Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от истца: Долгих Я.В., доверенность от 21.01.2014;
- от ответчика: Сайганов О.В., доверенность от 19.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС"
на решение от 04 февраля 2014 года
по делу N А73-10184/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации"
к обществу с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС"
о взыскании задолженности по договорам аренды и на возмещение услуг, о расторжении договора аренды
третьи лица: Министерство образования и науки Российской Федерации; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации" ОГРН 1027739610018, г. Москва (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС" ОГРН 1022700927578, г. Хабаровск (далее - ответчик, Общество) с иском, в котором просил:
- -взыскать на основании договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 задолженность по арендной плате за 2013 год в сумме 138 745,34 руб.;
- -взыскать на основании договора от 25.01.2007 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг задолженность за период с 2012 года по 2013 год в сумме 126 804,24 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 01.01.2012 по 01.08.2013 в сумме 16 796,28 руб.;
- -расторгнуть договор аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Учреждение изменило предмет исковых требований в виде исключения из него требований о взыскании задолженностей по договору аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 и по договору от 25.01.2007 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, а также отказалось от требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом уточнение иска принято.
Определениями суда от 10.09.2013, 30.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство образования и науки Российской Федерации; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее - ТУ Росимущества в Хабаровском крае).
Решением арбитражного суда от 04.02.2014 исковые требования Учреждения о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 удовлетворены; производство по делу в части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда от 04.02.2014 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель жалобы не согласен с расторжением договора аренды от 25.01.2007, поскольку имевшие место ко дню обращения истца в суд нарушения устранены ответчиком путем оплаты всей задолженности. Находит необоснованным вывод суда со ссылкой на ранее рассмотренный спор по делу N А73-6964/2012 о том, что нарушения устранены в неразумный срок, так как основанием для отказа в расторжении договора аренды от 25.01.2007 по названному делу явился факт отсутствия у ответчика задолженности по договору аренды, а в отношении коммунальных платежей суд установил факт отсутствия вины ответчика в их невыплате по причине несогласования между сторонами размера возмещаемых платежей. Настаивает на том, что размер коммунальных платежей за спорный период также определен сторонами непосредственно в период судебного разбирательства по настоящему делу, после чего тут же оплачен ответчиком. Считает, что судом первой инстанции выбраны неправильные критерии определения разумности (неразумности) сроков устранения нарушений условий договора аренды.
Учреждение в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, указав на то, что ответчик ненадлежащим образом в 2012-2013 годах исполнял условия договора аренды и договора на возмещение эксплуатационных расходов, нарушение которых прямо указано в пункте 5.3 договора аренды в качестве существенных нарушений.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика высказался в поддержку доводов апелляционной жалобы. Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве. Третьи лица, извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, решение суда от 04.02.2014 обжалуется Обществом в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268. Поскольку стороны не заявили возражений в суд апелляционной инстанции к началу заседания по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой - в части требований о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268.
Проверив законность решения от 04.02.2014 в обжалуемой части, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как установлено из материалов настоящего дела, а также ранее рассмотренного дела N А73-6964/2012 Арбитражного суда Хабаровского края (решение от 26.11.2012), между правопредшественником истца - ГОУ ВПО "Дальневосточная академия государственной службы" (арендодатель), ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (представитель собственника) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 (далее - Договор аренды), по условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: помещения третьего этажа NN 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43 согласно данным технического паспорта от 28.04.2004, площадью 235,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 33, для использования под офис (пункт 1).
В соответствии с пунктом 2, данный Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2), следовательно, государственной регистрации не требовал.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласован сторонами в разделе 4 Договора.
По акту приема-передачи от 01.02.2007 имущество передано арендатору.
Названное выше здание является собственностью Российской Федерации и принадлежит на праве оперативного управления истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2009 и выпиской из ЕГРП от 27.09.2013.
Позже между сторонами Договора аренды подписаны дополнительные соглашения NN 1-5, которыми внесены изменения, в числе которых изменения в размере арендной платы, в сроке ее уплаты, в получателе арендных платежей и в предмете аренды.
Так, соглашением от 15.05.2009 N 2 получателем арендных платежей установлен арендодатель.
Соглашением от 26.05.2009 N 5 арендная плата в месяц согласована в размере 142 141,21 руб., а срок ее уплаты - ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца.
Соглашением от 06.11.2012 N 7 в связи с уменьшением используемой площади с 17.08.2011 согласно акту приема-передачи имущества, стороны установили, что используемая площадь составила 102,4 кв. м (помещения 27-33, часть 37 помещения).
Также в приложении N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 стороны в пункте 5.3 согласовали, что Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе:
- -если арендатор допустил нарушение установленного договором срока внесения арендной платы более чем на 30 дней, или более двух раз подряд в течение года допустил просрочку оплаты независимо от времени просрочки, а также в связи с внесением арендной платы не в полном объеме (подпункт 5.3.1);
- -при однократном невнесении арендатором арендной платы в установленный срок (подпункт 5.3.3);
- -при внесении арендатором арендной платы не в полном объеме (подпункт 5.3.4);
- -при невнесении арендатором договора на возмещение затрат по содержанию здания, включающим в себя оплату за эксплуатационные, коммунальные услуги и земельные платежи (подпункт 5.3.5).
Согласно пункту 5.6 данного приложения в случае неисполнения или недобросовестного исполнения обязательств по договору на возмещение затрат на содержание имущества, а также эксплуатационных, коммунальных и земельных платежей, арендодатель имеет право по согласованию с собственником потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Кроме того, во исполнение пункта 3 Договора аренды (пункта 3.1.5. Приложения N 2 к договору аренды федерального имущества), между арендодателем и арендатором заключен договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг (далее - Договор на возмещение услуг), в соответствии с которым арендатор обязался в период с 25.01.2007 и до окончания срока Договора аренды производить ежемесячно оплату по возмещению указанных услуг в течение 5-ти календарных дней по выставленному счету-фактуре.
03.07.2013 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 2670, в которой указано на нарушение предусмотренных Договором аренды обязательств по внесению арендной платы и предусмотренных Договором на возмещение услуг обязательств по возмещению затрат на содержание здания, в связи с чем предложено оплатить имеющуюся задолженность, расторгнуть Договор аренды и освободить занимаемые площади.
Данная претензия оставлена ответчиком без ответа.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по заключенным между сторонами договорам и на допущенные ответчиком существенные нарушения условий Договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими иском о взыскании с ответчика задолженности по Договору аренды, Договору на возмещение услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении Договора аренды.
После принятия иска к производству задолженность по вышеназванным договорам ответчиком погашена, в связи с чем истец исключил из предмета иска требования в данной части, а также отказался от иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В указанной части оспариваемый судебный акт апелляционным судом не проверяется.
Относительно оставшихся требований - о расторжении Договора аренды арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ, применимой к настоящему спору, поскольку сложившиеся между сторонами в рамках Договора аренды правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ "Аренда", по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Исходя из пунктов 5.3, 5.6 приложения N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 к Договору аренды, п. 2.3 Договора на возмещение услуг сторонами в качестве существенных нарушений условий спорного договора признаны нарушение сроков внесения арендных платежей или их внесение не в полном объеме, невнесение арендатором оплаты по Договору на возмещение услуг.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт ненадлежащего исполнения Обществом обязанностей по внесению платежей как по Договору аренды, так и по Договору на возмещение услуг.
Так, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском задолженность по Договору аренды за 2013 год по состоянию на 01.08.2013 составила 138 745,34 руб., а платежи по Договору на возмещение услуг за период с 2012 года по 2013 год не производились ответчиком вовсе.
Обязательства по уплате арендных платежей и платежей на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг исполнены Обществом лишь в декабре 2013 года и в январе 2014 года, то есть после принятия настоящего иска к производству суда.
При этом, как установлено судом, задолженность по эксплуатационным платежам за предшествующий период (с августа 2010 года по декабрь 2011 года) уже являлась предметом иска по делу N А73-6964/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, решение по которому принято 26.11.2011.
В рамках рассмотрения данного дела Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по Договору аренды и по Договору на возмещение услуг, а также о расторжении Договора аренды. До принятия окончательного решения по данному делу истец отказался от исковых требований о взыскании задолженностей. Оставшееся требование (о расторжении Договора аренды) было оставлено судом без удовлетворения со ссылкой на то, что на момент обращения в суд задолженность по Договору аренды отсутствовала, а задолженность по Договору на возмещение услуг Обществом оплачена до принятия решения по делу.
Указанное свидетельствует о том, что неисполнение Обществом обязанности по оплате эксплуатационных платежей носит систематический и длительный характер, что с учетом пункта 5.3.5 приложения N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 к Договору аренды свидетельствует о существенном нарушении им условий Договора аренды.
Ссылка ответчика на то, что по делу N А73-6964/2012 арбитражный суд установил отсутствие у Общества задолженности по арендным платежам, апелляционным судом отклоняется как не имеющая правового значения для разрешения настоящего спора, так как основанием для расторжения Договора аренды является факт неуплаты ответчиком иных платежей - платежей по Договору на возмещение услуг.
Довод Общества о том, что причиной неуплаты им заявленных по настоящему делу коммунальных платежей является отсутствие упорядоченного и определенно ясного порядка их возмещения, не может быть признан обоснованным, принимая во внимание достижение сторонами в период рассмотрения предыдущего дела согласия по величине этих платежей за период 2010-2011 года и отсутствие в настоящем деле доказательств наличия обстоятельств, препятствовавших достижению такого согласия и в отношении платежей за следующие периоды.
С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком факта устранения допущенных Обществом нарушений по уплате платежей по Договору на возмещение услуг в разумный срок (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"), в связи с чем исковые требования Учреждения о расторжении Договора аренды правомерно удовлетворены арбитражным судом первой инстанции.
При изложенном апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а решение в обжалуемой части - отмене.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая оставление апелляционной жалобы без удовлетворения, относится на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 04 февраля 2014 года по делу N А73-10184/2013 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2014 N 06АП-1444/2014 ПО ДЕЛУ N А73-10184/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. N 06АП-1444/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от истца: Долгих Я.В., доверенность от 21.01.2014;
- от ответчика: Сайганов О.В., доверенность от 19.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС"
на решение от 04 февраля 2014 года
по делу N А73-10184/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации"
к обществу с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС"
о взыскании задолженности по договорам аренды и на возмещение услуг, о расторжении договора аренды
третьи лица: Министерство образования и науки Российской Федерации; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации" ОГРН 1027739610018, г. Москва (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Региональный центр безопасности "ЭВИС" ОГРН 1022700927578, г. Хабаровск (далее - ответчик, Общество) с иском, в котором просил:
- -взыскать на основании договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 задолженность по арендной плате за 2013 год в сумме 138 745,34 руб.;
- -взыскать на основании договора от 25.01.2007 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг задолженность за период с 2012 года по 2013 год в сумме 126 804,24 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 01.01.2012 по 01.08.2013 в сумме 16 796,28 руб.;
- -расторгнуть договор аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Учреждение изменило предмет исковых требований в виде исключения из него требований о взыскании задолженностей по договору аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 и по договору от 25.01.2007 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, а также отказалось от требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом уточнение иска принято.
Определениями суда от 10.09.2013, 30.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство образования и науки Российской Федерации; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее - ТУ Росимущества в Хабаровском крае).
Решением арбитражного суда от 04.02.2014 исковые требования Учреждения о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 удовлетворены; производство по делу в части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда от 04.02.2014 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель жалобы не согласен с расторжением договора аренды от 25.01.2007, поскольку имевшие место ко дню обращения истца в суд нарушения устранены ответчиком путем оплаты всей задолженности. Находит необоснованным вывод суда со ссылкой на ранее рассмотренный спор по делу N А73-6964/2012 о том, что нарушения устранены в неразумный срок, так как основанием для отказа в расторжении договора аренды от 25.01.2007 по названному делу явился факт отсутствия у ответчика задолженности по договору аренды, а в отношении коммунальных платежей суд установил факт отсутствия вины ответчика в их невыплате по причине несогласования между сторонами размера возмещаемых платежей. Настаивает на том, что размер коммунальных платежей за спорный период также определен сторонами непосредственно в период судебного разбирательства по настоящему делу, после чего тут же оплачен ответчиком. Считает, что судом первой инстанции выбраны неправильные критерии определения разумности (неразумности) сроков устранения нарушений условий договора аренды.
Учреждение в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, указав на то, что ответчик ненадлежащим образом в 2012-2013 годах исполнял условия договора аренды и договора на возмещение эксплуатационных расходов, нарушение которых прямо указано в пункте 5.3 договора аренды в качестве существенных нарушений.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика высказался в поддержку доводов апелляционной жалобы. Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве. Третьи лица, извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, решение суда от 04.02.2014 обжалуется Обществом в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268. Поскольку стороны не заявили возражений в суд апелляционной инстанции к началу заседания по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой - в части требований о расторжении договора аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268.
Проверив законность решения от 04.02.2014 в обжалуемой части, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как установлено из материалов настоящего дела, а также ранее рассмотренного дела N А73-6964/2012 Арбитражного суда Хабаровского края (решение от 26.11.2012), между правопредшественником истца - ГОУ ВПО "Дальневосточная академия государственной службы" (арендодатель), ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (представитель собственника) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества от 25.01.2007 N 0268 (далее - Договор аренды), по условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: помещения третьего этажа NN 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43 согласно данным технического паспорта от 28.04.2004, площадью 235,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 33, для использования под офис (пункт 1).
В соответствии с пунктом 2, данный Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2), следовательно, государственной регистрации не требовал.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласован сторонами в разделе 4 Договора.
По акту приема-передачи от 01.02.2007 имущество передано арендатору.
Названное выше здание является собственностью Российской Федерации и принадлежит на праве оперативного управления истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2009 и выпиской из ЕГРП от 27.09.2013.
Позже между сторонами Договора аренды подписаны дополнительные соглашения NN 1-5, которыми внесены изменения, в числе которых изменения в размере арендной платы, в сроке ее уплаты, в получателе арендных платежей и в предмете аренды.
Так, соглашением от 15.05.2009 N 2 получателем арендных платежей установлен арендодатель.
Соглашением от 26.05.2009 N 5 арендная плата в месяц согласована в размере 142 141,21 руб., а срок ее уплаты - ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца.
Соглашением от 06.11.2012 N 7 в связи с уменьшением используемой площади с 17.08.2011 согласно акту приема-передачи имущества, стороны установили, что используемая площадь составила 102,4 кв. м (помещения 27-33, часть 37 помещения).
Также в приложении N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 стороны в пункте 5.3 согласовали, что Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе:
- -если арендатор допустил нарушение установленного договором срока внесения арендной платы более чем на 30 дней, или более двух раз подряд в течение года допустил просрочку оплаты независимо от времени просрочки, а также в связи с внесением арендной платы не в полном объеме (подпункт 5.3.1);
- -при однократном невнесении арендатором арендной платы в установленный срок (подпункт 5.3.3);
- -при внесении арендатором арендной платы не в полном объеме (подпункт 5.3.4);
- -при невнесении арендатором договора на возмещение затрат по содержанию здания, включающим в себя оплату за эксплуатационные, коммунальные услуги и земельные платежи (подпункт 5.3.5).
Согласно пункту 5.6 данного приложения в случае неисполнения или недобросовестного исполнения обязательств по договору на возмещение затрат на содержание имущества, а также эксплуатационных, коммунальных и земельных платежей, арендодатель имеет право по согласованию с собственником потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Кроме того, во исполнение пункта 3 Договора аренды (пункта 3.1.5. Приложения N 2 к договору аренды федерального имущества), между арендодателем и арендатором заключен договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг (далее - Договор на возмещение услуг), в соответствии с которым арендатор обязался в период с 25.01.2007 и до окончания срока Договора аренды производить ежемесячно оплату по возмещению указанных услуг в течение 5-ти календарных дней по выставленному счету-фактуре.
03.07.2013 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 2670, в которой указано на нарушение предусмотренных Договором аренды обязательств по внесению арендной платы и предусмотренных Договором на возмещение услуг обязательств по возмещению затрат на содержание здания, в связи с чем предложено оплатить имеющуюся задолженность, расторгнуть Договор аренды и освободить занимаемые площади.
Данная претензия оставлена ответчиком без ответа.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по заключенным между сторонами договорам и на допущенные ответчиком существенные нарушения условий Договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими иском о взыскании с ответчика задолженности по Договору аренды, Договору на возмещение услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении Договора аренды.
После принятия иска к производству задолженность по вышеназванным договорам ответчиком погашена, в связи с чем истец исключил из предмета иска требования в данной части, а также отказался от иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В указанной части оспариваемый судебный акт апелляционным судом не проверяется.
Относительно оставшихся требований - о расторжении Договора аренды арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ, применимой к настоящему спору, поскольку сложившиеся между сторонами в рамках Договора аренды правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ "Аренда", по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Исходя из пунктов 5.3, 5.6 приложения N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 к Договору аренды, п. 2.3 Договора на возмещение услуг сторонами в качестве существенных нарушений условий спорного договора признаны нарушение сроков внесения арендных платежей или их внесение не в полном объеме, невнесение арендатором оплаты по Договору на возмещение услуг.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт ненадлежащего исполнения Обществом обязанностей по внесению платежей как по Договору аренды, так и по Договору на возмещение услуг.
Так, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском задолженность по Договору аренды за 2013 год по состоянию на 01.08.2013 составила 138 745,34 руб., а платежи по Договору на возмещение услуг за период с 2012 года по 2013 год не производились ответчиком вовсе.
Обязательства по уплате арендных платежей и платежей на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг исполнены Обществом лишь в декабре 2013 года и в январе 2014 года, то есть после принятия настоящего иска к производству суда.
При этом, как установлено судом, задолженность по эксплуатационным платежам за предшествующий период (с августа 2010 года по декабрь 2011 года) уже являлась предметом иска по делу N А73-6964/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, решение по которому принято 26.11.2011.
В рамках рассмотрения данного дела Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по Договору аренды и по Договору на возмещение услуг, а также о расторжении Договора аренды. До принятия окончательного решения по данному делу истец отказался от исковых требований о взыскании задолженностей. Оставшееся требование (о расторжении Договора аренды) было оставлено судом без удовлетворения со ссылкой на то, что на момент обращения в суд задолженность по Договору аренды отсутствовала, а задолженность по Договору на возмещение услуг Обществом оплачена до принятия решения по делу.
Указанное свидетельствует о том, что неисполнение Обществом обязанности по оплате эксплуатационных платежей носит систематический и длительный характер, что с учетом пункта 5.3.5 приложения N 2 к соглашению от 26.05.2009 N 5 к Договору аренды свидетельствует о существенном нарушении им условий Договора аренды.
Ссылка ответчика на то, что по делу N А73-6964/2012 арбитражный суд установил отсутствие у Общества задолженности по арендным платежам, апелляционным судом отклоняется как не имеющая правового значения для разрешения настоящего спора, так как основанием для расторжения Договора аренды является факт неуплаты ответчиком иных платежей - платежей по Договору на возмещение услуг.
Довод Общества о том, что причиной неуплаты им заявленных по настоящему делу коммунальных платежей является отсутствие упорядоченного и определенно ясного порядка их возмещения, не может быть признан обоснованным, принимая во внимание достижение сторонами в период рассмотрения предыдущего дела согласия по величине этих платежей за период 2010-2011 года и отсутствие в настоящем деле доказательств наличия обстоятельств, препятствовавших достижению такого согласия и в отношении платежей за следующие периоды.
С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком факта устранения допущенных Обществом нарушений по уплате платежей по Договору на возмещение услуг в разумный срок (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"), в связи с чем исковые требования Учреждения о расторжении Договора аренды правомерно удовлетворены арбитражным судом первой инстанции.
При изложенном апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а решение в обжалуемой части - отмене.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая оставление апелляционной жалобы без удовлетворения, относится на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 04 февраля 2014 года по делу N А73-10184/2013 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)