Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лариной О.В. рассмотрел в судебном заседании дело N А60-48471/2014 по заявлению ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Полякова Георгия Михайловича, Территориальное управление Росимущества в Свердловской области,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя Казначеева Ю.С., представитель по доверенности от 01.01.2015 N 3/15, Блинова Н.Ю., представитель по доверенности от 26.12.2013 N 2/13;
- от заинтересованного лица Завьялова Е.М., представитель по доверенности от 11.11.2013 N 08-17/115.
от третьих лиц извещены надлежащим образом, не явились.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просит признать решение заинтересованного лица N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. об отказе в государственной регистрации договора незаконным, обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок.
Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования, представил для приобщения к материалам дела возражения на отзыв заинтересованного лица.
Заинтересованное лицо в удовлетворении требований просит отказать, доводы изложены в отзыве, который ранее приобщен к материалам дела.
Ранее от третьего лица Территориальное управление Росимущества в Свердловской области поступил отзыв, в котором третье лицо поддерживает доводы заявителя.
От третьего лица индивидуального предпринимателя Полякова Георгия Михайловича поступило заявление, согласно доводам которого поддерживает требования заявителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2011 66 АЕ N 072192 Российской Федерации на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - мастерская по ремонту трансформаторов, площадью - 250,9 кв. м, расположенная по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д.
Данный объект недвижимого имущества передан на праве хозяйственного ведения ФГУП "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2009 66 АГ 903913.
Между ФГУП "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Поляковым Георгием Михайловичем (арендатор) заключен договор аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, согласно которому арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м, в соответствии с прилагаемым к настоящему Договору кадастровым паспортом (Приложение N 1).
Согласно кадастрового паспорта помещения от 17.02.2014 N 66/301/14-67402, помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, площадью 144,9 кв. м, местоположение: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, расположено в здании с кадастровым номером 66:41:0205009:1466.
Согласно п. 2.1. договора настоящий договор действует по 03 июня 2019 года включительно.
ТУ Росимущества в Свердловской области была согласована сделка по передаче в аренду федерального недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений общей площадью 144,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.06.2014.
12.08.2014 индивидуальный предприниматель Поляков Георгий Михайлович обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды от 01.04.2013, представив на государственную регистрацию следующие документы (оригиналы): договор аренды от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, акт приема-передачи к договору аренды, кадастровый паспорт помещения от 17.02.2014, протокол рассмотрения аукционной комиссией, письмо о согласовании торгов, письмо о согласовании сделки, письмо от 13.12.2013, чек от 23.06.2014 - что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.
Решением N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации указанного договора на основании абзацев 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у арендодателя прав на объект недвижимого имущества: помещение, назначение нежилое, площадь: общая 144,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 3, этаж: 1, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, кадастровый номер: 66:41:0205009:10232.
Не согласившись с данным сообщением Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), суд отмечает, что для признания незаконным решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как указано в абзацах 8 и 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Исследовав в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы, арбитражный суд полагает, что договор аренды от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м), договор предусматривает размер арендной платы. Договор подлежит государственной регистрации как заключенный на срок более одного года (статья 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводов о несогласованности существенных условий договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 или о его недействительности стороны не приводили.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1); с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 2); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые по вопросам своего ведения, являются обязательными для арбитражных судов в Российской Федерации.
Постановление от 17.11.2011 N 73 принято Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке статьи 13 названного выше Федерального конституционного закона в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.
Правоотношения, в которых участвуют также и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут являться предметом судебного разбирательства, и суды, арбитражные суды, рассматривая такие дела, давая оценку действиям (бездействию) названных органов, обязывая эти органы совершить определенные действия, руководствуются в том числе постановлениями высших судебных инстанций, судебная практика, основанная также на актах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, непосредственно влияет на регистрационную практику.
Пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума N 73) содержит позицию (разъяснения) Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подлежащую применению судами при разрешении споров о праве по соответствующей категории дел.
Как следует из письма Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 "О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости", в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
При этом относительно кадастровых паспортов, представляемых в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации, в территориальные органы Росреестра направлены рекомендации о порядке применения статьи 26 и статьи 33 Закона о регистрации в их взаимосвязи (письма от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, от 12.02.2013 N 14-исх/01116-ГЕ/13).
Возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума N 73, связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
При этом непосредственно Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.
С учетом изложенных выше фактических обстоятельств по делу, руководствуясь пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), суд полагает, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, оформленный письмом N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г., является незаконным, а также нарушает права и интересы заявителя, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации.
Доводы, приведенные заинтересованным лицом в отзыве, отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.
В связи с этим Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязано в установленный законом срок произвести регистрацию аренды помещения с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м, по договору аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14.
Расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению заявителю за счет заинтересованного лица на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявление ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" удовлетворить.
2. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 на помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, площадью 144,9 кв. м
3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" путем регистрации в установленный законом срок аренды помещения с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, площадью 144,9 кв. м, по договору аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14.
4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере рублей 00 копеек.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Д.В.ЕФИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 09.02.2015 ПО ДЕЛУ N А60-48471/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 9 февраля 2015 г. по делу N А60-48471/2014
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лариной О.В. рассмотрел в судебном заседании дело N А60-48471/2014 по заявлению ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Полякова Георгия Михайловича, Территориальное управление Росимущества в Свердловской области,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя Казначеева Ю.С., представитель по доверенности от 01.01.2015 N 3/15, Блинова Н.Ю., представитель по доверенности от 26.12.2013 N 2/13;
- от заинтересованного лица Завьялова Е.М., представитель по доверенности от 11.11.2013 N 08-17/115.
от третьих лиц извещены надлежащим образом, не явились.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просит признать решение заинтересованного лица N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. об отказе в государственной регистрации договора незаконным, обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок.
Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования, представил для приобщения к материалам дела возражения на отзыв заинтересованного лица.
Заинтересованное лицо в удовлетворении требований просит отказать, доводы изложены в отзыве, который ранее приобщен к материалам дела.
Ранее от третьего лица Территориальное управление Росимущества в Свердловской области поступил отзыв, в котором третье лицо поддерживает доводы заявителя.
От третьего лица индивидуального предпринимателя Полякова Георгия Михайловича поступило заявление, согласно доводам которого поддерживает требования заявителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2011 66 АЕ N 072192 Российской Федерации на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - мастерская по ремонту трансформаторов, площадью - 250,9 кв. м, расположенная по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д.
Данный объект недвижимого имущества передан на праве хозяйственного ведения ФГУП "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2009 66 АГ 903913.
Между ФГУП "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Поляковым Георгием Михайловичем (арендатор) заключен договор аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, согласно которому арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м, в соответствии с прилагаемым к настоящему Договору кадастровым паспортом (Приложение N 1).
Согласно кадастрового паспорта помещения от 17.02.2014 N 66/301/14-67402, помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, площадью 144,9 кв. м, местоположение: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, расположено в здании с кадастровым номером 66:41:0205009:1466.
Согласно п. 2.1. договора настоящий договор действует по 03 июня 2019 года включительно.
ТУ Росимущества в Свердловской области была согласована сделка по передаче в аренду федерального недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений общей площадью 144,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.06.2014.
12.08.2014 индивидуальный предприниматель Поляков Георгий Михайлович обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды от 01.04.2013, представив на государственную регистрацию следующие документы (оригиналы): договор аренды от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, акт приема-передачи к договору аренды, кадастровый паспорт помещения от 17.02.2014, протокол рассмотрения аукционной комиссией, письмо о согласовании торгов, письмо о согласовании сделки, письмо от 13.12.2013, чек от 23.06.2014 - что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.
Решением N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации указанного договора на основании абзацев 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у арендодателя прав на объект недвижимого имущества: помещение, назначение нежилое, площадь: общая 144,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 3, этаж: 1, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, кадастровый номер: 66:41:0205009:10232.
Не согласившись с данным сообщением Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), суд отмечает, что для признания незаконным решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как указано в абзацах 8 и 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Исследовав в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы, арбитражный суд полагает, что договор аренды от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м), договор предусматривает размер арендной платы. Договор подлежит государственной регистрации как заключенный на срок более одного года (статья 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводов о несогласованности существенных условий договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 или о его недействительности стороны не приводили.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1); с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 2); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые по вопросам своего ведения, являются обязательными для арбитражных судов в Российской Федерации.
Постановление от 17.11.2011 N 73 принято Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке статьи 13 названного выше Федерального конституционного закона в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.
Правоотношения, в которых участвуют также и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут являться предметом судебного разбирательства, и суды, арбитражные суды, рассматривая такие дела, давая оценку действиям (бездействию) названных органов, обязывая эти органы совершить определенные действия, руководствуются в том числе постановлениями высших судебных инстанций, судебная практика, основанная также на актах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, непосредственно влияет на регистрационную практику.
Пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума N 73) содержит позицию (разъяснения) Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подлежащую применению судами при разрешении споров о праве по соответствующей категории дел.
Как следует из письма Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 "О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости", в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
При этом относительно кадастровых паспортов, представляемых в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации, в территориальные органы Росреестра направлены рекомендации о порядке применения статьи 26 и статьи 33 Закона о регистрации в их взаимосвязи (письма от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, от 12.02.2013 N 14-исх/01116-ГЕ/13).
Возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума N 73, связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
При этом непосредственно Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.
С учетом изложенных выше фактических обстоятельств по делу, руководствуясь пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), суд полагает, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, оформленный письмом N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г., является незаконным, а также нарушает права и интересы заявителя, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации.
Доводы, приведенные заинтересованным лицом в отзыве, отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.
В связи с этим Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязано в установленный законом срок произвести регистрацию аренды помещения с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, для использования под производственные цели, площадью 144,9 кв. м, по договору аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14.
Расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению заявителю за счет заинтересованного лица на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявление ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" удовлетворить.
2. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области N 01/405/2014-623 от 08.08.2014 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14 на помещение с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, площадью 144,9 кв. м
3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" путем регистрации в установленный законом срок аренды помещения с кадастровым номером 66:41:0205009:10232, расположенное в здании - мастерская по ремонту трансформаторов (Литер 101, 101А), по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, д. 99-д, площадью 144,9 кв. м, по договору аренды помещения в здании, находящемся в хозяйственном ведении от 04.06.2014 N 10-01.2-19-14.
4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "РОССИЙСКАЯ ТЕЛЕВИЗИОННАЯ И РАДИОВЕЩАТЕЛЬНАЯ СЕТЬ" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере рублей 00 копеек.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Д.В.ЕФИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)