Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича (ИНН 072198271542, ОГРНИП 309072109800060) - Шхагапсоева А.Б. (доверенность от 03.04.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525) и третьего лица - Местной администрации городского округа Нальчик, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик, Местной администрации городского округа Нальчик и общества с ограниченной ответственностью "Допнит" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.03.2014 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Жуков Е.В.) по делу N А20-3071/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шереужев А.Р. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к МКУ "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик (далее - учреждение) со следующими требованиями:
- - признать незаконным бездействие учреждения, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого предпринимателем помещения;
- - возложить на Местную администрацию городского округа Нальчик (далее - администрация) и учреждение обязанность в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого подвального помещения площадью 134 кв. м, расположенного в г. Нальчике по ул. Ахохова, 141 "а";
- - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения;
- - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения (требовании уточнены).
Определением от 02.08.2012 администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2013, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 решение от 23.01.2013 и постановление апелляционного суда от 10.04.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Решением от 03.03.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее арендовавшей спорное помещение); предприниматель отвечает критериям, установленным статьей 3 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) для заинтересованных в приобретении имущества лиц. В деле отсутствуют достоверные доказательства прекращения арендных отношений после окончания срока действия договора от 14.11.2010 N 242.
В кассационных жалобах учреждение и администрация просят отменить решение от 03.03.2014 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2014, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителей, Шереужев А.Р. приобрел статус индивидуального предпринимателя только в 2009 году, а договор аренды заключил в 2010 году, поэтому нормы, установленные Законом N 159-ФЗ, на него не распространяются. Предприниматель не представил доказательств законного вступления в права арендатора в порядке наследования. Заключив договор аренды от 12.01.2010 N 242, предприниматель вступил в договорные правоотношения как самостоятельный дееспособный субъект права. Суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о привлечении ООО "Допнит" в качестве третьего лица.
В кассационной жалобе ООО "Допнит", как лицо не привлеченное к участию в деле, просит отменить решение от 03.03.2014 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2014, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, обжалуемые судебные акты затрагивают его права и обязанности. Заявитель указывает на то, что заключил с администрацией договор на реконструкцию объекта недвижимости жилищного назначения от 14.03.2007. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции многоквартирного жилого дома (находящегося в аварийном состоянии), по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141, в котором расположено спорное помещение. По условиям договора ООО "Допнит" обязалось произвести реконструкцию данного дома, а администрация приняла на себя обязательства с момента подписания договора не осуществлять приватизацию квартир, сдачу их в аренду, продажу жилых и нежилых помещений и земельных участков, а так же не вносить изменения в договоры найма жилых помещений.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 17.01.2007 N 242 Шереужевой З.А. для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения на срок по 16.01.2008 передано нежилое помещение площадью 134 кв. м в здании (жилом доме) по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141.
Ранее нежилые помещения в указанном здании использовались Шереужевой З.А. на основании договоров аренды от 15.12.1996, от 20.10.1997, от 19.12.1997, от 28.12.1998, от 21.10.1998, от 21.10.1999, от 2000-2003 годов, от 07.01.2005 и от 07.01.2006; при этом с 1996 года - по двум договорам аренды на нежилые помещения площадью 190 кв. м и 44 кв. м; с 2002 года - по двум договорам на помещения площадью 90 кв. м и 44 кв. м, а с 2006 года по одному договору на помещения площадью 134 кв. м.
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию предприниматель является сыном и наследником Шереужевой З.А., умершей 04.04.2009.
В письме от 24.04.2009 департамент разъяснил предпринимателю, что не возражает против вступления его (как сына и наследника Шереужевой З.А.) в договор аренды нежилых помещений на оставшийся срок его действия со ссылкой на пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса.
14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 242 нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения.
В письме от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-х этажного жилого дома в аварийном состоянии предпринимателю в письме от 14.11.2010 N 242 отказано в продлении договора аренды.
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).
В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ и пунктом 10 информационного письма от 05.11.2009 N 134 субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Закона N 149-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя) определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
В пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008). Следовательно, для получения преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.
По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).
Суды установили, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение).
Заключение межведомственной комиссии от 18.05.2006 и постановление администрации от 27.01.2013 N 60, в соответствии с которыми жилой многоквартирный дом по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике признан аварийным (непригодным для проживания), признаны незаконными решением Нальчикского городского суда от 11.02.2013. Арендуемое нежилое помещение является самостоятельным обособленным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Доказательства прекращения в установленном законом порядке арендных отношений после окончания срока действия договора от 14.11.2010 N 242 в деле отсутствуют. Сведения о направлении арендатору уведомления об отказе от продления договора (письма от 21.09.2011) не представлены, предприниматель отрицает получение данного уведомления.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что предприниматель отвечает критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и удовлетворили заявленные требования.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по доводам, приведенным учреждением и администрацией в кассационных жалобах, отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Согласно части 1 статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
На основании статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом, вправе обжаловать в порядке кассационного производства решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части.
Исходя из содержания названных процессуальных норм необходимым условием для возникновения у лица, не участвовавшего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен касаться его прав и обязанностей. Лицами, названными в статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должны быть представлены доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов.
При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.
Из содержания обжалуемых судебных актов не следует, что судом принято решение о правах и обязанностях ООО "Допнит", в тексте отсутствуют какие-либо выводы суда в отношении названного лица, никаких обязанностей на заявителя не возложено.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" и пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении кассационной жалобы лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, будет установлено, что эти судебные акты не затрагивают непосредственно права и обязанности заявителя, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства исключают возможность рассмотрения кассационной жалобы ООО "Допнит", производство по данной жалобе надлежит прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 и статьи 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям в части прекращении производства по апелляционной жалобе ООО "Допнит" постановление апелляционного суда от 20.07.2014 является законным и обоснованным. В указанной части кассационная жалоба ООО "Допнит" подлежит рассмотрению по существу, однако в ее удовлетворении надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.03.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу N А20-3071/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик и Местной администрации городского округа Нальчик - без удовлетворения. Оставить без удовлетворения кассационную жалобу ООО "Допнит" в части обжалования постановления от 20.07.2014 в части прекращения производства по апелляционной жалобе указанного лица.
Производство по кассационной жалобе ООО "Допнит" на решение от 03.03.2014 и постановление от 20.07.2014 прекратить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N А20-3071/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N А20-3071/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича (ИНН 072198271542, ОГРНИП 309072109800060) - Шхагапсоева А.Б. (доверенность от 03.04.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525) и третьего лица - Местной администрации городского округа Нальчик, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик, Местной администрации городского округа Нальчик и общества с ограниченной ответственностью "Допнит" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.03.2014 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Жуков Е.В.) по делу N А20-3071/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шереужев А.Р. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к МКУ "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик (далее - учреждение) со следующими требованиями:
- - признать незаконным бездействие учреждения, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого предпринимателем помещения;
- - возложить на Местную администрацию городского округа Нальчик (далее - администрация) и учреждение обязанность в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого подвального помещения площадью 134 кв. м, расположенного в г. Нальчике по ул. Ахохова, 141 "а";
- - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения;
- - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения (требовании уточнены).
Определением от 02.08.2012 администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2013, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 решение от 23.01.2013 и постановление апелляционного суда от 10.04.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Решением от 03.03.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее арендовавшей спорное помещение); предприниматель отвечает критериям, установленным статьей 3 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) для заинтересованных в приобретении имущества лиц. В деле отсутствуют достоверные доказательства прекращения арендных отношений после окончания срока действия договора от 14.11.2010 N 242.
В кассационных жалобах учреждение и администрация просят отменить решение от 03.03.2014 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2014, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителей, Шереужев А.Р. приобрел статус индивидуального предпринимателя только в 2009 году, а договор аренды заключил в 2010 году, поэтому нормы, установленные Законом N 159-ФЗ, на него не распространяются. Предприниматель не представил доказательств законного вступления в права арендатора в порядке наследования. Заключив договор аренды от 12.01.2010 N 242, предприниматель вступил в договорные правоотношения как самостоятельный дееспособный субъект права. Суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о привлечении ООО "Допнит" в качестве третьего лица.
В кассационной жалобе ООО "Допнит", как лицо не привлеченное к участию в деле, просит отменить решение от 03.03.2014 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2014, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, обжалуемые судебные акты затрагивают его права и обязанности. Заявитель указывает на то, что заключил с администрацией договор на реконструкцию объекта недвижимости жилищного назначения от 14.03.2007. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции многоквартирного жилого дома (находящегося в аварийном состоянии), по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141, в котором расположено спорное помещение. По условиям договора ООО "Допнит" обязалось произвести реконструкцию данного дома, а администрация приняла на себя обязательства с момента подписания договора не осуществлять приватизацию квартир, сдачу их в аренду, продажу жилых и нежилых помещений и земельных участков, а так же не вносить изменения в договоры найма жилых помещений.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 17.01.2007 N 242 Шереужевой З.А. для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения на срок по 16.01.2008 передано нежилое помещение площадью 134 кв. м в здании (жилом доме) по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141.
Ранее нежилые помещения в указанном здании использовались Шереужевой З.А. на основании договоров аренды от 15.12.1996, от 20.10.1997, от 19.12.1997, от 28.12.1998, от 21.10.1998, от 21.10.1999, от 2000-2003 годов, от 07.01.2005 и от 07.01.2006; при этом с 1996 года - по двум договорам аренды на нежилые помещения площадью 190 кв. м и 44 кв. м; с 2002 года - по двум договорам на помещения площадью 90 кв. м и 44 кв. м, а с 2006 года по одному договору на помещения площадью 134 кв. м.
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию предприниматель является сыном и наследником Шереужевой З.А., умершей 04.04.2009.
В письме от 24.04.2009 департамент разъяснил предпринимателю, что не возражает против вступления его (как сына и наследника Шереужевой З.А.) в договор аренды нежилых помещений на оставшийся срок его действия со ссылкой на пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса.
14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 242 нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения.
В письме от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-х этажного жилого дома в аварийном состоянии предпринимателю в письме от 14.11.2010 N 242 отказано в продлении договора аренды.
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).
В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ и пунктом 10 информационного письма от 05.11.2009 N 134 субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Закона N 149-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя) определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
В пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008). Следовательно, для получения преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.
По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).
Суды установили, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение).
Заключение межведомственной комиссии от 18.05.2006 и постановление администрации от 27.01.2013 N 60, в соответствии с которыми жилой многоквартирный дом по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике признан аварийным (непригодным для проживания), признаны незаконными решением Нальчикского городского суда от 11.02.2013. Арендуемое нежилое помещение является самостоятельным обособленным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Доказательства прекращения в установленном законом порядке арендных отношений после окончания срока действия договора от 14.11.2010 N 242 в деле отсутствуют. Сведения о направлении арендатору уведомления об отказе от продления договора (письма от 21.09.2011) не представлены, предприниматель отрицает получение данного уведомления.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что предприниматель отвечает критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и удовлетворили заявленные требования.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по доводам, приведенным учреждением и администрацией в кассационных жалобах, отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Согласно части 1 статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
На основании статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом, вправе обжаловать в порядке кассационного производства решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части.
Исходя из содержания названных процессуальных норм необходимым условием для возникновения у лица, не участвовавшего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен касаться его прав и обязанностей. Лицами, названными в статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должны быть представлены доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов.
При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.
Из содержания обжалуемых судебных актов не следует, что судом принято решение о правах и обязанностях ООО "Допнит", в тексте отсутствуют какие-либо выводы суда в отношении названного лица, никаких обязанностей на заявителя не возложено.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" и пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении кассационной жалобы лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, будет установлено, что эти судебные акты не затрагивают непосредственно права и обязанности заявителя, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства исключают возможность рассмотрения кассационной жалобы ООО "Допнит", производство по данной жалобе надлежит прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 и статьи 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям в части прекращении производства по апелляционной жалобе ООО "Допнит" постановление апелляционного суда от 20.07.2014 является законным и обоснованным. В указанной части кассационная жалоба ООО "Допнит" подлежит рассмотрению по существу, однако в ее удовлетворении надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.03.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу N А20-3071/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества" Местной администрации городского округа Нальчик и Местной администрации городского округа Нальчик - без удовлетворения. Оставить без удовлетворения кассационную жалобу ООО "Допнит" в части обжалования постановления от 20.07.2014 в части прекращения производства по апелляционной жалобе указанного лица.
Производство по кассационной жалобе ООО "Допнит" на решение от 03.03.2014 и постановление от 20.07.2014 прекратить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)