Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу N А76-12200/2013 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок-2" - Данилевич О.В. (доверенность от 12.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" - Калинин М.В. (доверенность от 31.05.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Южный рынок- 2" (далее - общество "Южный рынок-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - общество "Мега-Инвест", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в сумме 2 343 689 руб. 27 коп., в том числе основного долга в сумме 1 987 274 руб. 52 коп., неустойки в сумме 356 414 руб. 75 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 10-12).
Решением от 06.12.2013 (резолютивная часть объявлена 29.11.2013) суд первой инстанции исковые требования общества "Южный рынок-2" удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца 53 274 руб. основного долга (за эксплуатационные расходы за май 2012 г.) и 39 138 руб. 75 коп. неустойки. В остальной части исковых требований суд первой инстанции отказал.
С принятым по настоящему делу решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество "Южный рынок-2" просит решение суда первой инстанции от 06.12.2013 изменить, удовлетворить исковые требования о взыскании с общества "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате в сумме 1 934 000 руб. за период с 01.09.2012 по 20.01.2013, неустойки в сумме 317 276 руб., соответственно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 420 руб. 81 коп. отнести на ответчика (т. 3, л.д. 3-5).
В обоснование жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом материального права (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Истец считает, что при расчете арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 суд первой инстанции неправомерно основывался на условиях дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.06.2012 составляет 922 000 руб. в месяц. Указывает, что данное соглашение от 01.06.2012 не было зарегистрировано сторонами в установленном законом порядке и фактически не исполнялось ими, в связи с чем его нельзя считать заключенным и порождающим для сторон правовые последствия. Настаивает на том, что размер арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в спорный период должен быть определен на основании условий дополнительного соглашения от 27.12.2011, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 1 400 000 руб. По мнению истца, размер арендной платы за период с сентября по декабрь 2012 г. составил 1 810 000 руб., за 20 дней января 2013 г. - 1 080 000 руб. С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты его задолженность по арендной плате за спорный период составила 1 934 000 руб. Кроме того, применяя к спорным правоотношениям дополнительное соглашение от 01.06.2012, суд первой инстанции не учел, что размер арендной платы данным соглашением был уменьшен в связи с изменением размера переданных в аренду площадей (их уменьшения с 4042,9 кв. м до 3481 кв. м), однако ответчик высвобождаемую площадь истцу фактически не передал, осуществлял коммерческую деятельность на площади 4042,9 кв. м. Ссылку суда первой инстанции на положения пункта 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец считает некорректной, поскольку, как указано выше, соглашение от 01.06.2012 сторонами не исполнялось.
Общество "Мега-Ивест" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 6137 от 18.02.2014), в котором просит решение суда первой инстанции от 06.12.2013 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что ответчик считает решение суда законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. В отзыве ответчик указывает, что дополнительное соглашение от 01.06.2012 сторонами исполнялось, изменение арендной платы данным соглашением не было связано с изменением площади арендуемого имущества.
Представитель общества "Южный рынок-2" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Пояснила суду апелляционной инстанции о том, что истец обжалует решение суда первой инстанции от 06.12.2013 только в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 934 000 руб. и договорной неустойки, начисленной на указанную сумму.
Представитель общество "Мега-Ивест" в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность по основаниям, приведенным в отзыве. Просил оставить решение суда первой инстанции от 06.12.2013 без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражений против пересмотра решения суда только в обжалуемой истцом части не заявил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта в обжалуемой истцом части.
Из материалов дела следует, что 14.04.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), подписан договор аренды нежилого помещения N 0412/1 (т. 1, л.д. 22-2), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное владение и пользование нежилое помещение подвала и первого этажа центра, указанное желтым цветом на плане, являющимся приложением N 1 (далее -помещение), со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.2 договора).
Площадь помещения в соответствии с документами, выданными БТИ, составляет 4104,6 кв. м
Из пункта 2.1 договора следует, что настоящий договор заключен на срок аренды, начинающийся с даты передачи помещения по передаточному акту и заканчивается через 7 (семь) полных лет с даты аренды, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с пунктами 4.1 - 4.1.3 договора за пользование помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю: арендную плату, плату за эксплуатационные услуги, возмещение за коммунальные расходы в помещении арендатора.
В соответствии с пунктами 4.2 - 4.5 договора за первый год аренды арендатор обязуется выплачивать арендную плату в рублях в сумме, эквивалентной 10 долларов США в месяц за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади по курсу Центрального банка РФ на дату осуществления платежа. При этом, если курс доллара США, установленный Центральным Банком РФ на дату осуществления платежа, будет ниже, чем 27 руб. за 1 доллар США, то применяется ставка доллара США из расчета 27 руб. за 1 доллар США. Если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату осуществления платежа, будет выше, чем 29 руб. за 1 доллар США, то применяется ставка доллара США из расчета 29 руб. за 1 доллар США. Таким образом, ежемесячная арендная плата в рублях составляет сумму, эквивалентную 41 046 долларов, включая НДС 18%, эквивалентный 6261,25 долларов США в рублях. При этом арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 8 процентов путем письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней.
Пунктом 7.2 договора стороны установили, что окончание срока аренды не освобождает стороны от ответственности за нарушение условий договора.
В соответствии с пунктом 8.4 договора арендодатель вправе начислить штрафную неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки на не уплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему договору. Указанная неустойка причитается за период от даты срока платежа до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме. Арендатор обязуется выплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 рабочих дней от даты получения от арендодателя счета для осуществления платежа.
К указанному договору сторонами составлены и подписаны приложение N 1 - поэтажный план центра и помещения (т. 1, л.д. 30); приложение N 2 - передаточный акт по договору аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 31); приложение N 3 - соглашение об эксплуатационных услугах и расценках (т. 1, л.д. 32); приложение N 4 - дополнительное соглашение от 14.04.2006 (т. 1, л.д. 33); приложение N 5 - форма акта возврата (т. 1, л.д. 34); приложение N 6 - соглашение о регламенте учета по коммунальным платежам (т. 1, л.д. 35); приложение N 7 - согласование рекламных вывесок (т. 1, л.д. 36-3); приложение N 8 - дополнительное соглашение от 20.07.2007 (т. 1, л.д. 38-39); приложение N 9 - дополнительное соглашение от 20.08.2007 (л.д. 40-42).
Кроме того, к договору сторонами составлены и подписаны следующие дополнительные соглашения: от 20.08.2007 (т. 1, л.д. 43), от 27.12.2011 (т. 1, л.д. 45), от 01.06.2012 (т. 2, л.д. 46), от 16.10.2012 (т. 1, л.д. 46).
Дополнительным соглашением от 20.07.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 4042,9 кв. м.
Дополнительным соглашением от 20.08.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 3851,7 кв. м.
Дополнительным соглашением от 20.08.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, к которой добавлено 191,2 кв. м - дебаркадер (рампа).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 27.12.2011 арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет:
- с 01.01.2012 по 31.01.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.02.2012 по 29.02.2012-1 200 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.03.2012 по 31.07.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.08.2012 по 30.09.2012-1 200 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.10.2012 по 30.11.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.12.2012 по 31.12.2012-1 600 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно.
Дополнительным соглашением от 01.06.2012 стороны внесли в договор аренды от 14.01.2006 N 0412/1 следующие изменения:
- - пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции "1.3. Площадь помещения, передаваемого во временное владение и пользование арендатору, составляет 3 481 кв. м";
- - пункт 4.2.1 договора дополнен и изложен в следующей редакции "с 01 июня 2012 года арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 (девятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 коп., в том числе НДС (18%), ежемесячно".
20 января 2013 г. между сторонами составлен и подписан акт возврата помещения (т. 1, л.д. 47), согласно которому арендодатель настоящим актом принял, а арендатор передал из временного владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещении от 14.04.2006 N 0412/1 нежилое помещение в подвальном и первом этажах в нежилом здании, находящимся по адресу: г. Магнитогорск, 139 А микрорайон, пр. К. Маркса, 187, площадью: 3851,7 кв. м - торговой, складской и производственной площади; 191,2 кв. м - дебаркадер (рампа).
Утверждая, что ответчик не в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 по оплате арендных платежей и эксплуатационных расходов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску представлен уточненный расчет задолженности (т. 2, л.д. 13-15) и договорной неустойки (т. 2, л.д. 16, 17).
Мотивируя принятое по настоящему делу решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1.
Производя расчет арендных платежей, которые арендатор должен был уплачивать за пользование арендованным имуществом в спорный период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г., суд первой инстанции основывался на условиях дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с которым с 01.06.2012 арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 руб. Суд первой инстанции установил, что ответчик в спорный период своевременно и в полном объеме производил оплату арендных платежей согласно условиям указанного дополнительного соглашения от 01.06.2012, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на нее неустойки.
Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 14.04.2006 N 0412/1.
Оценивая спорный договор аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, договор сторонами исполнялся: имущество было передано в пользование арендатору, арендатор уплачивал арендные платежи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае истец просил взыскать с ответчика арендную плату за пользование арендованным помещением в период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы должен быть произведен в соответствии с договором аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2012.
То обстоятельство, что данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, не имеет существенного значения, поскольку истец является стороной договора и подписанного к данному договору дополнительного соглашения от 01.06.2012, поэтому не вправе ссылаться на незаключенность данного соглашения на основании отсутствия его государственной регистрации.
По смыслу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация обременений недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих обременениях. В данном конкретном случае, подписав дополнительное соглашение от 01.06.2012, истец фактически выразил согласие на изменение условий договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1, в том числе в части размера арендной платы.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание пояснения истца относительно того, что именно он направил в адрес ответчика подписанное со своей стороны дополнительное соглашение от 01.06.2012, а также приложение N 1 к нему, и отсутствие доказательств отзыва истцом данного соглашения и приложения к нему по причине не подписания его со стороны ответчика, не достижения соглашения об изменении размера арендной платы.
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что при определении размера задолженности истец не учел положения дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с пунктом 3 которого стороны установили размер арендной платы с 01.06.2012 в размере 922 000 руб. ежемесячно.
Установив, что ответчик в спорный период своевременно и в полном объеме производил оплату арендных платежей из расчета 922 000 руб. в месяц согласно условиям указанного дополнительного соглашения от 01.06.2012, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на нее неустойки.
Обратного истцом суду апелляционной инстанции не доказано.
Суд апелляционной инстанции считает также, что буквальное толкование содержания дополнительного соглашения от 01.06.2012 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет сделать однозначный вывод о том, что изменение арендной платы было непосредственно связано с уменьшением площади переданного в аренду нежилого помещения (стороны вносили изменения в конкретные пункты договора, соглашение не содержит обязанности ответчика, как арендатора, вернуть часть площадей к определенной дате в связи с его заключением, кроме того, соглашение не содержит в своем тексте слова и выражения, на основании которых можно сделать вывод, что площадь арендуемого помещения изменяется с 01.06.2013).
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ранее стороны уже изменяли размер арендной платы вне зависимости от площади арендуемого помещения (дополнительное соглашение от 27.11.2011).
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы общество "Южный рынок-2" уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по платежному поручению от 23.12.2013 N 112 (т. 3, л.д. 7).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу N А76-12200/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2014 N 18АП-1019/2014 ПО ДЕЛУ N А76-12200/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. N 18АП-1019/2014
Дело N А76-12200/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу N А76-12200/2013 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок-2" - Данилевич О.В. (доверенность от 12.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" - Калинин М.В. (доверенность от 31.05.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Южный рынок- 2" (далее - общество "Южный рынок-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - общество "Мега-Инвест", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в сумме 2 343 689 руб. 27 коп., в том числе основного долга в сумме 1 987 274 руб. 52 коп., неустойки в сумме 356 414 руб. 75 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 10-12).
Решением от 06.12.2013 (резолютивная часть объявлена 29.11.2013) суд первой инстанции исковые требования общества "Южный рынок-2" удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца 53 274 руб. основного долга (за эксплуатационные расходы за май 2012 г.) и 39 138 руб. 75 коп. неустойки. В остальной части исковых требований суд первой инстанции отказал.
С принятым по настоящему делу решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество "Южный рынок-2" просит решение суда первой инстанции от 06.12.2013 изменить, удовлетворить исковые требования о взыскании с общества "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате в сумме 1 934 000 руб. за период с 01.09.2012 по 20.01.2013, неустойки в сумме 317 276 руб., соответственно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 420 руб. 81 коп. отнести на ответчика (т. 3, л.д. 3-5).
В обоснование жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом материального права (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Истец считает, что при расчете арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 суд первой инстанции неправомерно основывался на условиях дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.06.2012 составляет 922 000 руб. в месяц. Указывает, что данное соглашение от 01.06.2012 не было зарегистрировано сторонами в установленном законом порядке и фактически не исполнялось ими, в связи с чем его нельзя считать заключенным и порождающим для сторон правовые последствия. Настаивает на том, что размер арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в спорный период должен быть определен на основании условий дополнительного соглашения от 27.12.2011, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 1 400 000 руб. По мнению истца, размер арендной платы за период с сентября по декабрь 2012 г. составил 1 810 000 руб., за 20 дней января 2013 г. - 1 080 000 руб. С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты его задолженность по арендной плате за спорный период составила 1 934 000 руб. Кроме того, применяя к спорным правоотношениям дополнительное соглашение от 01.06.2012, суд первой инстанции не учел, что размер арендной платы данным соглашением был уменьшен в связи с изменением размера переданных в аренду площадей (их уменьшения с 4042,9 кв. м до 3481 кв. м), однако ответчик высвобождаемую площадь истцу фактически не передал, осуществлял коммерческую деятельность на площади 4042,9 кв. м. Ссылку суда первой инстанции на положения пункта 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец считает некорректной, поскольку, как указано выше, соглашение от 01.06.2012 сторонами не исполнялось.
Общество "Мега-Ивест" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 6137 от 18.02.2014), в котором просит решение суда первой инстанции от 06.12.2013 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что ответчик считает решение суда законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. В отзыве ответчик указывает, что дополнительное соглашение от 01.06.2012 сторонами исполнялось, изменение арендной платы данным соглашением не было связано с изменением площади арендуемого имущества.
Представитель общества "Южный рынок-2" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Пояснила суду апелляционной инстанции о том, что истец обжалует решение суда первой инстанции от 06.12.2013 только в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 934 000 руб. и договорной неустойки, начисленной на указанную сумму.
Представитель общество "Мега-Ивест" в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность по основаниям, приведенным в отзыве. Просил оставить решение суда первой инстанции от 06.12.2013 без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражений против пересмотра решения суда только в обжалуемой истцом части не заявил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта в обжалуемой истцом части.
Из материалов дела следует, что 14.04.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), подписан договор аренды нежилого помещения N 0412/1 (т. 1, л.д. 22-2), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное владение и пользование нежилое помещение подвала и первого этажа центра, указанное желтым цветом на плане, являющимся приложением N 1 (далее -помещение), со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.2 договора).
Площадь помещения в соответствии с документами, выданными БТИ, составляет 4104,6 кв. м
Из пункта 2.1 договора следует, что настоящий договор заключен на срок аренды, начинающийся с даты передачи помещения по передаточному акту и заканчивается через 7 (семь) полных лет с даты аренды, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с пунктами 4.1 - 4.1.3 договора за пользование помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю: арендную плату, плату за эксплуатационные услуги, возмещение за коммунальные расходы в помещении арендатора.
В соответствии с пунктами 4.2 - 4.5 договора за первый год аренды арендатор обязуется выплачивать арендную плату в рублях в сумме, эквивалентной 10 долларов США в месяц за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади по курсу Центрального банка РФ на дату осуществления платежа. При этом, если курс доллара США, установленный Центральным Банком РФ на дату осуществления платежа, будет ниже, чем 27 руб. за 1 доллар США, то применяется ставка доллара США из расчета 27 руб. за 1 доллар США. Если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату осуществления платежа, будет выше, чем 29 руб. за 1 доллар США, то применяется ставка доллара США из расчета 29 руб. за 1 доллар США. Таким образом, ежемесячная арендная плата в рублях составляет сумму, эквивалентную 41 046 долларов, включая НДС 18%, эквивалентный 6261,25 долларов США в рублях. При этом арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 8 процентов путем письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней.
Пунктом 7.2 договора стороны установили, что окончание срока аренды не освобождает стороны от ответственности за нарушение условий договора.
В соответствии с пунктом 8.4 договора арендодатель вправе начислить штрафную неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки на не уплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему договору. Указанная неустойка причитается за период от даты срока платежа до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме. Арендатор обязуется выплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 рабочих дней от даты получения от арендодателя счета для осуществления платежа.
К указанному договору сторонами составлены и подписаны приложение N 1 - поэтажный план центра и помещения (т. 1, л.д. 30); приложение N 2 - передаточный акт по договору аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 31); приложение N 3 - соглашение об эксплуатационных услугах и расценках (т. 1, л.д. 32); приложение N 4 - дополнительное соглашение от 14.04.2006 (т. 1, л.д. 33); приложение N 5 - форма акта возврата (т. 1, л.д. 34); приложение N 6 - соглашение о регламенте учета по коммунальным платежам (т. 1, л.д. 35); приложение N 7 - согласование рекламных вывесок (т. 1, л.д. 36-3); приложение N 8 - дополнительное соглашение от 20.07.2007 (т. 1, л.д. 38-39); приложение N 9 - дополнительное соглашение от 20.08.2007 (л.д. 40-42).
Кроме того, к договору сторонами составлены и подписаны следующие дополнительные соглашения: от 20.08.2007 (т. 1, л.д. 43), от 27.12.2011 (т. 1, л.д. 45), от 01.06.2012 (т. 2, л.д. 46), от 16.10.2012 (т. 1, л.д. 46).
Дополнительным соглашением от 20.07.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 4042,9 кв. м.
Дополнительным соглашением от 20.08.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 3851,7 кв. м.
Дополнительным соглашением от 20.08.2007, в том числе, изменена площадь арендуемого помещения, к которой добавлено 191,2 кв. м - дебаркадер (рампа).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 27.12.2011 арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет:
- с 01.01.2012 по 31.01.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.02.2012 по 29.02.2012-1 200 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.03.2012 по 31.07.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.08.2012 по 30.09.2012-1 200 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.10.2012 по 30.11.2012-1 400 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно;
- с 01.12.2012 по 31.12.2012-1 600 000 руб., в том числе НДС (18%), ежемесячно.
Дополнительным соглашением от 01.06.2012 стороны внесли в договор аренды от 14.01.2006 N 0412/1 следующие изменения:
- - пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции "1.3. Площадь помещения, передаваемого во временное владение и пользование арендатору, составляет 3 481 кв. м";
- - пункт 4.2.1 договора дополнен и изложен в следующей редакции "с 01 июня 2012 года арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 (девятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 коп., в том числе НДС (18%), ежемесячно".
20 января 2013 г. между сторонами составлен и подписан акт возврата помещения (т. 1, л.д. 47), согласно которому арендодатель настоящим актом принял, а арендатор передал из временного владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещении от 14.04.2006 N 0412/1 нежилое помещение в подвальном и первом этажах в нежилом здании, находящимся по адресу: г. Магнитогорск, 139 А микрорайон, пр. К. Маркса, 187, площадью: 3851,7 кв. м - торговой, складской и производственной площади; 191,2 кв. м - дебаркадер (рампа).
Утверждая, что ответчик не в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 по оплате арендных платежей и эксплуатационных расходов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску представлен уточненный расчет задолженности (т. 2, л.д. 13-15) и договорной неустойки (т. 2, л.д. 16, 17).
Мотивируя принятое по настоящему делу решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1.
Производя расчет арендных платежей, которые арендатор должен был уплачивать за пользование арендованным имуществом в спорный период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г., суд первой инстанции основывался на условиях дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с которым с 01.06.2012 арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 руб. Суд первой инстанции установил, что ответчик в спорный период своевременно и в полном объеме производил оплату арендных платежей согласно условиям указанного дополнительного соглашения от 01.06.2012, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на нее неустойки.
Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 14.04.2006 N 0412/1.
Оценивая спорный договор аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, договор сторонами исполнялся: имущество было передано в пользование арендатору, арендатор уплачивал арендные платежи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае истец просил взыскать с ответчика арендную плату за пользование арендованным помещением в период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы должен быть произведен в соответствии с договором аренды от 14.04.2006 N 0412/1 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2012.
То обстоятельство, что данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, не имеет существенного значения, поскольку истец является стороной договора и подписанного к данному договору дополнительного соглашения от 01.06.2012, поэтому не вправе ссылаться на незаключенность данного соглашения на основании отсутствия его государственной регистрации.
По смыслу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация обременений недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих обременениях. В данном конкретном случае, подписав дополнительное соглашение от 01.06.2012, истец фактически выразил согласие на изменение условий договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1, в том числе в части размера арендной платы.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание пояснения истца относительно того, что именно он направил в адрес ответчика подписанное со своей стороны дополнительное соглашение от 01.06.2012, а также приложение N 1 к нему, и отсутствие доказательств отзыва истцом данного соглашения и приложения к нему по причине не подписания его со стороны ответчика, не достижения соглашения об изменении размера арендной платы.
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что при определении размера задолженности истец не учел положения дополнительного соглашения от 01.06.2012, в соответствии с пунктом 3 которого стороны установили размер арендной платы с 01.06.2012 в размере 922 000 руб. ежемесячно.
Установив, что ответчик в спорный период своевременно и в полном объеме производил оплату арендных платежей из расчета 922 000 руб. в месяц согласно условиям указанного дополнительного соглашения от 01.06.2012, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на нее неустойки.
Обратного истцом суду апелляционной инстанции не доказано.
Суд апелляционной инстанции считает также, что буквальное толкование содержания дополнительного соглашения от 01.06.2012 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет сделать однозначный вывод о том, что изменение арендной платы было непосредственно связано с уменьшением площади переданного в аренду нежилого помещения (стороны вносили изменения в конкретные пункты договора, соглашение не содержит обязанности ответчика, как арендатора, вернуть часть площадей к определенной дате в связи с его заключением, кроме того, соглашение не содержит в своем тексте слова и выражения, на основании которых можно сделать вывод, что площадь арендуемого помещения изменяется с 01.06.2013).
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ранее стороны уже изменяли размер арендной платы вне зависимости от площади арендуемого помещения (дополнительное соглашение от 27.11.2011).
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы общество "Южный рынок-2" уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по платежному поручению от 23.12.2013 N 112 (т. 3, л.д. 7).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу N А76-12200/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)