Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Абрамов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пискуновой М.В.,
судей Шуковой Н.М., Подольской А.А.
при секретаре К.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя А.А.И. - М.Р.И. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 17 октября 2013 года, которым постановлено:
"Признать незаключенными договоры купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.Н. и А.А.И.
Взыскать с А.А.И. в пользу Т.Е.Н. денежные средства, переданные в счет оплаты по договорам купли-продажи, признанным незаключенными, в размере 2 400 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере в размере 20 200 рублей, а всего - 2 420 200 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., доводы в поддержание жалобы представителя А.А.И. - Н.В.А., судебная коллегия
установила:
Т.Е.Н. обратился в суд с иском к А.А.И. о признании незаключенными договоры купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения в виде полученных по договорам денежных средств, указывая на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и А.А.И. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 65,90 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Отчуждаемое имущество принадлежало ответчику на праве собственности зарегистрированном в установленном законом порядке, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.
Денежные средства в счет оплаты <адрес> 400 000 руб. были переданы А.А.И. ДД.ММ.ГГГГ до подписания договора купли-продажи путем перевода на счет продавца в ОАО "Сбербанк России".
В соответствии с п. 5 заключенного между сторонами договора, продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц.
Однако первоначально государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на указанное жилое помещение приостановлены, а впоследствии в регистрации было отказано, основанием чему послужил арест наложенный определением Автозаводского районного суда <адрес>.
Поскольку денежные средства уплаченные за квартиру находились у ответчика который возвращать их не собирался, ДД.ММ.ГГГГ он был вынужден подписать с А.А.И. новый договор купли-продажи.
Впоследствии они обратились для государственной регистрации вновь подписанного договора, однако опять был получен отказ, в связи с арестом на основании постановления Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г., вынесенного в рамках уголовного дела.
По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости между ним и ответчиком заключен не был, поскольку А.А.И. ввел его в заблуждение относительно существенных условий, указав, что передаваемое имущество под арестом не состоит, следовательно переданные ответчику в счет оплаты спорной квартиры денежные средства в размере 2 400 000 руб. являются неосновательным обогащением, в связи с чем, истец просил суд признать договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, а также взыскать с А.А.И. сумму неосновательного обогащения в размере 2 400 000 руб., переданную в качестве оплаты по незаключенным договорам.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое в апелляционной жалобе представитель А.А.И. - М.Р.И. просит отменить, как незаконное и необоснованное. По мнению заявителя жалобы, судом не учтен факт злоупотребления правом со стороны истца, выразившийся в пользовании спорной квартирой, а также отсутствие вины ответчика, который к рассмотрению уголовного дела не привлекался, об имеющихся ограничениях не знал.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явился, хотя о месте, дате и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлено.
В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель А.А.И. - Н.В.А. поддержала доводы жалобы, дав объяснения аналогичные изложенным в ней.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52 Постановления). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления).То есть, сам по себе факт передачи жилого помещения покупателю не ведет к возникновению у него правомочий собственника в полном объеме (право владения, пользования, распоряжения) и не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору. Как следует из материалов дела, по условиям заключенных между сторонами договоров купли продажи спорной квартиры, продавец гарантирует, что до совершения договоров <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> никому не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, судебного спора по ней не имеется, правами третьих лиц не обременена (п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ и п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ г.).Следовательно предметом данных договоров купли-продажи являлась квартира свободная от притязаний третьих лиц и не состоящая под арестом. Между тем, основания для отказа в государственной регистрации спорного жилого помещения однозначно указывают на то, что регистрация договора и переход права собственности не осуществлены по обстоятельствам, не зависящим от истца, а именно арестом квартиры, первоначально наложенным определением Автозаводского районного суда <адрес>, а затем постановлением Ставропольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> того, на что правильно указал в своем решении суд, истец со своей стороны надлежащим образом исполнил обязательства по договору купли-продажи - до его заключения оплатил стоимость отчуждаемого жилого помещения, а после подписания договоров добросовестно обращался для их государственной регистрации. Обоснованно принято во внимание и то, что с учетом возможных сроков рассмотрения уголовного дела неясно, когда именно будут отменены обеспечительные меры, послужившие поводом для приостановления государственной регистрации спорного жилого помещения. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о невозможности зарегистрировать право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, что является нарушением прав Т.Е.Н. В соответствии с пунктом 3 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Учитывая, что А.А.И., являясь продавцом, знал или обязан был знать о вышеназванных обстоятельствах, послуживших поводом для отказа в регистрации права собственности на спорную квартиру за Т.Е.Н., правильным является вывод суда о том, что договоры купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не могут считаться заключенными, так как закон связывает момент заключения договоров купли-продажи недвижимости с момента их государственной регистрации. Следовательно обоснован и вывод суда о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию полученные им в счет оплаты по договорам, признанным незаключенными, денежные средства в размере 2 400 000 руб.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не учтен факт злоупотребления правом со стороны истца, выразившийся в пользовании спорной квартирой, поскольку ответчик надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства по договору купли-продажи передав покупателю квартиру, судебная коллегия признает несостоятельными. Как отмечено выше, в силу изложенных норм права, сам по себе факт передачи жилого помещения покупателю не ведет к возникновению у него правомочий собственника в полном объеме (право владения, пользования, распоряжения) и не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи.
Аргументы жалобы об отсутствии вины ответчика в отказе регистрации, который к рассмотрению уголовного дела не привлекался, об имеющихся ограничениях не знал, не могут быть приняты во внимание. В своем решении, суд первой инстанции правильно указал на то, что при разумной мере предусмотрительности ответчик, как собственник жилого помещения, должен был знать о наложенных на квартиру ограничениях и обременениях, в частности, обязан был уточнить данную информацию прежде чем гарантировать в договоре купли-продажи обстоятельства того, что отчуждаемая квартира под арестом не состоит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 17 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя А.А.И. - М.Р.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-516/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N 33-516/2014
Судья: Абрамов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пискуновой М.В.,
судей Шуковой Н.М., Подольской А.А.
при секретаре К.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя А.А.И. - М.Р.И. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 17 октября 2013 года, которым постановлено:
"Признать незаключенными договоры купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.Н. и А.А.И.
Взыскать с А.А.И. в пользу Т.Е.Н. денежные средства, переданные в счет оплаты по договорам купли-продажи, признанным незаключенными, в размере 2 400 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере в размере 20 200 рублей, а всего - 2 420 200 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., доводы в поддержание жалобы представителя А.А.И. - Н.В.А., судебная коллегия
установила:
Т.Е.Н. обратился в суд с иском к А.А.И. о признании незаключенными договоры купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения в виде полученных по договорам денежных средств, указывая на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и А.А.И. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 65,90 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Отчуждаемое имущество принадлежало ответчику на праве собственности зарегистрированном в установленном законом порядке, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.
Денежные средства в счет оплаты <адрес> 400 000 руб. были переданы А.А.И. ДД.ММ.ГГГГ до подписания договора купли-продажи путем перевода на счет продавца в ОАО "Сбербанк России".
В соответствии с п. 5 заключенного между сторонами договора, продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц.
Однако первоначально государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на указанное жилое помещение приостановлены, а впоследствии в регистрации было отказано, основанием чему послужил арест наложенный определением Автозаводского районного суда <адрес>.
Поскольку денежные средства уплаченные за квартиру находились у ответчика который возвращать их не собирался, ДД.ММ.ГГГГ он был вынужден подписать с А.А.И. новый договор купли-продажи.
Впоследствии они обратились для государственной регистрации вновь подписанного договора, однако опять был получен отказ, в связи с арестом на основании постановления Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г., вынесенного в рамках уголовного дела.
По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости между ним и ответчиком заключен не был, поскольку А.А.И. ввел его в заблуждение относительно существенных условий, указав, что передаваемое имущество под арестом не состоит, следовательно переданные ответчику в счет оплаты спорной квартиры денежные средства в размере 2 400 000 руб. являются неосновательным обогащением, в связи с чем, истец просил суд признать договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, а также взыскать с А.А.И. сумму неосновательного обогащения в размере 2 400 000 руб., переданную в качестве оплаты по незаключенным договорам.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое в апелляционной жалобе представитель А.А.И. - М.Р.И. просит отменить, как незаконное и необоснованное. По мнению заявителя жалобы, судом не учтен факт злоупотребления правом со стороны истца, выразившийся в пользовании спорной квартирой, а также отсутствие вины ответчика, который к рассмотрению уголовного дела не привлекался, об имеющихся ограничениях не знал.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явился, хотя о месте, дате и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлено.
В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель А.А.И. - Н.В.А. поддержала доводы жалобы, дав объяснения аналогичные изложенным в ней.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52 Постановления). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления).То есть, сам по себе факт передачи жилого помещения покупателю не ведет к возникновению у него правомочий собственника в полном объеме (право владения, пользования, распоряжения) и не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору. Как следует из материалов дела, по условиям заключенных между сторонами договоров купли продажи спорной квартиры, продавец гарантирует, что до совершения договоров <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> никому не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, судебного спора по ней не имеется, правами третьих лиц не обременена (п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ и п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ г.).Следовательно предметом данных договоров купли-продажи являлась квартира свободная от притязаний третьих лиц и не состоящая под арестом. Между тем, основания для отказа в государственной регистрации спорного жилого помещения однозначно указывают на то, что регистрация договора и переход права собственности не осуществлены по обстоятельствам, не зависящим от истца, а именно арестом квартиры, первоначально наложенным определением Автозаводского районного суда <адрес>, а затем постановлением Ставропольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> того, на что правильно указал в своем решении суд, истец со своей стороны надлежащим образом исполнил обязательства по договору купли-продажи - до его заключения оплатил стоимость отчуждаемого жилого помещения, а после подписания договоров добросовестно обращался для их государственной регистрации. Обоснованно принято во внимание и то, что с учетом возможных сроков рассмотрения уголовного дела неясно, когда именно будут отменены обеспечительные меры, послужившие поводом для приостановления государственной регистрации спорного жилого помещения. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о невозможности зарегистрировать право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, что является нарушением прав Т.Е.Н. В соответствии с пунктом 3 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Учитывая, что А.А.И., являясь продавцом, знал или обязан был знать о вышеназванных обстоятельствах, послуживших поводом для отказа в регистрации права собственности на спорную квартиру за Т.Е.Н., правильным является вывод суда о том, что договоры купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не могут считаться заключенными, так как закон связывает момент заключения договоров купли-продажи недвижимости с момента их государственной регистрации. Следовательно обоснован и вывод суда о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию полученные им в счет оплаты по договорам, признанным незаключенными, денежные средства в размере 2 400 000 руб.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не учтен факт злоупотребления правом со стороны истца, выразившийся в пользовании спорной квартирой, поскольку ответчик надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства по договору купли-продажи передав покупателю квартиру, судебная коллегия признает несостоятельными. Как отмечено выше, в силу изложенных норм права, сам по себе факт передачи жилого помещения покупателю не ведет к возникновению у него правомочий собственника в полном объеме (право владения, пользования, распоряжения) и не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи.
Аргументы жалобы об отсутствии вины ответчика в отказе регистрации, который к рассмотрению уголовного дела не привлекался, об имеющихся ограничениях не знал, не могут быть приняты во внимание. В своем решении, суд первой инстанции правильно указал на то, что при разумной мере предусмотрительности ответчик, как собственник жилого помещения, должен был знать о наложенных на квартиру ограничениях и обременениях, в частности, обязан был уточнить данную информацию прежде чем гарантировать в договоре купли-продажи обстоятельства того, что отчуждаемая квартира под арестом не состоит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 17 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя А.А.И. - М.Р.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)