Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от закрытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Астория" Чернышенко Е.В. (доверенность от 16.12.2013), рассмотрев 16.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-40201/2013,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Астория", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 39, ОГРН 1027810261819 (далее - Общество), о внесении изменений в пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды от 10.09.1997 N 00-(V)003419 (14), касающиеся размера и порядка уплаты арендных платежей.
Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.
Как указывает податель жалобы, применяемая в настоящее время арендная ставка более чем в 3,5 раза отличается от величины, отражающей рыночную конъюнктуру, и не пересматривалась с 1997 года; существенные изменения обстоятельств, в связи с которыми спорный договор аренды может быть изменен по решению суда, вызваны глобальными экономическими причинами, которые Комитет не мог предусмотреть при той степени заботливости и осмотрительности, которые от него требовались; исполнение договора без изменения его условий существенно нарушит баланс интересов сторон и в значительной степени лишит истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.
Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения губернатора от 03.09.1997 N 924-р, распоряжения Комитета от 09.09.1997 N 975-р "Об использовании комплекса зданий по Вознесенскому пр., 10-12, лит. А, Б. Морская ул., д. 39", плана приватизации от 19.10.1995 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.09.1997 заключили договор N 00-(V)003419 (14) аренды здания общей площадью 29 114 кв. м (лит. А - 15 776,1 кв. м, лит. Б - 13 337,9 кв. м), расположенного по адресу: Вознесенский пр., д. 10-12, лит. А - памятник федерального значения; Большая Морская ул., д. 39, лит. Б - рядовое, сроком до 01.07.2046 для использования под гостиницу (20 327,6 кв. м), производственные цели, кафе, ресторан (6731,4 кв. м), казино, банковские цели (685,6 кв. м), торговлю (184,9 кв. м), медицинские, культурно-просветительские цели (525,5 кв. м) и иные цели (659 кв. м).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.1997.
Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе III договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из платы за помещения здания и платы за земельный участок (земельная составляющая арендной платы). Квартальная арендная плата за здание без учета налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 609 076 долларов США. Плата производится в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день фактического внесения платежа.
Размер земельной составляющей арендной платы рассчитывается по действующей на момент внесения платежа Методике определения арендной платы за земельные участки.
Пунктом 3.3 предусмотрено изменение арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора, по соглашению сторон один раз в пять лет.
Дополнительным соглашением от 12.01.2005 N 2 стороны внесли изменения в договор аренды, в соответствии с которыми по договору аренды передается здание площадью 16 998,2 кв. м с кадастровым номером 78:1180:0:45, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 39, лит. А (Вознесенский пр., д. 10-12), для использования под нежилые цели; а также в части размера арендной платы.
Дополнительными соглашениями от 08.12.2010 N 13 и 14 стороны внесли изменения в договор аренды в части размера земельной составляющей арендной платы и дополнили пункт 3.1 договора аренды.
Согласно отчету от 11.12.2012 N 31-1-0967 (1)/2012, выполненному по заказу Комитета Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" рыночная арендная плата за спорное здание по состоянию на 03.12.2012 без учета НДС и коммунальных платежей составляет 15 000 000 руб. или 486 839 долларов США в месяц (курс ЦБ РФ на дату оценки - 30,8110 руб. за доллар).
Комитет 07.03.2013 направил в адрес Общества письмо N 1069 с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы, приложив экземпляры соглашения.
Письмом от 09.04.2013 Общество отказалось от внесения изменений в договор аренды в соответствии с направленным ему дополнительным соглашением.
Комитет, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке, и отказали в иске.
Кассационная инстанция считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, для изменения в судебном порядке спорных условий об арендной плате.
Суды верно указали на то, что рост цен не может быть признан существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для изменения спорного договора на основании статьи 451 ГК РФ.
Бездоказательна ссылка истца и на то, что исполнение договора без изменения его условий в части порядка расчета арендной платы настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как правильно указали суды, установленный в момент заключения договора аренды порядок расчета арендной платы поставлен в зависимость от курса рубля по отношению к доллару США, а земельная составляющая арендной платы рассчитывается по формуле с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, следовательно, стороны учли влияние инфляционных и макроэкономических процессов.
Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, признает обоснованными выводы судов об отсутствии совокупности условий для изменения договора.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу N А56-40201/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 18.04.2014 ПО ДЕЛУ N А56-40201/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2014 г. по делу N А56-40201/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от закрытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Астория" Чернышенко Е.В. (доверенность от 16.12.2013), рассмотрев 16.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-40201/2013,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Астория", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 39, ОГРН 1027810261819 (далее - Общество), о внесении изменений в пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды от 10.09.1997 N 00-(V)003419 (14), касающиеся размера и порядка уплаты арендных платежей.
Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.
Как указывает податель жалобы, применяемая в настоящее время арендная ставка более чем в 3,5 раза отличается от величины, отражающей рыночную конъюнктуру, и не пересматривалась с 1997 года; существенные изменения обстоятельств, в связи с которыми спорный договор аренды может быть изменен по решению суда, вызваны глобальными экономическими причинами, которые Комитет не мог предусмотреть при той степени заботливости и осмотрительности, которые от него требовались; исполнение договора без изменения его условий существенно нарушит баланс интересов сторон и в значительной степени лишит истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.
Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения губернатора от 03.09.1997 N 924-р, распоряжения Комитета от 09.09.1997 N 975-р "Об использовании комплекса зданий по Вознесенскому пр., 10-12, лит. А, Б. Морская ул., д. 39", плана приватизации от 19.10.1995 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.09.1997 заключили договор N 00-(V)003419 (14) аренды здания общей площадью 29 114 кв. м (лит. А - 15 776,1 кв. м, лит. Б - 13 337,9 кв. м), расположенного по адресу: Вознесенский пр., д. 10-12, лит. А - памятник федерального значения; Большая Морская ул., д. 39, лит. Б - рядовое, сроком до 01.07.2046 для использования под гостиницу (20 327,6 кв. м), производственные цели, кафе, ресторан (6731,4 кв. м), казино, банковские цели (685,6 кв. м), торговлю (184,9 кв. м), медицинские, культурно-просветительские цели (525,5 кв. м) и иные цели (659 кв. м).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.1997.
Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе III договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из платы за помещения здания и платы за земельный участок (земельная составляющая арендной платы). Квартальная арендная плата за здание без учета налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 609 076 долларов США. Плата производится в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день фактического внесения платежа.
Размер земельной составляющей арендной платы рассчитывается по действующей на момент внесения платежа Методике определения арендной платы за земельные участки.
Пунктом 3.3 предусмотрено изменение арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора, по соглашению сторон один раз в пять лет.
Дополнительным соглашением от 12.01.2005 N 2 стороны внесли изменения в договор аренды, в соответствии с которыми по договору аренды передается здание площадью 16 998,2 кв. м с кадастровым номером 78:1180:0:45, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 39, лит. А (Вознесенский пр., д. 10-12), для использования под нежилые цели; а также в части размера арендной платы.
Дополнительными соглашениями от 08.12.2010 N 13 и 14 стороны внесли изменения в договор аренды в части размера земельной составляющей арендной платы и дополнили пункт 3.1 договора аренды.
Согласно отчету от 11.12.2012 N 31-1-0967 (1)/2012, выполненному по заказу Комитета Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" рыночная арендная плата за спорное здание по состоянию на 03.12.2012 без учета НДС и коммунальных платежей составляет 15 000 000 руб. или 486 839 долларов США в месяц (курс ЦБ РФ на дату оценки - 30,8110 руб. за доллар).
Комитет 07.03.2013 направил в адрес Общества письмо N 1069 с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы, приложив экземпляры соглашения.
Письмом от 09.04.2013 Общество отказалось от внесения изменений в договор аренды в соответствии с направленным ему дополнительным соглашением.
Комитет, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке, и отказали в иске.
Кассационная инстанция считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, для изменения в судебном порядке спорных условий об арендной плате.
Суды верно указали на то, что рост цен не может быть признан существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для изменения спорного договора на основании статьи 451 ГК РФ.
Бездоказательна ссылка истца и на то, что исполнение договора без изменения его условий в части порядка расчета арендной платы настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как правильно указали суды, установленный в момент заключения договора аренды порядок расчета арендной платы поставлен в зависимость от курса рубля по отношению к доллару США, а земельная составляющая арендной платы рассчитывается по формуле с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, следовательно, стороны учли влияние инфляционных и макроэкономических процессов.
Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, признает обоснованными выводы судов об отсутствии совокупности условий для изменения договора.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу N А56-40201/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)