Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Огородникова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Шукеновой М.А.,
судей Чеботаревой Е.А., Ланцовой М.В.,
при секретаре В.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Администрации Омского муниципального района Омской области, апелляционной жалобе ответчика Р.
на решение Омского районного суда Омской области от 19 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Р. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.
Взыскать с Р. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...> рублей 65 копеек, неустойку в размере <...> рублей 00 копеек.
Взыскать с Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей 32 копейки".
Заслушав доклад судьи областного суда Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд к Р. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между сторонами заключен договор аренды N <...> от <...> о передаче Р. в аренду сроком на три года земельного участка, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, в границах Андреевского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.08.2011, земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 16.12.2007.
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составила с 01.10.2010 по 31.12.2011 - <...> руб.; с 01.01.2012 по 21.10.2013 - <...> руб. 17 коп.
Исходя из положений договора и действующего законодательства о порядке исчисления размера годовой арендной платы земельного участка, предоставленного по договору аренды ответчику, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с 01.10.2010 по 31.12.2011 - <...> руб. 38 коп. (<...>); с 01.01.2012 по 22.10.2013- <...> руб. 41 коп. (<...>
За несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0, 5% просроченной суммы за каждый день просрочки.
У Р. образовалась задолженность по договору аренды N <...> от <...> в сумме <...> руб. 65 коп., неустойка в размере <...> руб. 02 коп., которая подлежит взысканию.
В судебном заседании представитель истца Администрации ОМР Омской области В.В.В. поддержал заявленные исковые требования.
Ответчик Р. в судебном заседании требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате признала. Просила снизить размер взыскиваемой неустойки.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Администрация Омского МР Омской области просит решение суда от 19.12.2013 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы, ссылаясь на положения ГК РФ, указывает на отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Размер неустойки, заявленной к взысканию, считает разумной и справедливой.
В апелляционной жалобе ответчик Р. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование поданной жалобы указывает, что заявленные исковые требования не признавала в суде первой инстанции, считает, что не получила возможности приобщить к материалам дела документы в обоснование своей процессуальной позиции.
Полагает, что ввиду приобретения ею в собственность спорного земельного участка правоотношения, вытекающие из договора аренды, прекратились.
Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи требований о наличии задолженности по арендной плате истцом не предъявлялись, сведениями об имеющейся задолженности не располагала.
Ссылается на тяжелое материальное положение, наличие на иждивении двух малолетних детей как обстоятельства невозможности уплаты задолженности по арендной плате.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика Администрация ОМР Омской области ссылается на законность судебного акта в части взыскания задолженности по арендной плате, отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя администрации Омского муниципального района В.В.В., ответчицу Р. и ее представителя Ф., судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Б. и Р. был заключен договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от <...> года.
Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка N <...> от 30.09.2013, Постановления Администрации Омского муниципального района Омской области N <...> от <...> Р. земельный участок, расположенный по адресу: <...>, приобретен в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от 23.10.2013.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание изложенные нормы законодательства суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии, у ответчика, как у арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
При этом судом правильно установлено, что Р. продолжала пользоваться земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до <...>, вместе с тем, надлежащим образом не исполняя обязательств по оплате арендных платежей.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду. взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или Муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка
В данном случае, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Соответственно, стороны договора обязаны руководствоваться ставками арендной платы, предписанными соответствующим нормативным актом.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии, у ответчика, как у арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к последнему, взыскал с Р. сумму задолженности, заявленную к взысканию - <...> рублей 65 копеек.
Доводы апелляционной жалобы Р. о прекращении договора аренды и, как следствие, вытекающих из него правоотношений, на обязанность ответчика уплатить имеющуюся задолженность по арендной плате повлиять не могут, поскольку на нормах действующего законодательства не основаны (ст. 408 ГК РФ).
Кроме того, в приведенной связи не имеют правового значения доводы ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи требований о наличии задолженности по арендной плате истцом не предъявлялись, сведениями о задолженности Р. не располагала.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> рубля 02 копейки до <...> рублей.
Выражая несогласие с постановленным судом решением, заявитель в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0, 50% просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате, периода просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, размера неустойки (0,5% в день), судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до 3000 рублей согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истец не представил суду доказательства исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в связи увеличением кадастровой стоимости, не имеется.
Доводы Р. о тяжелом материальном положении, наличии на иждивении двух малолетних детей и вследствие этого невозможности уплаты задолженности по арендной плате, не могут повлечь отмену постановленного решения.
Также судом отклоняется довод Р. о нарушении судом гражданско-процессуального законодательства, выразившегося в указании на признание исковых требований ею, невозможности приобщить к материалам дела документы в обоснование своей процессуальной позиции.
Оспариваемое решение суда основано на доказательствах, полученных в ходе судебного разбирательства.
Судом первой инстанции рассмотрены требования истца, исходя, в том числе, из пояснений ответчика в судебном заседании.
Согласие Р. с уточненными заявленными требованиями, отсутствие ходатайств находят свое подтверждение в материалах дела (Протокол судебного заседания от 19.12.2013 л.д. 32 - 33).
Протокол судебного заседания отражает все существенные сведения о разбирательстве дела, в частности заявления, ходатайства и объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, и соответствуют требованиям, установленным ст. 229 ГПК РФ.
В силу ст. 231 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) на его неполноту.
Протокол судебного заседания от 19.12.2013 содержат в себе указание на разъяснение сторонам права на ознакомление с ними и подачи замечаний.
Вместе с тем замечания на протоколы судебного заседания Р. не подавала.
В связи с этим отсутствуют основания для утверждения о несоответствии решения суда заявленным требованиям и нарушении судом гражданского процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и по доводам апелляционной жалобы, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 12 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1275/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-1275/2014
Председательствующий: Огородникова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Шукеновой М.А.,
судей Чеботаревой Е.А., Ланцовой М.В.,
при секретаре В.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Администрации Омского муниципального района Омской области, апелляционной жалобе ответчика Р.
на решение Омского районного суда Омской области от 19 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Р. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.
Взыскать с Р. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...> рублей 65 копеек, неустойку в размере <...> рублей 00 копеек.
Взыскать с Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей 32 копейки".
Заслушав доклад судьи областного суда Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд к Р. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между сторонами заключен договор аренды N <...> от <...> о передаче Р. в аренду сроком на три года земельного участка, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, в границах Андреевского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.08.2011, земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 16.12.2007.
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составила с 01.10.2010 по 31.12.2011 - <...> руб.; с 01.01.2012 по 21.10.2013 - <...> руб. 17 коп.
Исходя из положений договора и действующего законодательства о порядке исчисления размера годовой арендной платы земельного участка, предоставленного по договору аренды ответчику, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с 01.10.2010 по 31.12.2011 - <...> руб. 38 коп. (<...>); с 01.01.2012 по 22.10.2013- <...> руб. 41 коп. (<...>
За несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0, 5% просроченной суммы за каждый день просрочки.
У Р. образовалась задолженность по договору аренды N <...> от <...> в сумме <...> руб. 65 коп., неустойка в размере <...> руб. 02 коп., которая подлежит взысканию.
В судебном заседании представитель истца Администрации ОМР Омской области В.В.В. поддержал заявленные исковые требования.
Ответчик Р. в судебном заседании требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате признала. Просила снизить размер взыскиваемой неустойки.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Администрация Омского МР Омской области просит решение суда от 19.12.2013 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы, ссылаясь на положения ГК РФ, указывает на отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Размер неустойки, заявленной к взысканию, считает разумной и справедливой.
В апелляционной жалобе ответчик Р. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование поданной жалобы указывает, что заявленные исковые требования не признавала в суде первой инстанции, считает, что не получила возможности приобщить к материалам дела документы в обоснование своей процессуальной позиции.
Полагает, что ввиду приобретения ею в собственность спорного земельного участка правоотношения, вытекающие из договора аренды, прекратились.
Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи требований о наличии задолженности по арендной плате истцом не предъявлялись, сведениями об имеющейся задолженности не располагала.
Ссылается на тяжелое материальное положение, наличие на иждивении двух малолетних детей как обстоятельства невозможности уплаты задолженности по арендной плате.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика Администрация ОМР Омской области ссылается на законность судебного акта в части взыскания задолженности по арендной плате, отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя администрации Омского муниципального района В.В.В., ответчицу Р. и ее представителя Ф., судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Б. и Р. был заключен договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от <...> года.
Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка N <...> от 30.09.2013, Постановления Администрации Омского муниципального района Омской области N <...> от <...> Р. земельный участок, расположенный по адресу: <...>, приобретен в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от 23.10.2013.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание изложенные нормы законодательства суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии, у ответчика, как у арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
При этом судом правильно установлено, что Р. продолжала пользоваться земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до <...>, вместе с тем, надлежащим образом не исполняя обязательств по оплате арендных платежей.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду. взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или Муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка
В данном случае, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Соответственно, стороны договора обязаны руководствоваться ставками арендной платы, предписанными соответствующим нормативным актом.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии, у ответчика, как у арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к последнему, взыскал с Р. сумму задолженности, заявленную к взысканию - <...> рублей 65 копеек.
Доводы апелляционной жалобы Р. о прекращении договора аренды и, как следствие, вытекающих из него правоотношений, на обязанность ответчика уплатить имеющуюся задолженность по арендной плате повлиять не могут, поскольку на нормах действующего законодательства не основаны (ст. 408 ГК РФ).
Кроме того, в приведенной связи не имеют правового значения доводы ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи требований о наличии задолженности по арендной плате истцом не предъявлялись, сведениями о задолженности Р. не располагала.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> рубля 02 копейки до <...> рублей.
Выражая несогласие с постановленным судом решением, заявитель в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0, 50% просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате, периода просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, размера неустойки (0,5% в день), судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до 3000 рублей согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истец не представил суду доказательства исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в связи увеличением кадастровой стоимости, не имеется.
Доводы Р. о тяжелом материальном положении, наличии на иждивении двух малолетних детей и вследствие этого невозможности уплаты задолженности по арендной плате, не могут повлечь отмену постановленного решения.
Также судом отклоняется довод Р. о нарушении судом гражданско-процессуального законодательства, выразившегося в указании на признание исковых требований ею, невозможности приобщить к материалам дела документы в обоснование своей процессуальной позиции.
Оспариваемое решение суда основано на доказательствах, полученных в ходе судебного разбирательства.
Судом первой инстанции рассмотрены требования истца, исходя, в том числе, из пояснений ответчика в судебном заседании.
Согласие Р. с уточненными заявленными требованиями, отсутствие ходатайств находят свое подтверждение в материалах дела (Протокол судебного заседания от 19.12.2013 л.д. 32 - 33).
Протокол судебного заседания отражает все существенные сведения о разбирательстве дела, в частности заявления, ходатайства и объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, и соответствуют требованиям, установленным ст. 229 ГПК РФ.
В силу ст. 231 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) на его неполноту.
Протокол судебного заседания от 19.12.2013 содержат в себе указание на разъяснение сторонам права на ознакомление с ними и подачи замечаний.
Вместе с тем замечания на протоколы судебного заседания Р. не подавала.
В связи с этим отсутствуют основания для утверждения о несоответствии решения суда заявленным требованиям и нарушении судом гражданского процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и по доводам апелляционной жалобы, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 12 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)