Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от АО "Банк "Снорас" - Ларичкина А.А. представитель по доверенности от 24.07.2013 N 13053,
от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области- представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Банк "Снорас" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-14837/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района к АО "Банк "Снорас" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Банк Снорас" (далее - банк, ответчик) о взыскании 554 068 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013, 428 580 рублей пени за просрочку платежа за период с 15.01.2011 по 15.12.2013 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, том 2 л.д. 9).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2014 по делу N А40-182261/13 с ответчика в пользу истца взыскано 243 847 рублей 11 копеек задолженности и 294 944 рубля 65 копеек пени. В удовлетворении оставшейся части требований отказано (2 л.д. 97 - 99).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2014 отменено. Дело N А40-182261/13 направлено по подсудности в Арбитражный суд Московской области для рассмотрения по существу (том 3 л.д. 54 - 56).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-14837/15 с банка в пользу комитета взыскано 73 667 рублей 74 копеек неустойки. В удовлетворении оставшихся требований отказано (том 3 л.д. 96 - 98).
Не согласившись с указанным судебным актом банк обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания неустойки, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей комитета, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Законность и обоснованность решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя банка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции 30.11.2005 между комитетом (арендодатель) и ООО "Вегапроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3156, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок площадью 11 500 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Атепцевский с/о, д. Нефедово, 85 км. Киевского шоссе, для эксплуатации объектов инфраструктуры на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию за N 50-50-26/096/2005-317 от 23.01.2006 (том 1 л.д. 7 - 10).
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала. Пунктом 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый день просрочки.
На основании договора перенайма земельного участка, заключенного между ООО "Вегапроект" и банком 11.11.2010 (том 1 л.д. 15 - 16), последнему переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.11.2005 N 3156.
Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 24.10.2011 за N 50-50-26/094/2010-262.
Претензия комитета от 30.07.2013 N 1813 с требованием об оплате задолженности и пени, оставлена банком без удовлетворения (том 2 л.д. 25 - 26).
Задолженность банка по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 явилась основанием для начисления за нарушение сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 с 15.01.2011 по 15.12.2013 неустойки и обращения комитета в суд с настоящими требованиями.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обязанности банка по внесению арендной платы, с момента государственной регистрации договора перенайма земельного участка.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
В связи с этим, сделка перенайма должна осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Из системного анализа условий договора перенайма от 11.11.2010 N ДП-1 следует, что данный договор фактически направлен на передачу банку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 30.11.2005 N 3156.
В силу пункта 2.3 договора перенайма подписание новым арендатором настоящего договора подтверждает получение последним земельного участка без необходимости подписания передаточного акта. Земельный участок считается переданным новому арендатору с даты подписания настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Фактически договор перенайма земельного участка прошел государственную регистрацию 24.10.2011.
Однако, отсутствие такой регистрации с даты подписания договора перенайма - 11.11.2010 по 23.10.2011 само по себе не исключают вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору в силу следующего.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях - права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, такая регистрация не является и безусловным основанием изменения арендного обязательства, в том числе по субъектному составу.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации сделки перенайма по договору аренды, требующему государственной регистрации, исключает противопоставление новым арендатором вытекающих из договора аренды прав третьим лицам, но не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы перед арендодателем в период после передачи ему прав и обязанностей арендатора.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
При таких обстоятельствах, факт отсутствия государственной регистрации перенайма спорного договора не свидетельствует о том, что к ответчику не перешла обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка.
Согласно статье 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 2.2 договора аренды земли арендатор обязан своевременно вносить плату до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого Федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Аналогичная норма содержится в абзаце 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку регулирование арендной платы за указанный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Из материалов дела следует, что в счет оплаты обязательств по договору перенайма банк перечислил 26.10.2012 денежные средства в размере 2 121 613 рублей, 19.04.2012 сумму 565 110 рублей.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчета истца (том 2 л.д. 10 - 11), а также расчет банка (том 3 л.д. 137 - 139), установил их неверность, и пришел к выводу о необходимости самостоятельно произвести расчет долга за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 и пени за период с 15.01.2013 по 15.12.2013, исходя из периодов указанных истцом (том 2 л.д. 9).
Согласно расчету, произведенному судом апелляционной инстанции, учетом произведенных банком платежей, задолженность ответчика перед истцом за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 составляет 238 847 рублей 11 копеек.
Поскольку доказательств, подтверждающих оплату банком указанной суммы, не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании долга частично в сумме 238 847 рублей 11 копеек.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 к договору аренды от 30.11.2005 N 3156 стороны согласовали, что в случае не уплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (том 1 л.д. 12).
Согласно расчету, произведенному судом апелляционной инстанции, с учетом произведенных банком платежей, пени за период с 15.01.2013 по 15.12.2013 составляют 293 083 рубля 89 копеек.
Поскольку материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей исполнено ответчиком частично с нарушением согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки является законным.
Ответчиком не указаны обстоятельства, подтверждающие явную несоразмерность заявленной к взысканию пени. Доказательства несоразмерности неустойки в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в части 293 083 рубля 89 копеек.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные комитетом требования подлежат удовлетворению в части основного долга 238 847 рублей 11 копеек, в части пени - 293 083 рубля 89 копеек.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2015 года по делу N А41-14837/15 отменить.
Взыскать с АО "Банк Снорас" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района 238 847 рублей 11 копеек задолженности, 293 083 рубля 89 копеек пени. В удовлетворении оставшейся части требований отказать.
Взыскать с АО "Банк Снорас" в доход федерального бюджета 13 638 рублей 62 копейки государственной пошлины.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 N 10АП-4433/2015 ПО ДЕЛУ N А41-14837/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. по делу N А41-14837/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от АО "Банк "Снорас" - Ларичкина А.А. представитель по доверенности от 24.07.2013 N 13053,
от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области- представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Банк "Снорас" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-14837/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района к АО "Банк "Снорас" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Банк Снорас" (далее - банк, ответчик) о взыскании 554 068 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013, 428 580 рублей пени за просрочку платежа за период с 15.01.2011 по 15.12.2013 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, том 2 л.д. 9).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2014 по делу N А40-182261/13 с ответчика в пользу истца взыскано 243 847 рублей 11 копеек задолженности и 294 944 рубля 65 копеек пени. В удовлетворении оставшейся части требований отказано (2 л.д. 97 - 99).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2014 отменено. Дело N А40-182261/13 направлено по подсудности в Арбитражный суд Московской области для рассмотрения по существу (том 3 л.д. 54 - 56).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-14837/15 с банка в пользу комитета взыскано 73 667 рублей 74 копеек неустойки. В удовлетворении оставшихся требований отказано (том 3 л.д. 96 - 98).
Не согласившись с указанным судебным актом банк обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания неустойки, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей комитета, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Законность и обоснованность решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя банка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции 30.11.2005 между комитетом (арендодатель) и ООО "Вегапроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3156, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок площадью 11 500 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Атепцевский с/о, д. Нефедово, 85 км. Киевского шоссе, для эксплуатации объектов инфраструктуры на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию за N 50-50-26/096/2005-317 от 23.01.2006 (том 1 л.д. 7 - 10).
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала. Пунктом 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый день просрочки.
На основании договора перенайма земельного участка, заключенного между ООО "Вегапроект" и банком 11.11.2010 (том 1 л.д. 15 - 16), последнему переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.11.2005 N 3156.
Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 24.10.2011 за N 50-50-26/094/2010-262.
Претензия комитета от 30.07.2013 N 1813 с требованием об оплате задолженности и пени, оставлена банком без удовлетворения (том 2 л.д. 25 - 26).
Задолженность банка по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 явилась основанием для начисления за нарушение сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 с 15.01.2011 по 15.12.2013 неустойки и обращения комитета в суд с настоящими требованиями.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обязанности банка по внесению арендной платы, с момента государственной регистрации договора перенайма земельного участка.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
В связи с этим, сделка перенайма должна осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Из системного анализа условий договора перенайма от 11.11.2010 N ДП-1 следует, что данный договор фактически направлен на передачу банку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 30.11.2005 N 3156.
В силу пункта 2.3 договора перенайма подписание новым арендатором настоящего договора подтверждает получение последним земельного участка без необходимости подписания передаточного акта. Земельный участок считается переданным новому арендатору с даты подписания настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Фактически договор перенайма земельного участка прошел государственную регистрацию 24.10.2011.
Однако, отсутствие такой регистрации с даты подписания договора перенайма - 11.11.2010 по 23.10.2011 само по себе не исключают вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору в силу следующего.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях - права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, такая регистрация не является и безусловным основанием изменения арендного обязательства, в том числе по субъектному составу.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации сделки перенайма по договору аренды, требующему государственной регистрации, исключает противопоставление новым арендатором вытекающих из договора аренды прав третьим лицам, но не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы перед арендодателем в период после передачи ему прав и обязанностей арендатора.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
При таких обстоятельствах, факт отсутствия государственной регистрации перенайма спорного договора не свидетельствует о том, что к ответчику не перешла обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка.
Согласно статье 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 2.2 договора аренды земли арендатор обязан своевременно вносить плату до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого Федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Аналогичная норма содержится в абзаце 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку регулирование арендной платы за указанный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Из материалов дела следует, что в счет оплаты обязательств по договору перенайма банк перечислил 26.10.2012 денежные средства в размере 2 121 613 рублей, 19.04.2012 сумму 565 110 рублей.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчета истца (том 2 л.д. 10 - 11), а также расчет банка (том 3 л.д. 137 - 139), установил их неверность, и пришел к выводу о необходимости самостоятельно произвести расчет долга за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 и пени за период с 15.01.2013 по 15.12.2013, исходя из периодов указанных истцом (том 2 л.д. 9).
Согласно расчету, произведенному судом апелляционной инстанции, учетом произведенных банком платежей, задолженность ответчика перед истцом за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 составляет 238 847 рублей 11 копеек.
Поскольку доказательств, подтверждающих оплату банком указанной суммы, не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании долга частично в сумме 238 847 рублей 11 копеек.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 3 дополнительного соглашения от 15.01.2008 к договору аренды от 30.11.2005 N 3156 стороны согласовали, что в случае не уплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (том 1 л.д. 12).
Согласно расчету, произведенному судом апелляционной инстанции, с учетом произведенных банком платежей, пени за период с 15.01.2013 по 15.12.2013 составляют 293 083 рубля 89 копеек.
Поскольку материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей исполнено ответчиком частично с нарушением согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки является законным.
Ответчиком не указаны обстоятельства, подтверждающие явную несоразмерность заявленной к взысканию пени. Доказательства несоразмерности неустойки в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в части 293 083 рубля 89 копеек.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные комитетом требования подлежат удовлетворению в части основного долга 238 847 рублей 11 копеек, в части пени - 293 083 рубля 89 копеек.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2015 года по делу N А41-14837/15 отменить.
Взыскать с АО "Банк Снорас" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района 238 847 рублей 11 копеек задолженности, 293 083 рубля 89 копеек пени. В удовлетворении оставшейся части требований отказать.
Взыскать с АО "Банк Снорас" в доход федерального бюджета 13 638 рублей 62 копейки государственной пошлины.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)