Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шкаленкова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гарновой Л.П.,
судей Титовой О.Г., Савоскиной И.И.,
при секретаре С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 сентября 2014 года апелляционную жалобу представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 года по гражданскому делу по иску О.Е. к Ц. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,
заслушав доклад судьи Титовой О.Г., пояснения Ц., представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия от Щ. (по доверенности N 77 АБ 1921292 от 07.05.2014 г.) - Н., представителя С.В. (по доверенности N 52 АА 1522832 от 14.12.2013 г.) - О.М.,
О.Е. обратился в суд с иском к Ц. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
Указал, что 29 ноября 2013 года, О.Е. и Ц. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>. Во исполнение договора О.Е. передал, а Ц. приняла денежную сумму в размере 23 000 руб., которая согласно п. 2 Договора является средством обеспечения договора, т.е. задатком. В качестве подтверждения уплаты 23 000 руб., Ц. выдала О.Е. расписку, подтверждающую надлежащее исполнение обязательства п. 2 Договора. Согласно условиям п. 3 Договора Ц. и О.Е. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> срок до 16 декабря 2013 года, а также уплатить расходы по оформлению и государственной регистрации перехода права собственности. В пункте 4 Договора стороны предусмотрели условие о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора купли-продажи квартиры. В пункте 5 Договора стороны предусмотрели возможность прекращения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в случае если в срок до 16 декабря 2013 года договор купли-продажи квартиры не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор. Во исполнение п. 5 Договора, 09 декабря 2013 года, О.Е. направил Ц. телеграмму с предложением явиться 16 декабря 2013 года в офис риэлтерской компании Респект Реал Эйстейт, находящейся по адресу: <данные изъяты> 11 часов 00 минут для заключения договора купли-продажи квартиры. К 16 декабря 2013 года стороной истца был подготовлен основной договор купли-продажи квартиры, соответствующий условиям предварительного договора, а также необходимая для осуществления сделки сумма в размере 1 500 000 рублей. Ц. для заключения договора купли-продажи квартиры не явилась. Истец просил обязать ответчика в срок не позднее 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Силикат <данные изъяты> на условиях предварительного договора.
Представитель истца заявленные требования поддержал.
Ответчика Ц. пояснила, что действительно имела намерение продать квартиру, но ввиду плохо состояния здоровья, подписала документы не читая, деньги в сумме 23000 руб. не получала, цена квартиры в договоре 1,5 млн. является заниженной.
В судебное заседание представитель третьего лица С.В. явилась, просила в удовлетворении иска отказать.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований О.Е. - отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и не обоснованность. Просит вынести новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представил.
В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 ноября 2013 года, между О.Е. и Ц. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Силикат <данные изъяты>.
Во исполнение договора О.Е. передал, а Ц. приняла денежную сумму в размере 23 000 руб., которая согласно п. 2 Договора является средством обеспечения договора.
В качестве подтверждения уплаты 23 000 руб., Ц. выдала О.Е. расписку, подтверждающую надлежащие исполнение обязательства п. 2 Договора.
Согласно условиям п. 3 Договора Ц. и О.Е. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> срок до 16 декабря 2013 года, а также уплатить расходы по оформлению и государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 4 Договора стороны предусмотрели условие о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора купли-продажи квартиры.
В пункте 5 Договора стороны предусмотрели возможность прекращения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в случае если в срок до 16 декабря 2013 года договор купли-продажи квартиры не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Во исполнение п. 5 Договора, 09 декабря 2013 года, О.Е. направил Ц. телеграмму с предложением явиться 16 декабря 2013 года в офис риэлтерской компании Респект Реал Эйстейт, находящейся по адресу: <данные изъяты> 11 часов 00 минут для заключения договора купли-продажи квартиры.
Ц. для заключения договора купли-продажи квартиры не явилась.
Судом первой инстанции установлено, что в спорной квартире зарегистрирован с 09 февраля 2000 года рождения сын Ц. - С.В.
Согласно решению Люберецкого городского суда от 30 мая 2014 года на Ц. возложена обязанность по выдаче С.В. ключей от квартиры и не чинении препятствий в пользовании, в иске Ц. к С.В. о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета - отказано.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В редакции до изменений, внесенных ФЗ от 15.05.2001 N 54-ФЗ ч. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривала, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
С.В. был вселен в спорную квартиру как сын собственника, и с момента его вселения с согласия собственника, как члена семьи, и регистрации в спорном жилом доме, у него возникло право пользования жилым помещением.
В отношении спорного жилого помещения возникло обременение в виде права пользования третьим лицом жилым помещением, который не может быть произвольно лишен этого права и данное обременение жилого помещения сохраняется за квартирой и после перехода право собственности на квартиру к другому лицу.
Разрешая требования истца, суд первой инстанции сделал вывод, что в момент вселения и регистрации С.В. в спорном жилом помещении действовала прежняя редакция п. 2 ст. 292 ГК РФ, которая не предусматривала, прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника в случае перехода права собственности к другому лицу.
Судом сделан вывод, что право С.В. по пользованию спорным жилым помещением относится к обременениям продаваемого имущества.
Поскольку при заключении предварительного договора сторонами указанные обстоятельства не оговорены, суд пришел к выводу, что существенные условия договора не были согласованы.
Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции, с учетом правовых норм, регулирующих возникшие спорные правоотношения, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку предварительный договор нельзя признать заключенным, ввиду отсутствия в нем всех существенных условий, предусмотренных ст. 558 ГК РФ.
Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не опровергают правильность постановленного по делу решения.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о согласии истца заключить в настоящее время договора купли-продажи с включением в него условий о регистрации и постоянном проживании С.В. не опровергают вывод суда о не согласованности условий предварительного договора и невозможности в связи с этим возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не содержат.
Руководствуясь ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-20258/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. по делу N 33-20258/14
Судья Шкаленкова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гарновой Л.П.,
судей Титовой О.Г., Савоскиной И.И.,
при секретаре С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 сентября 2014 года апелляционную жалобу представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 года по гражданскому делу по иску О.Е. к Ц. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,
заслушав доклад судьи Титовой О.Г., пояснения Ц., представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия от Щ. (по доверенности N 77 АБ 1921292 от 07.05.2014 г.) - Н., представителя С.В. (по доверенности N 52 АА 1522832 от 14.12.2013 г.) - О.М.,
установила:
О.Е. обратился в суд с иском к Ц. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
Указал, что 29 ноября 2013 года, О.Е. и Ц. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>. Во исполнение договора О.Е. передал, а Ц. приняла денежную сумму в размере 23 000 руб., которая согласно п. 2 Договора является средством обеспечения договора, т.е. задатком. В качестве подтверждения уплаты 23 000 руб., Ц. выдала О.Е. расписку, подтверждающую надлежащее исполнение обязательства п. 2 Договора. Согласно условиям п. 3 Договора Ц. и О.Е. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> срок до 16 декабря 2013 года, а также уплатить расходы по оформлению и государственной регистрации перехода права собственности. В пункте 4 Договора стороны предусмотрели условие о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора купли-продажи квартиры. В пункте 5 Договора стороны предусмотрели возможность прекращения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в случае если в срок до 16 декабря 2013 года договор купли-продажи квартиры не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор. Во исполнение п. 5 Договора, 09 декабря 2013 года, О.Е. направил Ц. телеграмму с предложением явиться 16 декабря 2013 года в офис риэлтерской компании Респект Реал Эйстейт, находящейся по адресу: <данные изъяты> 11 часов 00 минут для заключения договора купли-продажи квартиры. К 16 декабря 2013 года стороной истца был подготовлен основной договор купли-продажи квартиры, соответствующий условиям предварительного договора, а также необходимая для осуществления сделки сумма в размере 1 500 000 рублей. Ц. для заключения договора купли-продажи квартиры не явилась. Истец просил обязать ответчика в срок не позднее 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Силикат <данные изъяты> на условиях предварительного договора.
Представитель истца заявленные требования поддержал.
Ответчика Ц. пояснила, что действительно имела намерение продать квартиру, но ввиду плохо состояния здоровья, подписала документы не читая, деньги в сумме 23000 руб. не получала, цена квартиры в договоре 1,5 млн. является заниженной.
В судебное заседание представитель третьего лица С.В. явилась, просила в удовлетворении иска отказать.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований О.Е. - отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и не обоснованность. Просит вынести новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представил.
В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 ноября 2013 года, между О.Е. и Ц. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Силикат <данные изъяты>.
Во исполнение договора О.Е. передал, а Ц. приняла денежную сумму в размере 23 000 руб., которая согласно п. 2 Договора является средством обеспечения договора.
В качестве подтверждения уплаты 23 000 руб., Ц. выдала О.Е. расписку, подтверждающую надлежащие исполнение обязательства п. 2 Договора.
Согласно условиям п. 3 Договора Ц. и О.Е. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> срок до 16 декабря 2013 года, а также уплатить расходы по оформлению и государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 4 Договора стороны предусмотрели условие о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора купли-продажи квартиры.
В пункте 5 Договора стороны предусмотрели возможность прекращения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в случае если в срок до 16 декабря 2013 года договор купли-продажи квартиры не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Во исполнение п. 5 Договора, 09 декабря 2013 года, О.Е. направил Ц. телеграмму с предложением явиться 16 декабря 2013 года в офис риэлтерской компании Респект Реал Эйстейт, находящейся по адресу: <данные изъяты> 11 часов 00 минут для заключения договора купли-продажи квартиры.
Ц. для заключения договора купли-продажи квартиры не явилась.
Судом первой инстанции установлено, что в спорной квартире зарегистрирован с 09 февраля 2000 года рождения сын Ц. - С.В.
Согласно решению Люберецкого городского суда от 30 мая 2014 года на Ц. возложена обязанность по выдаче С.В. ключей от квартиры и не чинении препятствий в пользовании, в иске Ц. к С.В. о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета - отказано.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В редакции до изменений, внесенных ФЗ от 15.05.2001 N 54-ФЗ ч. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривала, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
С.В. был вселен в спорную квартиру как сын собственника, и с момента его вселения с согласия собственника, как члена семьи, и регистрации в спорном жилом доме, у него возникло право пользования жилым помещением.
В отношении спорного жилого помещения возникло обременение в виде права пользования третьим лицом жилым помещением, который не может быть произвольно лишен этого права и данное обременение жилого помещения сохраняется за квартирой и после перехода право собственности на квартиру к другому лицу.
Разрешая требования истца, суд первой инстанции сделал вывод, что в момент вселения и регистрации С.В. в спорном жилом помещении действовала прежняя редакция п. 2 ст. 292 ГК РФ, которая не предусматривала, прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника в случае перехода права собственности к другому лицу.
Судом сделан вывод, что право С.В. по пользованию спорным жилым помещением относится к обременениям продаваемого имущества.
Поскольку при заключении предварительного договора сторонами указанные обстоятельства не оговорены, суд пришел к выводу, что существенные условия договора не были согласованы.
Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции, с учетом правовых норм, регулирующих возникшие спорные правоотношения, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку предварительный договор нельзя признать заключенным, ввиду отсутствия в нем всех существенных условий, предусмотренных ст. 558 ГК РФ.
Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не опровергают правильность постановленного по делу решения.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о согласии истца заключить в настоящее время договора купли-продажи с включением в него условий о регистрации и постоянном проживании С.В. не опровергают вывод суда о не согласованности условий предварительного договора и невозможности в связи с этим возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не содержат.
Руководствуясь ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Люберецкого городского суда Московской области от 09 июля 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя О.Е. по доверенности в порядке передоверия Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)