Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малород М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Горбатько Е.Н.,
судей: Корецкого А.Д., Семеновой О.В.,
при секретаре: Ч.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Семеновой О.В. дело по апелляционным жалобам Г.А.С. и Х.Л.В, на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года,
установила:
Г.А.С. обратился в суд с иском к Н.Е.Г., 3-е лицо Х.Л.В, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В обоснование исковых требований истец указал, что 9 декабря 2013 года он купил у ответчика по договору купли-продажи квартиру Адрес, за 600000 руб. От имени Н.Е.Г. договор заключала и подписывала его представитель по доверенности Х.Л.В,
До подписания договора купли-продажи квартиры истец передал представителю продавца денежные средства в размере 600000 руб., о чем указано в договоре. Спорная квартира в соответствии с условиями договора фактически была передана истцу, у него имеются ключи от квартиры.
Совершением сделки занималась сотрудник агентства недвижимости "Домашний очаг" М., которая на основании доверенностей, выданных ей сторонами сделки (истцом и представителем ответчика), подала документы для проведения государственной регистрации сделки.
25 декабря 2013 года Н.Е.Г. отменил доверенность, выданную на имя Х.Л.В,, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от Н.Е.Г. к Г.А.С. При этом, Х.Л.В, пояснила истцу, что Н.Е.Г. передумал продавать квартиру, его адвокат прислал телеграмму, в которой указал, что Н.Е.Г. не согласен с ценой договора.
По мнению истца, он является добросовестным приобретателем.
На основании изложенного истец просил суд о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Н.Е.Г. не согласился с предъявленным иском, подал встречный иск в порядке статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ к Г.А.С., третье лицо - Х.Л.В,, о признании договора купли-продажи незаключенным, в обоснование встречного иска указал, что, действительно, 12 ноября 2013 года он выдал доверенность на имя Х.Л.В, для продажи принадлежащей ему квартиры. При этом Х.Л.В, была сообщена продажная цена квартиры не ниже 1000000 руб., так как Н.Е.Г. приобретал данную квартиру за 1250000 руб. Н.Е.Г. ссылался на то, что в нарушение требований статьи 974 Гражданского кодекса РФ Х.Л.В, не выполнила перед ним свои обязанности по генеральной доверенности: она не сообщила ему о том, что составлен договор купли-продажи, и о том, что начата государственная регистрация перехода права собственности; денег по договору он не получал; указанная в договоре купли-продажи стоимость квартиры - 600000 руб. не устраивает продавца Н.Е.Г., так как его воля была на продажу квартиры не менее чем за 1000000 руб.; в договоре указано, что в квартире никто не зарегистрирован, между тем, это не соответствует действительности, так как Н.Е.Г. зарегистрирован в указанной квартире по настоящее время и его никто не снимал с регистрационного учета. По мнению Н.Е.Г., Г.А.С. не может быть добросовестным приобретателем, поскольку, являясь сыном Х.Л.В, и поддерживая с нею семейные отношения, он был в курсе противоправности и незаконности действий своей матери по отношению к Н.Е.Г.
На основании изложенного Н.Е.Г. просил суд признать договор купли-продажи незаключенным.
Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года в удовлетворении первоначального иска Г.А.С. отказано. Встречные исковые требования Н.Е.Г. удовлетворены, договор купли-продажи квартиры Номер, расположенной по адресу: Адрес, заключенный 9 декабря 2013 года между Г.А.С. и Н.Е.Г., признан незаключенным.
Г.А.С. не согласился с вынесенным судебным постановлением, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.
Податель жалобы считает неверным вывод суда о нарушении существенного условия договора: о согласовании между сторонами цены продаваемой квартиры, поскольку Н.Е.Г. намеренно отозвал доверенность, заявив о своем несогласии с ценой договора для того, чтобы обмануть Х.Л.В,, получить деньги на оплату услуг адвоката и оставить за собой право собственности на квартиру.
Заявитель полагает, что суд не учел то обстоятельство, что Х.Л.В, не обязана была согласовывать с Н.Е.Г. условий договора, поскольку согласно доверенности от 12 ноября 2013 года Н.Е.Г. доверил Х.Л.В, управлять и распоряжаться всем принадлежащим ему имуществом.
По мнению Г.А.С., суд неправильно применил положения статьи 974 ГК РФ, поскольку требований сообщать сведения о ходе выполняемого поручения Н.Е.Г. к Х.Л.В, не предъявлял, на основании выданной доверенности она имела полное право распоряжаться полученными от сделки денежными средствами.
Х.Л.В, также не согласилась с вынесенным судебным постановлением, подав апелляционную жалобу, просит отменить решение суда и принять по делу новое решение.
Апеллянт считает вынесенное решение незаконным, поскольку решение суда в окончательной форме изготовлено в выходной день субботу - 5 апреля 2014 года.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав Г.А.С., представителя Г.А.С. по доверенности С., Х.Л.В,, рассмотрев дело в отсутствие иных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 статьи 218, пункта 1 статьи 454, пунктов 1 и 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, пункта 2 ФЗ от Дата Обезличена N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что договор купли-продажи от Дата Обезличена в установленном законом порядке не зарегистрирован, при его заключении нарушены существенные условия о цене предмета иска, договор не содержит сведений о том, что в спорной квартире зарегистрирован ее собственник Н.Е.Г. При этом, Г.А.С. и третьим лицом - *** не представлено доказательств того, что Н.Е.Г. знал о заключенной сделке, лично согласовывал цену договора. Также не представлено доказательств того, что спорная квартира находится в непригодном состоянии, в связи с чем не было покупателей, поэтому Х.Л.В, снизила цену квартиры. Судом установлено, что Г.А.С. и Х.Л.В, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры действовали недобросовестно. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
С выводами суда согласиться нельзя.
Из материалов дела усматривается, что 9 декабря 2013 года Г.А.С. приобрел у Н.Е.Г. по договору купли-продажи квартиру Номер расположенную в Адрес, за 600000 руб. От имени Н.Е.Г. договор заключала и подписывала его представитель по доверенности Х.Л.В,
Документы были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Аксайский отдел для регистрации перехода права собственности на квартиру.
Однако 25 декабря 2013 года Н.Е.Г. отменил доверенность, выданную на имя Х.Л.В,, что явилось основанием для приостановления регистрации перехода права собственности.
Согласно письмам, направленным в адрес Х.Л.В, от имени Н.Е.Г. его представителем С., следует, что Н.Е.Г. желает продать свою квартиру не менее, чем за 1000000 руб.
Из дела также следует, что между Н.Е.Г. и С. заключено соглашение о представлении интересов Н.Е.Г. С.
Из справки, выданной администрацией Большелогского сельского поселения Аксайского района, следует, что Н.Е.Г. зарегистрирован по адресу: АДРЕС.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гражданин при заключении сделки может участвовать как лично, так и предоставить данное полномочие своему представителю, выдав соответствующую доверенность (ч. 1 ст. 185 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие отмены доверенности лицом, ее выдавшим.
Согласно пункту 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Из содержания договора, заключенного между Г.А.С. и Н.Е.Г. в лице его представителя по доверенности Х.Л.В,, усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, вывод о том, что Х.Л.В, не могла продать квартиру по более низкой цене, не может быть принят во внимание, так как из доверенности, выданной Н.Е.Г. на имя Х.Л.В,, усматривается, что он доверил распоряжаться ей всем принадлежащим ему имуществом, никакие условия договора купли-продажи квартиры между Н.Е.Г. и Х.Л.В, не согласовывались.
Письма, направленные представителем Н.Е.Г. С. в адрес Х.Л.В, о продаже квартиры не менее чем за 1000000 рублей, не могут быть приняты во внимание, так как правоотношения возникли между продавцом и покупателем, то есть между Г.А.С. и Н.Е.Г.
Кроме того, суд первой инстанции не привел мотивов и доводов при которых регистрация в квартире Н.Е.Г. является одним из оснований для признания договора купли-продажи незаключенным.
При таких обстоятельствах, когда установлено, что оснований для признания сделки незаключенной у суда первой инстанции не имелось, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда первой инстанции.
Г.А.С., обращаясь с иском, сослался на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее отмене сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
Как следует из материалов дела, об отмене доверенности Г.А.С. узнал, когда была приостановлена государственная регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, то есть 27 декабря 2013 года, в то время как договор купли-продажи был заключен сторонами 9 декабря 2013 года, таким образом, на момент совершения сделки доверенность действовала, права и обязательства, вытекающие из заключенного договора купли-продажи для сторон возникли.
В силу п п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, что имеет место в рассматриваемом споре.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не была произведена в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес Г.А.С.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года отменить.
Вынести новое решение, которым зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес Г.А.С..
В удовлетворении встречного искового заявления Н.Е.Г. к Г.А.С. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7547/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. по делу N 33-7547/2014
Судья: Малород М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Горбатько Е.Н.,
судей: Корецкого А.Д., Семеновой О.В.,
при секретаре: Ч.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Семеновой О.В. дело по апелляционным жалобам Г.А.С. и Х.Л.В, на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года,
установила:
Г.А.С. обратился в суд с иском к Н.Е.Г., 3-е лицо Х.Л.В, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В обоснование исковых требований истец указал, что 9 декабря 2013 года он купил у ответчика по договору купли-продажи квартиру Адрес, за 600000 руб. От имени Н.Е.Г. договор заключала и подписывала его представитель по доверенности Х.Л.В,
До подписания договора купли-продажи квартиры истец передал представителю продавца денежные средства в размере 600000 руб., о чем указано в договоре. Спорная квартира в соответствии с условиями договора фактически была передана истцу, у него имеются ключи от квартиры.
Совершением сделки занималась сотрудник агентства недвижимости "Домашний очаг" М., которая на основании доверенностей, выданных ей сторонами сделки (истцом и представителем ответчика), подала документы для проведения государственной регистрации сделки.
25 декабря 2013 года Н.Е.Г. отменил доверенность, выданную на имя Х.Л.В,, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от Н.Е.Г. к Г.А.С. При этом, Х.Л.В, пояснила истцу, что Н.Е.Г. передумал продавать квартиру, его адвокат прислал телеграмму, в которой указал, что Н.Е.Г. не согласен с ценой договора.
По мнению истца, он является добросовестным приобретателем.
На основании изложенного истец просил суд о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Н.Е.Г. не согласился с предъявленным иском, подал встречный иск в порядке статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ к Г.А.С., третье лицо - Х.Л.В,, о признании договора купли-продажи незаключенным, в обоснование встречного иска указал, что, действительно, 12 ноября 2013 года он выдал доверенность на имя Х.Л.В, для продажи принадлежащей ему квартиры. При этом Х.Л.В, была сообщена продажная цена квартиры не ниже 1000000 руб., так как Н.Е.Г. приобретал данную квартиру за 1250000 руб. Н.Е.Г. ссылался на то, что в нарушение требований статьи 974 Гражданского кодекса РФ Х.Л.В, не выполнила перед ним свои обязанности по генеральной доверенности: она не сообщила ему о том, что составлен договор купли-продажи, и о том, что начата государственная регистрация перехода права собственности; денег по договору он не получал; указанная в договоре купли-продажи стоимость квартиры - 600000 руб. не устраивает продавца Н.Е.Г., так как его воля была на продажу квартиры не менее чем за 1000000 руб.; в договоре указано, что в квартире никто не зарегистрирован, между тем, это не соответствует действительности, так как Н.Е.Г. зарегистрирован в указанной квартире по настоящее время и его никто не снимал с регистрационного учета. По мнению Н.Е.Г., Г.А.С. не может быть добросовестным приобретателем, поскольку, являясь сыном Х.Л.В, и поддерживая с нею семейные отношения, он был в курсе противоправности и незаконности действий своей матери по отношению к Н.Е.Г.
На основании изложенного Н.Е.Г. просил суд признать договор купли-продажи незаключенным.
Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года в удовлетворении первоначального иска Г.А.С. отказано. Встречные исковые требования Н.Е.Г. удовлетворены, договор купли-продажи квартиры Номер, расположенной по адресу: Адрес, заключенный 9 декабря 2013 года между Г.А.С. и Н.Е.Г., признан незаключенным.
Г.А.С. не согласился с вынесенным судебным постановлением, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.
Податель жалобы считает неверным вывод суда о нарушении существенного условия договора: о согласовании между сторонами цены продаваемой квартиры, поскольку Н.Е.Г. намеренно отозвал доверенность, заявив о своем несогласии с ценой договора для того, чтобы обмануть Х.Л.В,, получить деньги на оплату услуг адвоката и оставить за собой право собственности на квартиру.
Заявитель полагает, что суд не учел то обстоятельство, что Х.Л.В, не обязана была согласовывать с Н.Е.Г. условий договора, поскольку согласно доверенности от 12 ноября 2013 года Н.Е.Г. доверил Х.Л.В, управлять и распоряжаться всем принадлежащим ему имуществом.
По мнению Г.А.С., суд неправильно применил положения статьи 974 ГК РФ, поскольку требований сообщать сведения о ходе выполняемого поручения Н.Е.Г. к Х.Л.В, не предъявлял, на основании выданной доверенности она имела полное право распоряжаться полученными от сделки денежными средствами.
Х.Л.В, также не согласилась с вынесенным судебным постановлением, подав апелляционную жалобу, просит отменить решение суда и принять по делу новое решение.
Апеллянт считает вынесенное решение незаконным, поскольку решение суда в окончательной форме изготовлено в выходной день субботу - 5 апреля 2014 года.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав Г.А.С., представителя Г.А.С. по доверенности С., Х.Л.В,, рассмотрев дело в отсутствие иных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 статьи 218, пункта 1 статьи 454, пунктов 1 и 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, пункта 2 ФЗ от Дата Обезличена N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что договор купли-продажи от Дата Обезличена в установленном законом порядке не зарегистрирован, при его заключении нарушены существенные условия о цене предмета иска, договор не содержит сведений о том, что в спорной квартире зарегистрирован ее собственник Н.Е.Г. При этом, Г.А.С. и третьим лицом - *** не представлено доказательств того, что Н.Е.Г. знал о заключенной сделке, лично согласовывал цену договора. Также не представлено доказательств того, что спорная квартира находится в непригодном состоянии, в связи с чем не было покупателей, поэтому Х.Л.В, снизила цену квартиры. Судом установлено, что Г.А.С. и Х.Л.В, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры действовали недобросовестно. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
С выводами суда согласиться нельзя.
Из материалов дела усматривается, что 9 декабря 2013 года Г.А.С. приобрел у Н.Е.Г. по договору купли-продажи квартиру Номер расположенную в Адрес, за 600000 руб. От имени Н.Е.Г. договор заключала и подписывала его представитель по доверенности Х.Л.В,
Документы были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Аксайский отдел для регистрации перехода права собственности на квартиру.
Однако 25 декабря 2013 года Н.Е.Г. отменил доверенность, выданную на имя Х.Л.В,, что явилось основанием для приостановления регистрации перехода права собственности.
Согласно письмам, направленным в адрес Х.Л.В, от имени Н.Е.Г. его представителем С., следует, что Н.Е.Г. желает продать свою квартиру не менее, чем за 1000000 руб.
Из дела также следует, что между Н.Е.Г. и С. заключено соглашение о представлении интересов Н.Е.Г. С.
Из справки, выданной администрацией Большелогского сельского поселения Аксайского района, следует, что Н.Е.Г. зарегистрирован по адресу: АДРЕС.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гражданин при заключении сделки может участвовать как лично, так и предоставить данное полномочие своему представителю, выдав соответствующую доверенность (ч. 1 ст. 185 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие отмены доверенности лицом, ее выдавшим.
Согласно пункту 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Из содержания договора, заключенного между Г.А.С. и Н.Е.Г. в лице его представителя по доверенности Х.Л.В,, усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, вывод о том, что Х.Л.В, не могла продать квартиру по более низкой цене, не может быть принят во внимание, так как из доверенности, выданной Н.Е.Г. на имя Х.Л.В,, усматривается, что он доверил распоряжаться ей всем принадлежащим ему имуществом, никакие условия договора купли-продажи квартиры между Н.Е.Г. и Х.Л.В, не согласовывались.
Письма, направленные представителем Н.Е.Г. С. в адрес Х.Л.В, о продаже квартиры не менее чем за 1000000 рублей, не могут быть приняты во внимание, так как правоотношения возникли между продавцом и покупателем, то есть между Г.А.С. и Н.Е.Г.
Кроме того, суд первой инстанции не привел мотивов и доводов при которых регистрация в квартире Н.Е.Г. является одним из оснований для признания договора купли-продажи незаключенным.
При таких обстоятельствах, когда установлено, что оснований для признания сделки незаключенной у суда первой инстанции не имелось, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда первой инстанции.
Г.А.С., обращаясь с иском, сослался на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее отмене сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
Как следует из материалов дела, об отмене доверенности Г.А.С. узнал, когда была приостановлена государственная регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, то есть 27 декабря 2013 года, в то время как договор купли-продажи был заключен сторонами 9 декабря 2013 года, таким образом, на момент совершения сделки доверенность действовала, права и обязательства, вытекающие из заключенного договора купли-продажи для сторон возникли.
В силу п п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, что имеет место в рассматриваемом споре.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не была произведена в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес Г.А.С.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аксайского районного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года отменить.
Вынести новое решение, которым зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес Г.А.С..
В удовлетворении встречного искового заявления Н.Е.Г. к Г.А.С. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)