 36,62 кв. м, а не 12,8 кв. м, как указано в договоре аренды. Данное обстоятельство следует как из текста апелляционной жалобы, так и из пояснений представителя подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011).
Соответственно, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП Хожаева задолженности по арендной плате и по коммунальным расходам по помещениям в АЗС N N 84 и 39 следует отказать.
Между тем, в отношении помещения в здании АЗС N 11 (магазин) стороны в договоре согласовали, что в аренду передается помещение площадью 34,7 кв. м (п. 1.1 договора) (т. 1, л.д. 15). В свидетельстве о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 74-АБ N 163200 указано, что в состав АЗС N 11 входит, в том числе: здание диспетчерской, литера А, площадью 57,1 кв. м (т. 1, л.д. 62). Площадь передаваемого помещения в здании АЗС N 11 в размере 34,7 кв. м отражена на плане-схеме нежилого помещения АЗС N 11, передаваемого в аренду, которая является приложением к договору аренды (т. 1, л.д. 20). В качестве подтверждения факта передачи в аренду части помещения площадью 34,7 кв. м в материалы дела представлен акт приемки-передачи объекта от 01.11.2009 (т. 1, л.д. 23).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отношении помещения в здании АЗС N 11 (магазин) стороны согласовали и определили, какое конкретно помещение подлежит передаче в аренду с указанием места, где оно расположено, его местоположение относительно других частей всего помещения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждается, что арендодателем обязательства по договору аренды от 01.11.2009 N 04В-ЧФ 0849 09 исполнялись надлежащим образом.
Доказательства исполнения условий договора, а именно внесения арендной платы за арендуемое помещение в здании АЗС N 11 и оплаты коммунальных услуг в спорный период в полном объеме ответчиком не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за аренду помещения в здании АЗС N 11 и коммунальным платежам в размере 64 155 руб. 88 коп. (с учетом оставления без рассмотрения части исковых требований).
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом суммы исковых требований государственная пошлина по иску должна составить 7246 руб. 01 коп., в то время как истец платежным поручением от 29.07.2010 N 559 уплатил государственную пошлину в размере 8492 руб. 02 коп. Следовательно, государственная пошлина в размере 1246 руб. 01 коп. является излишне уплаченной.
С учетом излишне уплаченной истцом суммы государственной пошлины, а также с учетом оставления части исковых требований без рассмотрения истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по иску в размере 2174 руб. 04 коп., уплаченная платежным поручением от 29.07.2010 N 559, и по апелляционной жалобе в размере 256 руб. 15 коп., уплаченную платежным поручением от 22.11.2010 N 279.
С ИП Хожаева в пользу ООО "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, уплаченной платежными поручениями от 29.07.2010 N 559 и от 22.11.2010 N 279, в размере 2794 руб. 09 коп.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-16069/2010 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" к индивидуальному предпринимателю Хожаеву Евгению Тахировичу удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хожаева Евгения Тахировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" задолженность по арендной плате и коммунальным услугам по договору аренды от 01.11.2009 в размере 64 155 руб. 88 коп., а также расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, уплаченной платежными поручениями от 29.07.2010 N 559 и от 22.11.2010 N 279, в размере 2794 руб. 09 коп.
В части взыскания расходов по электроэнергии по счетам-фактурам от 01.04.2010 N N 10А-253, 10А-271, 2010-2791 в сумме 27 190 руб. 36 коп. исковые требования оставить без рассмотрения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" из федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2174 руб. 04 коп., уплаченную платежным поручением от 29.07.2010 N 559, и по апелляционной жалобе в размере 256 руб. 15 коп., уплаченную платежным поручением от 22.11.2010 N 279.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)