Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды земельного участка. Иск мотивирован тем, что истцом подведены инженерные сети водоснабжения и водоотведения, которые существенно повысили стоимость участка и являются его неотделимыми улучшениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чадов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Султанова Р.А.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Коваленко А.И.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года по делу по иску К. к администрации города Оренбурга о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,
установила:
Истец К. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, указав, что в (дата) году между администрацией г. Оренбурга и ею, ИП К., был заключен договор аренды, по которому ей был предоставлен во временное пользование земельный участок для размещения торгового киоска, площадью *** кв. м по адресу: (адрес). Данный договор сторонами неоднократно продлевался. По дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от (дата) срок действия договора был продлен до (дата) года. Данный договор (дата) был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. (дата) ею было получено письменное согласование реконструкции киоска в торговый мини-павильон от Комитета потребительского рынка, услуг и развития предпринимательства, после чего, на основании постановлений администрации города Оренбурга от (дата) и от (дата) года, был образован новый земельный участок площадью *** кв. м для размещения торгового мини-павильона путем объединения земельных участков, с присвоением общему земельному участку кадастрового номера N. (дата) между К. и ФИО9 был заключен договор подряда по прокладке и подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, а также был заключен договор на оказание услуг по закупке материалов для монтажа подземных сетей водоснабжения и водоотведения объекта, расположенного по (адрес) рядом с домом N по (адрес) стоимость работ по данным договорам составила ***. Кроме того, ею были произведены расходы по оплате проектов, за согласования, за технические условия, вызов инженера, за восстановление асфальтового покрытия после прокладки водопровода и водоотведения. Однако, в (дата) года в ее адрес поступило письмо администрации г. Оренбурга об отказе в продлении договора аренды, предложено считать его действующим до (дата) года. В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила суд взыскать с администрации города Оренбурга стоимость улучшений в размере *** *** копеек.
Истец К., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Б., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Ч., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года в удовлетворении требований К. отказано.
С решением суда не согласилась истец К., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Оренбурга, извещенный надлежащим образом, не явился.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Заслушав доклад судьи Султанова Р.А., пояснения представителя истца Н., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества. Иное толкование норм о неотделимых улучшениях противоречило бы статье 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.
Из материалов дела следует, что (дата) между арендодателем администрацией г. Оренбурга и арендатором К. (утратившей статус индивидуального предпринимателя с (дата) года) был заключен договор аренды земельного участка N от (дата) года, площадью *** кв. метра, расположенного по адресу: (адрес), для установки торгового киоска типа "***" сроком до (дата) В дальнейшем, путем заключения дополнительных соглашений, договор аренды неоднократно продлевался. Дополнительным соглашением от (дата) срок действия договора аренды установлен до (дата) года. Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от (дата) проведена в установленном законом порядке. В соответствии с постановлениями администрации города Оренбурга от (дата) N "Об утверждении схемы расположения и образовании земельного участка по (адрес)" и от (дата) N "О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от (дата) N, от (дата) N" был образован новый участок площадью *** кв. м по тому же адресу, участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, с размещением мини-павильона на землях общего пользования.
Ответчик в письме N от (дата) уведомил истца о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия, необходимости погасить задолженность по договору аренды на дату его расторжения - (дата) года, а также об отмене ранее выданного заключения о возможных сроках продления договора аренды на земельный участок ввиду отсутствия у органов местного самоуправления намерений продолжать договорные отношения с К. после (дата) года.
Обращаясь с иском, К. в обоснование своих требований ссылалась на положения ст. 623 ГК РФ, а также положения п. 5.1 договора аренды земельного участка, согласно которому арендатор имеет право производить улучшения арендованного имущества, полагая, что ответчиком при заключении договора уже было дано согласие на производство улучшений арендованного имущества, на компенсации которых она вправе настаивать в силу ст. 623 ГК РФ. Истец указывала, что в результате предпринятых ею действий к спорному участку были подведены инженерные сети водоснабжения и водоотведения, которые, по ее мнению, существенно повысили стоимость арендованного ею земельного участка и являются неотделимыми его улучшениями. Стоимость названных работ, по расчетам истца составила *** *** копеек.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, исходил из того, что положения договора аренды не содержат условий о безусловном согласии ответчика на производство неотделимых улучшений арендованного имущества - земельного участка и, соответственно, согласия на компенсацию их стоимости, в связи с чем пришел к выводу о том, что К. не представлено доказательств по согласованию заявленных ею работ с арендодателем как этого требует п. 3 ст. 623 ГК РФ.
Арендатор в нарушение статьи 56 ГПК РФ не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, в материалах дела отсутствуют допустимые и достоверные доказательства: смета затрат на производство улучшений, дополнительное соглашение к договору аренды, акт приема-передачи неотделимых улучшений. Работы были выполнены без согласия арендодателя. Доказательств получения согласия администрации г. Оренбурга на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости производимых улучшений и составления сметы расходов с участием представителя администрации, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ, истец суду также не представил.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении ее требований.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, регулирующим возникшие правоотношения сторон.
Ссылку истца на постановление администрации г. Оренбурга N от (дата) о разрешении проведения земляных работ, связанных с прокладкой водопровода со вскрытием асфальтобетонного покрытия тротуара и проезжей части с ограничением движения для автотранспорта по полосам подрядчику ФИО9 суд правомерно признал необоснованной, поскольку данное постановление было издано администрацией муниципального образования, наделенной властными полномочиями и которая выступает как субъект публичного права, а не как сторона по договору, то есть субъект гражданско-правовых отношений. В этой связи суд обоснованно не усмотрел оснований полагать, что ответчиком давалось в какой-либо форме согласие на производство улучшений арендуемого земельного участка, о компенсации стоимости которых заявлено требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на основании п. 5.1 договора аренды арендатор имел право производить улучшения земельного участка и, таким образом арендодатель изначально дал разрешение на различные улучшения, были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены, поскольку сводятся к иному, ошибочному толкованию договора. Из данного п. 5.1 договора аренды от (дата) не следует, что арендодатель дал арендатору безусловное согласие на неотделимые улучшения арендованного земельного участка.
Иные доводы апелляционной жалобы также не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по сути, повторяют доводы, изложенные истцом в суде первой инстанции, направлены на переоценку доказательств по делу и не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным, оснований для его отмены в соответствии с требованиями статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5836/2014
Требование: О возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды земельного участка. Иск мотивирован тем, что истцом подведены инженерные сети водоснабжения и водоотведения, которые существенно повысили стоимость участка и являются его неотделимыми улучшениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. по делу N 33-5836/2014
Судья Чадов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Султанова Р.А.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Коваленко А.И.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года по делу по иску К. к администрации города Оренбурга о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,
установила:
Истец К. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, указав, что в (дата) году между администрацией г. Оренбурга и ею, ИП К., был заключен договор аренды, по которому ей был предоставлен во временное пользование земельный участок для размещения торгового киоска, площадью *** кв. м по адресу: (адрес). Данный договор сторонами неоднократно продлевался. По дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от (дата) срок действия договора был продлен до (дата) года. Данный договор (дата) был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. (дата) ею было получено письменное согласование реконструкции киоска в торговый мини-павильон от Комитета потребительского рынка, услуг и развития предпринимательства, после чего, на основании постановлений администрации города Оренбурга от (дата) и от (дата) года, был образован новый земельный участок площадью *** кв. м для размещения торгового мини-павильона путем объединения земельных участков, с присвоением общему земельному участку кадастрового номера N. (дата) между К. и ФИО9 был заключен договор подряда по прокладке и подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, а также был заключен договор на оказание услуг по закупке материалов для монтажа подземных сетей водоснабжения и водоотведения объекта, расположенного по (адрес) рядом с домом N по (адрес) стоимость работ по данным договорам составила ***. Кроме того, ею были произведены расходы по оплате проектов, за согласования, за технические условия, вызов инженера, за восстановление асфальтового покрытия после прокладки водопровода и водоотведения. Однако, в (дата) года в ее адрес поступило письмо администрации г. Оренбурга об отказе в продлении договора аренды, предложено считать его действующим до (дата) года. В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила суд взыскать с администрации города Оренбурга стоимость улучшений в размере *** *** копеек.
Истец К., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Б., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Ч., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года в удовлетворении требований К. отказано.
С решением суда не согласилась истец К., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Оренбурга, извещенный надлежащим образом, не явился.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Заслушав доклад судьи Султанова Р.А., пояснения представителя истца Н., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества. Иное толкование норм о неотделимых улучшениях противоречило бы статье 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.
Из материалов дела следует, что (дата) между арендодателем администрацией г. Оренбурга и арендатором К. (утратившей статус индивидуального предпринимателя с (дата) года) был заключен договор аренды земельного участка N от (дата) года, площадью *** кв. метра, расположенного по адресу: (адрес), для установки торгового киоска типа "***" сроком до (дата) В дальнейшем, путем заключения дополнительных соглашений, договор аренды неоднократно продлевался. Дополнительным соглашением от (дата) срок действия договора аренды установлен до (дата) года. Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от (дата) проведена в установленном законом порядке. В соответствии с постановлениями администрации города Оренбурга от (дата) N "Об утверждении схемы расположения и образовании земельного участка по (адрес)" и от (дата) N "О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от (дата) N, от (дата) N" был образован новый участок площадью *** кв. м по тому же адресу, участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, с размещением мини-павильона на землях общего пользования.
Ответчик в письме N от (дата) уведомил истца о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия, необходимости погасить задолженность по договору аренды на дату его расторжения - (дата) года, а также об отмене ранее выданного заключения о возможных сроках продления договора аренды на земельный участок ввиду отсутствия у органов местного самоуправления намерений продолжать договорные отношения с К. после (дата) года.
Обращаясь с иском, К. в обоснование своих требований ссылалась на положения ст. 623 ГК РФ, а также положения п. 5.1 договора аренды земельного участка, согласно которому арендатор имеет право производить улучшения арендованного имущества, полагая, что ответчиком при заключении договора уже было дано согласие на производство улучшений арендованного имущества, на компенсации которых она вправе настаивать в силу ст. 623 ГК РФ. Истец указывала, что в результате предпринятых ею действий к спорному участку были подведены инженерные сети водоснабжения и водоотведения, которые, по ее мнению, существенно повысили стоимость арендованного ею земельного участка и являются неотделимыми его улучшениями. Стоимость названных работ, по расчетам истца составила *** *** копеек.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, исходил из того, что положения договора аренды не содержат условий о безусловном согласии ответчика на производство неотделимых улучшений арендованного имущества - земельного участка и, соответственно, согласия на компенсацию их стоимости, в связи с чем пришел к выводу о том, что К. не представлено доказательств по согласованию заявленных ею работ с арендодателем как этого требует п. 3 ст. 623 ГК РФ.
Арендатор в нарушение статьи 56 ГПК РФ не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, в материалах дела отсутствуют допустимые и достоверные доказательства: смета затрат на производство улучшений, дополнительное соглашение к договору аренды, акт приема-передачи неотделимых улучшений. Работы были выполнены без согласия арендодателя. Доказательств получения согласия администрации г. Оренбурга на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости производимых улучшений и составления сметы расходов с участием представителя администрации, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ, истец суду также не представил.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении ее требований.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, регулирующим возникшие правоотношения сторон.
Ссылку истца на постановление администрации г. Оренбурга N от (дата) о разрешении проведения земляных работ, связанных с прокладкой водопровода со вскрытием асфальтобетонного покрытия тротуара и проезжей части с ограничением движения для автотранспорта по полосам подрядчику ФИО9 суд правомерно признал необоснованной, поскольку данное постановление было издано администрацией муниципального образования, наделенной властными полномочиями и которая выступает как субъект публичного права, а не как сторона по договору, то есть субъект гражданско-правовых отношений. В этой связи суд обоснованно не усмотрел оснований полагать, что ответчиком давалось в какой-либо форме согласие на производство улучшений арендуемого земельного участка, о компенсации стоимости которых заявлено требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на основании п. 5.1 договора аренды арендатор имел право производить улучшения земельного участка и, таким образом арендодатель изначально дал разрешение на различные улучшения, были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены, поскольку сводятся к иному, ошибочному толкованию договора. Из данного п. 5.1 договора аренды от (дата) не следует, что арендодатель дал арендатору безусловное согласие на неотделимые улучшения арендованного земельного участка.
Иные доводы апелляционной жалобы также не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по сути, повторяют доводы, изложенные истцом в суде первой инстанции, направлены на переоценку доказательств по делу и не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным, оснований для его отмены в соответствии с требованиями статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)