Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчики проживают в спорном помещении без каких-либо законных оснований, не исполняют обязанность по внесению платы за него.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Войтенко В.П.,
членов Президиума Батршина Р.Ю., Петровского А.М., Корбачева В.Ф., Коршуновой Л.А.
по докладу судьи Руденко Н.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Промконсервы" к М.М. и М.А. о признании неприобретшими права пользования жилым помещением, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, а также по встречному иску М.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери М.А., к ООО "Промконсервы" о признании приобретшими право на проживание, перерасчете задолженности по оплате услуг за содержание жилья,
по кассационной жалобе М.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери М.А., на решение Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года,
установил:
ООО "Промконсервы", уточнив требования, обратилось в суд с иском к М.М. и М.А. о признании неприобретшими право пользования жилым помещением - комнатой N (далее - спорное жилое помещение) в общежитии, расположенном по адресу: ..., понуждении к заключению договора коммерческого найма указанного жилого помещения на условиях проекта договора от (дата), взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с (дата) по (дата) в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, пени за несвоевременное внесение платы за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги в размере <данные изъяты>, а также <данные изъяты> в возврат государственной пошлины, мотивировав заявленные требования тем, что Общество является собственником вышеуказанного здания общежития. Ответчики проживают в спорном жилом помещении без каких-либо законных оснований, а с (дата) ненадлежащим образом исполняют обязанность по внесению в полном объеме платы за жилье и коммунальные услуги, в результате чего по состоянию на (дата) образовалась задолженность в размере <данные изъяты>, погасить которую в добровольном порядке жильцы отказываются.
М.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А., обратилась в суд со встречным иском к ООО "Промконсервы" о признании ее и несовершеннолетней М.А. приобретшими право пользования спорным жилым помещением, возложении на ООО "Промконсервы" обязанности произвести перерасчет платы за жилье и коммунальные услуги с (дата) по (дата) на условиях ранее заключенного договора найма с бывшим собственником общежития ЗАО "...", а также выдать разрешение на регистрацию ее и дочери в спорном жилом помещении, в обоснование указав, что она с дочерью М.А. проживает в общежитии с (дата) на основании фактически заключенного договора найма с бывшим собственником ЗАО "...", установившим плату за содержание жилья в размере <данные изъяты> за 1 кв. м. Условия данного договора действовали до (дата), однако, с (дата) новый собственник - ООО "Промконсервы" - незаконно повысило оплату за содержание жилья.
Решением Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года, исковые требования ООО "Промконсервы" и встречные исковые требования М.М. удовлетворены частично: на М.М. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Промконсервы" договор найма жилого помещения на условиях, предложенных ООО "Промконсервы" от (дата), с учетом изменений, внесенных в договор судом; с М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взыскана плата за жилое помещение и коммунальные услуги за период с (дата) по (дата) в размере <данные изъяты>, пени в сумме <данные изъяты> и <данные изъяты> в возврат уплаченной государственной пошлины. М.М. и М.А. признаны приобретшими право пользования комнатой N площадью <данные изъяты> кв. м, в общежитии, расположенном по адресу: .... С ООО "Промконсервы" в пользу М.М. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины взыскано <данные изъяты> руб. Постановлено произвести зачет по первоначальному и встречному исковому требованию: с М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты>.
Дополнительным решением Руднянского районного суда Смоленской области от 10 декабря 2014 года с ООО "Промконсервы" в пользу М.М. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. С М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В кассационной жалобе М.М., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, ставит вопрос об отмене решения Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года в части отказа в удовлетворении ее исковых требований о возложении на ООО "Промконсервы" обязанности произвести перерасчет задолженности по ежемесячным платежам за жилье и принять в указанной части новое решение - об удовлетворении данных исковых требований.
27 мая 2015 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 08 июня 2015 года.
Определением судьи Смоленского областного суда от 13 июля 2015 года кассационная жалоба М.М. вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Смоленского областного суда.
В судебное заседание явились М.М., представитель ООО "Промконсервы" - К.
Заслушав доклад судьи Руденко Н.В., объяснения М.М., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя ООО "Промконсервы" - К., проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в жалобе, Президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения судами первой и второй инстанций допущены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, с (дата) собственником здания общежития, расположенного по адресу: ..., являлось ЗАО "...".
М.М. и ее дочь М.А., (дата) года рождения, с (дата) зарегистрированы в комнате N указанного общежития, фактически проживают в комнате N.
На основании договора купли-продажи N от (дата) общежитие по адресу: ..., перешло в собственность ООО "Промконсервы" (свидетельство о государственной регистрации права от (дата)), о чем (дата) истец (ответчик по встречному иску) уведомил М.М., предложив ей заключить договор коммерческого (краткосрочного) найма занимаемого ею жилого помещения, однако, от заключения договора М.М. уклоняется.
Решением Генерального директора ООО "Промконсервы" N от (дата) частным лицам, не работающим в ООО "Промконсервы", с (дата) установлена арендная плата за содержание жилья в данном общежитии в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв. м, в том числе НДС <данные изъяты>, без учета коммунальных услуг.
Распоряжением Генерального директора ООО "Промконсервы" N от (дата) с (дата) плата за жилое помещение в упомянутом выше общежитии для третьих лиц, не являющихся работниками ООО "Промконсервы", без учета коммунальных услуг, установлена в размере: за коммерческий наем - <данные изъяты> руб./кв. м, за содержание и ремонт - <данные изъяты> руб./кв. м с НДС 18%.
До (дата) М.М. частично оплачивала коммунальные платежи.
Из представленного ООО "Промконсервы" расчета усматривается, что сумма задолженности М.М. по оплате жилья и коммунальных услуг с (дата) по (дата) составляет, исходя из установленных собственником общежития тарифов, <данные изъяты>, из них плата за жилое помещение (плата за наем) - <данные изъяты>, плата за содержание, ремонт и за коммунальные услуги - <данные изъяты>.
Разрешая спор и удовлетворяя иск ООО "Промконсервы" в части требований о взыскании платы за спорное жилье по тарифам, установленным ООО "Промконсервы", суды исходили из того, что отсутствие письменного договора коммерческого найма с истцом не освобождает М.М. от обязанности вносить плату за проживание в жилом помещении на условиях, определенных собственником жилого помещения. Кроме того, до (дата) М.М. производила частичную оплату за жилье и коммунальные услуги, договор найма не расторгла, из жилого помещения не выехала, т.е. фактически приняла на себя обязательства по договору коммерческого найма на условиях, предложенных Обществом.
Между тем, данный вывод судов не основан на нормах материального права.
В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. ст. 674, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям фактически заключенного М.М. договора найма с бывшим собственником здания ЗАО "...", плата за содержание жилья составляла <данные изъяты> за 1 кв. м.
Соглашение (в том числе письменное) об изменении размера платы, сторонами на измененных условиях не достигнуто, о чем, в частности, свидетельствует возникший между М.М. и ООО "Промконсервы" спор по условиям заключаемого договора коммерческого найма.
Таким образом, изменение размера платы за жилое помещение произведено наймодателем в одностороннем порядке, что противоречит требованиям ч. 2 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 9 Примерного Положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 28 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 3.07.1993 N 726) плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производятся по установленным ставкам и тарифам.
К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом (статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-3).
Согласно статье 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Как установлено судами М.М. и ее дочь были вселены в спорное жилое помещение в 1999 году, зарегистрированы в нем постоянно по месту жительства, иного жилья не имеют, оплату за пользование жилой площадью и коммунальные услуги в общежитии по адресу:..., производили по тарифам и ставкам, утвержденным органами местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма, поэтому их жилищные права не могут быть нарушены последующим переходом здания общежития в собственность юридического лица.
Однако, удовлетворяя исковые требования и обязывая М.М. заключить с ООО "Промконсервы" договор коммерческого найма, по условиям которого плата за проживание М.М. в общежитии определена по тарифам, утвержденным ООО "Промконсервы" и составила <данные изъяты> руб за кв. м, суды приведенные обстоятельства не учли, допустив существенное нарушение норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Поскольку, при рассмотрении настоящего дела в части требований ООО "Промконсервы" о понуждении к заключению договора коммерческого найма и о взыскании с М.М. задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с (дата) по (дата) судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, имеются основания для пересмотра судебных постановлений в указанной части, несмотря на отсутствие в кассационной жалобе М.М. доводов о незаконности вынесенных судебных актов в части требований о понуждении М.М. к заключению договора коммерческого найма.
С учетом изложенного, судебные постановления подлежат в указанной части отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года в части требований ООО "Промконсервы" о понуждении к заключению договора коммерческого найма и о взыскании задолженности по оплате жилья, коммунальных услуг, пени за период с (дата) по (дата) отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Президиума
Смоленского областного суда
В.П.ВОЙТЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2015
Требование: О признании неприобретшими права пользования жилым помещением, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, обязании заключить договор коммерческого найма.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчики проживают в спорном помещении без каких-либо законных оснований, не исполняют обязанность по внесению платы за него.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 года
Президиум Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Войтенко В.П.,
членов Президиума Батршина Р.Ю., Петровского А.М., Корбачева В.Ф., Коршуновой Л.А.
по докладу судьи Руденко Н.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Промконсервы" к М.М. и М.А. о признании неприобретшими права пользования жилым помещением, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, а также по встречному иску М.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери М.А., к ООО "Промконсервы" о признании приобретшими право на проживание, перерасчете задолженности по оплате услуг за содержание жилья,
по кассационной жалобе М.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери М.А., на решение Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года,
установил:
ООО "Промконсервы", уточнив требования, обратилось в суд с иском к М.М. и М.А. о признании неприобретшими право пользования жилым помещением - комнатой N (далее - спорное жилое помещение) в общежитии, расположенном по адресу: ..., понуждении к заключению договора коммерческого найма указанного жилого помещения на условиях проекта договора от (дата), взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с (дата) по (дата) в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, пени за несвоевременное внесение платы за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги в размере <данные изъяты>, а также <данные изъяты> в возврат государственной пошлины, мотивировав заявленные требования тем, что Общество является собственником вышеуказанного здания общежития. Ответчики проживают в спорном жилом помещении без каких-либо законных оснований, а с (дата) ненадлежащим образом исполняют обязанность по внесению в полном объеме платы за жилье и коммунальные услуги, в результате чего по состоянию на (дата) образовалась задолженность в размере <данные изъяты>, погасить которую в добровольном порядке жильцы отказываются.
М.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А., обратилась в суд со встречным иском к ООО "Промконсервы" о признании ее и несовершеннолетней М.А. приобретшими право пользования спорным жилым помещением, возложении на ООО "Промконсервы" обязанности произвести перерасчет платы за жилье и коммунальные услуги с (дата) по (дата) на условиях ранее заключенного договора найма с бывшим собственником общежития ЗАО "...", а также выдать разрешение на регистрацию ее и дочери в спорном жилом помещении, в обоснование указав, что она с дочерью М.А. проживает в общежитии с (дата) на основании фактически заключенного договора найма с бывшим собственником ЗАО "...", установившим плату за содержание жилья в размере <данные изъяты> за 1 кв. м. Условия данного договора действовали до (дата), однако, с (дата) новый собственник - ООО "Промконсервы" - незаконно повысило оплату за содержание жилья.
Решением Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года, исковые требования ООО "Промконсервы" и встречные исковые требования М.М. удовлетворены частично: на М.М. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Промконсервы" договор найма жилого помещения на условиях, предложенных ООО "Промконсервы" от (дата), с учетом изменений, внесенных в договор судом; с М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взыскана плата за жилое помещение и коммунальные услуги за период с (дата) по (дата) в размере <данные изъяты>, пени в сумме <данные изъяты> и <данные изъяты> в возврат уплаченной государственной пошлины. М.М. и М.А. признаны приобретшими право пользования комнатой N площадью <данные изъяты> кв. м, в общежитии, расположенном по адресу: .... С ООО "Промконсервы" в пользу М.М. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины взыскано <данные изъяты> руб. Постановлено произвести зачет по первоначальному и встречному исковому требованию: с М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты>.
Дополнительным решением Руднянского районного суда Смоленской области от 10 декабря 2014 года с ООО "Промконсервы" в пользу М.М. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. С М.М. в пользу ООО "Промконсервы" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В кассационной жалобе М.М., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, ставит вопрос об отмене решения Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года в части отказа в удовлетворении ее исковых требований о возложении на ООО "Промконсервы" обязанности произвести перерасчет задолженности по ежемесячным платежам за жилье и принять в указанной части новое решение - об удовлетворении данных исковых требований.
27 мая 2015 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 08 июня 2015 года.
Определением судьи Смоленского областного суда от 13 июля 2015 года кассационная жалоба М.М. вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Смоленского областного суда.
В судебное заседание явились М.М., представитель ООО "Промконсервы" - К.
Заслушав доклад судьи Руденко Н.В., объяснения М.М., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя ООО "Промконсервы" - К., проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в жалобе, Президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения судами первой и второй инстанций допущены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, с (дата) собственником здания общежития, расположенного по адресу: ..., являлось ЗАО "...".
М.М. и ее дочь М.А., (дата) года рождения, с (дата) зарегистрированы в комнате N указанного общежития, фактически проживают в комнате N.
На основании договора купли-продажи N от (дата) общежитие по адресу: ..., перешло в собственность ООО "Промконсервы" (свидетельство о государственной регистрации права от (дата)), о чем (дата) истец (ответчик по встречному иску) уведомил М.М., предложив ей заключить договор коммерческого (краткосрочного) найма занимаемого ею жилого помещения, однако, от заключения договора М.М. уклоняется.
Решением Генерального директора ООО "Промконсервы" N от (дата) частным лицам, не работающим в ООО "Промконсервы", с (дата) установлена арендная плата за содержание жилья в данном общежитии в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв. м, в том числе НДС <данные изъяты>, без учета коммунальных услуг.
Распоряжением Генерального директора ООО "Промконсервы" N от (дата) с (дата) плата за жилое помещение в упомянутом выше общежитии для третьих лиц, не являющихся работниками ООО "Промконсервы", без учета коммунальных услуг, установлена в размере: за коммерческий наем - <данные изъяты> руб./кв. м, за содержание и ремонт - <данные изъяты> руб./кв. м с НДС 18%.
До (дата) М.М. частично оплачивала коммунальные платежи.
Из представленного ООО "Промконсервы" расчета усматривается, что сумма задолженности М.М. по оплате жилья и коммунальных услуг с (дата) по (дата) составляет, исходя из установленных собственником общежития тарифов, <данные изъяты>, из них плата за жилое помещение (плата за наем) - <данные изъяты>, плата за содержание, ремонт и за коммунальные услуги - <данные изъяты>.
Разрешая спор и удовлетворяя иск ООО "Промконсервы" в части требований о взыскании платы за спорное жилье по тарифам, установленным ООО "Промконсервы", суды исходили из того, что отсутствие письменного договора коммерческого найма с истцом не освобождает М.М. от обязанности вносить плату за проживание в жилом помещении на условиях, определенных собственником жилого помещения. Кроме того, до (дата) М.М. производила частичную оплату за жилье и коммунальные услуги, договор найма не расторгла, из жилого помещения не выехала, т.е. фактически приняла на себя обязательства по договору коммерческого найма на условиях, предложенных Обществом.
Между тем, данный вывод судов не основан на нормах материального права.
В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. ст. 674, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям фактически заключенного М.М. договора найма с бывшим собственником здания ЗАО "...", плата за содержание жилья составляла <данные изъяты> за 1 кв. м.
Соглашение (в том числе письменное) об изменении размера платы, сторонами на измененных условиях не достигнуто, о чем, в частности, свидетельствует возникший между М.М. и ООО "Промконсервы" спор по условиям заключаемого договора коммерческого найма.
Таким образом, изменение размера платы за жилое помещение произведено наймодателем в одностороннем порядке, что противоречит требованиям ч. 2 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 9 Примерного Положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 28 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 3.07.1993 N 726) плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производятся по установленным ставкам и тарифам.
К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом (статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-3).
Согласно статье 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Как установлено судами М.М. и ее дочь были вселены в спорное жилое помещение в 1999 году, зарегистрированы в нем постоянно по месту жительства, иного жилья не имеют, оплату за пользование жилой площадью и коммунальные услуги в общежитии по адресу:..., производили по тарифам и ставкам, утвержденным органами местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма, поэтому их жилищные права не могут быть нарушены последующим переходом здания общежития в собственность юридического лица.
Однако, удовлетворяя исковые требования и обязывая М.М. заключить с ООО "Промконсервы" договор коммерческого найма, по условиям которого плата за проживание М.М. в общежитии определена по тарифам, утвержденным ООО "Промконсервы" и составила <данные изъяты> руб за кв. м, суды приведенные обстоятельства не учли, допустив существенное нарушение норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Поскольку, при рассмотрении настоящего дела в части требований ООО "Промконсервы" о понуждении к заключению договора коммерческого найма и о взыскании с М.М. задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с (дата) по (дата) судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, имеются основания для пересмотра судебных постановлений в указанной части, несмотря на отсутствие в кассационной жалобе М.М. доводов о незаконности вынесенных судебных актов в части требований о понуждении М.М. к заключению договора коммерческого найма.
С учетом изложенного, судебные постановления подлежат в указанной части отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Руднянского районного суда Смоленской области от 24 ноября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 10 марта 2015 года в части требований ООО "Промконсервы" о понуждении к заключению договора коммерческого найма и о взыскании задолженности по оплате жилья, коммунальных услуг, пени за период с (дата) по (дата) отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Президиума
Смоленского областного суда
В.П.ВОЙТЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)