Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истица полагает, что ответчица незаконно пользуется жилым помещением, а потому подлежит выселению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Левинская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Л.А.
судей Уфимцевой Т.Д., Никитенко Н.В.
с участием прокурора Малышевой О.П.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 марта 2015 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года по иску Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" к Щ. о выселении встречному иску Щ. к Открытому акционерному обществу Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" о признании договора заключенным, о возложении обязанности по изменению назначения платежа.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
установила:
ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" обратился в суд с иском к Щ. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: **** без предоставления другого жилого помещения.
Требования обоснованы тем, что заочным решением Тракторозаводского районного суда от 01 сентября 2011 года, вступившим в законную силу, обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: **** посредством продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в размере **** рублей.
После признания повторных торгов несостоявшимися заложенное имущество было передано взыскателю на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 09.08.2012 г и акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 09.08.2012 г.
10.09.2012 г было зарегистрировано право собственности ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" на указанное недвижимое имущество. Однако в принадлежащем истцу объекте недвижимости продолжает проживать бывший собственник Щ.
Полагает, что Щ. незаконно пользуется жилым помещением по адресу ****, а потому подлежит выселению.
Щ. обратилась со встречным требованием к ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" о признании договора купли-продажи квартиры от 17 мая 2013 г между ней (Щ.) и ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" заключенным, о возложении обязанности изменить назначение платежей. В обоснование требований указала, что по договору ипотечного займа N **** от 08.02.2007 г за Я.Н. она оплатила денежные средства на общую сумму **** руб., назначение которых следует изменить и считать таковые оплатой по договору купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г.
В судебном заседании представитель истца Х. исковые требования поддержал, возражал по поводу удовлетворения встречных исковых требований.
Щ. в судебном заседании участия не принимала.
Ее представитель по доверенности К. просил отказать в удовлетворении первоначальных требований.
Третьи лица, Я.А., Я.Н. в судебном заседании не участвовали.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" к Щ. о выселении.
Встречные исковые требования Щ. к ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" удовлетворил частично.
Признал заключенным договор купли-продажи квартиры по адресу: ****, подписанный 17 мая 2013 г. между Щ. и ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека".
В остальной части иска Щ. отказал.
В апелляционной жалобе ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о выселении Щ. и в части удовлетворения иска Щ. о признании договора купли-продажи заключенным. Считает, что суд неправильно применил положения ГК РФ о расторжении договора купли-продажи, что права пользования квартирой у Щ. не возникло. Также полагает, что суд неправильно истолковал п. 9 договора купли-продажи, что обязательства Продавца по передаче квартиры и последующей регистрации прав считаются не возникшими, а договор следует считать расторгнутым. Уже при внесении первого платежа Щ. была допущена просрочка исполнения обязательств.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" - Х., представителя Щ. - К., заключение прокурора Малышевой О.П., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 09.08.2012г, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 09.08.2012 г является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **** (л.д. 7, 8, 9, т. 1).
Судом установлено, что ранее указанное жилое помещение принадлежало Щ. (л.д. 66, т. 1), затем она продала квартиру Я.Н. (л.д. 57-59), в дальнейшем квартира как нереализованное имущество должника Я.Н. перешла в собственность ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" (л.д. 5-6, 8-10, т. 1).
Также судом установлено, что 17.05.2013 г ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" и Щ. заключили договор купли-продажи названной квартиры, по условиям которого ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (Продавец) взял на себя обязательство передать в собственность Щ. квартиру, расположенную по адресу: ****, а Щ. (Покупатель) - обязалась принять квартиру и оплатить ее стоимость, определенную сторонами в размере **** рублей (л.д. 198, т. 1).
17.05.2013 г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры, Щ. фактически вселилась в квартиру и приняла спорное имущество (л.д. 199, т. 1).
Пунктами 6.1, 6.2. указанного договора купли-продажи от 17.05.2013 г. предусмотрен порядок, условия и сроки внесения покупателем продавцу денежных средств в счет уплаты покупной стоимости квартиры. При этом, указано, что последний платеж должен быть внесен не позднее 31.12.2013 года.
Пунктом 8 Договора, стороны предусмотрели, что передача настоящего договора в территориальное подразделение Росреестра государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру осуществляется сторонами только после полной уплаты цены договора, указанной в п. 3 настоящего договора, в течение 5 рабочих дней с даты зачисления денежных средств на счет Продавца.
Согласно п. 9 Договора, в случае, если покупатель не производит в установленный в п. 6.2 договора срок очередной платеж за проданную в рассрочку и переданную квартиру, обязательства продавца по заключению настоящего договора, по передаче квартиры покупателю и последующем участии продавца в государственной регистрации прав считаются не возникшими, а договор считается расторгнутым в соответствии со ст. 450 ГК РФ, ввиду одностороннего отказа Покупателя от его исполнения (т. 1, л.д. 198-оборот).
27.10.2013 г. Щ. обратилась к банку с претензией, в которой просила изменить назначения платежа и зачесть внесенные ей в 2010 году суммы (в общем размере - **** рублей) по приходным кассовым ордерам за Я.Н. по договору ипотечного займа N **** от 08.02.2007 г. как оплату квартиры по договору купли-продажи от 17.05.2013 г. (л.д. 201, т. 1).
В ответ на претензию, Банк сослался на то, что не может зачесть указанные Щ. денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г., поскольку они были зачислены в счет оплаты по договору целевого займа N **** от 08.02.2007 г. за Я.Н. в связи с назначением платежей, указанных в платежных поручениях (л.д. 190, т. 1).
Согласно пояснениям представителя ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" платежи, поступившие от Щ. по квитанциям N 1412 от 26.03.2010 г. в размере **** рубля, N 2047 от 29.04.2010 г. в размере **** рубля, N 4187 от 20.08.2010 г. в размере **** рубля, N 4389 от 26.08.2010 г. в размере **** рубля, N 4171 от 16.10.2010 г. в размере **** рубля (всего - на сумму **** рублей) были зачтены в счет уплаты по договору займа от 08.02.2007 г. N ****, поскольку в квитанциях в графе источник поступления указывалось на "оплату по договору ипотечного займа от 08.02.2007 г. N ****".
19.02.2014 г ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" направило Щ. уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г. на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ договора в связи с односторонним отказом Щ. от исполнения договора, который выразился в невнесении ей в установленный договором срок полной стоимости за квартиру (л.д. 185).
22.04.2014 г ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" обратился к Щ. с требованием освободить спорное жилое помещение, в связи с утратой права пользования им (л.д. 13, т. 1).
Материалами дела подтверждается, что в настоящее время в квартире по адресу: **** никто не зарегистрирован, фактически проживает Щ. (л.д. 28, 36, 37, 39, т. 1).
Из содержания ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, когда сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В определенных случаях договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Главой 30 § 7 "Продажа недвижимости" (ст. ст. 549 - 558), предусмотрены нормы, регулирующие договорные правоотношения сторон, предметом которых является недвижимое имущество.
Банк в обоснование иска, ссылается на то, что Щ. утратила право пользования спорной квартирой, так как договор купли-продажи квартиры от 17.05.2013 года является расторгнутым в связи с односторонним отказом Щ. от исполнения договора путем неуплаты в установленный срок полной стоимости квартиры.
Однако, положения статей ст. ст. 549 - 558 Гражданского кодекса РФ не содержат оснований, предусматривающих расторжение договора купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены недвижимого имущества.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно, право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи квартиры расторгнутым в одностороннем порядке, и о прекращении у Щ. права пользования жилым помещением, поскольку Банку договором купли-продажи от 17.05.2013 г не предоставлено право требовать расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке, а действия Щ. не свидетельствуют о том, что она в одностороннем порядке отказалась от исполнения названного договора.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных требований Щ., и признал заключенным договор купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г. Поскольку действие договора от 17.05.2013 г. не прекращено, он является заключенным, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" о выселении Щ. из квартиры ****.
Судебная коллегия, соглашаясь с указанными выводами, полагает, что суд дал правильную оценку правоотношениям сторон, содержанию договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г и правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отказ Щ. в одностороннем порядке от исполнения договора подтвержден самим фактом невнесения в установленный договором срок денежных средств в счет покупки квартиры, основаны на неверном толковании заявителем жалобы норм материального права.
В силу п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Вместе с тем, Щ. от принятия квартиры не отказывалась, что подтверждается актом приема-передачи названного имущества от 17.05.2013 г. (л.д. 199, т. 1), по настоящее время проживает в квартире. ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" также не отказывался от исполнения указанного договора. Оснований полагать, что своими действиями Щ. выразила отказ от исполнения договора, судебная коллегия не находит, доказательств намерений покупателя отказаться от исполнения данного договора, в деле не представлено.
Требований о расторжении договора купли-продажи ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" в установленном законом порядке к Щ. не предъявляло, добровольного соглашения о расторжении договора между сторонами не заключено.
Сам по себе факт просрочки исполнения Щ. обязательств по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 17.05.2013 г., не свидетельствует об одностороннем отказе Щ. от исполнения договора. В данном случае, законодатель, как указано выше, предусмотрел иные правовые последствия нарушения покупателем указанных обязательств.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.03.2015 ПО ДЕЛУ N 11-3120/2015
Требование: О выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истица полагает, что ответчица незаконно пользуется жилым помещением, а потому подлежит выселению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. по делу N 11-3120/2015
Судья: Левинская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Л.А.
судей Уфимцевой Т.Д., Никитенко Н.В.
с участием прокурора Малышевой О.П.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 марта 2015 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года по иску Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" к Щ. о выселении встречному иску Щ. к Открытому акционерному обществу Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" о признании договора заключенным, о возложении обязанности по изменению назначения платежа.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
установила:
ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" обратился в суд с иском к Щ. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: **** без предоставления другого жилого помещения.
Требования обоснованы тем, что заочным решением Тракторозаводского районного суда от 01 сентября 2011 года, вступившим в законную силу, обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: **** посредством продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в размере **** рублей.
После признания повторных торгов несостоявшимися заложенное имущество было передано взыскателю на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 09.08.2012 г и акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 09.08.2012 г.
10.09.2012 г было зарегистрировано право собственности ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" на указанное недвижимое имущество. Однако в принадлежащем истцу объекте недвижимости продолжает проживать бывший собственник Щ.
Полагает, что Щ. незаконно пользуется жилым помещением по адресу ****, а потому подлежит выселению.
Щ. обратилась со встречным требованием к ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" о признании договора купли-продажи квартиры от 17 мая 2013 г между ней (Щ.) и ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" заключенным, о возложении обязанности изменить назначение платежей. В обоснование требований указала, что по договору ипотечного займа N **** от 08.02.2007 г за Я.Н. она оплатила денежные средства на общую сумму **** руб., назначение которых следует изменить и считать таковые оплатой по договору купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г.
В судебном заседании представитель истца Х. исковые требования поддержал, возражал по поводу удовлетворения встречных исковых требований.
Щ. в судебном заседании участия не принимала.
Ее представитель по доверенности К. просил отказать в удовлетворении первоначальных требований.
Третьи лица, Я.А., Я.Н. в судебном заседании не участвовали.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" к Щ. о выселении.
Встречные исковые требования Щ. к ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" удовлетворил частично.
Признал заключенным договор купли-продажи квартиры по адресу: ****, подписанный 17 мая 2013 г. между Щ. и ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека".
В остальной части иска Щ. отказал.
В апелляционной жалобе ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о выселении Щ. и в части удовлетворения иска Щ. о признании договора купли-продажи заключенным. Считает, что суд неправильно применил положения ГК РФ о расторжении договора купли-продажи, что права пользования квартирой у Щ. не возникло. Также полагает, что суд неправильно истолковал п. 9 договора купли-продажи, что обязательства Продавца по передаче квартиры и последующей регистрации прав считаются не возникшими, а договор следует считать расторгнутым. Уже при внесении первого платежа Щ. была допущена просрочка исполнения обязательств.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" - Х., представителя Щ. - К., заключение прокурора Малышевой О.П., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 09.08.2012г, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 09.08.2012 г является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **** (л.д. 7, 8, 9, т. 1).
Судом установлено, что ранее указанное жилое помещение принадлежало Щ. (л.д. 66, т. 1), затем она продала квартиру Я.Н. (л.д. 57-59), в дальнейшем квартира как нереализованное имущество должника Я.Н. перешла в собственность ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" (л.д. 5-6, 8-10, т. 1).
Также судом установлено, что 17.05.2013 г ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" и Щ. заключили договор купли-продажи названной квартиры, по условиям которого ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (Продавец) взял на себя обязательство передать в собственность Щ. квартиру, расположенную по адресу: ****, а Щ. (Покупатель) - обязалась принять квартиру и оплатить ее стоимость, определенную сторонами в размере **** рублей (л.д. 198, т. 1).
17.05.2013 г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры, Щ. фактически вселилась в квартиру и приняла спорное имущество (л.д. 199, т. 1).
Пунктами 6.1, 6.2. указанного договора купли-продажи от 17.05.2013 г. предусмотрен порядок, условия и сроки внесения покупателем продавцу денежных средств в счет уплаты покупной стоимости квартиры. При этом, указано, что последний платеж должен быть внесен не позднее 31.12.2013 года.
Пунктом 8 Договора, стороны предусмотрели, что передача настоящего договора в территориальное подразделение Росреестра государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру осуществляется сторонами только после полной уплаты цены договора, указанной в п. 3 настоящего договора, в течение 5 рабочих дней с даты зачисления денежных средств на счет Продавца.
Согласно п. 9 Договора, в случае, если покупатель не производит в установленный в п. 6.2 договора срок очередной платеж за проданную в рассрочку и переданную квартиру, обязательства продавца по заключению настоящего договора, по передаче квартиры покупателю и последующем участии продавца в государственной регистрации прав считаются не возникшими, а договор считается расторгнутым в соответствии со ст. 450 ГК РФ, ввиду одностороннего отказа Покупателя от его исполнения (т. 1, л.д. 198-оборот).
27.10.2013 г. Щ. обратилась к банку с претензией, в которой просила изменить назначения платежа и зачесть внесенные ей в 2010 году суммы (в общем размере - **** рублей) по приходным кассовым ордерам за Я.Н. по договору ипотечного займа N **** от 08.02.2007 г. как оплату квартиры по договору купли-продажи от 17.05.2013 г. (л.д. 201, т. 1).
В ответ на претензию, Банк сослался на то, что не может зачесть указанные Щ. денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г., поскольку они были зачислены в счет оплаты по договору целевого займа N **** от 08.02.2007 г. за Я.Н. в связи с назначением платежей, указанных в платежных поручениях (л.д. 190, т. 1).
Согласно пояснениям представителя ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" платежи, поступившие от Щ. по квитанциям N 1412 от 26.03.2010 г. в размере **** рубля, N 2047 от 29.04.2010 г. в размере **** рубля, N 4187 от 20.08.2010 г. в размере **** рубля, N 4389 от 26.08.2010 г. в размере **** рубля, N 4171 от 16.10.2010 г. в размере **** рубля (всего - на сумму **** рублей) были зачтены в счет уплаты по договору займа от 08.02.2007 г. N ****, поскольку в квитанциях в графе источник поступления указывалось на "оплату по договору ипотечного займа от 08.02.2007 г. N ****".
19.02.2014 г ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" направило Щ. уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г. на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ договора в связи с односторонним отказом Щ. от исполнения договора, который выразился в невнесении ей в установленный договором срок полной стоимости за квартиру (л.д. 185).
22.04.2014 г ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" обратился к Щ. с требованием освободить спорное жилое помещение, в связи с утратой права пользования им (л.д. 13, т. 1).
Материалами дела подтверждается, что в настоящее время в квартире по адресу: **** никто не зарегистрирован, фактически проживает Щ. (л.д. 28, 36, 37, 39, т. 1).
Из содержания ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, когда сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В определенных случаях договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Главой 30 § 7 "Продажа недвижимости" (ст. ст. 549 - 558), предусмотрены нормы, регулирующие договорные правоотношения сторон, предметом которых является недвижимое имущество.
Банк в обоснование иска, ссылается на то, что Щ. утратила право пользования спорной квартирой, так как договор купли-продажи квартиры от 17.05.2013 года является расторгнутым в связи с односторонним отказом Щ. от исполнения договора путем неуплаты в установленный срок полной стоимости квартиры.
Однако, положения статей ст. ст. 549 - 558 Гражданского кодекса РФ не содержат оснований, предусматривающих расторжение договора купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены недвижимого имущества.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно, право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи квартиры расторгнутым в одностороннем порядке, и о прекращении у Щ. права пользования жилым помещением, поскольку Банку договором купли-продажи от 17.05.2013 г не предоставлено право требовать расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке, а действия Щ. не свидетельствуют о том, что она в одностороннем порядке отказалась от исполнения названного договора.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных требований Щ., и признал заключенным договор купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г. Поскольку действие договора от 17.05.2013 г. не прекращено, он является заключенным, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" о выселении Щ. из квартиры ****.
Судебная коллегия, соглашаясь с указанными выводами, полагает, что суд дал правильную оценку правоотношениям сторон, содержанию договора купли-продажи квартиры от 17.05.2013 г и правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отказ Щ. в одностороннем порядке от исполнения договора подтвержден самим фактом невнесения в установленный договором срок денежных средств в счет покупки квартиры, основаны на неверном толковании заявителем жалобы норм материального права.
В силу п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Вместе с тем, Щ. от принятия квартиры не отказывалась, что подтверждается актом приема-передачи названного имущества от 17.05.2013 г. (л.д. 199, т. 1), по настоящее время проживает в квартире. ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" также не отказывался от исполнения указанного договора. Оснований полагать, что своими действиями Щ. выразила отказ от исполнения договора, судебная коллегия не находит, доказательств намерений покупателя отказаться от исполнения данного договора, в деле не представлено.
Требований о расторжении договора купли-продажи ОАО Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" в установленном законом порядке к Щ. не предъявляло, добровольного соглашения о расторжении договора между сторонами не заключено.
Сам по себе факт просрочки исполнения Щ. обязательств по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 17.05.2013 г., не свидетельствует об одностороннем отказе Щ. от исполнения договора. В данном случае, законодатель, как указано выше, предусмотрел иные правовые последствия нарушения покупателем указанных обязательств.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)