Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества и по порядку его оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Денисовой Н.Д., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" - Казакова Д.М. по доверенности от 04 июня 2014 года N 2д-785
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33-Д-852/14
рассмотрев 05 октября 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" (истца), Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 02 апреля 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
на постановление от 24 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фуршет" (далее - ООО "Фуршет", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), по цене выкупаемого объекта в размере 8 676 000 руб. без учета НДС и по порядку оплаты по договору, на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2015 года оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Фуршет" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 10 347 000 руб. (Десять миллионов триста сорок семь тысяч рублей) в соответствии с заключением эксперта от 30.12.2014 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункт 3.2 договора изложен в редакции Департамента (п. 3.2 оплата по договору производится единовременно, не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, посредством аккредитива, с условием регистрации ипотеки в силу закона).
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ООО "Фуршет" и Департамент обратились с кассационными жалобами. В своей кассационной жалобе Департамент просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы Департамент указывает, что суд, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по п. 3.1 договора, определив цену спорного нежилого помещения в 10 347 000 руб. 00 коп., руководствуясь отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, без уточнений требований по стоимости спорного имущества со стороны истца, кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством. Определением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу произведена замена председательствующего судьи Нужнова С.Г. на судью Аталикову З.А.
ООО "Фуршет" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части порядка оплаты по договору (п. 3.2 договора) и направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей. В обоснование кассационной жалобы ООО "Фуршет" ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Фуршет" возражал против удовлетворения кассационной жалобы Департамента по доводам отзыва на кассационную жалобу, поддержал доводы своей кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 06 декабря 2005 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 10-00380/05, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, 7а), сроком действия по 30 июня 2015 года с учетом дополнительных соглашений к договору.
Истец 07 апреля 2014 года обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
21 июля 2014 года истец получил письмо от ответчика с прилагаемым проектом договора купли-продажи, в предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи, стоимость имущества составляет 11 352 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 10 июня 2014 года N 738Г/673, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 20 июня 2014 года N 785/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
05 августа 2014 года истец вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по стоимости имущества, определенной в размере 8 676 000 руб., в соответствии с отчетом N 1045.2/07-14, выполненным ООО "Независимый Центр Сертификации, Экспертизы и Оценки "СЕРТЭКС" по состоянию на 17 июля 2014 года и условием о способе оплаты на условиях единовременной оплаты не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, посредством аккредитива с условием регистрации ипотеки в силу закона.
В ответ на предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи 15 августа 2014 года истцом было получено письмо N 33-5-10768/14-(0)-1 с отказом в предоставлении государственной услуги, в связи с несогласием с рыночной стоимостью выкупаемого объекта.
В связи с разногласиями при заключении договора, возникшими по цене выкупаемого имущества и порядку оплаты, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Судами установлено ООО "Фуршет" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Фуршет" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 11 декабря 2014 года была назначена судебно-оценочная экспертиза.
Выкупная цена нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), была установлена судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы в размере 10 347 000 руб. без учета НДС.
Довод кассационной жалобы Департамента о том, что суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по п. 3.1 договора, руководствуясь отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, без уточнения требований по стоимости спорного имущества со стороны истца, отклоняются судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отказывая в удовлетворении требования ООО "Фуршет" об определении порядка оплаты, а именно: оплаты в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях сроком на три года с условием регистрации ипотеки в силу закона и на условиях прилагаемого проекта договора, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что при реализации права на выкуп и направлении соответствующего заявления о выкупе арендуемого нежилого помещения 07 апреля 2014 года истец указал порядок оплаты на условиях единовременной оплаты, на разрешение суда были переданы разногласия по проекту договора, согласно редакции, которого истцом был указан способ оплаты выкупаемого объекта - единовременно, что подтверждается приложенным к исковому заявлению проектом договора, а также самим исковым заявлением. Согласно предложенному Департаменту проекту, порядок оплаты также был определен на условиях единовременной оплаты.
Материалами дела, подтверждается, что разногласия были вызваны предложенной истцом редакции договора о способе оплаты на условиях оторочки платежа не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, аккредитивом с условие регистрации ипотеки.
Данное обстоятельство свидетельствует лишь о том, что стороны не достигли согласия по способу оплаты, между тем, данное условие обоснованно принято судами первой и апелляционной инстанции в редакции Департамента.
Исходя из того, что на разрешение суда были переданы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, суд в соответствии с положениями ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельно определил спорные для сторон условия по стоимости и порядку оплаты выкупаемого помещения.
Доводы кассационной жалобы ООО "Фуршет" подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:
постановил:
Решение от 02 апреля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 24 июня 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-133406/14 оставить без изменения, кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" (истца) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) - без удовлетворения.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2015 N Ф05-12574/2015 ПО ДЕЛУ N А40-133406/14
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества и по порядку его оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2015 г. по делу N А40-133406/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Денисовой Н.Д., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" - Казакова Д.М. по доверенности от 04 июня 2014 года N 2д-785
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33-Д-852/14
рассмотрев 05 октября 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" (истца), Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 02 апреля 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
на постановление от 24 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фуршет" (далее - ООО "Фуршет", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), по цене выкупаемого объекта в размере 8 676 000 руб. без учета НДС и по порядку оплаты по договору, на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 апреля 2015 года оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Фуршет" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 10 347 000 руб. (Десять миллионов триста сорок семь тысяч рублей) в соответствии с заключением эксперта от 30.12.2014 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункт 3.2 договора изложен в редакции Департамента (п. 3.2 оплата по договору производится единовременно, не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, посредством аккредитива, с условием регистрации ипотеки в силу закона).
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ООО "Фуршет" и Департамент обратились с кассационными жалобами. В своей кассационной жалобе Департамент просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы Департамент указывает, что суд, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по п. 3.1 договора, определив цену спорного нежилого помещения в 10 347 000 руб. 00 коп., руководствуясь отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, без уточнений требований по стоимости спорного имущества со стороны истца, кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством. Определением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу произведена замена председательствующего судьи Нужнова С.Г. на судью Аталикову З.А.
ООО "Фуршет" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части порядка оплаты по договору (п. 3.2 договора) и направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей. В обоснование кассационной жалобы ООО "Фуршет" ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Фуршет" возражал против удовлетворения кассационной жалобы Департамента по доводам отзыва на кассационную жалобу, поддержал доводы своей кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 06 декабря 2005 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 10-00380/05, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, 7а), сроком действия по 30 июня 2015 года с учетом дополнительных соглашений к договору.
Истец 07 апреля 2014 года обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
21 июля 2014 года истец получил письмо от ответчика с прилагаемым проектом договора купли-продажи, в предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи, стоимость имущества составляет 11 352 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 10 июня 2014 года N 738Г/673, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 20 июня 2014 года N 785/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
05 августа 2014 года истец вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по стоимости имущества, определенной в размере 8 676 000 руб., в соответствии с отчетом N 1045.2/07-14, выполненным ООО "Независимый Центр Сертификации, Экспертизы и Оценки "СЕРТЭКС" по состоянию на 17 июля 2014 года и условием о способе оплаты на условиях единовременной оплаты не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, посредством аккредитива с условием регистрации ипотеки в силу закона.
В ответ на предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи 15 августа 2014 года истцом было получено письмо N 33-5-10768/14-(0)-1 с отказом в предоставлении государственной услуги, в связи с несогласием с рыночной стоимостью выкупаемого объекта.
В связи с разногласиями при заключении договора, возникшими по цене выкупаемого имущества и порядку оплаты, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Судами установлено ООО "Фуршет" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Фуршет" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 11 декабря 2014 года была назначена судебно-оценочная экспертиза.
Выкупная цена нежилого помещения общей площадью 118,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1559 (этаж 1, пом. I, комнат. 1 - 7, 7а, 8 - 10), была установлена судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы в размере 10 347 000 руб. без учета НДС.
Довод кассационной жалобы Департамента о том, что суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по п. 3.1 договора, руководствуясь отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, без уточнения требований по стоимости спорного имущества со стороны истца, отклоняются судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отказывая в удовлетворении требования ООО "Фуршет" об определении порядка оплаты, а именно: оплаты в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях сроком на три года с условием регистрации ипотеки в силу закона и на условиях прилагаемого проекта договора, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что при реализации права на выкуп и направлении соответствующего заявления о выкупе арендуемого нежилого помещения 07 апреля 2014 года истец указал порядок оплаты на условиях единовременной оплаты, на разрешение суда были переданы разногласия по проекту договора, согласно редакции, которого истцом был указан способ оплаты выкупаемого объекта - единовременно, что подтверждается приложенным к исковому заявлению проектом договора, а также самим исковым заявлением. Согласно предложенному Департаменту проекту, порядок оплаты также был определен на условиях единовременной оплаты.
Материалами дела, подтверждается, что разногласия были вызваны предложенной истцом редакции договора о способе оплаты на условиях оторочки платежа не позднее трех месяцев с даты заключения договора с использованием заемных средств, аккредитивом с условие регистрации ипотеки.
Данное обстоятельство свидетельствует лишь о том, что стороны не достигли согласия по способу оплаты, между тем, данное условие обоснованно принято судами первой и апелляционной инстанции в редакции Департамента.
Исходя из того, что на разрешение суда были переданы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, суд в соответствии с положениями ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельно определил спорные для сторон условия по стоимости и порядку оплаты выкупаемого помещения.
Доводы кассационной жалобы ООО "Фуршет" подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:
постановил:
Решение от 02 апреля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 24 июня 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-133406/14 оставить без изменения, кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" (истца) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) - без удовлетворения.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)