Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2007 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шадриной О.Е.
судей Балашевой В.Т. и Карпова В.В.
протокол судебного заседания вел Маклашов В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе
Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области, принятое 17 апреля 2007 года по делу N А55-791/2007 судьей Веремей Л.Н.
по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара
к индивидуальному предпринимателю Косточкиной О.П., г. Самара
о расторжении договора аренды
с участием:
от истца - Вострикова И.В., доверенность от 18.12.2006 года N 4541
от ответчика - ИП Косточкина О.П., представитель Зрящева Л.А., доверенность от 06.02.2006 года N 3-240
установил:
Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Косточкиной О.П. о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, 12, площадью 233,5 кв. м от 26.07.1997 N 1981, о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и обязании передать указанное нежилое помещение истцу по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2007 года (т. 2 л.д. 49-50) Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 53-56), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца - заявителя апелляционной жалобы доводы, изложенные в ее тексте поддержал, просит отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу удовлетворить.
Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение суда законным и обоснованным, считает, что существенное нарушение условий договора истцом не доказано, сообщил, что спорное помещение используется в соответствии с целевым назначением, реконструкция помещения производилась только с согласия и разрешения ответчика, задолженность по арендной плате отсутствует.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 26 июля 1997 года Комитет по управлению имуществом Самарской области, ЖКХ РКЦ ЦСКБ-Прогресс и ПБОЮЛ Косточкина О.П. заключили договор N 1981 (т. 1 л.д. 9-11) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, 12 площадью 325,8 кв. м для размещения магазина розничной торговли со сроком действия с 01.07.1997 по 01.07.2002.
В редакции дополнительных соглашений от 05.02.1998 N 724 (т. 1 л.д. 13) и от 20.10.99 N 1744 (т. 1 л.д. 14) срок аренды установлен с 01.07.1997 по 01.07.2012, общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения изменена и составила 233,5 кв. м.
На основании Постановления Губернатора Самарской области от 29.03.2000 N 166 указанное нежилое помещение передано в собственность муниципального образования городского округа Самара (т. 1 л.д. 26).
В соответствии со статьями 382, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Таким образом, Департамент управления имуществом городского округа Самара вступил в права арендодателя по договору N 1981.
По результатам контрольной проверки обнаружено, что ответчик сдал часть нежилого помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, как того требует пункт 2 спорного договора N 1981.
24.03.2006 истец направил ответчику уведомление N 15-07-24/17359 (т. 1 л.д. 21) о расторжении договора аренды N 1981, оплате образовавшейся задолженности и возвращении объекта аренды по акту приема-передачи.
Таким образом, основанием для обращения истца за защитой нарушенного права в суд первой инстанции послужило то обстоятельство, что ответчик использует спорное имущество не по назначению, т.к. по договору нежилое помещение предоставлено для размещения магазина розничной торговли, тогда как фактически помещение используется в качестве кафе "Трактир на Безымянном", что, по мнению истца, согласно части 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Кроме того, п. 5.2.3. договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 5.2. спорного договора аренды установлено, что по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению, а "арендатор" выселению - при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды; если "арендатор" умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев, что не противоречит части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать лишь обязательным правилам, установленным законом, иными нормативными актами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт сдачи ответчиком части спорного объекта по договору субаренды, согласно п. 5.2. спорного договора не является основанием для его расторжения в одностороннем порядке.
Не принимая ссылку заявителя апелляционной жалобы на письмо Минфина РФ от 28.12.05 г. N 03-11-02/86, суд первой инстанции исчерпывающе обосновал свою позицию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор подлежит досрочному расторжению поскольку ответчик допустил нарушение сроков внесения арендной платы в течение трех месяцев, необоснован, поскольку на момент обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2006 г. по делу N А55-6724/2006 (т. 1 л.д. 27-31) с Индивидуального предпринимателя Косточкиной О.П. в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 161 233 руб. 74 коп. за период с 25.04.2003 по 24.04.2006, таким образом, на день принятия оспариваемого решения судом первой инстанции, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.
Наличие задолженности на момент принятия судебного акта документально истцом не доказано.
Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается в апелляционной жалобе, как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
В апелляционной жалобе иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, не приведено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2007 года, принятое по делу N А55-791/2007, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.Е.ШАДРИНА
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2007 ПО ДЕЛУ N А55-791/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2007 г. по делу N А55-791/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2007 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шадриной О.Е.
судей Балашевой В.Т. и Карпова В.В.
протокол судебного заседания вел Маклашов В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе
Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области, принятое 17 апреля 2007 года по делу N А55-791/2007 судьей Веремей Л.Н.
по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара
к индивидуальному предпринимателю Косточкиной О.П., г. Самара
о расторжении договора аренды
с участием:
от истца - Вострикова И.В., доверенность от 18.12.2006 года N 4541
от ответчика - ИП Косточкина О.П., представитель Зрящева Л.А., доверенность от 06.02.2006 года N 3-240
установил:
Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Косточкиной О.П. о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, 12, площадью 233,5 кв. м от 26.07.1997 N 1981, о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и обязании передать указанное нежилое помещение истцу по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2007 года (т. 2 л.д. 49-50) Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 53-56), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца - заявителя апелляционной жалобы доводы, изложенные в ее тексте поддержал, просит отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу удовлетворить.
Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение суда законным и обоснованным, считает, что существенное нарушение условий договора истцом не доказано, сообщил, что спорное помещение используется в соответствии с целевым назначением, реконструкция помещения производилась только с согласия и разрешения ответчика, задолженность по арендной плате отсутствует.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 26 июля 1997 года Комитет по управлению имуществом Самарской области, ЖКХ РКЦ ЦСКБ-Прогресс и ПБОЮЛ Косточкина О.П. заключили договор N 1981 (т. 1 л.д. 9-11) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, 12 площадью 325,8 кв. м для размещения магазина розничной торговли со сроком действия с 01.07.1997 по 01.07.2002.
В редакции дополнительных соглашений от 05.02.1998 N 724 (т. 1 л.д. 13) и от 20.10.99 N 1744 (т. 1 л.д. 14) срок аренды установлен с 01.07.1997 по 01.07.2012, общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения изменена и составила 233,5 кв. м.
На основании Постановления Губернатора Самарской области от 29.03.2000 N 166 указанное нежилое помещение передано в собственность муниципального образования городского округа Самара (т. 1 л.д. 26).
В соответствии со статьями 382, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Таким образом, Департамент управления имуществом городского округа Самара вступил в права арендодателя по договору N 1981.
По результатам контрольной проверки обнаружено, что ответчик сдал часть нежилого помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, как того требует пункт 2 спорного договора N 1981.
24.03.2006 истец направил ответчику уведомление N 15-07-24/17359 (т. 1 л.д. 21) о расторжении договора аренды N 1981, оплате образовавшейся задолженности и возвращении объекта аренды по акту приема-передачи.
Таким образом, основанием для обращения истца за защитой нарушенного права в суд первой инстанции послужило то обстоятельство, что ответчик использует спорное имущество не по назначению, т.к. по договору нежилое помещение предоставлено для размещения магазина розничной торговли, тогда как фактически помещение используется в качестве кафе "Трактир на Безымянном", что, по мнению истца, согласно части 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Кроме того, п. 5.2.3. договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 5.2. спорного договора аренды установлено, что по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению, а "арендатор" выселению - при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды; если "арендатор" умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев, что не противоречит части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать лишь обязательным правилам, установленным законом, иными нормативными актами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт сдачи ответчиком части спорного объекта по договору субаренды, согласно п. 5.2. спорного договора не является основанием для его расторжения в одностороннем порядке.
Не принимая ссылку заявителя апелляционной жалобы на письмо Минфина РФ от 28.12.05 г. N 03-11-02/86, суд первой инстанции исчерпывающе обосновал свою позицию.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор подлежит досрочному расторжению поскольку ответчик допустил нарушение сроков внесения арендной платы в течение трех месяцев, необоснован, поскольку на момент обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2006 г. по делу N А55-6724/2006 (т. 1 л.д. 27-31) с Индивидуального предпринимателя Косточкиной О.П. в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 161 233 руб. 74 коп. за период с 25.04.2003 по 24.04.2006, таким образом, на день принятия оспариваемого решения судом первой инстанции, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.
Наличие задолженности на момент принятия судебного акта документально истцом не доказано.
Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается в апелляционной жалобе, как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
В апелляционной жалобе иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, не приведено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2007 года, принятое по делу N А55-791/2007, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.Е.ШАДРИНА
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)