Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "14" апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" апреля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей": Чучунова А.С. - представителя по доверенности от 01.04.2013 N 650,
от Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана: Приходько О.Ф. - представителя по доверенности от 06.08.2014 N 1498,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "04" декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013, принятое судьей Лиходиенко А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" (ИНН 1901065189, ОГРН 1041901023185) (далее - ООО "ВСК-Прометей", истец) обратилось, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) (далее также ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012, а именно: исключить из договора пункт 1.3, 1.7, 2.3.1, 3.3; в пункте 2.1 договора цифры и слова "29 975 535 (двадцать девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч пятьсот тридцать пять)" заменить цифрами и словами "19600000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч)"; в пункте 2.2 договора цифры и слова "на основании отчета об оценке рыночной стоимости от N 698-11/12, N 699-11/12" заменить цифрами и словами "на основании отчета N 92-Н/12 от 15.01.2013"; пункт 2.3.2 изменить в следующем виде "Стоимость нежилого помещения в размере 19 600 000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору) путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора"; в пункте 2.4 договора слова "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счет Продавца" заменить словами "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счета Покупателя"; в пункте 3.1 договора цифры "0,1" заменить цифрами "0,03".
Определениями Арбитражного суда Республики Хакасия от 05.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами", общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности".
Определением арбитражного суда от 30.07.2014 в соответствии с постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2014 принят к новому рассмотрению иск ООО "ВСК-Прометей" к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 04.12.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор от 10.04.2014 является ничтожным, поскольку он подписан на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 по делу N А74-1869/2013, которое отменено постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора и о том, что факт оспаривания истцом судебных актов не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора сторонами заключен другой договор от 10.04.2014 N 605, которым спор урегулирован, является необоснованным.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что договор купли-продажи от 10.04.2014 N 605 является заключенным безотносительно к ранее отмененным судебным актам по настоящему делу, поскольку подписан истцом и ответчиком. Отмена судебного акта по делу N А74-1869/2013 не сделала этот договор незаключенным. Поскольку во внесудебном порядке между сторонами заключен договор купли-продажи от 10.04.2014, зарегистрирован переход права собственности, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу разногласий от 22.01.2013 были утрачены, преддоговорный спор отсутствовал.
Ответчик полагает, что проведенная по делу экспертиза является недостоверной, в сравнительном подходе использован недостоверная и недостаточная информация.
До начала исследования доказательств суд апелляционной инстанции определил вернуться к рассмотрению ранее заявленного ходатайства о приостановлении производства по рассмотрению апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04.12.2014 по делу N А74-1869/2013 до рассмотрения Арбитражным судом Республики Хакасия дел N А74-7644/2014, N А74-1005/2015.
Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.
Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный апелляционный суд на основании статей 143, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в его удовлетворении, поскольку ввиду рассмотрения вышеназванных дел по существу отпала процессуальная необходимость в приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу.
В судебном заседании представитель ООО "ВСК-Прометей" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 04.12.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и дополнениях к нему. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копий рецензии от 10.04.2015 N 15/03-004/Р/77, письма от 13.03.2015 N 000939и, контракта от 31.03.2015 N 15/03-004/ку/77, аттестата N 000103-001, аттестата N 000122-001, а также заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ходатайств.
Рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и назначении повторной экспертизы, Третий арбитражный апелляционный суд на основании статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в удовлетворении ходатайств отказать на основании следующего.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
Поскольку дополнительные документы являются новыми доказательствами, не были предметом судебного разбирательства, и оценка им не дана судом первой инстанции, у ответчика была возможность заявить соответствующие возражения в суде первой инстанции и представить доказательства в обоснование своих возражений, следовательно, указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела.
Третий арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований для проведения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеется.
Третье лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" является субъектом малого предпринимательства и с 08.04.2011 на основании договора аренды от 14.07.1995 N 47 непрерывно пользуется нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Ленина, д. 61: помещением 17Н площадью 361,7 кв. м, помещением 18Н площадью 105,9 кв. м.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 08.04.2011 к договору аренды от 14.07.1995 N 47 он заключен сроком до 01.07.2015.
Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Письмом от 17.12.2012 N 3289 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакан от 06.12.2012 N 2422 с условиями приватизации спорных помещений, проект договора купли-продажи помещений от 14.12.2012.
Письмом от 17.01.2013 истец направил подписанный договор купли-продажи от 14.12.2012 с протоколом разногласий к нему следующего содержания:
- - исключить пункты 1.3, 1.7, 3.3;
- - пункт 2.1 договора стоимость имущества "29 975 535 (двадцать девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей" заменить на "19 600 000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей";
- - в пункте 2.2 договора фразу "на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от N 698-11/12, N 699-11/12" заменить фразой "на основании отчета N 92-Н/12 от 15.01.2013";
- - пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции "покупатель уплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 980 000 (девятьсот восемьдесят тысяч) рублей";
- - в пункте 2.3.2 договора цифру "20 982 874 (двадцать миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 50 копеек" заменить цифрой "18 620 000 (восемнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей";
- - в пункте 2.4 договора слова "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счет Продавца" заменить словами "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счета Покупателя";
- - в пункте 3.1 договора цифру "0,1" заменить цифрой "0,03".
Письмом от 22.01.2013 ответчик направил истцу договор, подписанный со своей стороны, с протоколом согласования разногласий следующего содержания:
- - пункт 1.7 "Нежилые помещения в момент подписания договора купли-продажи находятся во владении покупателя в соответствии с договором аренды N 47 от 14.07.1995, в связи с чем акт приема-передачи помещений между сторонами не составляется";
- - пункты 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4, 3.1, 3.3 оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи".
В результате не урегулирования разногласий к вышеуказанному договору истец обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 в порядке урегулирования разногласий между обществом с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакан при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012:
- - исключены пункты 1.3, 1.7, 2.2, 2.3.1, 3.3 из договора;
- - изложен пункт 2.1 в редакции "Общая стоимость нежилых помещений, подлежащая оплате покупателем, составляет 28 800 000 (двадцать восемь миллионов восемьсот тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";
- - изложен пункт 2.3.2 в редакции "Стоимость нежилых помещений в размере 28800000 (двадцать восемь миллионов восемьсот тысяч) рублей уплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору) путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора";
- - изложен пункт 2.3.3 в редакции "Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был заключен настоящий договор";
- - изложен пункт 2.3.6 в редакции "Расчет процентов на непогашенную часть стоимости нежилого помещения производится в следующем порядке:
Пр = (1/3 х Ср) / 365 х (Од х Дн), где
- Пр - сумма процентов за соответствующий период;
- Ср - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
- действующая на дату опубликования решения о приватизации нежилого помещения;
- Од - сумма основного долга, значение уменьшается в каждом периоде при частичной уплате долга Покупателем;
- Дн - количество календарных дней в соответствующем периоде. Для первого периода оплаты количество дней определяется, начиная со следующего дня после подписания настоящего договора купли-продажи и до дня первого платежа. Для второго и последующих периодов количество дней определяется со дня поступления Продавцу ежемесячного платежа за предыдущий период и до дня внесения текущего ежемесячного платежа;
- 365 - количество календарных дней в году (366 - если год високосный)";
- - изложен пункт 2.4 в редакции "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на расчетный счет Продавца";
- - изложен пункт 3.1 в редакции "За нарушение Покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,04% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки".
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2014 решение и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию, в связи с тем, что суды разрешили преддоговорный спор, исходя из результатов проведенной по делу экспертизы, полученной с нарушением процессуального законодательства.
Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.
Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, в настоящее время между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) имеется заключенный договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, согласно которому продавец передал в собственность покупателя встроенные нежилые помещения, расположенные в г. Абакане, по адресу: просп. Ленина, д. 61, в том числе: помещение 17Н площадью 361,7 кв. м, помещение 18Н площадью 105,9 кв. м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником вышеуказанных помещений значится истец, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.04.2014 NN 19АА 600568, 19 АА 600567.
Таким образом, учитывая положения статей 421, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент повторного рассмотрения дела стороны пришли к согласованию всех разногласий в отношении выкупа спорного имущества.
Во внесудебном порядке между сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП, следовательно, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу согласования разногласий от 22.01.2013 утрачены, спор отсутствует.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт оспаривания истцом судебных актов первой и апелляционной инстанций в кассационной инстанции и последующее направление дела на новое рассмотрение не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора в отношении указанного имущества сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, которым спор между сторонами урегулирован. Указанный факт подтвержден в рамках дел N А74-7644/2014, N А74-1005/2015.
Таким образом, поскольку преддоговорный спор в отношении спорного имущества отсутствует ввиду имеющегося договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между истцом и ответчиком, переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы истца, изложенные им в иске, которым дана полная и всесторонняя оценка судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
При этом суд первой инстанции правомерно учел, что факт подписания договора купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605 свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605 не признан недействительным либо незаключенным, а также не расторгнут в судебном порядке либо по соглашению сторон.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для разрешения разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2015 ПО ДЕЛУ N А74-1869/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2015 г. по делу N А74-1869/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "14" апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" апреля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей": Чучунова А.С. - представителя по доверенности от 01.04.2013 N 650,
от Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана: Приходько О.Ф. - представителя по доверенности от 06.08.2014 N 1498,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "04" декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013, принятое судьей Лиходиенко А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" (ИНН 1901065189, ОГРН 1041901023185) (далее - ООО "ВСК-Прометей", истец) обратилось, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) (далее также ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012, а именно: исключить из договора пункт 1.3, 1.7, 2.3.1, 3.3; в пункте 2.1 договора цифры и слова "29 975 535 (двадцать девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч пятьсот тридцать пять)" заменить цифрами и словами "19600000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч)"; в пункте 2.2 договора цифры и слова "на основании отчета об оценке рыночной стоимости от N 698-11/12, N 699-11/12" заменить цифрами и словами "на основании отчета N 92-Н/12 от 15.01.2013"; пункт 2.3.2 изменить в следующем виде "Стоимость нежилого помещения в размере 19 600 000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору) путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора"; в пункте 2.4 договора слова "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счет Продавца" заменить словами "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счета Покупателя"; в пункте 3.1 договора цифры "0,1" заменить цифрами "0,03".
Определениями Арбитражного суда Республики Хакасия от 05.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами", общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности".
Определением арбитражного суда от 30.07.2014 в соответствии с постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2014 принят к новому рассмотрению иск ООО "ВСК-Прометей" к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 04.12.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор от 10.04.2014 является ничтожным, поскольку он подписан на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 по делу N А74-1869/2013, которое отменено постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора и о том, что факт оспаривания истцом судебных актов не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора сторонами заключен другой договор от 10.04.2014 N 605, которым спор урегулирован, является необоснованным.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что договор купли-продажи от 10.04.2014 N 605 является заключенным безотносительно к ранее отмененным судебным актам по настоящему делу, поскольку подписан истцом и ответчиком. Отмена судебного акта по делу N А74-1869/2013 не сделала этот договор незаключенным. Поскольку во внесудебном порядке между сторонами заключен договор купли-продажи от 10.04.2014, зарегистрирован переход права собственности, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу разногласий от 22.01.2013 были утрачены, преддоговорный спор отсутствовал.
Ответчик полагает, что проведенная по делу экспертиза является недостоверной, в сравнительном подходе использован недостоверная и недостаточная информация.
До начала исследования доказательств суд апелляционной инстанции определил вернуться к рассмотрению ранее заявленного ходатайства о приостановлении производства по рассмотрению апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04.12.2014 по делу N А74-1869/2013 до рассмотрения Арбитражным судом Республики Хакасия дел N А74-7644/2014, N А74-1005/2015.
Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.
Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный апелляционный суд на основании статей 143, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в его удовлетворении, поскольку ввиду рассмотрения вышеназванных дел по существу отпала процессуальная необходимость в приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу.
В судебном заседании представитель ООО "ВСК-Прометей" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 04.12.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и дополнениях к нему. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копий рецензии от 10.04.2015 N 15/03-004/Р/77, письма от 13.03.2015 N 000939и, контракта от 31.03.2015 N 15/03-004/ку/77, аттестата N 000103-001, аттестата N 000122-001, а также заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ходатайств.
Рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и назначении повторной экспертизы, Третий арбитражный апелляционный суд на основании статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в удовлетворении ходатайств отказать на основании следующего.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
Поскольку дополнительные документы являются новыми доказательствами, не были предметом судебного разбирательства, и оценка им не дана судом первой инстанции, у ответчика была возможность заявить соответствующие возражения в суде первой инстанции и представить доказательства в обоснование своих возражений, следовательно, указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела.
Третий арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований для проведения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеется.
Третье лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" является субъектом малого предпринимательства и с 08.04.2011 на основании договора аренды от 14.07.1995 N 47 непрерывно пользуется нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Ленина, д. 61: помещением 17Н площадью 361,7 кв. м, помещением 18Н площадью 105,9 кв. м.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 08.04.2011 к договору аренды от 14.07.1995 N 47 он заключен сроком до 01.07.2015.
Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Письмом от 17.12.2012 N 3289 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакан от 06.12.2012 N 2422 с условиями приватизации спорных помещений, проект договора купли-продажи помещений от 14.12.2012.
Письмом от 17.01.2013 истец направил подписанный договор купли-продажи от 14.12.2012 с протоколом разногласий к нему следующего содержания:
- - исключить пункты 1.3, 1.7, 3.3;
- - пункт 2.1 договора стоимость имущества "29 975 535 (двадцать девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей" заменить на "19 600 000 (девятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей";
- - в пункте 2.2 договора фразу "на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от N 698-11/12, N 699-11/12" заменить фразой "на основании отчета N 92-Н/12 от 15.01.2013";
- - пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции "покупатель уплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 980 000 (девятьсот восемьдесят тысяч) рублей";
- - в пункте 2.3.2 договора цифру "20 982 874 (двадцать миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 50 копеек" заменить цифрой "18 620 000 (восемнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей";
- - в пункте 2.4 договора слова "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счет Продавца" заменить словами "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счета Покупателя";
- - в пункте 3.1 договора цифру "0,1" заменить цифрой "0,03".
Письмом от 22.01.2013 ответчик направил истцу договор, подписанный со своей стороны, с протоколом согласования разногласий следующего содержания:
- - пункт 1.7 "Нежилые помещения в момент подписания договора купли-продажи находятся во владении покупателя в соответствии с договором аренды N 47 от 14.07.1995, в связи с чем акт приема-передачи помещений между сторонами не составляется";
- - пункты 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4, 3.1, 3.3 оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи".
В результате не урегулирования разногласий к вышеуказанному договору истец обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 в порядке урегулирования разногласий между обществом с ограниченной ответственностью "ВСК-Прометей" и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакан при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012:
- - исключены пункты 1.3, 1.7, 2.2, 2.3.1, 3.3 из договора;
- - изложен пункт 2.1 в редакции "Общая стоимость нежилых помещений, подлежащая оплате покупателем, составляет 28 800 000 (двадцать восемь миллионов восемьсот тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";
- - изложен пункт 2.3.2 в редакции "Стоимость нежилых помещений в размере 28800000 (двадцать восемь миллионов восемьсот тысяч) рублей уплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору) путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора";
- - изложен пункт 2.3.3 в редакции "Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был заключен настоящий договор";
- - изложен пункт 2.3.6 в редакции "Расчет процентов на непогашенную часть стоимости нежилого помещения производится в следующем порядке:
Пр = (1/3 х Ср) / 365 х (Од х Дн), где
- Пр - сумма процентов за соответствующий период;
- Ср - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
- действующая на дату опубликования решения о приватизации нежилого помещения;
- Од - сумма основного долга, значение уменьшается в каждом периоде при частичной уплате долга Покупателем;
- Дн - количество календарных дней в соответствующем периоде. Для первого периода оплаты количество дней определяется, начиная со следующего дня после подписания настоящего договора купли-продажи и до дня первого платежа. Для второго и последующих периодов количество дней определяется со дня поступления Продавцу ежемесячного платежа за предыдущий период и до дня внесения текущего ежемесячного платежа;
- 365 - количество календарных дней в году (366 - если год високосный)";
- - изложен пункт 2.4 в редакции "Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на расчетный счет Продавца";
- - изложен пункт 3.1 в редакции "За нарушение Покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,04% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки".
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2014 решение и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию, в связи с тем, что суды разрешили преддоговорный спор, исходя из результатов проведенной по делу экспертизы, полученной с нарушением процессуального законодательства.
Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.
Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, в настоящее время между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) имеется заключенный договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, согласно которому продавец передал в собственность покупателя встроенные нежилые помещения, расположенные в г. Абакане, по адресу: просп. Ленина, д. 61, в том числе: помещение 17Н площадью 361,7 кв. м, помещение 18Н площадью 105,9 кв. м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником вышеуказанных помещений значится истец, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.04.2014 NN 19АА 600568, 19 АА 600567.
Таким образом, учитывая положения статей 421, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент повторного рассмотрения дела стороны пришли к согласованию всех разногласий в отношении выкупа спорного имущества.
Во внесудебном порядке между сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП, следовательно, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу согласования разногласий от 22.01.2013 утрачены, спор отсутствует.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт оспаривания истцом судебных актов первой и апелляционной инстанций в кассационной инстанции и последующее направление дела на новое рассмотрение не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора в отношении указанного имущества сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605, которым спор между сторонами урегулирован. Указанный факт подтвержден в рамках дел N А74-7644/2014, N А74-1005/2015.
Таким образом, поскольку преддоговорный спор в отношении спорного имущества отсутствует ввиду имеющегося договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между истцом и ответчиком, переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы истца, изложенные им в иске, которым дана полная и всесторонняя оценка судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
При этом суд первой инстанции правомерно учел, что факт подписания договора купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605 свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор купли-продажи нежилых помещений от 10.04.2014 N 605 не признан недействительным либо незаключенным, а также не расторгнут в судебном порядке либо по соглашению сторон.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для разрешения разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 декабря 2014 года по делу N А74-1869/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)