Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, истец выполнил свои обязательства по оплате нежилых помещений, однако до настоящего времени у него отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции Бузунова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего Горновой М.В.
судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.
при секретаре С.С.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) на решение Мещанского районного суда города Москвы от 03 февраля 2015 года, которым удовлетворены исковые требования Г. к ЗАО "Собор-СМ" о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *
установила:
Г. обратился в суд с иском к ЗАО "Собор-СМ", в котором, уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на нежилые помещения, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *, а именно: нежилое помещение этаж 1, N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, нежилое помещение этаж 1, N VIII, комнаты 5, 6, 7, 9, общей площадью 84,4 кв. м.
В обоснование своих требований истец указал на то, что 22 июня 2010 г. между ним и ЗАО "Собор-СМ" заключены предварительные договоры N * купли-продажи нежилых помещений, согласно условиям которых, стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи нежилых помещений с условными номерами 131, 132, общей проектной площадью 108,7 кв. м и 65,2 кв. м, соответственно, расположенных на 1 этаже многофункционального административного комплекса по адресу: *.
Г., во исполнение указанных договоров, выполнил свои обязательства по оплате указанных нежилых помещений, однако до настоящего времени у него отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Представители истца в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Представители ответчика в судебное заседание явились, уточненные исковые требования признали.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.
Представители третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Москвы, Росимущества, ООО "РАС", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) по доводам апелляционной жалобы.
На заседание судебной коллегии представители Росреестра, ООО "РАС", Правительства Москвы, ТУ Росимущества не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили. Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца - И., адвоката Зубкова С.Б., представителя ответчика ЗАО "Собор-СМ" - М., представителя Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) - Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. ч. 1 - 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в рамках постановления Правительства Москвы от 03 июня 2008 г. * "О реализации проекта строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) и на основании договора N 217-ИС на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ЗАО "Собор-СМ", с учетом дополнительных соглашений к данному договору N *, производилось строительство многофункционального административного комплекса с многоярусным подземным гаражом-стоянкой по адресу: * ЦАО) (I том л.д. 9 - 17, л.д. 21 - 36, II том л.д. 3 - 18).
10 сентября 2007 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы, ЗАО "Собор-СМ" и ООО "РАС" подписан протокол о предварительном распределении площадей в многофункционально административно комплексе, расположенном по адресу: *, согласно которому стороны установили следующее предварительное распределение нежилой площади: ООО "РАС" в собственность 6 000 кв. м общей нежилой площади в надземной части здания; Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке - 5% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей; ЗАО "Собор-СМ" в собственность 95% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей (II том л.д. 87 - 91).
28 апреля 2008 г. между Управлением по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (правопреемник Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы), Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, и ЗАО "Собор-СМ" подписано соглашение о замене лица в обязательстве по Договору N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., в соответствии с которым Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы приобрел права и обязательства Управления по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (I том л.д. 18 - 20).
01 ноября 2010 г. между ООО "РАС" и ЗАО "Собор-СМ" заключен договор N * уступки права требования, согласно которому ООО "РАС" уступило, а ЗАО "Собор-СМ" приняло на себя права (требования) на нежилые помещения (машино-места), общей площадью 6000,00 кв. м, находящиеся в объекте, расположенном по строительному адресу: *.
Таким образом, ЗАО "Собор-СМ" стало правообладателем 96,5% площадей и 95% машино-мест в подземной автостоянке в многофункциональном административном комплексе, расположенном по адресу: *.
Дополнительным соглашением N * к Договору N * от 08 июля 2005 г., заключенным 04 сентября 2014 г., установлено распределении общей нежилой площади, в том числе машино-мест в подземной автостоянке по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта: в собственность ЗАО "Собор-СМ" и привлеченных им соинвесторов - 96,5% общей нежилой площади и 95% машино-мест в подземной автостоянке; в федеральную собственность с последующей передачей Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" - 3,5% общей нежилой площади и 5% Машино-мест в подземной автостоянке (II том л.д. 7 - 18).
Данным дополнительным соглашением N * и указанным выше протоколом о предварительном распределении площадей, определено имущество, передаваемое НИУ ВШЭ, в следующем составе: часть помещения N * на 3 этаже, общей площадью 251,44 кв. м, 10 машино-мест, площадью 123 кв. м на "минус" 4 этаже, соответствующая доля (443,67 кв. м) в местах общего пользования и технических помещениях, в том числе места общего пользования 373,12 кв. м, технические помещения 70,55 кв. м.
28 декабря 2013 г. Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: *, имеющего строительный адрес: г. *, в эксплуатацию.
Судом установлено, что 22 июня 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N * согласно условиям которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с условным N *, общей проектной площадью 108,7 кв. м, расположенного на 1 этаже многофункционального административного комплекса, находящегося в объекте, расположенному по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных предварительным договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями (п. 1.1 Договора).
Также, 22 июня 2010 года между ЗАО "Собор-СМ" и Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N *, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с условным N *, общей проектной площадью 65,2 кв. м, расположенного на 1 этаже многофункционального административного комплекса, находящегося в объекте, расположенному по строительному адресу: * на условиях предусмотренных предварительным договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями (п. 1.1 Договора).
В соответствии с п. п. 4.1, 4.4 предварительных договоров, заключенных между сторонами, истец обязался оплатить обусловленные договорами обеспечительные платежи, в обеспечение выполнения обязательств по договору, которые не являются задатком, предусмотренным ст. 329, 380, 381 ГК РФ, и будут засчитаны сторонами в счет оплаты покупателем общей стоимости помещений по договорам купли-продажи.
Истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам по оплате, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами.
26.03.2014 года между сторонами подписаны дополнительные соглашения к договорам, в соответствии с которыми, по результатам фактических обмеров площади, стороны установили, что нежилым помещениям присвоены адреса: помещение N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, этаж 1, помещение N VIII, комнаты N 7, 5, 6, 9, общей площадью 84,8 кв. м, первый этаж, находящиеся по адресу: *.
Дополнительным соглашением N * к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N *, заключенным между сторонами, исправлена некорректно указанная в дополнительном соглашении N * общая площадь нежилого помещения на 84,4 кв. м.
Все взаиморасчеты между сторонами предварительных договоров произведены.
Сделки по вышеуказанным договорам и соглашениям никем не оспорены и недействительными не признаны.
Нежилые помещения переданы ответчиком истцу по актам приема-передачи помещений.
Препятствием для оформления права собственности на спорное нежилое помещение является отсутствие акта реализации инвестиционного контракта, по причинам, не зависящим от истца.
Согласно сообщению Управления федеральной регистрационной службы по Москве, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на спорные нежилые помещения отсутствуют.
На указанные нежилые помещения получены кадастровые паспорта, согласно которым спорные нежилые помещения имеют адреса: этаж 1, N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, этаж 1, N VIII, комнаты N 5, 6, 7, 9, общей площадью 84,4 кв. м, расположенные по адресу: *, присвоены кадастровый номера *, и *, соответственно.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом добросовестно исполнены обязательства по договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им нежилые помещения по не зависящим от него обстоятельствам, т.е. из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств.
Между тем, предварительные договоры, заключенные между истцом и ответчиком содержат все существенные условия основного договора, являются реальными, Г. в настоящее время фактически принял вышеуказанные нежилые помещения и пользуется ими.
Доводы жалобы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) о том, что суд неправомерно признал право собственности на нежилые помещения, находящиеся в комплексе и являющиеся объектом общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку свои обязательства по договору истец выполнил, произвел оплату нежилых помещений, многофункциональный административный комплекс введен в эксплуатацию, нежилые помещения истцу фактически переданы во владение и пользование, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" фактически не оспаривает правомерность заключенных с истцом предварительных договоров, срок подписания основного договора связан с моментом регистрации ответчиком права собственности на спорное жилое помещение.
Довод жалобы о том, что фактически между истцом и ответчиком заключен лишь предварительный договор, поскольку он не содержит ни одного условия об инвестировании денежных средств истца в строительство объектов недвижимости, так же не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку направлен на иное толкование действующего законодательства.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. (п. 8).
Истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества для личных нужд, оплата нежилых помещений истцом произведена, они ему были переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.
Что касается ссылки в жалобе на то, что до настоящего времени не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта, то данное обстоятельство не может само о себе свидетельствовать об отсутствии у Г. права на указанный объект недвижимости.
Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на нежилые помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26.12.2012 г.).
В силу ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с нормами действующего законодательства, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
При этом нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 03 февраля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-35676/2015
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, истец выполнил свои обязательства по оплате нежилых помещений, однако до настоящего времени у него отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-35676
Судья первой инстанции Бузунова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего Горновой М.В.
судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.
при секретаре С.С.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) на решение Мещанского районного суда города Москвы от 03 февраля 2015 года, которым удовлетворены исковые требования Г. к ЗАО "Собор-СМ" о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *
установила:
Г. обратился в суд с иском к ЗАО "Собор-СМ", в котором, уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на нежилые помещения, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *, а именно: нежилое помещение этаж 1, N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, нежилое помещение этаж 1, N VIII, комнаты 5, 6, 7, 9, общей площадью 84,4 кв. м.
В обоснование своих требований истец указал на то, что 22 июня 2010 г. между ним и ЗАО "Собор-СМ" заключены предварительные договоры N * купли-продажи нежилых помещений, согласно условиям которых, стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи нежилых помещений с условными номерами 131, 132, общей проектной площадью 108,7 кв. м и 65,2 кв. м, соответственно, расположенных на 1 этаже многофункционального административного комплекса по адресу: *.
Г., во исполнение указанных договоров, выполнил свои обязательства по оплате указанных нежилых помещений, однако до настоящего времени у него отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Представители истца в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Представители ответчика в судебное заседание явились, уточненные исковые требования признали.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.
Представители третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Москвы, Росимущества, ООО "РАС", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) по доводам апелляционной жалобы.
На заседание судебной коллегии представители Росреестра, ООО "РАС", Правительства Москвы, ТУ Росимущества не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили. Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца - И., адвоката Зубкова С.Б., представителя ответчика ЗАО "Собор-СМ" - М., представителя Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) - Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. ч. 1 - 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в рамках постановления Правительства Москвы от 03 июня 2008 г. * "О реализации проекта строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) и на основании договора N 217-ИС на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ЗАО "Собор-СМ", с учетом дополнительных соглашений к данному договору N *, производилось строительство многофункционального административного комплекса с многоярусным подземным гаражом-стоянкой по адресу: * ЦАО) (I том л.д. 9 - 17, л.д. 21 - 36, II том л.д. 3 - 18).
10 сентября 2007 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы, ЗАО "Собор-СМ" и ООО "РАС" подписан протокол о предварительном распределении площадей в многофункционально административно комплексе, расположенном по адресу: *, согласно которому стороны установили следующее предварительное распределение нежилой площади: ООО "РАС" в собственность 6 000 кв. м общей нежилой площади в надземной части здания; Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке - 5% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей; ЗАО "Собор-СМ" в собственность 95% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей (II том л.д. 87 - 91).
28 апреля 2008 г. между Управлением по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (правопреемник Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы), Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, и ЗАО "Собор-СМ" подписано соглашение о замене лица в обязательстве по Договору N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., в соответствии с которым Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы приобрел права и обязательства Управления по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (I том л.д. 18 - 20).
01 ноября 2010 г. между ООО "РАС" и ЗАО "Собор-СМ" заключен договор N * уступки права требования, согласно которому ООО "РАС" уступило, а ЗАО "Собор-СМ" приняло на себя права (требования) на нежилые помещения (машино-места), общей площадью 6000,00 кв. м, находящиеся в объекте, расположенном по строительному адресу: *.
Таким образом, ЗАО "Собор-СМ" стало правообладателем 96,5% площадей и 95% машино-мест в подземной автостоянке в многофункциональном административном комплексе, расположенном по адресу: *.
Дополнительным соглашением N * к Договору N * от 08 июля 2005 г., заключенным 04 сентября 2014 г., установлено распределении общей нежилой площади, в том числе машино-мест в подземной автостоянке по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта: в собственность ЗАО "Собор-СМ" и привлеченных им соинвесторов - 96,5% общей нежилой площади и 95% машино-мест в подземной автостоянке; в федеральную собственность с последующей передачей Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" - 3,5% общей нежилой площади и 5% Машино-мест в подземной автостоянке (II том л.д. 7 - 18).
Данным дополнительным соглашением N * и указанным выше протоколом о предварительном распределении площадей, определено имущество, передаваемое НИУ ВШЭ, в следующем составе: часть помещения N * на 3 этаже, общей площадью 251,44 кв. м, 10 машино-мест, площадью 123 кв. м на "минус" 4 этаже, соответствующая доля (443,67 кв. м) в местах общего пользования и технических помещениях, в том числе места общего пользования 373,12 кв. м, технические помещения 70,55 кв. м.
28 декабря 2013 г. Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: *, имеющего строительный адрес: г. *, в эксплуатацию.
Судом установлено, что 22 июня 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N * согласно условиям которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с условным N *, общей проектной площадью 108,7 кв. м, расположенного на 1 этаже многофункционального административного комплекса, находящегося в объекте, расположенному по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных предварительным договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями (п. 1.1 Договора).
Также, 22 июня 2010 года между ЗАО "Собор-СМ" и Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N *, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с условным N *, общей проектной площадью 65,2 кв. м, расположенного на 1 этаже многофункционального административного комплекса, находящегося в объекте, расположенному по строительному адресу: * на условиях предусмотренных предварительным договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями (п. 1.1 Договора).
В соответствии с п. п. 4.1, 4.4 предварительных договоров, заключенных между сторонами, истец обязался оплатить обусловленные договорами обеспечительные платежи, в обеспечение выполнения обязательств по договору, которые не являются задатком, предусмотренным ст. 329, 380, 381 ГК РФ, и будут засчитаны сторонами в счет оплаты покупателем общей стоимости помещений по договорам купли-продажи.
Истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам по оплате, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами.
26.03.2014 года между сторонами подписаны дополнительные соглашения к договорам, в соответствии с которыми, по результатам фактических обмеров площади, стороны установили, что нежилым помещениям присвоены адреса: помещение N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, этаж 1, помещение N VIII, комнаты N 7, 5, 6, 9, общей площадью 84,8 кв. м, первый этаж, находящиеся по адресу: *.
Дополнительным соглашением N * к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N *, заключенным между сторонами, исправлена некорректно указанная в дополнительном соглашении N * общая площадь нежилого помещения на 84,4 кв. м.
Все взаиморасчеты между сторонами предварительных договоров произведены.
Сделки по вышеуказанным договорам и соглашениям никем не оспорены и недействительными не признаны.
Нежилые помещения переданы ответчиком истцу по актам приема-передачи помещений.
Препятствием для оформления права собственности на спорное нежилое помещение является отсутствие акта реализации инвестиционного контракта, по причинам, не зависящим от истца.
Согласно сообщению Управления федеральной регистрационной службы по Москве, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на спорные нежилые помещения отсутствуют.
На указанные нежилые помещения получены кадастровые паспорта, согласно которым спорные нежилые помещения имеют адреса: этаж 1, N VIII, комнаты N 2, 3, 4, общей площадью 124,1 кв. м, этаж 1, N VIII, комнаты N 5, 6, 7, 9, общей площадью 84,4 кв. м, расположенные по адресу: *, присвоены кадастровый номера *, и *, соответственно.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом добросовестно исполнены обязательства по договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им нежилые помещения по не зависящим от него обстоятельствам, т.е. из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств.
Между тем, предварительные договоры, заключенные между истцом и ответчиком содержат все существенные условия основного договора, являются реальными, Г. в настоящее время фактически принял вышеуказанные нежилые помещения и пользуется ими.
Доводы жалобы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) о том, что суд неправомерно признал право собственности на нежилые помещения, находящиеся в комплексе и являющиеся объектом общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку свои обязательства по договору истец выполнил, произвел оплату нежилых помещений, многофункциональный административный комплекс введен в эксплуатацию, нежилые помещения истцу фактически переданы во владение и пользование, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" фактически не оспаривает правомерность заключенных с истцом предварительных договоров, срок подписания основного договора связан с моментом регистрации ответчиком права собственности на спорное жилое помещение.
Довод жалобы о том, что фактически между истцом и ответчиком заключен лишь предварительный договор, поскольку он не содержит ни одного условия об инвестировании денежных средств истца в строительство объектов недвижимости, так же не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку направлен на иное толкование действующего законодательства.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. (п. 8).
Истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества для личных нужд, оплата нежилых помещений истцом произведена, они ему были переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.
Что касается ссылки в жалобе на то, что до настоящего времени не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта, то данное обстоятельство не может само о себе свидетельствовать об отсутствии у Г. права на указанный объект недвижимости.
Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на нежилые помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26.12.2012 г.).
В силу ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с нормами действующего законодательства, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
При этом нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 03 февраля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)