Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2010 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Мальцевой Т.В., Ермолаевой Л.П. при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 по делу N А76-5711/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии: от индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича Саенко В.П. представителя по доверенности от 30.04.2009, удостоверение N 74/1030 от 11.07.2003,
установил:
индивидуальный предприниматель Нефедкин Николай Викторович (далее - истец, ИП Нефедкин Н.В.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн", г. Магнитогорск (далее - ответчик ООО "Сатурн"); обществу с ограниченной ответственностью "ВоенЖилСтрой", г. Магнитогорск (далее - ответчик ООО "ВоенЖилСтрой") о признании ИП Нефедкина Н.В., участником инвестиционной деятельности по договору N 3/08 от 03.08.2006, инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по адресу: г. Магнитогорск, микрорайон N 140 ул. Жукова, 24А с правом на инвестиции. Право на инвестиции, вложенные в строительство объекта в размере 1 500 000 рублей с целью получения в собственность после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию квартир общей площадью 2 050,00 кв. м, согласно приведенному ниже перечню:
- - признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.11.2007, заключенный между ООО "Сатурн" и ООО "ВоенЖилСтрой" объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "Сатурн" вернуть ООО "ВоенЖилСтрой" сумму в размере 50000 руб., полученных по договору купли- продажи от 07.11.2007;
- - признать право собственности на долю в размере 4/25 в объекте незавершенного строительства (3,4 блок - секции), площадь застройки 633,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный N 74-74-33/362/2009-074.
- признать право собственности на долю в размере 4/25 в объекте незавершенного строительства (5,6 блок - секции), площадь застройки 600,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный N 74-33/362/2009-076 (исковые требования изложены с учетом уточнений).
Определениями суда от 03.04.2009, 12.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, общество с ограниченной ответственностью "КРАСКОМ-Инвест", г. Магнитогорск, открытое акционерное общество "Производственное объединение "Монтажник", Пономарев Михаил Иванович (далее - третьи лица, Управление, ООО "КРАСКОМ-Инвест", ОАО "ПО "Монтажник", Пономарев М.И.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным судебным актом ИП Нефедкин Н.В. не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд не применил нормы права, подлежащие применению, а именно ст. ст. 166 - 168, 307 - 370, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Считает, что вывод суда о том, что договор N 3/08 от 03.08.2006 является договором долевого участия в строительстве, не соответствует материалам и обстоятельствам дела, поскольку субъектный состав сторон, предмет договора, источник финансирования определение истца как пользователя объекта капитальных вложений свидетельствует о правоотношениях сторон по модели инвестиционной деятельности, что в силу ст. 431 ГК РФ исключает иное толкование условий спорного договора. Полагает, что положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не применимы к спорному договору.
Указал на то, что прямого запрета на инвестиции в объект капитальных вложений до получения разрешения на строительство законодательство Российской Федерации не содержит, более того Закон об инвестиционной деятельности определяет право застройщика на получение инвестиций и обязанность инвестора передать инвестиции застройщику.
Полагает, что восстановление своего права на объект в размере 16% долевой собственности и защищается требованием и признании ничтожным договора купли-продажи, поскольку тогда объект по модели реституции вернется в собственность ООО "Сатурн", что позволит истцу истребовать в порядке виндикации установленную спорным договором долю в объекте.
В отношении вывода суда о ненадлежащих ответчиках и способа защиты права указал на то, что ответчики являются сторонами договора, способ защиты права избран истцом в соответствии со ст. 12 ГК РФ и не противоречит данной норме, требование о признании права собственности на долю подлежит рассмотрению независимо от субъектного состава сторон спора.
В судебном заседании представитель ИП Нефедкина Н.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене.
Как видно из материалов дела, 3 августа 2006 года между ООО "Сатурн" (Застройщик) и ООО "КРАСКОМ-Инвест" (Инвестор) был оформлен договор инвестирования строительства N 3/08 (л.д. 14-15, т. 1).
Предметом договора являлось совместное участие сторон в инвестировании проектирования и строительства объекта - 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А (пункт 2.1 договора). При этом, сторонами в названном пункте согласовано условие об обязанности Застройщика заключить с Инвестором договор долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в течение 15 дней после получения разрешения на строительство.
Пунктом 2.4 договора и дополнительным соглашением к договору N 1 определено, что доля участия Инвестора составляет 1 500 000 руб.
Пунктом 2.2 договора и дополнительным соглашением к договору N 2 предусмотрена обязанность Застройщика передать Инвестору помещения объекта в виде 35 квартир (с определением их номеров) общей площадью 2050 кв. м.
В пункте 6.4 договора стороны согласовали, что в случае приостановления строительства на срок более трех месяцев, право собственности на незавершенный строительством объект может быть зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. При этом, доля Инвестора в таком объекте, составляет 16%.
В подтверждение внесения платы по договору истцом представлен акт приема-передачи векселей от 10.11.2006 на сумму 1 500 000 руб. (л.д. 19 т. 1).
По договору N 1-09 от 22.04.2009 ООО "КРАСКОМ-Инвест" уступило ИП Нефедкину Н.В. права требования к ООО "Сатурн" по договору инвестирования строительства N 3/08 от 03.08.2006 (л.д. 60 т. 1).
Разрешение на строительство объекта - 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А было выдано ООО "Сатурн" 07.06.2007 и утверждено постановлением главы города Магнитогорск N 3896-п от 21.06.2007 (л.д. 111-112, т. 2).
Государственная регистрация права собственности ООО "Сатурн" на объект незавершенного строительства площадью 520, 4 кв. м, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А была произведена 17.10.2005.
По договору купли-продажи от 07.11.2007 ООО "Сатурн" продало названный объект ООО "ВоенЖилСтрой" (л.д. 128, т. 2). Государственная регистрация права собственности ООО "ВоенЖилСтрой" на вышеназванный объект незавершенного строительства площадью 520,4 кв. м, а впоследствии площадью 1 856,9 кв. м была произведена соответственно 06.12.2007 и 29.09.2008 (свидетельства о государственной регистрации на л.д. 105, 106 т. 1).
С февраля 2006 года в отношении того же объекта, с физическими лицами, были заключены 77 договоров преддолевого участия в строительстве. В 2007-2008 годах, в отношении того же объекта были заключены 62 договора долевого участия в строительстве физических лиц. Названное обстоятельство подтверждается списком контрагентов (л.д. 76-78, т. 2).
В соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А, кадастровый (условный) номер N 74-74-33/179/2007-175, по состоянию на 08.07.2009 были зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве. По сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на 04.12.2009 и 16.12.2009 была зарегистрирована общая долевая собственность физических лиц (л.д. 57-78, т. 6)
На дату рассмотрения спора, в соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на 3,4 и 5,6 блок - секции объекта незавершенного строительства объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова (условные номера 74-74-33/362/2009-074 и N 74-33/362/2009-076) зарегистрированы за открытым акционерным обществом "Производственное объединение "Монтажник" и Пономаревым Михаилом Ивановичем (выписка из ЕГРП на л.д. 2-8, т. 7). Одновременно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области сообщено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесены записи о прекращении прав и ликвидации (преобразовании) раздела реестра, содержащего записи об объекте незавершенного строительства общей площадью застройки 1856,9 кв. м, степень готовности 51% по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, кадастровый (условный) N 74-74-33\\179\\2007-175.
Истец, ссылаясь на то, что он на основании договора N 3/08 от 03.08.2006 является участником инвестиционной деятельности в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова и на основании ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" ему принадлежат права владения, пользования о распоряжения объектом - т.е. доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, в определенном договором размере 16%, сделка по отчуждению объекта совершена без его участия, как долевого собственника, обратился с настоящим иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оформляя договор инвестирования N 3/08 от 03.08.2006, стороны имели намерения на заключение договора, по своей правовой природе, относящегося к договорам долевого участия в строительстве. Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора N 3/08 от 03.08.2008 ввиду отсутствия государственной регистрации, следовательно, незаключенный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон. Кроме того, осуществление строительства объекта до получения разрешения на строительство, как и осуществление инвестиций в форме капитальных вложений в такие объекты не соответствует закону. Между тем, оформление договора N 3/08 от 03.08.2008 и передача векселей во исполнение его условий, произведены истцом до получения разрешения на строительство объекта. Указанные обстоятельства исключают удовлетворение требований истца в части признания его участником инвестиционной деятельности. Отсутствие прав истца, как инвестора по договору N 3/08 от 03.08.2008, исключает его заинтересованность в оспаривании сделки, а значит и удовлетворение требований о признания недействительной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства и применение последствий ее недействительности (ст. 166 ГК РФ). По тем же основаниям суд отклонил исковые требования о признании права истца на долю в объектах незавершенного строительства.
Кроме того, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты и требования предъявлены к ненадлежащим ответчикам. Иск участника долевого строительства о признании права собственности на объект недвижимости не может быть удовлетворен, поскольку истец, в силу ст. 219 ГК РФ, до осуществления государственной регистрации права, не является собственником недвижимости, а законом не предусмотрено в таком случае возникновение права собственности на основании решения суда.
После прекращения права собственности ООО "Сатурн" и ООО "ВоенЖилСтрой" на спорный объект, такие лица не могут быть признаны нарушающими право собственности истца, а значит и отвечать по спору о праве. К привлеченным по инициативе суда в качестве третьих лиц, собственникам объекта, требований истцом не заявлено.
Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований являются правильными.
Суд первой инстанции, полагая договор незаключенным пришел к ошибочному выводу о распространении на возникшие отношения положений Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Действие этого Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, которые регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности (п. 1, 3 ст. 1 названного Федерального закона).
В то же время правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, под которой понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, регулируются Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Этим же Федеральным законом устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, ст. 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Суд апелляционной инстанции отмечает, что инвестиционная деятельность должна быть направлена на осуществление предпринимательской или иной экономической деятельности, не связанной с удовлетворением личных нужд.
Из содержания инвестиционного договора усматривается, что его предметом является совместная деятельность истца и ответчика по проектированию и строительству объекта - 10 этажного жилого дома.
Однако по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 1 Федерального закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Из содержания ст. 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).
Поскольку стороны заключили договор, поименовав его как инвестиционный, при этом предусмотрели последующее заключение договора долевого участия в строительстве после получения разрешения на строительство, согласовали объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта, оснований полагать, что данный договор регулирует отношения, вытекающие из долевого участия в строительстве у суда первой инстанции не было.
Вместе с тем, полагая, что сделка заключена в нарушение положений закона истец указал, что является собственником объектов недвижимости на праве общей долевой собственности.
В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Вместе с тем, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства за истцом не зарегистрировано. В фактическое владение объект незавершенного строительства истцу передан не был. Таким образом, оснований полагать, что у истца возникло право долевой собственности на спорные объекты, у суда нет.
Поэтому ссылка истца на нарушение положений ст. ст. 209, 246 ГК РФ при совершении оспариваемых сделок и наличии оснований для признания сделок недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ необоснованна.
Поскольку оснований для признания сделки недействительной нет, отсутствуют также основания для применения последствий ее недействительности.
Кроме того, судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества отчуждены третьим лицам и не находятся во владении истца. В силу чего отсутствуют также основания для признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
Факт участия ИП Нефедкина Н.В. в договоре инвестиционной деятельности по существу не оспаривается, поэтому оснований для защиты прав истца путем признания его участником инвестиционной деятельности по договору N 3/08 от 03.08.2006 не имеется.
При таких обстоятельствах, вывод суда о незаключенности договора не привел к вынесению неправильного решения, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта и удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения, относятся на ИП Нефедкина Н.В.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 по делу N А76-5711/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2010 N 18АП-5641/2010 ПО ДЕЛУ N А76-5711/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2010 г. N 18АП-5641/2010
Дело N А76-5711/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2010 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Мальцевой Т.В., Ермолаевой Л.П. при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 по делу N А76-5711/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии: от индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича Саенко В.П. представителя по доверенности от 30.04.2009, удостоверение N 74/1030 от 11.07.2003,
установил:
индивидуальный предприниматель Нефедкин Николай Викторович (далее - истец, ИП Нефедкин Н.В.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн", г. Магнитогорск (далее - ответчик ООО "Сатурн"); обществу с ограниченной ответственностью "ВоенЖилСтрой", г. Магнитогорск (далее - ответчик ООО "ВоенЖилСтрой") о признании ИП Нефедкина Н.В., участником инвестиционной деятельности по договору N 3/08 от 03.08.2006, инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по адресу: г. Магнитогорск, микрорайон N 140 ул. Жукова, 24А с правом на инвестиции. Право на инвестиции, вложенные в строительство объекта в размере 1 500 000 рублей с целью получения в собственность после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию квартир общей площадью 2 050,00 кв. м, согласно приведенному ниже перечню:
- - признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.11.2007, заключенный между ООО "Сатурн" и ООО "ВоенЖилСтрой" объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "Сатурн" вернуть ООО "ВоенЖилСтрой" сумму в размере 50000 руб., полученных по договору купли- продажи от 07.11.2007;
- - признать право собственности на долю в размере 4/25 в объекте незавершенного строительства (3,4 блок - секции), площадь застройки 633,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный N 74-74-33/362/2009-074.
- признать право собственности на долю в размере 4/25 в объекте незавершенного строительства (5,6 блок - секции), площадь застройки 600,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный N 74-33/362/2009-076 (исковые требования изложены с учетом уточнений).
Определениями суда от 03.04.2009, 12.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, общество с ограниченной ответственностью "КРАСКОМ-Инвест", г. Магнитогорск, открытое акционерное общество "Производственное объединение "Монтажник", Пономарев Михаил Иванович (далее - третьи лица, Управление, ООО "КРАСКОМ-Инвест", ОАО "ПО "Монтажник", Пономарев М.И.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным судебным актом ИП Нефедкин Н.В. не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд не применил нормы права, подлежащие применению, а именно ст. ст. 166 - 168, 307 - 370, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Считает, что вывод суда о том, что договор N 3/08 от 03.08.2006 является договором долевого участия в строительстве, не соответствует материалам и обстоятельствам дела, поскольку субъектный состав сторон, предмет договора, источник финансирования определение истца как пользователя объекта капитальных вложений свидетельствует о правоотношениях сторон по модели инвестиционной деятельности, что в силу ст. 431 ГК РФ исключает иное толкование условий спорного договора. Полагает, что положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не применимы к спорному договору.
Указал на то, что прямого запрета на инвестиции в объект капитальных вложений до получения разрешения на строительство законодательство Российской Федерации не содержит, более того Закон об инвестиционной деятельности определяет право застройщика на получение инвестиций и обязанность инвестора передать инвестиции застройщику.
Полагает, что восстановление своего права на объект в размере 16% долевой собственности и защищается требованием и признании ничтожным договора купли-продажи, поскольку тогда объект по модели реституции вернется в собственность ООО "Сатурн", что позволит истцу истребовать в порядке виндикации установленную спорным договором долю в объекте.
В отношении вывода суда о ненадлежащих ответчиках и способа защиты права указал на то, что ответчики являются сторонами договора, способ защиты права избран истцом в соответствии со ст. 12 ГК РФ и не противоречит данной норме, требование о признании права собственности на долю подлежит рассмотрению независимо от субъектного состава сторон спора.
В судебном заседании представитель ИП Нефедкина Н.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене.
Как видно из материалов дела, 3 августа 2006 года между ООО "Сатурн" (Застройщик) и ООО "КРАСКОМ-Инвест" (Инвестор) был оформлен договор инвестирования строительства N 3/08 (л.д. 14-15, т. 1).
Предметом договора являлось совместное участие сторон в инвестировании проектирования и строительства объекта - 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А (пункт 2.1 договора). При этом, сторонами в названном пункте согласовано условие об обязанности Застройщика заключить с Инвестором договор долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в течение 15 дней после получения разрешения на строительство.
Пунктом 2.4 договора и дополнительным соглашением к договору N 1 определено, что доля участия Инвестора составляет 1 500 000 руб.
Пунктом 2.2 договора и дополнительным соглашением к договору N 2 предусмотрена обязанность Застройщика передать Инвестору помещения объекта в виде 35 квартир (с определением их номеров) общей площадью 2050 кв. м.
В пункте 6.4 договора стороны согласовали, что в случае приостановления строительства на срок более трех месяцев, право собственности на незавершенный строительством объект может быть зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. При этом, доля Инвестора в таком объекте, составляет 16%.
В подтверждение внесения платы по договору истцом представлен акт приема-передачи векселей от 10.11.2006 на сумму 1 500 000 руб. (л.д. 19 т. 1).
По договору N 1-09 от 22.04.2009 ООО "КРАСКОМ-Инвест" уступило ИП Нефедкину Н.В. права требования к ООО "Сатурн" по договору инвестирования строительства N 3/08 от 03.08.2006 (л.д. 60 т. 1).
Разрешение на строительство объекта - 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А было выдано ООО "Сатурн" 07.06.2007 и утверждено постановлением главы города Магнитогорск N 3896-п от 21.06.2007 (л.д. 111-112, т. 2).
Государственная регистрация права собственности ООО "Сатурн" на объект незавершенного строительства площадью 520, 4 кв. м, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А была произведена 17.10.2005.
По договору купли-продажи от 07.11.2007 ООО "Сатурн" продало названный объект ООО "ВоенЖилСтрой" (л.д. 128, т. 2). Государственная регистрация права собственности ООО "ВоенЖилСтрой" на вышеназванный объект незавершенного строительства площадью 520,4 кв. м, а впоследствии площадью 1 856,9 кв. м была произведена соответственно 06.12.2007 и 29.09.2008 (свидетельства о государственной регистрации на л.д. 105, 106 т. 1).
С февраля 2006 года в отношении того же объекта, с физическими лицами, были заключены 77 договоров преддолевого участия в строительстве. В 2007-2008 годах, в отношении того же объекта были заключены 62 договора долевого участия в строительстве физических лиц. Названное обстоятельство подтверждается списком контрагентов (л.д. 76-78, т. 2).
В соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А, кадастровый (условный) номер N 74-74-33/179/2007-175, по состоянию на 08.07.2009 были зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве. По сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на 04.12.2009 и 16.12.2009 была зарегистрирована общая долевая собственность физических лиц (л.д. 57-78, т. 6)
На дату рассмотрения спора, в соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на 3,4 и 5,6 блок - секции объекта незавершенного строительства объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова (условные номера 74-74-33/362/2009-074 и N 74-33/362/2009-076) зарегистрированы за открытым акционерным обществом "Производственное объединение "Монтажник" и Пономаревым Михаилом Ивановичем (выписка из ЕГРП на л.д. 2-8, т. 7). Одновременно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области сообщено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесены записи о прекращении прав и ликвидации (преобразовании) раздела реестра, содержащего записи об объекте незавершенного строительства общей площадью застройки 1856,9 кв. м, степень готовности 51% по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, кадастровый (условный) N 74-74-33\\179\\2007-175.
Истец, ссылаясь на то, что он на основании договора N 3/08 от 03.08.2006 является участником инвестиционной деятельности в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова и на основании ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" ему принадлежат права владения, пользования о распоряжения объектом - т.е. доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, в определенном договором размере 16%, сделка по отчуждению объекта совершена без его участия, как долевого собственника, обратился с настоящим иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оформляя договор инвестирования N 3/08 от 03.08.2006, стороны имели намерения на заключение договора, по своей правовой природе, относящегося к договорам долевого участия в строительстве. Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора N 3/08 от 03.08.2008 ввиду отсутствия государственной регистрации, следовательно, незаключенный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон. Кроме того, осуществление строительства объекта до получения разрешения на строительство, как и осуществление инвестиций в форме капитальных вложений в такие объекты не соответствует закону. Между тем, оформление договора N 3/08 от 03.08.2008 и передача векселей во исполнение его условий, произведены истцом до получения разрешения на строительство объекта. Указанные обстоятельства исключают удовлетворение требований истца в части признания его участником инвестиционной деятельности. Отсутствие прав истца, как инвестора по договору N 3/08 от 03.08.2008, исключает его заинтересованность в оспаривании сделки, а значит и удовлетворение требований о признания недействительной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства и применение последствий ее недействительности (ст. 166 ГК РФ). По тем же основаниям суд отклонил исковые требования о признании права истца на долю в объектах незавершенного строительства.
Кроме того, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты и требования предъявлены к ненадлежащим ответчикам. Иск участника долевого строительства о признании права собственности на объект недвижимости не может быть удовлетворен, поскольку истец, в силу ст. 219 ГК РФ, до осуществления государственной регистрации права, не является собственником недвижимости, а законом не предусмотрено в таком случае возникновение права собственности на основании решения суда.
После прекращения права собственности ООО "Сатурн" и ООО "ВоенЖилСтрой" на спорный объект, такие лица не могут быть признаны нарушающими право собственности истца, а значит и отвечать по спору о праве. К привлеченным по инициативе суда в качестве третьих лиц, собственникам объекта, требований истцом не заявлено.
Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований являются правильными.
Суд первой инстанции, полагая договор незаключенным пришел к ошибочному выводу о распространении на возникшие отношения положений Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Действие этого Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, которые регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности (п. 1, 3 ст. 1 названного Федерального закона).
В то же время правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, под которой понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, регулируются Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Этим же Федеральным законом устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, ст. 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Суд апелляционной инстанции отмечает, что инвестиционная деятельность должна быть направлена на осуществление предпринимательской или иной экономической деятельности, не связанной с удовлетворением личных нужд.
Из содержания инвестиционного договора усматривается, что его предметом является совместная деятельность истца и ответчика по проектированию и строительству объекта - 10 этажного жилого дома.
Однако по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 1 Федерального закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Из содержания ст. 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).
Поскольку стороны заключили договор, поименовав его как инвестиционный, при этом предусмотрели последующее заключение договора долевого участия в строительстве после получения разрешения на строительство, согласовали объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта, оснований полагать, что данный договор регулирует отношения, вытекающие из долевого участия в строительстве у суда первой инстанции не было.
Вместе с тем, полагая, что сделка заключена в нарушение положений закона истец указал, что является собственником объектов недвижимости на праве общей долевой собственности.
В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Вместе с тем, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства за истцом не зарегистрировано. В фактическое владение объект незавершенного строительства истцу передан не был. Таким образом, оснований полагать, что у истца возникло право долевой собственности на спорные объекты, у суда нет.
Поэтому ссылка истца на нарушение положений ст. ст. 209, 246 ГК РФ при совершении оспариваемых сделок и наличии оснований для признания сделок недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ необоснованна.
Поскольку оснований для признания сделки недействительной нет, отсутствуют также основания для применения последствий ее недействительности.
Кроме того, судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества отчуждены третьим лицам и не находятся во владении истца. В силу чего отсутствуют также основания для признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
Факт участия ИП Нефедкина Н.В. в договоре инвестиционной деятельности по существу не оспаривается, поэтому оснований для защиты прав истца путем признания его участником инвестиционной деятельности по договору N 3/08 от 03.08.2006 не имеется.
При таких обстоятельствах, вывод суда о незаключенности договора не привел к вынесению неправильного решения, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта и удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения, относятся на ИП Нефедкина Н.В.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2010 по делу N А76-5711/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедкина Николая Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)