Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, ответчица в одностороннем порядке расторгла договор аренды, причинив истице ущерб в виде недополученного дохода от арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ларкин С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Бирюковой И.В.,
судей Пичуковой Л.М., Зимонина В.Р.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе М.
на решение Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года по делу по иску М. к индивидуальному предпринимателю В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды,
установила:
23 июня 2014 года М. обратилась в суд с иском к ИП В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. В обоснование иска указала, что 01 июля 2012 года между ней и ответчицей был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: "...", 01 марта 2014 года арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды, причинив М. ущерб в виде недополученного дохода от арендной платы за март - апрель 2014 года в размере 90 000 рублей. Кроме того, за период арендных отношений ответчица неоднократно допускала просрочку оплаты, в связи с чем пеня в связи с ненадлежащим исполнением обязательств за 2012-2014 гг. составила 63 273 рубля. Также ИП В. вернула арендованное помещение в ненадлежащем состоянии, стоимость его восстановительного ремонта составляет 30 171 рубль. Просила взыскать с ответчицы указанные денежные средства, а также расходы на оплату услуг представителя 18 350 рублей, почтовые расходы 102 рубля 94 копейки, расходы на оплату оценочных услуг 3 500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 868 рублей 88 копеек.
В судебном заседании М. и ее представитель Ш.В.Г. поддержали заявленные требования.
Ответчик ИП В. и ее представитель Д. возражали против удовлетворения иска.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года постановлено: в иске М. к ИП В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды отказать.
В апелляционной жалобе М. ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона.
Проверив материалы дела, выслушав М. и ее представителя Ш.В.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, В. и ее представителя по доверенности Д.О., возражавших против отмены решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены решения суда.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При предъявлении требования о взыскании убытков истец должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Как видно из дела, М. на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 105,9 кв. м на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроенного нежилого здания (строение 1) по адресу: "..." (л.д. 12).
01 июля 2012 года ИП М. и ИП В. подписали договор аренды, по условиям которого последней была передана часть вышеуказанного нежилого помещения площадью 69,8 кв. м и нежилых помещений общего пользования площадью 19,2 кв. м за плату в размере 37 000 рублей в месяц во временное возмездное пользование на неопределенный срок (л.д. 15-21). Государственная регистрация данного договора аренды не проводилась.
Соглашением об изменении условий договора аренды от 01 декабря 2012 года ежемесячный размер арендной платы установлен сторонами договора с 01 января 2013 года в размере 40 000 рублей (л.д. 23).
Соглашением об изменении условий договора аренды от 01 декабря 2013 года ежемесячный размер арендной платы установлен сторонами договора с 01 января 2014 года в размере 45 000 рублей (л.д. 24).
26 мая 2014 года М. снята с учета в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 14).
26 февраля 2014 года В. направила М. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 01 марта 2014 года в связи с заблаговременным предупреждением собственника о продаже данного помещения, а также нерентабельностью деятельности арендатора (л.д. 22).
Судом установлено, что с 2012 года М. неоднократно предупреждала арендатора о возможном расторжении договора аренды в связи с запланированной ею продажей арендуемого нежилого помещения, в связи с чем ответчица предпринимала действия по поиску нового помещения. После того, как новое помещение было обустроено, она направила арендодателю уведомление о расторжении договора.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями В., показаниями свидетеля Н., постановлением Городской Управы города Калуги от 11 января 2013 года N 64-пи о разрешении М., Д. (родителям ответчицы) перевода квартиры N "..." по адресу: "..." в нежилое помещение (л.д. 119) и актом N 26 приемки завершенного перевода жилого помещения в нежилое помещение, утвержденным начальником Управления архитектуры и градостроительства города Калуги 05 мая 2014 года (л.д. 116-118).
Кроме того, из представленных в деле документов усматривается, что 28 февраля 2014 года М. направила ЗАО "..." уведомление с предложением покупки последним принадлежащего ей нежилого помещения, 24 марта 2014 года ей был направлен ответ о готовности купить объект недвижимости за предложенную М. цену - 10 000 000 рублей (л.д. 108).
Из указанного уведомления от 28 февраля 2014 года, в частности, следует, что договоренность о продаже принадлежащего М. помещения была достигнута еще в декабре 2013 года (л.д. 109).
Также в уведомлении М. указано, что в марте 2014 года в принадлежащем ей нежилом помещении будет осуществлять деятельность новый арендатор, пользование предполагает возможность дальнейшего выкупа, поздний режим работы и использование новым арендатором всех принадлежащих истице складских помещений и мест общего пользования.
Указанные доказательства позволяют с достоверностью установить, что между М. и В. фактически было достигнуто соглашение о прекращении отношений по договору аренды нежилого помещения с марта 2014 года.
08 мая 2014 года между ЗАО "..." и М. заключен договор купли-продажи, по условиям которого последняя продала ЗАО "..." нежилое помещение общей площадью 105,9 кв. м на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроенного нежилого здания (строение 1) по адресу: "...", по цене 10 000 000 рублей (л.д. 100-103).
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчицы в пользу истицы арендной платы за март - апрель 2014 года в качестве недополученных доходов.
В обоснование требований о взыскании пени М., ссылаясь на пункт 4.6 договора от 01 июля 2012 года, которым установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности, указала, что за период с 2012 года по 2014 год арендатором допускалась просрочка внесения арендных платежей.
Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами договора имелась устная договоренность об отсрочке внесения арендной платы.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями ответчицы в судебном заседании, которая пояснила, что В. и М. пришли к устному соглашению о том, что арендная плата будет вноситься не позднее конца месяца; расчетами суммы пени (л.д. 31, 35, 42), приходными кассовыми ордерами (л.д. 32-34, 36-41, 43-44). Кроме того, суд обоснованно принял во внимание тот факт, что до получения уведомления о расторжении договора аренды истица не направляла ответчице письменных претензий с требованием о выплате пени.
Из представленного М. отчета N 464/14 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения по адресу: "...", подготовленного 16 мая 2014 года ООО "..." по заказу М., следует, что стоимость восстановительного ремонта указанного помещения составляет 30 171 рубль, однако в отчете не имеется экономического обоснования необходимости проведения ремонта (л.д. 51-67). Доказательств, свидетельствующих о совершении В. действий, повлекших приведение арендуемого помещения в непригодное состояние и требующих проведение его ремонта, стороной истицы не представлено. Также в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что ненадлежащее, по мнению истицы, состояние нежилого помещения, привело к уменьшению его стоимости при заключении договора купли-продажи между М. и ЗАО "...".
В этой связи, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом вышеуказанных норм права и фактических обстоятельств дела, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований М.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые опровергали бы правильность выводов суда первой инстанции и могли бы служить основанием для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3109/2014
Требование: О взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, ответчица в одностороннем порядке расторгла договор аренды, причинив истице ущерб в виде недополученного дохода от арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2014 г. по делу N 33-3109/2014
Судья: Ларкин С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Бирюковой И.В.,
судей Пичуковой Л.М., Зимонина В.Р.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе М.
на решение Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года по делу по иску М. к индивидуальному предпринимателю В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды,
установила:
23 июня 2014 года М. обратилась в суд с иском к ИП В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. В обоснование иска указала, что 01 июля 2012 года между ней и ответчицей был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: "...", 01 марта 2014 года арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды, причинив М. ущерб в виде недополученного дохода от арендной платы за март - апрель 2014 года в размере 90 000 рублей. Кроме того, за период арендных отношений ответчица неоднократно допускала просрочку оплаты, в связи с чем пеня в связи с ненадлежащим исполнением обязательств за 2012-2014 гг. составила 63 273 рубля. Также ИП В. вернула арендованное помещение в ненадлежащем состоянии, стоимость его восстановительного ремонта составляет 30 171 рубль. Просила взыскать с ответчицы указанные денежные средства, а также расходы на оплату услуг представителя 18 350 рублей, почтовые расходы 102 рубля 94 копейки, расходы на оплату оценочных услуг 3 500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 868 рублей 88 копеек.
В судебном заседании М. и ее представитель Ш.В.Г. поддержали заявленные требования.
Ответчик ИП В. и ее представитель Д. возражали против удовлетворения иска.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года постановлено: в иске М. к ИП В. о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды отказать.
В апелляционной жалобе М. ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона.
Проверив материалы дела, выслушав М. и ее представителя Ш.В.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, В. и ее представителя по доверенности Д.О., возражавших против отмены решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены решения суда.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При предъявлении требования о взыскании убытков истец должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Как видно из дела, М. на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 105,9 кв. м на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроенного нежилого здания (строение 1) по адресу: "..." (л.д. 12).
01 июля 2012 года ИП М. и ИП В. подписали договор аренды, по условиям которого последней была передана часть вышеуказанного нежилого помещения площадью 69,8 кв. м и нежилых помещений общего пользования площадью 19,2 кв. м за плату в размере 37 000 рублей в месяц во временное возмездное пользование на неопределенный срок (л.д. 15-21). Государственная регистрация данного договора аренды не проводилась.
Соглашением об изменении условий договора аренды от 01 декабря 2012 года ежемесячный размер арендной платы установлен сторонами договора с 01 января 2013 года в размере 40 000 рублей (л.д. 23).
Соглашением об изменении условий договора аренды от 01 декабря 2013 года ежемесячный размер арендной платы установлен сторонами договора с 01 января 2014 года в размере 45 000 рублей (л.д. 24).
26 мая 2014 года М. снята с учета в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 14).
26 февраля 2014 года В. направила М. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 01 марта 2014 года в связи с заблаговременным предупреждением собственника о продаже данного помещения, а также нерентабельностью деятельности арендатора (л.д. 22).
Судом установлено, что с 2012 года М. неоднократно предупреждала арендатора о возможном расторжении договора аренды в связи с запланированной ею продажей арендуемого нежилого помещения, в связи с чем ответчица предпринимала действия по поиску нового помещения. После того, как новое помещение было обустроено, она направила арендодателю уведомление о расторжении договора.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями В., показаниями свидетеля Н., постановлением Городской Управы города Калуги от 11 января 2013 года N 64-пи о разрешении М., Д. (родителям ответчицы) перевода квартиры N "..." по адресу: "..." в нежилое помещение (л.д. 119) и актом N 26 приемки завершенного перевода жилого помещения в нежилое помещение, утвержденным начальником Управления архитектуры и градостроительства города Калуги 05 мая 2014 года (л.д. 116-118).
Кроме того, из представленных в деле документов усматривается, что 28 февраля 2014 года М. направила ЗАО "..." уведомление с предложением покупки последним принадлежащего ей нежилого помещения, 24 марта 2014 года ей был направлен ответ о готовности купить объект недвижимости за предложенную М. цену - 10 000 000 рублей (л.д. 108).
Из указанного уведомления от 28 февраля 2014 года, в частности, следует, что договоренность о продаже принадлежащего М. помещения была достигнута еще в декабре 2013 года (л.д. 109).
Также в уведомлении М. указано, что в марте 2014 года в принадлежащем ей нежилом помещении будет осуществлять деятельность новый арендатор, пользование предполагает возможность дальнейшего выкупа, поздний режим работы и использование новым арендатором всех принадлежащих истице складских помещений и мест общего пользования.
Указанные доказательства позволяют с достоверностью установить, что между М. и В. фактически было достигнуто соглашение о прекращении отношений по договору аренды нежилого помещения с марта 2014 года.
08 мая 2014 года между ЗАО "..." и М. заключен договор купли-продажи, по условиям которого последняя продала ЗАО "..." нежилое помещение общей площадью 105,9 кв. м на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроенного нежилого здания (строение 1) по адресу: "...", по цене 10 000 000 рублей (л.д. 100-103).
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчицы в пользу истицы арендной платы за март - апрель 2014 года в качестве недополученных доходов.
В обоснование требований о взыскании пени М., ссылаясь на пункт 4.6 договора от 01 июля 2012 года, которым установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности, указала, что за период с 2012 года по 2014 год арендатором допускалась просрочка внесения арендных платежей.
Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами договора имелась устная договоренность об отсрочке внесения арендной платы.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями ответчицы в судебном заседании, которая пояснила, что В. и М. пришли к устному соглашению о том, что арендная плата будет вноситься не позднее конца месяца; расчетами суммы пени (л.д. 31, 35, 42), приходными кассовыми ордерами (л.д. 32-34, 36-41, 43-44). Кроме того, суд обоснованно принял во внимание тот факт, что до получения уведомления о расторжении договора аренды истица не направляла ответчице письменных претензий с требованием о выплате пени.
Из представленного М. отчета N 464/14 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения по адресу: "...", подготовленного 16 мая 2014 года ООО "..." по заказу М., следует, что стоимость восстановительного ремонта указанного помещения составляет 30 171 рубль, однако в отчете не имеется экономического обоснования необходимости проведения ремонта (л.д. 51-67). Доказательств, свидетельствующих о совершении В. действий, повлекших приведение арендуемого помещения в непригодное состояние и требующих проведение его ремонта, стороной истицы не представлено. Также в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что ненадлежащее, по мнению истицы, состояние нежилого помещения, привело к уменьшению его стоимости при заключении договора купли-продажи между М. и ЗАО "...".
В этой связи, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом вышеуказанных норм права и фактических обстоятельств дела, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований М.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые опровергали бы правильность выводов суда первой инстанции и могли бы служить основанием для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калужского районного суда Калужской области от 24 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)