Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Колянчиковой Л.А.,
Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Божко Е.А.,
при участии:
от администрации городского округа город Воронеж: Иноземцева Ю.В., представитель по доверенности N 1188 от 29.11.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР": Севостьянов А.Д., представитель по доверенности N 33 от 11.02.2013,
от товарищества собственников жилья "Хользунова 3": Бобков Е.А., представитель по доверенности N 11 от 20.02.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012 по делу N А14-9034/2012 (судья Росляков Е.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (ОГРН 1033600046281) к администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) о признании недействительным договора купли-продажи в части, при участии третьего лица: товарищества собственников жилья "Хользунова 3"
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж о признании недействительными
1. п. п. 1.1., 2.2.1. договора купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 между администрацией городского округа город Воронеж и обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" в части установления в них стоимости выкупа нежилого встроенного помещения I в лит. А общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем 22 186 070 (двадцать два миллиона сто восемьдесят шесть тысяч семьдесят) руб. 34 коп. без учета процентов за предоставленную рассрочку и НДС.
2. п. 2.2.2., приложение N 2 к договору купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 между администрацией городского округа город Воронеж и обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" в части установления в них сумм ежемесячных платежей по выкупу нежилого встроенного помещения I в лит. А общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем нижеуказанный:
(с учетом уточнения исковых требований, принятого судом к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Товарищество собственников жилья "Хользунова 3".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21 декабря 2012 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя жалобы, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом, не оспорена, следовательно, она в силу закона должна быть признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения истцом спорного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа. Кроме того, заявитель указывает, что договор купли-продажи N Ц-014-10 от 09.02.2010 расторгнут администрацией городского округа город Воронеж в одностороннем порядке по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" возражали на доводы апелляционной жалобы, считали решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель товарищества собственников жилья "Хользунова 3" в разрешении настоящего спора полагался на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.07.2003 администрация города Воронежа (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 2-779-03, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании приказа Управления муниципальной собственности от 17.07.2003 N 404 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в доме N 3 по ул. Хользунова, находящееся на балансе МУ Рай ДЕЗ ЖКХ Коминтерновского района г. Воронежа, площадью 1075 кв. м для использования под магазин.
Срок действия договора с 01.08.2003 по 31.07.2013 (пункт 1.3. договора).
Во исполнение условий договора аренды нежилого помещения N 2-779-03 от 28.07.2003 арендодатель передал арендатору вышеназванное помещение по передаточному акту.
Дополнительными соглашениями стороны изменяли характеристики арендуемого помещения и размер оплаты.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Приказом Заместителя руководителя Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж N 113 от 01.02.2010 установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 277903 от 28.07.2003) путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 3, стоимостью - на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009-40 999 100 руб. с НДС, в том числе: 34 745 000 руб. без НДС, подлежащих уплате в федеральный бюджет с рассрочкой платежа семь лет.
09.02.2010 администрация городского округа город Воронеж (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения N Ц-014-10, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды от 28.07.2003 N 2-779-04 нежилое встроенное помещение I в лит. А, общей площадью 1075 кв. м, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС 34 745 000 руб., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 3. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 8,75% годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается покупателем сверх стоимости предмета договора в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством.
Подпунктом 2.2.1 пункта 2.2. договора установлено, что с учетом предоставленной рассрочки в срок по 01 февраля 2017 включительно "Покупатель" обязуется оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 34 745 000 рублей без НДС, а также проценты на сумму денежных средств по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования 8,75% Центрального банка Российской Федерации. Помимо этого сверх стоимости предмета договора покупателем уплачивается в федеральный бюджет налог на добавленную стоимость в соответствии с действующем законодательством.
В силу подпункта 2.2.2. пункта 2.2. договора покупатель обязуется в срок по 01.03.2010 оплатить 413 710 руб. - основной платеж, а также 55 528 руб. 54 коп. проценты за предоставленную рассрочку и дополнительно НДС в федеральный бюджет. В дальнейшем ежемесячно в срок по первое число каждого месяца оплачивать 413 630 рублей - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную рассрочку и НДС в федеральный бюджет. В срок по 01.02.2017 должна быть произведена полная оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке приведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора". Примерный график платежей приведен в приложении N 2.
Ссылаясь на то, что указанная в спорном договоре стоимость помещения является сильно завышенной по сравнению с рыночной стоимостью, договор в оспариваемой части нарушает права общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР", поскольку возлагает на общество дополнительные необоснованные финансовые обязательства, является ничтожным и не порождает правовых последствий, истец обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта N 6870/6-3 от 30.10.2012 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения 1 в лит. А площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, на 09.02.2010 с учетом НДС составляет 26 179 563 руб.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что в спорном договоре неверно установлена стоимость выкупаемого имущества, которая отличается от стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в вышеназванном заключении эксперта.
В связи с изложенным судом были удовлетворены требования истца о признании недействительным положений оспариваемого истцом договора в части определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Однако при вынесении решения судом не учтено следующее.
Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 как недостоверную.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
В соответствии с абз. 4 п. 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения органа местного самоуправления, установившего цену выкупа нежилого помещения.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.
После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Также в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что отчет об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009 не соответствует Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
Кроме того, заявленные в рамках настоящего спора требования истца о признании недействительными в части положений договора купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10, фактически направлены на изменение условий указанного договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Поскольку законом или договором не предусмотрена возможность изменения цены в спорном обязательстве, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании вышеизложенного, коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" отказать.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. относятся на истца; истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в установленном законом размере.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012 по делу N А14-9034/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (ОГРН 1033600046281) отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.03.2013 ПО ДЕЛУ N А14-9034/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2013 г. по делу N А14-9034/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Колянчиковой Л.А.,
Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Божко Е.А.,
при участии:
от администрации городского округа город Воронеж: Иноземцева Ю.В., представитель по доверенности N 1188 от 29.11.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР": Севостьянов А.Д., представитель по доверенности N 33 от 11.02.2013,
от товарищества собственников жилья "Хользунова 3": Бобков Е.А., представитель по доверенности N 11 от 20.02.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012 по делу N А14-9034/2012 (судья Росляков Е.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (ОГРН 1033600046281) к администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) о признании недействительным договора купли-продажи в части, при участии третьего лица: товарищества собственников жилья "Хользунова 3"
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж о признании недействительными
1. п. п. 1.1., 2.2.1. договора купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 между администрацией городского округа город Воронеж и обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" в части установления в них стоимости выкупа нежилого встроенного помещения I в лит. А общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем 22 186 070 (двадцать два миллиона сто восемьдесят шесть тысяч семьдесят) руб. 34 коп. без учета процентов за предоставленную рассрочку и НДС.
2. п. 2.2.2., приложение N 2 к договору купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 между администрацией городского округа город Воронеж и обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" в части установления в них сумм ежемесячных платежей по выкупу нежилого встроенного помещения I в лит. А общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, в размере, превышающем нижеуказанный:
(с учетом уточнения исковых требований, принятого судом к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Товарищество собственников жилья "Хользунова 3".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21 декабря 2012 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя жалобы, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом, не оспорена, следовательно, она в силу закона должна быть признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения истцом спорного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа. Кроме того, заявитель указывает, что договор купли-продажи N Ц-014-10 от 09.02.2010 расторгнут администрацией городского округа город Воронеж в одностороннем порядке по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" возражали на доводы апелляционной жалобы, считали решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель товарищества собственников жилья "Хользунова 3" в разрешении настоящего спора полагался на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.07.2003 администрация города Воронежа (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 2-779-03, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании приказа Управления муниципальной собственности от 17.07.2003 N 404 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в доме N 3 по ул. Хользунова, находящееся на балансе МУ Рай ДЕЗ ЖКХ Коминтерновского района г. Воронежа, площадью 1075 кв. м для использования под магазин.
Срок действия договора с 01.08.2003 по 31.07.2013 (пункт 1.3. договора).
Во исполнение условий договора аренды нежилого помещения N 2-779-03 от 28.07.2003 арендодатель передал арендатору вышеназванное помещение по передаточному акту.
Дополнительными соглашениями стороны изменяли характеристики арендуемого помещения и размер оплаты.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Приказом Заместителя руководителя Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж N 113 от 01.02.2010 установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 277903 от 28.07.2003) путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, общей площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 3, стоимостью - на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009-40 999 100 руб. с НДС, в том числе: 34 745 000 руб. без НДС, подлежащих уплате в федеральный бюджет с рассрочкой платежа семь лет.
09.02.2010 администрация городского округа город Воронеж (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения N Ц-014-10, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды от 28.07.2003 N 2-779-04 нежилое встроенное помещение I в лит. А, общей площадью 1075 кв. м, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС 34 745 000 руб., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 3. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 8,75% годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается покупателем сверх стоимости предмета договора в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством.
Подпунктом 2.2.1 пункта 2.2. договора установлено, что с учетом предоставленной рассрочки в срок по 01 февраля 2017 включительно "Покупатель" обязуется оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 34 745 000 рублей без НДС, а также проценты на сумму денежных средств по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования 8,75% Центрального банка Российской Федерации. Помимо этого сверх стоимости предмета договора покупателем уплачивается в федеральный бюджет налог на добавленную стоимость в соответствии с действующем законодательством.
В силу подпункта 2.2.2. пункта 2.2. договора покупатель обязуется в срок по 01.03.2010 оплатить 413 710 руб. - основной платеж, а также 55 528 руб. 54 коп. проценты за предоставленную рассрочку и дополнительно НДС в федеральный бюджет. В дальнейшем ежемесячно в срок по первое число каждого месяца оплачивать 413 630 рублей - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную рассрочку и НДС в федеральный бюджет. В срок по 01.02.2017 должна быть произведена полная оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке приведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора". Примерный график платежей приведен в приложении N 2.
Ссылаясь на то, что указанная в спорном договоре стоимость помещения является сильно завышенной по сравнению с рыночной стоимостью, договор в оспариваемой части нарушает права общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР", поскольку возлагает на общество дополнительные необоснованные финансовые обязательства, является ничтожным и не порождает правовых последствий, истец обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта N 6870/6-3 от 30.10.2012 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения 1 в лит. А площадью 1075 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 3, на 09.02.2010 с учетом НДС составляет 26 179 563 руб.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что в спорном договоре неверно установлена стоимость выкупаемого имущества, которая отличается от стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в вышеназванном заключении эксперта.
В связи с изложенным судом были удовлетворены требования истца о признании недействительным положений оспариваемого истцом договора в части определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Однако при вынесении решения судом не учтено следующее.
Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10 как недостоверную.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
В соответствии с абз. 4 п. 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения органа местного самоуправления, установившего цену выкупа нежилого помещения.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.
После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Также в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что отчет об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 644/09 по состоянию на 17.08.2009 не соответствует Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
Кроме того, заявленные в рамках настоящего спора требования истца о признании недействительными в части положений договора купли-продажи от 09 февраля 2010 года N Ц-014-10, фактически направлены на изменение условий указанного договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Поскольку законом или договором не предусмотрена возможность изменения цены в спорном обязательстве, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании вышеизложенного, коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" отказать.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. относятся на истца; истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в установленном законом размере.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2012 по делу N А14-9034/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРЬЕР" (ОГРН 1033600046281) отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)