Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорная квартира была передана в единоличную собственность ответчику-1 на основании договора на передачу в собственность граждан квартир, истица была зарегистрирована по месту жительства в данной квартире, ответчик-1 выехал из квартиры в иное место жительства, а затем продал квартиру ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.
судей Яковлева Д.В., Зюзюкина А.Н.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> Н.Л.Г. к Г.Н., Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области о сохранении права пользования жилым помещением и о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> Н.Л.Г., о прекращении права пользования жилым помещением
по апелляционным жалобам Н.Г.Н., Е.
на решение Губкинского городского суда Белгородской области от 29 января 2014 года
установила:
В ДД.ММ.ГГГГ Н.Н. с семьей из <данные изъяты> человек, включая Н.Г.Н. <данные изъяты> и Н.Е. <данные изъяты> предоставлена <данные изъяты> квартира по адресу: <адрес> (далее - квартира).
С ДД.ММ.ГГГГ Н.Г.Н. состоял в браке с Х. (Н.), с которой проживал в упомянутой квартире.
В ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана в единоличную собственность Н.Г.Н. на основании договора на передачу в собственность граждан квартир в Белгородской области.
ДД.ММ.ГГГГ у Н.Г.Н. и Н.Т.Н. родилась Н.Л.Г.
В ДД.ММ.ГГГГ Н.Т.Н. была зарегистрирована по месту жительства в квартире, а Н.Г.Н. выехал из нее в иное место жительства.
ДД.ММ.ГГГГ Н.Г.Н. продал квартиру Е.
ДД.ММ.ГГГГ Е. в адрес Н.Т.Н. направил уведомление, в котором предложил сняться с регистрационного учета в квартире и освободить ее.
Н.Т.Н. отказалась выполнить требования Е.
Дело инициировано Н.Т.Н., которая просила признать ее и Н.Л.Г. не утратившими право пользования квартирой.
Е. обратился со встречным иском и просил прекратить право пользования Н.Т.Н. и Н.Л.Г. квартирой.
Впоследствии Н.Т.Н., обратилась с самостоятельным иском к Е. и Н.Г.Н., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны договора в первоначальное состояние, а также признать недействительной государственную регистрацию за Е. права собственности на квартиру.
Определением суда от 15 января 2014 года гражданские дела объединены в одно производство.
В процессе судебного разбирательства Н.Т.Н. уточнила заявленные требования, просила сохранить за ней и дочерью право пользования квартирой, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны договора в первоначальное состояние и прекратить государственную регистрацию права собственности Е. на квартиру.
Решением суда требования Н.Т.Н. удовлетворены частично.
Договор купли-продажи квартиры признан недействительным, при этом на Н.Г.Н. возложена обязанность по выплате Е. <данные изъяты>. Прекращена государственная регистрация перехода к Е. права собственности на квартиру. На Н.Г.Н. и Е. возложена обязанность по выплате в солидарном порядке в доход местного бюджета государственной пошлины - <данные изъяты>. В удовлетворении встречного иска Е. отказано.
В апелляционной жалобе Н.Г.Н. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении требований Н.Т.Н. Ссылается на вынужденный характер продажи квартиры по причине нуждаемости в средствах на лечение. Полагает, что при совершении сделки интересы его дочери были учтены, так как она с матерью могут проживать в приобретенной им однокомнатной квартире, против вселения в которую он не возражает.
В апелляционной жалобе Е. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска Н.Т.Н. Ссылается на оставление без надлежащей правовой оценки обстоятельств прекращения Н.Г.Н. и Н.Т.Н. семейных отношений и основания проживания Н.Т.Н. и ее дочери в квартире. Считает не подлежащими применению в возникшей ситуации положения ст. 292 ГК РФ и необоснованными выводы о признании договора купли-продажи недействительным. Полагает, что интересы Н.Л.Г. учтены, так как Н.Г.Н. приобрел однокомнатную квартиру и не возражал против вселения туда своей дочери и бывшей жены.
В суде апелляционной инстанции Н.Г.Н. и его представитель просили отменить решение суда в полном объеме.
Е. в судебное заседание не явился, его представитель поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, исковые требования Н.Т.Н. отклонить, а встречный иск удовлетворить.
Н.Т.Н. и Н.Л.Г. просили оставить решение суда без изменения.
Представители третьих лиц (Управления опеки и попечительства администрации Губкинского округа и Управления Росреестра по Белгородской области) в суд апелляционной инстанции не явились.
Проверив материалы дела по доводам апелляционных жалоб и заслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по причине неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права (п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сделки по отчуждению квартиры Н.Г.Н. не получено разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу, в силу чего сделка недействительна по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях: когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
К числу оставшихся без родительского попечения ст. 121 СК РФ относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.
Исходя же из смысла ч. 4 ст. 292 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 121, 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей.
Сведений о том, что Н.Л.Г. находится под опекой или попечительством либо она осталась без родительского попечения, в материалах дела не имеется.
Как видно из материалов дела, Н.Л.Г. проживала в спорной квартире с матерью, данных о том, что ее отец лишен родительских прав в отношении дочери в деле нет.
В такой ситуации получение Н.Г.Н. согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры не требовалось.
Ссылки на ст. 558 ГК РФ, обязывающую при продаже жилого помещения указывать в договоре лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, несостоятельны.
В оспариваемом договоре купли-продажи указано на регистрацию Н.Г.Н. и Н.Т.Н. и Н.Л.Г. в квартире и прекращение их права пользования квартирой после перехода права собственности на нее к покупателю (л.д. 41).
Н.Г.Н. и Н.Т.Н. в процессе судебного разбирательства не отрицали, что в ДД.ММ.ГГГГ брак между ними был прекращен, в ДД.ММ.ГГГГ у них родилась дочь, а Н.Г.Н. выехал из квартиры в иное место жительства в ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о фактическом безвозмездном предоставлении Н.Г.Н. принадлежащей ему квартиры для проживания бывшей супруге и их общей дочери на протяжении длительного периода времени.
Сам по себе факт регистрации Н.Т.Н. и Н.Л.Г. в квартире по месту жительства не свидетельствует о сохранении за ними права пользования квартирой после ее отчуждения собственником.
Судебная коллегия принимает во внимание, что упомянутая квартира передавалась Н.Г.Н. в единоличную собственность в ДД.ММ.ГГГГ, при этом в указанный период он был один зарегистрирован в спорной квартире (л.д. 60,62, 64).
Сведений о том, что Н.Т.Н. ко времени приватизации квартиры была вселена в нее в установленном жилищным законодательством РФ порядке, в том числе с надлежащим оформлением соответствующих жилищных прав, несла в указанный период все обязанности члена семьи нанимателя и приобрела право на приватизацию квартиры, в деле не имеется.
Как поясняла Н.Т.Н. в суде первой инстанции, она была осведомлена о приобретении Н.Т.Н. спорной квартиры в единоличную собственность в ДД.ММ.ГГГГ, однако мер по признанию приватизации недействительной она не предпринимала (л.д. 179).
С учетом изложенных обстоятельств оснований для вывода о приобретении Н.Т.Н. и Н.Л. самостоятельного права пользования квартирой и сохранении такового при отчуждении квартиры судебная коллегия не находит.
В такой ситуации выводы суда первой инстанции о признании договора купли-продажи недействительным не обоснованы, как следствие этого, решение суда подлежит отмене в полном объеме, а требования Н.Т.Н. отклонению.
Что касается встречного иска, то он подлежит удовлетворению по следующим причинам.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что Е. на праве собственности принадлежит спорная квартира (л.д. 12), однако в ней по месту жительства зарегистрированы и проживают Н.Т.Н. и Н.Л.Г. (л.д. 15).
В такой ситуации доводы Е. о том, что наличие регистрации Н.Т.Н. и Н.Л. в упомянутой квартире создает ему препятствия в пользовании своим имуществом, убедительны, а заявленные им требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Губкинского городского суда Белгородской области от 29 января 2014 г. по делу по иску Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г. к Г.Н., Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области о сохранении права пользования жилым помещением и о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г. о прекращении права пользования жилым помещением отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исков Н.Т.Н. отказать.
Иск Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г., о прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить.
Прекратить право пользования Н.Т.Н. и Н.Л.Г. квартирой по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1442/2014
Требование: О сохранении права пользования квартирой, оспаривании договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорная квартира была передана в единоличную собственность ответчику-1 на основании договора на передачу в собственность граждан квартир, истица была зарегистрирована по месту жительства в данной квартире, ответчик-1 выехал из квартиры в иное место жительства, а затем продал квартиру ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-1442/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.
судей Яковлева Д.В., Зюзюкина А.Н.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> Н.Л.Г. к Г.Н., Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области о сохранении права пользования жилым помещением и о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> Н.Л.Г., о прекращении права пользования жилым помещением
по апелляционным жалобам Н.Г.Н., Е.
на решение Губкинского городского суда Белгородской области от 29 января 2014 года
установила:
В ДД.ММ.ГГГГ Н.Н. с семьей из <данные изъяты> человек, включая Н.Г.Н. <данные изъяты> и Н.Е. <данные изъяты> предоставлена <данные изъяты> квартира по адресу: <адрес> (далее - квартира).
С ДД.ММ.ГГГГ Н.Г.Н. состоял в браке с Х. (Н.), с которой проживал в упомянутой квартире.
В ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана в единоличную собственность Н.Г.Н. на основании договора на передачу в собственность граждан квартир в Белгородской области.
ДД.ММ.ГГГГ у Н.Г.Н. и Н.Т.Н. родилась Н.Л.Г.
В ДД.ММ.ГГГГ Н.Т.Н. была зарегистрирована по месту жительства в квартире, а Н.Г.Н. выехал из нее в иное место жительства.
ДД.ММ.ГГГГ Н.Г.Н. продал квартиру Е.
ДД.ММ.ГГГГ Е. в адрес Н.Т.Н. направил уведомление, в котором предложил сняться с регистрационного учета в квартире и освободить ее.
Н.Т.Н. отказалась выполнить требования Е.
Дело инициировано Н.Т.Н., которая просила признать ее и Н.Л.Г. не утратившими право пользования квартирой.
Е. обратился со встречным иском и просил прекратить право пользования Н.Т.Н. и Н.Л.Г. квартирой.
Впоследствии Н.Т.Н., обратилась с самостоятельным иском к Е. и Н.Г.Н., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны договора в первоначальное состояние, а также признать недействительной государственную регистрацию за Е. права собственности на квартиру.
Определением суда от 15 января 2014 года гражданские дела объединены в одно производство.
В процессе судебного разбирательства Н.Т.Н. уточнила заявленные требования, просила сохранить за ней и дочерью право пользования квартирой, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны договора в первоначальное состояние и прекратить государственную регистрацию права собственности Е. на квартиру.
Решением суда требования Н.Т.Н. удовлетворены частично.
Договор купли-продажи квартиры признан недействительным, при этом на Н.Г.Н. возложена обязанность по выплате Е. <данные изъяты>. Прекращена государственная регистрация перехода к Е. права собственности на квартиру. На Н.Г.Н. и Е. возложена обязанность по выплате в солидарном порядке в доход местного бюджета государственной пошлины - <данные изъяты>. В удовлетворении встречного иска Е. отказано.
В апелляционной жалобе Н.Г.Н. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении требований Н.Т.Н. Ссылается на вынужденный характер продажи квартиры по причине нуждаемости в средствах на лечение. Полагает, что при совершении сделки интересы его дочери были учтены, так как она с матерью могут проживать в приобретенной им однокомнатной квартире, против вселения в которую он не возражает.
В апелляционной жалобе Е. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска Н.Т.Н. Ссылается на оставление без надлежащей правовой оценки обстоятельств прекращения Н.Г.Н. и Н.Т.Н. семейных отношений и основания проживания Н.Т.Н. и ее дочери в квартире. Считает не подлежащими применению в возникшей ситуации положения ст. 292 ГК РФ и необоснованными выводы о признании договора купли-продажи недействительным. Полагает, что интересы Н.Л.Г. учтены, так как Н.Г.Н. приобрел однокомнатную квартиру и не возражал против вселения туда своей дочери и бывшей жены.
В суде апелляционной инстанции Н.Г.Н. и его представитель просили отменить решение суда в полном объеме.
Е. в судебное заседание не явился, его представитель поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, исковые требования Н.Т.Н. отклонить, а встречный иск удовлетворить.
Н.Т.Н. и Н.Л.Г. просили оставить решение суда без изменения.
Представители третьих лиц (Управления опеки и попечительства администрации Губкинского округа и Управления Росреестра по Белгородской области) в суд апелляционной инстанции не явились.
Проверив материалы дела по доводам апелляционных жалоб и заслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по причине неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права (п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сделки по отчуждению квартиры Н.Г.Н. не получено разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу, в силу чего сделка недействительна по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях: когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
К числу оставшихся без родительского попечения ст. 121 СК РФ относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.
Исходя же из смысла ч. 4 ст. 292 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 121, 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей.
Сведений о том, что Н.Л.Г. находится под опекой или попечительством либо она осталась без родительского попечения, в материалах дела не имеется.
Как видно из материалов дела, Н.Л.Г. проживала в спорной квартире с матерью, данных о том, что ее отец лишен родительских прав в отношении дочери в деле нет.
В такой ситуации получение Н.Г.Н. согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры не требовалось.
Ссылки на ст. 558 ГК РФ, обязывающую при продаже жилого помещения указывать в договоре лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, несостоятельны.
В оспариваемом договоре купли-продажи указано на регистрацию Н.Г.Н. и Н.Т.Н. и Н.Л.Г. в квартире и прекращение их права пользования квартирой после перехода права собственности на нее к покупателю (л.д. 41).
Н.Г.Н. и Н.Т.Н. в процессе судебного разбирательства не отрицали, что в ДД.ММ.ГГГГ брак между ними был прекращен, в ДД.ММ.ГГГГ у них родилась дочь, а Н.Г.Н. выехал из квартиры в иное место жительства в ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о фактическом безвозмездном предоставлении Н.Г.Н. принадлежащей ему квартиры для проживания бывшей супруге и их общей дочери на протяжении длительного периода времени.
Сам по себе факт регистрации Н.Т.Н. и Н.Л.Г. в квартире по месту жительства не свидетельствует о сохранении за ними права пользования квартирой после ее отчуждения собственником.
Судебная коллегия принимает во внимание, что упомянутая квартира передавалась Н.Г.Н. в единоличную собственность в ДД.ММ.ГГГГ, при этом в указанный период он был один зарегистрирован в спорной квартире (л.д. 60,62, 64).
Сведений о том, что Н.Т.Н. ко времени приватизации квартиры была вселена в нее в установленном жилищным законодательством РФ порядке, в том числе с надлежащим оформлением соответствующих жилищных прав, несла в указанный период все обязанности члена семьи нанимателя и приобрела право на приватизацию квартиры, в деле не имеется.
Как поясняла Н.Т.Н. в суде первой инстанции, она была осведомлена о приобретении Н.Т.Н. спорной квартиры в единоличную собственность в ДД.ММ.ГГГГ, однако мер по признанию приватизации недействительной она не предпринимала (л.д. 179).
С учетом изложенных обстоятельств оснований для вывода о приобретении Н.Т.Н. и Н.Л. самостоятельного права пользования квартирой и сохранении такового при отчуждении квартиры судебная коллегия не находит.
В такой ситуации выводы суда первой инстанции о признании договора купли-продажи недействительным не обоснованы, как следствие этого, решение суда подлежит отмене в полном объеме, а требования Н.Т.Н. отклонению.
Что касается встречного иска, то он подлежит удовлетворению по следующим причинам.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что Е. на праве собственности принадлежит спорная квартира (л.д. 12), однако в ней по месту жительства зарегистрированы и проживают Н.Т.Н. и Н.Л.Г. (л.д. 15).
В такой ситуации доводы Е. о том, что наличие регистрации Н.Т.Н. и Н.Л. в упомянутой квартире создает ему препятствия в пользовании своим имуществом, убедительны, а заявленные им требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Губкинского городского суда Белгородской области от 29 января 2014 г. по делу по иску Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г. к Г.Н., Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области о сохранении права пользования жилым помещением и о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г. о прекращении права пользования жилым помещением отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исков Н.Т.Н. отказать.
Иск Е. к Н.Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах Н.Л.Г., о прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить.
Прекратить право пользования Н.Т.Н. и Н.Л.Г. квартирой по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)