Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Г.А. Тихенко, рассмотрев кассационную жалобу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г., поступившую в Московский городской суд 24 декабря 2013 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 августа 2013 года по гражданскому делу по иску З. к А.М.Х., в лице ее законного представителя А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, выселении, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять с регистрационного учета, по иску заинтересованного лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. к А.М.Х., в лице ее законного представителя А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о выселении А.М.Х., признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета, вселении Г., по иску А.М.Х., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., являющемуся также правопреемником Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х.,
установил:
З. обратилась в суд с иском о выселении А.М.Х. из квартиры по адресу:, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета по указанному выше адресу, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты N, площадью кв. м, расположенной в квартире по адресу:. В указанной квартире зарегистрирована ответчик А.М.Х., что существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее истцу право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (Т. 1, л.д. 3 - 4).
С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, З. просила суд выселить А.М.Х. из жилого помещения по адресу:, обязать УФМС по г. Москве снять ее с регистрационного учета, признать ее утратившей право пользования жилым помещением по указанному выше адресу (Т. 1, л.д. 142 - 143).
А.М.Х., являющийся законным представителем и действующий в интересах недееспособной А.М.Х., предъявил иск к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, мотивируя свои требования тем, что А.М.Х., являлась собственником двухкомнатной квартиры, по адресу:, на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 г., заключенного с А.Т.А., удостоверенного нотариусом г. Москвы И.; до настоящего времени А.М.Х. зарегистрирована и проживает в квартире по данному адресу, вместе с ней в квартире зарегистрирован ее сын А.В.Ю. Правоустанавливающих документов на квартиру у А.М.Х. нет. Никаких пояснений о заключенных сделках А.М.Х. дать не может, объясняет, что Я.Д. хотел снять у нее комнату. Действия ответчиков по заключению договоров дают основания предположить, что они, воспользовавшись тем, что А.М.Х. была легковерной, не могла оценивать критически свои действия, ввели ее в заблуждение и обманным путем получили от нее подписи не на договорах аренды, как она предполагала, а на договорах купли-продажи.
В связи с этим А.М.Х. просил суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи комнаты N, размером кв. м, подписанный 30.08.2005 г. между А.М.Х. и Я.Д., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 22.09.2005 г. за N;
- - признать недействительным договор купли-продажи доли комнаты N в квартире коммунального заселения от 12.05.2006 г., подписанный А.М.Х. и П., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.06.2006 г. за N.
- - признать недействительным договор купли-продажи доли комнаты N от 31.07.2006 г., подписанный Я.Д., действовавшим по доверенности от А.М.Х., и П., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.06.2006 г. за;
- - применить последствия признания сделок недействительными, а именно: признать недействительным договор купли-продажи комнаты N, размером кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире по адресу:, заключенный 19.11.2005 г. между Я.Д. и Г., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 09.12.2005 г. за N; договор купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, в спорной квартире, подписанный 15.05.2007 г. между П. и Я.А., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 13.06.2007 г. за N; договор купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, расположенной в квартире по указанному выше адресу, подписанный 16.11.2007 г. между Я.А. и Ф., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.11.2007 г. за N 77-77-04/094/2007-525; договор купли-продажи комнаты, размером 16,9 кв. м, в квартире по данному адресу, подписанный 06.05.2010 г. между Ф. и З., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 02.06.2010 г. за N; истребовать квартиру из чужого незаконного владения; вернуть квартиру, расположенную по адресу:, в собственность А.М.Х. (Т. 1, л.д. 178 - 182).
Г., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась в суд с самостоятельными требованиями к А.М.Х., законному представителю А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о выселении А.М.Х. из жилого помещения, а именно комнат N 1 и N 2, о признании А.М.Х. утратившей право пользования комнатой N 1 в квартире по данному адресу, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета, о вселении Г. в жилое помещение - комнату N 2 квартиры, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты N 2, жилой площадью 8,1 кв. м, в квартире указанному выше адресу. На данный момент в комнате N 1 зарегистрирована А.М.Х. Ответчик чинит препятствия Г. в проживании и пользовании жилой комнатой, а именно не пускает ее в квартиру и сдает комнату посторонним людям. Учитывая, что А.М.Х. утратила право собственности на жилое помещение, она соответственно утратила право пользования квартирой. Регистрация А.М.Х. по адресу, существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее Г. право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (Т. 2, л.д. 157 - 158).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 19.04.2011 г. дело по иску З. к А.М.Х., УФМС по г. Москве о выселении, снятии с регистрационного учета и признании утратившим право пользования жилым помещением, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. к А.М.Х., УФМС по г. Москве о выселении, снятии с регистрационного учета и признании утратившим право пользования жилым помещением, и дело по иску А.М.Х. к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконно владения, возврате квартиры объединены в одно производство (Т. 1, л.д. 171).
А.И.Н. обратилась в суд с иском к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты N 2 квартиры по адресу:. В обоснование иска указала на то, что заключила с Г. договор дарения комнаты, размером 8,1 кв. м, квартиры, договор нотариально удостоверен, от регистрации сделки ответчик уклоняется.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15.08.2011 г. дела по иску А.И.Н. к Г. об обязании произвести государственную регистрацию договора дарения и по искам З., Г., А.М.Х. объединены в одно производство.
П. обратился в суд с иском к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м квартиры по адресу:, полагая, что данная сделка является притворной, поскольку он договаривался с ответчиком о фактическом обмене комнаты на альтернативную жилую площадь, которая не была ему предоставлена; истец также указал, что на момент совершения сделки находился под наблюдением врачей диспансера по поводу злоупотреблении алкоголем и наркотиками (Т. 1, л.д. 3 - 4).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15.08.2011 г. дела по иску П. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты и по искам З., Г., А.М.Х., А.И.Н. объединены в одно производство.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 22.11.2011 г. дела по иску А.И.Н. к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты и по иску П. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты выделены каждое в отдельное производство.
Определением Преображенского районного суда города Москвы от 31.01.2012 г. судом произведена замена ответчика Я.А. на правопреемника Я.Д. по делу по иску А.М.Х., действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и возврате квартиры (Т. 2, л.д. 20 - 21).
Представитель истца З. по доверенности - Щ. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить, в удовлетворении иска А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., просил суд отказать, применив срок исковой давности, против удовлетворения иска Г. не возражал.
Представитель А.М.Х., являющийся ее опекуном - А.М.Х., представитель А.М.Х. по доверенности С., в судебном заседании суда первой инстанции иск З., а также иск Г. не признали; просили суд в указанных требованиях отказать, иск А.М.Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврате квартиры в собственность А.М.Х. поддержали, просили суд данные требования удовлетворить.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Г. в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения исковых требований З. не возражала, с иском А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., не согласилась, просила суд в иске отказать, свои исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.
Ответчики Я.Д., являющийся также правопреемником умершей Я.А., П., Ф. в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены судом надлежащим образом, ответчик П. просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие, применении срока исковой давности и об отказе А.М.Х. в иске.
Представитель ответчика ОУФМС по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представители третьих лиц УФМС по г. Москве, органов опеки и попечительства по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.В.Ю. по доверенности - С. в судебном заседании суда первой инстанции иск А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., поддержала.
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 13.03.2012 г. постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.М.Х., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., являющемуся также правопреемником Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х. - отказать.
Иск З. удовлетворить частично.
Признать А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой N 1 площадью 16,9 кв. м, расположенной по адресу:, выселить А.М.Х. из жилого помещения - комнаты N 1 площадью 16,9 кв. м квартиры N, в части обязания УФМС по г. Москвы снять А.М.Х. с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Иск Г. удовлетворить частично.
Выселить А.М.Х. из жилого помещения - комната N 2 площадью 8,1 кв. м в квартире N.
Вселить Г. в жилое помещение - комната N 2 площадью 8,1 кв. м в квартире N.
В части заявленных требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой N 1 в квартире N по адресу, обязании отделения УФМС по г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адрес - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г. решение Преображенского районного суда города Москвы от 13.03.2012 г. отменено, по настоящему гражданскому делу принято новое решение, которым постановлено:
В удовлетворении исков З., Г. к А.М.Х., УФМС района Гольяново г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением по адресу:, выселении из спорного жилого помещения, обязании отдела УФМС снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Исковые требования А.М.Х. к Я.Д., Г., П., Ф., З. о признании сделок по отчуждению комнат и доли квартиры по адресу:, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2 жилой площадью 8,1 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 30 августа 2005 года между А.М.Х. и Я.Д., зарегистрированный 22 сентября 2005 года в ГУ ФРС по г. Москве за N.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу Я.Д. 42 720 рублей.
Истребовать комнату N 2 размером 8,1 кв. метра квартиры по адресу: из неправомерного владения Г.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности Г. на комнату N 2 размером 8,1 кв. метра квартиры по адресу: и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли комнаты N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П., зарегистрированный 23 июня 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу П. 134 700 рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли комнаты N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 31 июля 2006 года между А.М.Х. в лице Я.Д., действовавшего по доверенности, и П., зарегистрированный 22 августа 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.
Истребовать комнату N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу: из неправомерного владения З.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности З. на комнату N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу: и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
В удовлетворении остальной части иска А.М.Х. - отказать.
Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, Г. подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г.
В силу ч. 1 ст. 381 ГПК РФ судьи изучают кассационные жалобы, представления по материалам, приложенным к ним, либо по материалам истребованного дела.
По запросу судьи Московского городского суда от 24.12.2013 г. гражданское дело истребовано в Московский городской суд, куда оно согласно штампу экспедиции поступило 13.01.2014 г.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи кассационной жалобы, поданной Г., для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется, поскольку подобных нарушений, судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
В ходе судебного разбирательства по делу судебной коллегией по гражданским делам установлено, что спорная жилая площадь представляет собой квартиру, состоящую из комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, и комнаты N 2, размером 8,10 кв. м, расположенную по адресу:.
В жилом помещении зарегистрированы по месту жительства А.М.Х. и ее сын А.М.Х.
Судом установлено, что А.М.Х. являлась собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 года, заключенного с А.Т.А.
30.08.2005 года между А.М.Х. и Я.Д. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи комнаты N 2, площадью 8,10 кв. м, расположенной в квартире по указанному выше адресу; право собственности покупателя зарегистрировано 22.09.2005 г. Комната продана за 142 400 рублей, из которых передано до подписания договора 42 720 рублей.
Через полтора месяца после покупки Я.Д. продал комнату Г. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме, 09.11.2005 г. Комната продана Я.Д. за 28 тысяч долларов США.
В соответствии с заявлением, оформленным у И., исполняющего обязанности нотариуса г. Москвы Е., А.М.Х. отказалась от преимущественного права покупки вышеуказанной комнаты и одновременно дала согласие на приобретение данной недвижимости третьим лицам.
12.05.2006 г. между А.М.Х. и П. был заключен договор в простой письменной форме продажи 1/2 доли комнаты N 1, площадью 16,9 кв. м, в квартире по адресу:. Доля комнаты продана за 134 700 рублей, деньги значатся переданными до подписания договора, право собственности покупателя зарегистрировано 23.06.2006 г.
31.07.2006 г. А.М.Х. лишает себя права собственности на последнюю часть своей квартиры: Я.Д., действуя по доверенности от А.М.Х., продает П. вторую половину комнаты, размером 16,9 кв. м. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности покупателя зарегистрировано 22.08.2006 г. Доля комнаты продана за 810 тысяч рублей, которые подлежали передаче продавцу после регистрации договора.
15.05.2007 г. Я.А. приобрела у П. в собственность всю комнату N 1, площадью 16,9 кв. м, по вышеуказанному адресу по договору купли-продажи комнаты за 2 550 000 рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 13.06.2007 г.
16.11.2007 г. Я.А. продала ту же комнату Ф. по договору купли-продажи за 65 тысяч долларов США, право собственности покупателя зарегистрировано 23.11.2007 г. По условиям сделки Я.А. обязалась снять зарегистрированных в квартире А.М.Х., А.В.А. с регистрационного учета в течение 4-х месяцев с момента регистрации договора.
06.05.2010 г. З. купила у Ф. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме комнату, размером 16,9 кв. м, спорной квартиры за 1 467 000 рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 02.06.2010 г.
Судом установлено, что на момент рассмотрения дела, спорная квартира принадлежит Г. (комната размером 8,10 кв. м) и З. (комната размером 16,9 кв. м).
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 18 декабря 2008 года А.М.Х. признана недееспособной, ее опекуном назначен - А.М.Х.
Судом также установлено, что по путевке Департамента социальной защиты населения 13.11.2012 г. А.М.Х. помещена.
В связи с пребыванием А.М.Х. в специализированном интернате определением судебной коллегии произведена замена законного представителя недееспособной на реабилитационный центр инвалидов ДСЗЕ. Представитель Центра по доверенности - К. в судебном заседании судебной коллегии 18.07.2013 г. поддержала доводы апелляционной жалобы, поданной представителем А.М.Х., и просила отменить решение суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в спорной квартире зарегистрирован А.В.Ю., являющейся вернувшийся из мест лишения свободы, где находился (по его объяснениям и жилищным документам) с 70-х годов, другого жилого помещения в пользовании или собственности не имеет и не имел.
Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам, исследовав доказательства по делу, не согласившись с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований А.М.Х., установила, что судом при рассмотрении дела по существу неверно установлены фактические обстоятельства по делу, вследствие чего, решение суда первой инстанции в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.
Судебной коллегией по гражданским делам обоснованно указано на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что согласно заключению экспертов-психиатров, А.М.Х.. Представитель А.М.Х. ссылался на ее доверчивость по отношению к окружающим, убежденность в том, что подписываются документы о сдаче квартиры или комнаты в наем.
Судом апелляционной инстанции установлено, что другого жилья у А.М.Х. нет, возможности приобрести иное жилое помещение у нее не имелось.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Рассматривая требования, заявленные в интересах А.М.Х., судебная коллегия по гражданским делам обоснованно коллегия исходила из того, что выводы комиссии экспертов об отсутствии достаточных медицинских данных о состоянии психики А.М.Х. на момент совершения юридически значимых действий не исключают наличия у А.М.Х. заблуждения по вопросу существа заключенных договоров.
Судом обоснованно приняты во внимание пояснения представителя А.М.Х., ее брата - А.М.Х., из содержания которых усмотрено, что А.М.Х. при подписании договоров и доверенностей полагала, что подписывает документы на аренду комнаты, расположенной в квартире, продавать жилье она не собиралась.
Кроме того, судом второй инстанции обоснованно принято во внимание то, что согласно медицинской документации первые данные о наличии у А.М.Х.. Одномоментно специалисты констатируют повышенную доверчивость и легковерность испытуемой.
При этом обследование А.М.Х. по двум гражданским делам: о признании сделок недействительными и о признании А.М.Х. недееспособной, проводилось в один день - 21 августа 2008 года. Выводы комиссии о наличии у испытуемой расстройства психики идентичны, по выводам психологического исследования -.
Судом второй инстанции указано, что обе комиссии сделали вывод о наличии у А.М.Х. психического расстройства, которое в настоящее время лишает ее способности понимать значение своих действий, вследствие чего решением суда от 18.12.2008 г. А.М.Х. признана недееспособной, а решением от 21.11.2008 г. ввиду недостаточности сведений, изложенных в медицинских документах, в удовлетворении иска о признании сделок недействительными как совершенных лицом, не способным понимать значение своих действий, отказано.
Дав надлежащую правовую оценку доказательствам по настоящему гражданскому делу, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что действия А.М.Х. по продаже одной комнаты, затем половины второй и последней части второй комнаты единственной квартиры объективно не соответствовали ее интересам, поскольку возможности проживать где-либо в другом месте у нее не было, денежные суммы, за которые была продана квартира, существенно ниже обычной цены, по которой в тот период времени продавались жилые помещения.
Кроме того, судом установлено, что все договоры с участием А.М.Х. заключены в простой письменной форме, без участия незаинтересованного в сделке лица, способного объяснить продавцу содержание и правовые последствия подписываемого договора.
Цена, по которой А.М.Х. продала согласно договорам квартиру, суммы денежных средств, ею полученных, существенно ниже стоимости того же имущества и цены, за которую квартира была перепродана покупателем. При этом размер платы, полученной А.М.Х., объективно сопоставим со стоимостью арендных платежей.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции указано, что действия покупателей квартиры по распоряжению купленным недвижимым имуществом объективно способствовали сохранению у А.М.Х. убежденности в том, что квартира по-прежнему является ее собственностью, поскольку собственники комнат на протяжении 5-ти лет в квартиру не въезжали, там не были зарегистрированы.
В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.
Исходя из положений действующего гражданского процессуального законодательства, а именно, ст. ст. 196, 327.1 ГПК РФ, правом оценки доказательств наделен суд первой и апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности указанные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения настоящего спора, исследовав доказательства, судебная коллегия по гражданским делам пришла к обоснованному выводу о том, что А.М.Х. при заключении договоров купли-продажи комнаты и долей второй комнаты квартиры действовала под влиянием заблуждения относительно содержания заключенных сделок; заблуждение носит существенный характер, вследствие чего такие сделки в силу закона являются недействительными.
Рассматривая заявления ответчиков о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд установил, что оспариваемые сделки заключены в 2005 - 2006 г.г., с февраля 2008 г. у А.М.Х. обнаружено расстройство психической деятельности, решением суда от 18.12.2008 г. она признана недееспособной.
Судом правомерно указано, что интересы истца мог защищать ее опекун, который был назначен по решению органа опеки и попечительства 20.02.2009 г.
Судом обоснованно указано, что начало течения срока исковой давности закон связывает с моментом, когда потерпевший осознал действительный характер и содержание заключенной им сделки; в разрешаемом споре возможность осознания А.М.Х. содержания договоров поставлена под сомнение заключением специалистов.
Исходя из указанных обстоятельств, а также того, что опекун А.М.Х. длительное время болел, проходил лечение в больнице, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности в настоящем случае пропущен по уважительным причинам, вследствие чего, в удовлетворении ходатайства о применении последствий его пропуска ответчикам отказано.
С учетом установленного факта того, что отчуждение жилого помещения произведено А.М.Х. под влиянием заблуждения, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, принимая во внимание то, что защита прав собственника от владения добросовестного приобретателя осуществляется путем предъявления виндикационного иска, с учетом объяснений лиц, участвующих в деле, а именно, представителя З. и Г. по доверенности Ж., который в судебном заседании коллегии пояснил, что его доверители не собирались вселяться в купленные ими комнаты, приобрели их в целях вложения денежных средств, так как дом идет под снос, рассчитывали на получение новых квартир; содержания исковых требований П., в которых указано, Я.А. занималась риэлтерской деятельностью, обещала ему поменять комнату, купленную у А.М.Х., на другое жилое помещение, однако своих обещаний не сдержала, а комнату оставила за собой, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что квартира выбыла из владения А.М.Х., как собственника, помимо ее воли, вследствие чего, данное имущество может быть ею истребовано от добросовестных приобретателей.
В удовлетворении требований о признании недействительными договоров между Я.Д. и Г., между П. и Я.А., между Я.А. и Ф., между Ф. и З. судом апелляционной инстанции отказано, поскольку оспаривание этих сделок находится за пределами правового интереса А.М.Х.
С учетом того обстоятельства, что государственная регистрация права каждого приобретателя была произведена, законом исключение таких сведений из Единого реестра не предусмотрено; исходя из положений ст. 167 ГК РФ, установив, что А.М.Х. были заключены три договора купли-продажи комнат квартиры, судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу о признании за истцом права собственности на квартиру, и взыскании с нее денежных средств, полученных по сделкам.
Судом второй инстанции установлено, что в договоре купли-продажи, заключенном между А.М.Х. и Я.Д. указано, что продавец получила до подписания договора в счет цены проданной комнаты 42 720 рублей; по условиям договора купли-продажи, заключенного 12.05.2006 г. между А.М.Х. и П., продажа комнаты состоялась за 134 700 рублей, полученных А.М.Х. до подписания договора, по договору купли-продажи от 31.07.2006 г., который заключал Я.Д. от имени А.М.Х. с П., передача денег предполагалась после регистрации сделки, при этом, отдельной расписки в получении продавцом денежных средств не составлялось, и сторонами суду не представлено, в акте передачи недвижимого имущества от 23.08.2006 г. информации о размере переданных денежных средств не заложено.
На основании указанных обстоятельств, судом второй инстанции взыскано с А.М.Х. в пользу Я.Д. денежные средства в размере 42 720 рублей, в пользу П. - 134 700 рублей.
В удовлетворении требований З. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении, требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении, о вселении Г. в спорную квартиру судебной коллегией по гражданским делам отказано, поскольку жилые помещения, приобретенные ими по договорам, истребованы из их владения, признаваемого неправомерным, что лишает данных истцов права пользования спорным имуществом; А.М.Х., как собственник квартиры, поскольку ее право восстановлено, сохраняет право пользования своим недвижимым имуществом, оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета по заявленным искам в настоящем случае судом не усмотрено.
Доводы кассационной жалобы, поданной третьим лицом по делу, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, Г. выражают несогласие с оценкой доказательств, изложенной судом второй инстанции в судебном постановлении.
Кроме того, в жалобе содержится указание на то, что судом апелляционной инстанции при принятии оспариваемого решения не дана оценка тому обстоятельству, что жилые помещения постоянно сдавались А.М.Х. разным лицам в аренду до отчуждения.
Вместе с тем, указанные доводы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора, поскольку судебной коллегией по гражданским делам все обстоятельства дела установлены на основании исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Несогласие подателя кассационной жалобы с выводами суда второй инстанции и с оценкой обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассмотрения дела, направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что в силу ст. 387 ГПК РФ не влечет отмену обжалуемых судебных актов, поскольку правом оценки доказательств наделен суд первой и апелляционной инстанции (ст. 196, 327.1 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые факты и правоотношения.
Доводов, содержащих правовых основания для отмены оспариваемого судебного постановления в кассационном порядке, предусмотренных положениями ст. 387 ГПК РФ, поданная третьим лицом Г. кассационная жалоба не содержит, вследствие чего, оснований для ее передачи с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда не имеется.
Вместе с тем, одним из основополагающих аспектов верховенства права является принцип правовой определенности, который требует, чтобы принятое судами окончательное решение не могло быть оспорено.
Правовая определенность предполагает уважение принципа недопустимости повторного рассмотрения однажды разрешенного дела, который закрепляет, что ни одна из сторон не может требовать пересмотра окончательного и вступившего в законную силу решения только в целях проведения повторного слушания и принятия нового решения.
Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок и неправильного отправления правосудия, а не пересмотра по существу. Отступления от этого принципа оправданы, только когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера. По настоящему гражданскому делу указанных обстоятельств не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
Г.А.ТИХЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 31.01.2014 N 4Г/3-13356/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 января 2014 г. N 4г/3-13356/13
Судья Московского городского суда Г.А. Тихенко, рассмотрев кассационную жалобу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г., поступившую в Московский городской суд 24 декабря 2013 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 августа 2013 года по гражданскому делу по иску З. к А.М.Х., в лице ее законного представителя А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, выселении, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять с регистрационного учета, по иску заинтересованного лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. к А.М.Х., в лице ее законного представителя А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о выселении А.М.Х., признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета, вселении Г., по иску А.М.Х., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., являющемуся также правопреемником Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х.,
установил:
З. обратилась в суд с иском о выселении А.М.Х. из квартиры по адресу:, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета по указанному выше адресу, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты N, площадью кв. м, расположенной в квартире по адресу:. В указанной квартире зарегистрирована ответчик А.М.Х., что существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее истцу право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (Т. 1, л.д. 3 - 4).
С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, З. просила суд выселить А.М.Х. из жилого помещения по адресу:, обязать УФМС по г. Москве снять ее с регистрационного учета, признать ее утратившей право пользования жилым помещением по указанному выше адресу (Т. 1, л.д. 142 - 143).
А.М.Х., являющийся законным представителем и действующий в интересах недееспособной А.М.Х., предъявил иск к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, мотивируя свои требования тем, что А.М.Х., являлась собственником двухкомнатной квартиры, по адресу:, на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 г., заключенного с А.Т.А., удостоверенного нотариусом г. Москвы И.; до настоящего времени А.М.Х. зарегистрирована и проживает в квартире по данному адресу, вместе с ней в квартире зарегистрирован ее сын А.В.Ю. Правоустанавливающих документов на квартиру у А.М.Х. нет. Никаких пояснений о заключенных сделках А.М.Х. дать не может, объясняет, что Я.Д. хотел снять у нее комнату. Действия ответчиков по заключению договоров дают основания предположить, что они, воспользовавшись тем, что А.М.Х. была легковерной, не могла оценивать критически свои действия, ввели ее в заблуждение и обманным путем получили от нее подписи не на договорах аренды, как она предполагала, а на договорах купли-продажи.
В связи с этим А.М.Х. просил суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи комнаты N, размером кв. м, подписанный 30.08.2005 г. между А.М.Х. и Я.Д., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 22.09.2005 г. за N;
- - признать недействительным договор купли-продажи доли комнаты N в квартире коммунального заселения от 12.05.2006 г., подписанный А.М.Х. и П., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.06.2006 г. за N.
- - признать недействительным договор купли-продажи доли комнаты N от 31.07.2006 г., подписанный Я.Д., действовавшим по доверенности от А.М.Х., и П., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.06.2006 г. за;
- - применить последствия признания сделок недействительными, а именно: признать недействительным договор купли-продажи комнаты N, размером кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире по адресу:, заключенный 19.11.2005 г. между Я.Д. и Г., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 09.12.2005 г. за N; договор купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, в спорной квартире, подписанный 15.05.2007 г. между П. и Я.А., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 13.06.2007 г. за N; договор купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, расположенной в квартире по указанному выше адресу, подписанный 16.11.2007 г. между Я.А. и Ф., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 23.11.2007 г. за N 77-77-04/094/2007-525; договор купли-продажи комнаты, размером 16,9 кв. м, в квартире по данному адресу, подписанный 06.05.2010 г. между Ф. и З., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 02.06.2010 г. за N; истребовать квартиру из чужого незаконного владения; вернуть квартиру, расположенную по адресу:, в собственность А.М.Х. (Т. 1, л.д. 178 - 182).
Г., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась в суд с самостоятельными требованиями к А.М.Х., законному представителю А.М.Х., отделению УФМС района Гольяново г. Москвы о выселении А.М.Х. из жилого помещения, а именно комнат N 1 и N 2, о признании А.М.Х. утратившей право пользования комнатой N 1 в квартире по данному адресу, обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчика с регистрационного учета, о вселении Г. в жилое помещение - комнату N 2 квартиры, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты N 2, жилой площадью 8,1 кв. м, в квартире указанному выше адресу. На данный момент в комнате N 1 зарегистрирована А.М.Х. Ответчик чинит препятствия Г. в проживании и пользовании жилой комнатой, а именно не пускает ее в квартиру и сдает комнату посторонним людям. Учитывая, что А.М.Х. утратила право собственности на жилое помещение, она соответственно утратила право пользования квартирой. Регистрация А.М.Х. по адресу, существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее Г. право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (Т. 2, л.д. 157 - 158).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 19.04.2011 г. дело по иску З. к А.М.Х., УФМС по г. Москве о выселении, снятии с регистрационного учета и признании утратившим право пользования жилым помещением, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. к А.М.Х., УФМС по г. Москве о выселении, снятии с регистрационного учета и признании утратившим право пользования жилым помещением, и дело по иску А.М.Х. к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконно владения, возврате квартиры объединены в одно производство (Т. 1, л.д. 171).
А.И.Н. обратилась в суд с иском к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты N 2 квартиры по адресу:. В обоснование иска указала на то, что заключила с Г. договор дарения комнаты, размером 8,1 кв. м, квартиры, договор нотариально удостоверен, от регистрации сделки ответчик уклоняется.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15.08.2011 г. дела по иску А.И.Н. к Г. об обязании произвести государственную регистрацию договора дарения и по искам З., Г., А.М.Х. объединены в одно производство.
П. обратился в суд с иском к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты N 1, размером 16,9 кв. м квартиры по адресу:, полагая, что данная сделка является притворной, поскольку он договаривался с ответчиком о фактическом обмене комнаты на альтернативную жилую площадь, которая не была ему предоставлена; истец также указал, что на момент совершения сделки находился под наблюдением врачей диспансера по поводу злоупотреблении алкоголем и наркотиками (Т. 1, л.д. 3 - 4).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15.08.2011 г. дела по иску П. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты и по искам З., Г., А.М.Х., А.И.Н. объединены в одно производство.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 22.11.2011 г. дела по иску А.И.Н. к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты и по иску П. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты выделены каждое в отдельное производство.
Определением Преображенского районного суда города Москвы от 31.01.2012 г. судом произведена замена ответчика Я.А. на правопреемника Я.Д. по делу по иску А.М.Х., действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и возврате квартиры (Т. 2, л.д. 20 - 21).
Представитель истца З. по доверенности - Щ. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить, в удовлетворении иска А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., просил суд отказать, применив срок исковой давности, против удовлетворения иска Г. не возражал.
Представитель А.М.Х., являющийся ее опекуном - А.М.Х., представитель А.М.Х. по доверенности С., в судебном заседании суда первой инстанции иск З., а также иск Г. не признали; просили суд в указанных требованиях отказать, иск А.М.Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврате квартиры в собственность А.М.Х. поддержали, просили суд данные требования удовлетворить.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Г. в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения исковых требований З. не возражала, с иском А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., не согласилась, просила суд в иске отказать, свои исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.
Ответчики Я.Д., являющийся также правопреемником умершей Я.А., П., Ф. в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены судом надлежащим образом, ответчик П. просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие, применении срока исковой давности и об отказе А.М.Х. в иске.
Представитель ответчика ОУФМС по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представители третьих лиц УФМС по г. Москве, органов опеки и попечительства по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.В.Ю. по доверенности - С. в судебном заседании суда первой инстанции иск А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., поддержала.
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 13.03.2012 г. постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.М.Х., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А.М.Х., к Я.Д., являющемуся также правопреемником Я.А., Г., П., Ф., З. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х. - отказать.
Иск З. удовлетворить частично.
Признать А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой N 1 площадью 16,9 кв. м, расположенной по адресу:, выселить А.М.Х. из жилого помещения - комнаты N 1 площадью 16,9 кв. м квартиры N, в части обязания УФМС по г. Москвы снять А.М.Х. с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Иск Г. удовлетворить частично.
Выселить А.М.Х. из жилого помещения - комната N 2 площадью 8,1 кв. м в квартире N.
Вселить Г. в жилое помещение - комната N 2 площадью 8,1 кв. м в квартире N.
В части заявленных требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой N 1 в квартире N по адресу, обязании отделения УФМС по г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адрес - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г. решение Преображенского районного суда города Москвы от 13.03.2012 г. отменено, по настоящему гражданскому делу принято новое решение, которым постановлено:
В удовлетворении исков З., Г. к А.М.Х., УФМС района Гольяново г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением по адресу:, выселении из спорного жилого помещения, обязании отдела УФМС снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Исковые требования А.М.Х. к Я.Д., Г., П., Ф., З. о признании сделок по отчуждению комнат и доли квартиры по адресу:, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2 жилой площадью 8,1 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 30 августа 2005 года между А.М.Х. и Я.Д., зарегистрированный 22 сентября 2005 года в ГУ ФРС по г. Москве за N.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу Я.Д. 42 720 рублей.
Истребовать комнату N 2 размером 8,1 кв. метра квартиры по адресу: из неправомерного владения Г.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности Г. на комнату N 2 размером 8,1 кв. метра квартиры по адресу: и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли комнаты N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П., зарегистрированный 23 июня 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу П. 134 700 рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли комнаты N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу:, заключенный 31 июля 2006 года между А.М.Х. в лице Я.Д., действовавшего по доверенности, и П., зарегистрированный 22 августа 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.
Истребовать комнату N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу: из неправомерного владения З.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности З. на комнату N 1 размером 16,9 кв. метра квартиры по адресу: и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
В удовлетворении остальной части иска А.М.Х. - отказать.
Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, Г. подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г.
В силу ч. 1 ст. 381 ГПК РФ судьи изучают кассационные жалобы, представления по материалам, приложенным к ним, либо по материалам истребованного дела.
По запросу судьи Московского городского суда от 24.12.2013 г. гражданское дело истребовано в Московский городской суд, куда оно согласно штампу экспедиции поступило 13.01.2014 г.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи кассационной жалобы, поданной Г., для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется, поскольку подобных нарушений, судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
В ходе судебного разбирательства по делу судебной коллегией по гражданским делам установлено, что спорная жилая площадь представляет собой квартиру, состоящую из комнаты N 1, размером 16,9 кв. м, и комнаты N 2, размером 8,10 кв. м, расположенную по адресу:.
В жилом помещении зарегистрированы по месту жительства А.М.Х. и ее сын А.М.Х.
Судом установлено, что А.М.Х. являлась собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 года, заключенного с А.Т.А.
30.08.2005 года между А.М.Х. и Я.Д. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи комнаты N 2, площадью 8,10 кв. м, расположенной в квартире по указанному выше адресу; право собственности покупателя зарегистрировано 22.09.2005 г. Комната продана за 142 400 рублей, из которых передано до подписания договора 42 720 рублей.
Через полтора месяца после покупки Я.Д. продал комнату Г. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме, 09.11.2005 г. Комната продана Я.Д. за 28 тысяч долларов США.
В соответствии с заявлением, оформленным у И., исполняющего обязанности нотариуса г. Москвы Е., А.М.Х. отказалась от преимущественного права покупки вышеуказанной комнаты и одновременно дала согласие на приобретение данной недвижимости третьим лицам.
12.05.2006 г. между А.М.Х. и П. был заключен договор в простой письменной форме продажи 1/2 доли комнаты N 1, площадью 16,9 кв. м, в квартире по адресу:. Доля комнаты продана за 134 700 рублей, деньги значатся переданными до подписания договора, право собственности покупателя зарегистрировано 23.06.2006 г.
31.07.2006 г. А.М.Х. лишает себя права собственности на последнюю часть своей квартиры: Я.Д., действуя по доверенности от А.М.Х., продает П. вторую половину комнаты, размером 16,9 кв. м. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности покупателя зарегистрировано 22.08.2006 г. Доля комнаты продана за 810 тысяч рублей, которые подлежали передаче продавцу после регистрации договора.
15.05.2007 г. Я.А. приобрела у П. в собственность всю комнату N 1, площадью 16,9 кв. м, по вышеуказанному адресу по договору купли-продажи комнаты за 2 550 000 рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 13.06.2007 г.
16.11.2007 г. Я.А. продала ту же комнату Ф. по договору купли-продажи за 65 тысяч долларов США, право собственности покупателя зарегистрировано 23.11.2007 г. По условиям сделки Я.А. обязалась снять зарегистрированных в квартире А.М.Х., А.В.А. с регистрационного учета в течение 4-х месяцев с момента регистрации договора.
06.05.2010 г. З. купила у Ф. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме комнату, размером 16,9 кв. м, спорной квартиры за 1 467 000 рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 02.06.2010 г.
Судом установлено, что на момент рассмотрения дела, спорная квартира принадлежит Г. (комната размером 8,10 кв. м) и З. (комната размером 16,9 кв. м).
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 18 декабря 2008 года А.М.Х. признана недееспособной, ее опекуном назначен - А.М.Х.
Судом также установлено, что по путевке Департамента социальной защиты населения 13.11.2012 г. А.М.Х. помещена.
В связи с пребыванием А.М.Х. в специализированном интернате определением судебной коллегии произведена замена законного представителя недееспособной на реабилитационный центр инвалидов ДСЗЕ. Представитель Центра по доверенности - К. в судебном заседании судебной коллегии 18.07.2013 г. поддержала доводы апелляционной жалобы, поданной представителем А.М.Х., и просила отменить решение суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в спорной квартире зарегистрирован А.В.Ю., являющейся вернувшийся из мест лишения свободы, где находился (по его объяснениям и жилищным документам) с 70-х годов, другого жилого помещения в пользовании или собственности не имеет и не имел.
Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам, исследовав доказательства по делу, не согласившись с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований А.М.Х., установила, что судом при рассмотрении дела по существу неверно установлены фактические обстоятельства по делу, вследствие чего, решение суда первой инстанции в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.
Судебной коллегией по гражданским делам обоснованно указано на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что согласно заключению экспертов-психиатров, А.М.Х.. Представитель А.М.Х. ссылался на ее доверчивость по отношению к окружающим, убежденность в том, что подписываются документы о сдаче квартиры или комнаты в наем.
Судом апелляционной инстанции установлено, что другого жилья у А.М.Х. нет, возможности приобрести иное жилое помещение у нее не имелось.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Рассматривая требования, заявленные в интересах А.М.Х., судебная коллегия по гражданским делам обоснованно коллегия исходила из того, что выводы комиссии экспертов об отсутствии достаточных медицинских данных о состоянии психики А.М.Х. на момент совершения юридически значимых действий не исключают наличия у А.М.Х. заблуждения по вопросу существа заключенных договоров.
Судом обоснованно приняты во внимание пояснения представителя А.М.Х., ее брата - А.М.Х., из содержания которых усмотрено, что А.М.Х. при подписании договоров и доверенностей полагала, что подписывает документы на аренду комнаты, расположенной в квартире, продавать жилье она не собиралась.
Кроме того, судом второй инстанции обоснованно принято во внимание то, что согласно медицинской документации первые данные о наличии у А.М.Х.. Одномоментно специалисты констатируют повышенную доверчивость и легковерность испытуемой.
При этом обследование А.М.Х. по двум гражданским делам: о признании сделок недействительными и о признании А.М.Х. недееспособной, проводилось в один день - 21 августа 2008 года. Выводы комиссии о наличии у испытуемой расстройства психики идентичны, по выводам психологического исследования -.
Судом второй инстанции указано, что обе комиссии сделали вывод о наличии у А.М.Х. психического расстройства, которое в настоящее время лишает ее способности понимать значение своих действий, вследствие чего решением суда от 18.12.2008 г. А.М.Х. признана недееспособной, а решением от 21.11.2008 г. ввиду недостаточности сведений, изложенных в медицинских документах, в удовлетворении иска о признании сделок недействительными как совершенных лицом, не способным понимать значение своих действий, отказано.
Дав надлежащую правовую оценку доказательствам по настоящему гражданскому делу, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что действия А.М.Х. по продаже одной комнаты, затем половины второй и последней части второй комнаты единственной квартиры объективно не соответствовали ее интересам, поскольку возможности проживать где-либо в другом месте у нее не было, денежные суммы, за которые была продана квартира, существенно ниже обычной цены, по которой в тот период времени продавались жилые помещения.
Кроме того, судом установлено, что все договоры с участием А.М.Х. заключены в простой письменной форме, без участия незаинтересованного в сделке лица, способного объяснить продавцу содержание и правовые последствия подписываемого договора.
Цена, по которой А.М.Х. продала согласно договорам квартиру, суммы денежных средств, ею полученных, существенно ниже стоимости того же имущества и цены, за которую квартира была перепродана покупателем. При этом размер платы, полученной А.М.Х., объективно сопоставим со стоимостью арендных платежей.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции указано, что действия покупателей квартиры по распоряжению купленным недвижимым имуществом объективно способствовали сохранению у А.М.Х. убежденности в том, что квартира по-прежнему является ее собственностью, поскольку собственники комнат на протяжении 5-ти лет в квартиру не въезжали, там не были зарегистрированы.
В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.
Исходя из положений действующего гражданского процессуального законодательства, а именно, ст. ст. 196, 327.1 ГПК РФ, правом оценки доказательств наделен суд первой и апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности указанные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения настоящего спора, исследовав доказательства, судебная коллегия по гражданским делам пришла к обоснованному выводу о том, что А.М.Х. при заключении договоров купли-продажи комнаты и долей второй комнаты квартиры действовала под влиянием заблуждения относительно содержания заключенных сделок; заблуждение носит существенный характер, вследствие чего такие сделки в силу закона являются недействительными.
Рассматривая заявления ответчиков о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд установил, что оспариваемые сделки заключены в 2005 - 2006 г.г., с февраля 2008 г. у А.М.Х. обнаружено расстройство психической деятельности, решением суда от 18.12.2008 г. она признана недееспособной.
Судом правомерно указано, что интересы истца мог защищать ее опекун, который был назначен по решению органа опеки и попечительства 20.02.2009 г.
Судом обоснованно указано, что начало течения срока исковой давности закон связывает с моментом, когда потерпевший осознал действительный характер и содержание заключенной им сделки; в разрешаемом споре возможность осознания А.М.Х. содержания договоров поставлена под сомнение заключением специалистов.
Исходя из указанных обстоятельств, а также того, что опекун А.М.Х. длительное время болел, проходил лечение в больнице, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности в настоящем случае пропущен по уважительным причинам, вследствие чего, в удовлетворении ходатайства о применении последствий его пропуска ответчикам отказано.
С учетом установленного факта того, что отчуждение жилого помещения произведено А.М.Х. под влиянием заблуждения, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, принимая во внимание то, что защита прав собственника от владения добросовестного приобретателя осуществляется путем предъявления виндикационного иска, с учетом объяснений лиц, участвующих в деле, а именно, представителя З. и Г. по доверенности Ж., который в судебном заседании коллегии пояснил, что его доверители не собирались вселяться в купленные ими комнаты, приобрели их в целях вложения денежных средств, так как дом идет под снос, рассчитывали на получение новых квартир; содержания исковых требований П., в которых указано, Я.А. занималась риэлтерской деятельностью, обещала ему поменять комнату, купленную у А.М.Х., на другое жилое помещение, однако своих обещаний не сдержала, а комнату оставила за собой, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что квартира выбыла из владения А.М.Х., как собственника, помимо ее воли, вследствие чего, данное имущество может быть ею истребовано от добросовестных приобретателей.
В удовлетворении требований о признании недействительными договоров между Я.Д. и Г., между П. и Я.А., между Я.А. и Ф., между Ф. и З. судом апелляционной инстанции отказано, поскольку оспаривание этих сделок находится за пределами правового интереса А.М.Х.
С учетом того обстоятельства, что государственная регистрация права каждого приобретателя была произведена, законом исключение таких сведений из Единого реестра не предусмотрено; исходя из положений ст. 167 ГК РФ, установив, что А.М.Х. были заключены три договора купли-продажи комнат квартиры, судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу о признании за истцом права собственности на квартиру, и взыскании с нее денежных средств, полученных по сделкам.
Судом второй инстанции установлено, что в договоре купли-продажи, заключенном между А.М.Х. и Я.Д. указано, что продавец получила до подписания договора в счет цены проданной комнаты 42 720 рублей; по условиям договора купли-продажи, заключенного 12.05.2006 г. между А.М.Х. и П., продажа комнаты состоялась за 134 700 рублей, полученных А.М.Х. до подписания договора, по договору купли-продажи от 31.07.2006 г., который заключал Я.Д. от имени А.М.Х. с П., передача денег предполагалась после регистрации сделки, при этом, отдельной расписки в получении продавцом денежных средств не составлялось, и сторонами суду не представлено, в акте передачи недвижимого имущества от 23.08.2006 г. информации о размере переданных денежных средств не заложено.
На основании указанных обстоятельств, судом второй инстанции взыскано с А.М.Х. в пользу Я.Д. денежные средства в размере 42 720 рублей, в пользу П. - 134 700 рублей.
В удовлетворении требований З. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении, требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении, о вселении Г. в спорную квартиру судебной коллегией по гражданским делам отказано, поскольку жилые помещения, приобретенные ими по договорам, истребованы из их владения, признаваемого неправомерным, что лишает данных истцов права пользования спорным имуществом; А.М.Х., как собственник квартиры, поскольку ее право восстановлено, сохраняет право пользования своим недвижимым имуществом, оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета по заявленным искам в настоящем случае судом не усмотрено.
Доводы кассационной жалобы, поданной третьим лицом по делу, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, Г. выражают несогласие с оценкой доказательств, изложенной судом второй инстанции в судебном постановлении.
Кроме того, в жалобе содержится указание на то, что судом апелляционной инстанции при принятии оспариваемого решения не дана оценка тому обстоятельству, что жилые помещения постоянно сдавались А.М.Х. разным лицам в аренду до отчуждения.
Вместе с тем, указанные доводы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора, поскольку судебной коллегией по гражданским делам все обстоятельства дела установлены на основании исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Несогласие подателя кассационной жалобы с выводами суда второй инстанции и с оценкой обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассмотрения дела, направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что в силу ст. 387 ГПК РФ не влечет отмену обжалуемых судебных актов, поскольку правом оценки доказательств наделен суд первой и апелляционной инстанции (ст. 196, 327.1 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые факты и правоотношения.
Доводов, содержащих правовых основания для отмены оспариваемого судебного постановления в кассационном порядке, предусмотренных положениями ст. 387 ГПК РФ, поданная третьим лицом Г. кассационная жалоба не содержит, вследствие чего, оснований для ее передачи с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда не имеется.
Вместе с тем, одним из основополагающих аспектов верховенства права является принцип правовой определенности, который требует, чтобы принятое судами окончательное решение не могло быть оспорено.
Правовая определенность предполагает уважение принципа недопустимости повторного рассмотрения однажды разрешенного дела, который закрепляет, что ни одна из сторон не может требовать пересмотра окончательного и вступившего в законную силу решения только в целях проведения повторного слушания и принятия нового решения.
Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок и неправильного отправления правосудия, а не пересмотра по существу. Отступления от этого принципа оправданы, только когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера. По настоящему гражданскому делу указанных обстоятельств не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.08.2013 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
Г.А.ТИХЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)