Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Шевченко,
судей К.П. Засорина, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью",
апелляционное производство N 05АП-9515/2013
на определение от 08.07.2013
судьи О.Н. Голубкиной
по делу N А51-10211/2011 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ"
к Мальцеву Геннадию Викторовичу
о признании недействительной сделки
в деле по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВладИнвестКредит"
к обществу с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 2722042300, ОГРН 1042700194745; 690022, г. Владивосток, ул. Лесная, д. 12)
о признании его несостоятельным (банкротом)
при участии:
- от ООО "Управление недвижимостью" - Стародубцев А.В. по доверенности N 03/2013 от 03.07.2013, паспорт;
- от ООО "Инвест-Недвижимость" - Иванов Ю.Г. по доверенности N 79/2013 от 11.09.2013, паспорт;
- от Мальцева Г.В. - Карпенко А.А. по доверенности N Д-2683 от 10.06.2013, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились;
- установил:
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2012 Общество с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением от 17.05.2012 конкурсным управляющим должником утверждена Никульшина Елена Викторовна. Определениями срок конкурсного производства, полномочия конкурсного управляющего продлены до 03 октября 2013.
Конкурсный управляющий должника обратилась в суд с заявлением о признании договоров на долевое участие в строительстве, заключенных между должником и Мальцевым Геннадием Викторовичем от 09.12.2010 N 1104-ДР/26, N 1104-ДР/27, N 1104-ДР/28, N 1104-ДР/29 недействительными сделками на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с неравноценным встречным исполнением со стороны ответчика.
Определением от 08.07.2013 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
Не согласившись с определением суда, конкурсный кредитор общество с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом при вынесении определения не дана надлежащая оценка соглашениям о перемене лиц в обязательстве. Полагает вывод суда о должном исполнении договоров обществом с ограниченной ответственностью "Дельта Орион" не соответствующим установленным обстоятельствам. Считает, что судом неправильно применены нормы статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Необоснованно не применены статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что имеет место нарушение норм процессуального права в связи с принятием судом определения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель Мальцева Г.В. на доводы апелляционной жалобы возразил. Определение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От конкурсного управляющего должника поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. Представители лиц, участвующих в деле, по заявленному ходатайству не возразили. Судом в порядке статей 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство рассмотрено и удовлетворено.
Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон.
Определениее проверяется в порядке статей 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.12.2010 между ООО "Амурстройинвест" (застройщик) и Мальцевым Геннадием Викторовичем (дольщик) заключены четыре договора на долевое участие в строительстве N 1104-ДР/26, N 1104-ДР/27, N 1104-ДР/28, N 1104-ДР/29, согласно которым застройщик обязался в предусмотренный договорами срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, построить (реконструировать) объект - "Реконструкция здания ДК "Энергомаш" под городской конференц-зал с офисными помещениями, торгово-выставочными площадями и автостоянкой в Центральном районе г. Хабаровска", адрес ориентира: город Хабаровск, улица Ленина, дом 85 (кадастровый номер земельного участка: - 27:23:03 02 08:0021), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства - нежилые помещения площадью, указанной в пунктах 1.2 договоров, входящие в состав объекта, дольщику, а дольщик обязуется принять объект долевого строительства и своевременно осуществлять платежи, обусловленные договорами.
Размер денежных средств определен в пункте 3.2 договоров, соответствует стоимости строительства объекта долевого строительства. Сторонами определена стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства равной 19270 руб..
Денежные средства, уплачиваемые дольщиком на условиях настоящего договора, используются заказчиком на возмещение затрат на реконструкцию объекта, коммуникаций, инженерных сооружений, благоустройство прилегающей территории, на оплату природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также на оплату услуг застройщика. Дольщик обязался оплатить полную цену участия в долевом строительстве не позднее 30 марта 2011 (пункт 3.3 договоров).
Срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2011 (пункт 4.1.6 договоров).
Указывая, что в период заключения оспариваемых договоров должником совершались аналогичные договоры на долевое участие в строительстве с иными лицами, при этом стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства устанавливалась в зависимости от площади объекта в размере 45000-55080 руб., а цена сделки с ответчиком существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки, конкурсный управляющий должника обратилась в суд с настоящим заявлением, полагая оспариваемые договоры недействительной и подозрительной сделкой на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Закона о банкротстве", при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).
Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В данном случае оспариваемая сделка заключена в пределах годичного срока до возбуждения дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" (оспариваемые договоры совершены - 09.12.2010, заявление о признании должника банкротом принято - 07.07.2011).
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставленному должником по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.
Так, согласно договорам выполнение обязательств застройщика перед дольщиком подтверждается свидетельством о праве собственности дольщика на объект долевого строительства и актом приема-передачи дольщику объекта долевого строительства (пункт 5.6 договора).
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Амурстройинвест" исполнило перед ответчиком обязательство по передаче объектов долевого строительства, указанного в оспариваемых договорах (не представлен акт приема-передачи объекта от застройщика к дольщику).
Согласно представленным ответчиком в дело документам, в процессе реконструкции здания ДК "Энергомаш", произошла смена Застройщика и в соответствии с изменениями, внесенными в разрешение на строительство объекта, титул Застройщика приобрело общество с ограниченной ответственностью "Дельта-Орион".
В соответствии с дополнительными соглашениями от 01 декабря 2011 года к договорам на долевое участие в строительстве N N 1104-ДР/26, 1104-ДР/27, 1104-ДР/28, 1104-ДР/29 от 09 декабря 2010 года, стороной сделки выступает ООО "Дельта-Орион".
В ходе реконструкции объекта в проектно-сметную документацию вносились корректировки: объектом долевого строительства по договорам на долевое участие в соответствии с дополнительными соглашениями от 25 апреля 2012 года являются нежилые помещения иной площади, стоимость квадратного метра объекта долевого строительства в соответствии с дополнительными соглашениями к договорам от 01 июня 2012 года увеличилась и составляла 25 000 руб. 00 коп..
Актами приема-передачи от 01 ноября 2012 года по договорам на долевое участие в строительстве N N 1104-ДР/26, 1104-ДР/27, 1104-ДР/28, 1104-ДР/29 от 09 декабря 2010 года Застройщиком ООО "Дельта-Орион" передано Мальцеву Г.В.:
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/26 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/27 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/28 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 878,3 кв. м стоимостью 21 957 500 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/29 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано право собственности Мальцева Г.В. на объекты и сделаны регистрационные записи, что подтверждается представленными в дело Свидетельствами о государственной регистрации права от 04 апреля 2013 года 27-АВ 736800, 27-АВ 736785, 27-АВ 736790, 27-АВ 778195.
Таким образом, оспариваемые сделки исполнены новым застройщиком ООО "Дельта-Орион", а не ООО "Амурстройинвест".
Как правильно указал суд первой инстанции, конкурсным управляющим не доказано, на какой стадии строительства были заключены оспариваемые договоры, равно как не доказан факт вложения должником денежных средств и несения затрат в связи с Реконструкцией здания ДК "Энергомаш" под городской конференц-зал с офисными помещениями, торгово-выставочными площадями и автостоянкой в Центральном районе г. Хабаровска", адрес ориентира: город Хабаровск, улица Ленина, дом 85 (кадастровый номер земельного участка: - 27:23:03 02 08:0021).
С учетом этого суд первой инстанции, установив отсутствие доказательств неравноценного встречного исполнения обязательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания спорных сделок недействительными в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении определения не дана надлежащая оценка соглашениям о перемене лиц в обязательстве, судебной коллегией отклоняется, поскольку определением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2013 по делу N А51-10211/2011, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительными сделок: соглашения о внесении изменений в договор аренды объектов нежилого фонда от 23.12.2011, соглашения о внесении изменений в договор N 1094 от 24.07.2007 аренды земельного участка, заключенного 27.01.2012; акта передачи объекта незавершенного строительства от 22.07.2011, дополнительного соглашения к инвестиционному договору от 17.06.2011 отказано.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2013 по делу N А51-10211/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
Судьи
К.П.ЗАСОРИН
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2013 N 05АП-9515/2013 ПО ДЕЛУ N А51-10211/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. N 05АП-9515/2013
Дело N А51-10211/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 01 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Шевченко,
судей К.П. Засорина, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью",
апелляционное производство N 05АП-9515/2013
на определение от 08.07.2013
судьи О.Н. Голубкиной
по делу N А51-10211/2011 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ"
к Мальцеву Геннадию Викторовичу
о признании недействительной сделки
в деле по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВладИнвестКредит"
к обществу с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 2722042300, ОГРН 1042700194745; 690022, г. Владивосток, ул. Лесная, д. 12)
о признании его несостоятельным (банкротом)
при участии:
- от ООО "Управление недвижимостью" - Стародубцев А.В. по доверенности N 03/2013 от 03.07.2013, паспорт;
- от ООО "Инвест-Недвижимость" - Иванов Ю.Г. по доверенности N 79/2013 от 11.09.2013, паспорт;
- от Мальцева Г.В. - Карпенко А.А. по доверенности N Д-2683 от 10.06.2013, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились;
- установил:
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2012 Общество с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением от 17.05.2012 конкурсным управляющим должником утверждена Никульшина Елена Викторовна. Определениями срок конкурсного производства, полномочия конкурсного управляющего продлены до 03 октября 2013.
Конкурсный управляющий должника обратилась в суд с заявлением о признании договоров на долевое участие в строительстве, заключенных между должником и Мальцевым Геннадием Викторовичем от 09.12.2010 N 1104-ДР/26, N 1104-ДР/27, N 1104-ДР/28, N 1104-ДР/29 недействительными сделками на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с неравноценным встречным исполнением со стороны ответчика.
Определением от 08.07.2013 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
Не согласившись с определением суда, конкурсный кредитор общество с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом при вынесении определения не дана надлежащая оценка соглашениям о перемене лиц в обязательстве. Полагает вывод суда о должном исполнении договоров обществом с ограниченной ответственностью "Дельта Орион" не соответствующим установленным обстоятельствам. Считает, что судом неправильно применены нормы статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Необоснованно не применены статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что имеет место нарушение норм процессуального права в связи с принятием судом определения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель Мальцева Г.В. на доводы апелляционной жалобы возразил. Определение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От конкурсного управляющего должника поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. Представители лиц, участвующих в деле, по заявленному ходатайству не возразили. Судом в порядке статей 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство рассмотрено и удовлетворено.
Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон.
Определениее проверяется в порядке статей 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.12.2010 между ООО "Амурстройинвест" (застройщик) и Мальцевым Геннадием Викторовичем (дольщик) заключены четыре договора на долевое участие в строительстве N 1104-ДР/26, N 1104-ДР/27, N 1104-ДР/28, N 1104-ДР/29, согласно которым застройщик обязался в предусмотренный договорами срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, построить (реконструировать) объект - "Реконструкция здания ДК "Энергомаш" под городской конференц-зал с офисными помещениями, торгово-выставочными площадями и автостоянкой в Центральном районе г. Хабаровска", адрес ориентира: город Хабаровск, улица Ленина, дом 85 (кадастровый номер земельного участка: - 27:23:03 02 08:0021), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства - нежилые помещения площадью, указанной в пунктах 1.2 договоров, входящие в состав объекта, дольщику, а дольщик обязуется принять объект долевого строительства и своевременно осуществлять платежи, обусловленные договорами.
Размер денежных средств определен в пункте 3.2 договоров, соответствует стоимости строительства объекта долевого строительства. Сторонами определена стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства равной 19270 руб..
Денежные средства, уплачиваемые дольщиком на условиях настоящего договора, используются заказчиком на возмещение затрат на реконструкцию объекта, коммуникаций, инженерных сооружений, благоустройство прилегающей территории, на оплату природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также на оплату услуг застройщика. Дольщик обязался оплатить полную цену участия в долевом строительстве не позднее 30 марта 2011 (пункт 3.3 договоров).
Срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2011 (пункт 4.1.6 договоров).
Указывая, что в период заключения оспариваемых договоров должником совершались аналогичные договоры на долевое участие в строительстве с иными лицами, при этом стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства устанавливалась в зависимости от площади объекта в размере 45000-55080 руб., а цена сделки с ответчиком существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки, конкурсный управляющий должника обратилась в суд с настоящим заявлением, полагая оспариваемые договоры недействительной и подозрительной сделкой на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Закона о банкротстве", при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).
Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В данном случае оспариваемая сделка заключена в пределах годичного срока до возбуждения дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "АМУРСТРОЙИНВЕСТ" (оспариваемые договоры совершены - 09.12.2010, заявление о признании должника банкротом принято - 07.07.2011).
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставленному должником по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.
Так, согласно договорам выполнение обязательств застройщика перед дольщиком подтверждается свидетельством о праве собственности дольщика на объект долевого строительства и актом приема-передачи дольщику объекта долевого строительства (пункт 5.6 договора).
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Амурстройинвест" исполнило перед ответчиком обязательство по передаче объектов долевого строительства, указанного в оспариваемых договорах (не представлен акт приема-передачи объекта от застройщика к дольщику).
Согласно представленным ответчиком в дело документам, в процессе реконструкции здания ДК "Энергомаш", произошла смена Застройщика и в соответствии с изменениями, внесенными в разрешение на строительство объекта, титул Застройщика приобрело общество с ограниченной ответственностью "Дельта-Орион".
В соответствии с дополнительными соглашениями от 01 декабря 2011 года к договорам на долевое участие в строительстве N N 1104-ДР/26, 1104-ДР/27, 1104-ДР/28, 1104-ДР/29 от 09 декабря 2010 года, стороной сделки выступает ООО "Дельта-Орион".
В ходе реконструкции объекта в проектно-сметную документацию вносились корректировки: объектом долевого строительства по договорам на долевое участие в соответствии с дополнительными соглашениями от 25 апреля 2012 года являются нежилые помещения иной площади, стоимость квадратного метра объекта долевого строительства в соответствии с дополнительными соглашениями к договорам от 01 июня 2012 года увеличилась и составляла 25 000 руб. 00 коп..
Актами приема-передачи от 01 ноября 2012 года по договорам на долевое участие в строительстве N N 1104-ДР/26, 1104-ДР/27, 1104-ДР/28, 1104-ДР/29 от 09 декабря 2010 года Застройщиком ООО "Дельта-Орион" передано Мальцеву Г.В.:
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/26 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/27 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/28 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 878,3 кв. м стоимостью 21 957 500 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м;
- - по договору на долевое участие в строительстве N 1104 ДР/29 от 09 декабря 2010 года -вновь созданное нежилое помещение общей площадью 875,6 кв. м стоимостью 21 890 000 рублей 00 копеек, из расчета 25 000 рублей 00 копеек за один кв. м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано право собственности Мальцева Г.В. на объекты и сделаны регистрационные записи, что подтверждается представленными в дело Свидетельствами о государственной регистрации права от 04 апреля 2013 года 27-АВ 736800, 27-АВ 736785, 27-АВ 736790, 27-АВ 778195.
Таким образом, оспариваемые сделки исполнены новым застройщиком ООО "Дельта-Орион", а не ООО "Амурстройинвест".
Как правильно указал суд первой инстанции, конкурсным управляющим не доказано, на какой стадии строительства были заключены оспариваемые договоры, равно как не доказан факт вложения должником денежных средств и несения затрат в связи с Реконструкцией здания ДК "Энергомаш" под городской конференц-зал с офисными помещениями, торгово-выставочными площадями и автостоянкой в Центральном районе г. Хабаровска", адрес ориентира: город Хабаровск, улица Ленина, дом 85 (кадастровый номер земельного участка: - 27:23:03 02 08:0021).
С учетом этого суд первой инстанции, установив отсутствие доказательств неравноценного встречного исполнения обязательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания спорных сделок недействительными в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении определения не дана надлежащая оценка соглашениям о перемене лиц в обязательстве, судебной коллегией отклоняется, поскольку определением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2013 по делу N А51-10211/2011, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительными сделок: соглашения о внесении изменений в договор аренды объектов нежилого фонда от 23.12.2011, соглашения о внесении изменений в договор N 1094 от 24.07.2007 аренды земельного участка, заключенного 27.01.2012; акта передачи объекта незавершенного строительства от 22.07.2011, дополнительного соглашения к инвестиционному договору от 17.06.2011 отказано.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2013 по делу N А51-10211/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
Судьи
К.П.ЗАСОРИН
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)