Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рогожкина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
при секретаре Ф.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2013 года по иску К.Н. к Ф.Т., М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя М. - Н.Д., представителя ООО Агентство недвижимости "Центральное" А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения К.Н., ее представителя Н.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к Ф.Т., М., в котором с учетом уточненных исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, заключенный 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от ее имени по доверенности, и М., применить последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником названной квартиры, проживала в ней с сыном. Имея намерение разменять квартиру, обратилась к риелтору Ф.Т., по просьбе которой 15 ноября 2012 года выдала доверенность на ее имя. Усомнившись в добросовестности Ф.Т., 16 декабря 2012 года она отменила доверенность, однако в апреле 2013 года ей стало известно, что квартира продана М. Полагает, что М. не является добросовестным покупателем, поскольку квартиру он не осматривал, с собственником квартиры не встречался, вселиться не пытался. Ф.Т. о сделке и ее условиях ей не сообщила, согласилась на меньшую стоимость квартиры, чем было оговорено, денежные средства ей не передавала. Полагает, что имело место злоупотребление правом (л.д. 3, 116, 151).
В судебном заседании К.Н., ее представитель К.А. на удовлетворении иска настаивали.
Представитель М. - Н.Д. иск не признал. Третье лицо К.А.В. иск поддержал.
Представитель третьего лица ООО Агентство недвижимости "Центральное" А. полагала иск необоснованным.
Ф.Т., М., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.
Ранее в судебном заседании Ф.Т. иск К.Т. признала (протокол судебного заседания от 09 октября 2013 года, том 1, л.д. 102 - 105).
Суд постановил решение, которым исковые требования К.Н. удовлетворил: признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 22 ноября 2012 года, применил последствия недействительности сделки: возвратил квартиру по адресу г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** в собственность К.Н., взыскал с Ф.Т. в пользу М. **** рублей, погасил регистрационную запись о праве собственности М. на указанную квартиру.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Ссылается на несостоятельность выводов суда о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указывает на то, что судом не установлено его действий, совершенных исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а равно действий, совершенных в обход закона с противоправной целью или иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав. Доводы истца о его недобросовестности, поскольку квартиру он до покупки не осматривал, ее состоянием и действительной волей продавца не интересовался, несостоятельны, перечисленные обстоятельства не имеют юридического значения для принятия решения о заключении сделки. Свои обязательства по оспариваемому договору купли-продажи он исполнил, денежные средства за квартиру были переданы представителю продавца, действовавшей по нотариально удостоверенной доверенности. Судом необоснованно принято во внимание признание иска ответчиком Ф.Т. Договор заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, истец и ее сын снялись с регистрационного учета.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции М., Ф.Т., К.А.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К.Н. являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2010 года (том 1, л.д. 9, 10).
Доверенностью от 15 ноября 2012 года, удостоверенной нотариусом нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области А.Г.Ш., зарегистрированной в реестре за N ****, К.Н. уполномочила Ф.Т. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, (том 1, л.д. 51).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности от 15 ноября 2012 года (продавец), и М. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****.
Пунктом 3 названного договора предусмотрено, что квартира продается по цене **** рублей, из которых **** рублей уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма **** рублей будет уплачена в течение 10 дней после подписания договора, но не позднее 02.12.2012 (том 1, л.д. 52).
Право собственности М. на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** зарегистрировано в установленном порядке (том 1, л.д. 6, 60, 162 - 163).
Из расписки от 22 ноября 2012 года следует, что М. передал, а Ф.Т., действующая от имени и в интересах К.Н., получила деньги в сумме **** рублей в качестве частичной оплаты за продажу двухкомнатной квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** (том 1, л.д. 55).
К.Н., ее сын К.А.В. имели регистрацию по месту жительства по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, сняты с регистрационного учета 06.12.2012, вновь зарегистрированы К.Н. - 12.12.2012, К.А.В. - 15.02.2013 (том 1, л.д. 112).
Распоряжением от 16 декабря 2012 года К.Н. отменена доверенность, выданная 15 ноября 2012 года Ф.Т. (том 1, л.д. 7).
Постановлением следователя СО МВД России по г. Миассу Челябинской области от 26 июня 2013 года по заявлению К.Н. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ. Предварительное следствие приостановлено 15 октября 2013 года (том 1, л.д. 77, 113).
За М. зарегистрировано право на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** и на 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** площадью **** кв. м (том 1, л.д. 162).
Признавая сделку купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года недействительной (ничтожной), суд первой инстанции исходил из того, что Ф.Т. как представитель продавца без согласования с продавцом снизила установленную цену квартиры с **** рублей до **** рублей; М., являясь покупателем квартиры, действовал неразумно и недобросовестно, квартиру до покупки не осматривал, действительной волей продавца не интересовался; стороны действий по исполнению договора купли-продажи квартиры не произвели: К.Н. и ее сын до настоящего времени имеют регистрацию и фактически проживают в спорной квартире, и пришел к выводу о совершении данной сделки с нарушением запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Применяя последствия недействительности сделки суд первой инстанции возвратил квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** в собственность К.Н., погасил регистрационную запись о праве собственности М. на указанную квартиру, а также с учетом конкретных обстоятельств, в том числе пояснений Ф.Т. о том, что денежные средства К.Н. от продажи квартиры она не передавала, взыскал с Ф.Т. в пользу М. **** рублей.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с ч. 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу названных норм каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять свои права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными и признаются злоупотреблением правом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Установленные по делу фактические обстоятельства, условия продажи квартиры, последующее поведение участников сделки свидетельствуют о наличии в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом.
Как следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, является для К.Н. единственным жилым помещением, намерения продать квартиру у нее не было, она имела намерение разменять квартиру с целью раздельного проживания с сыном, для чего обратилась за помощью к Ф.Т., которая поясняла, что работает в агентстве недвижимости.
По предложению Ф.Т. К.Н. была выдана доверенность на продажу принадлежащей ей квартиры.
Между К.Н. и Ф.Т. была согласована стоимость квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** - **** рублей, на которые должны быть приобретены две комнаты для К.Н. и ее сына К.А.В.
Ф.Т. и работники ООО Агентство недвижимости "Центральное" показывали К.Н. и К.А.В. жилые помещения, предлагаемые для приобретения.
Данные обстоятельства способствовали формированию у К.Н. представления о совершении действий, направленных на размен спорной квартиры путем ее продажи и приобретения двух комнат (по ул. ****,**** и по пр.****,**** г. Миасса), а с учетом возраста К.Н. (**** года рождения) и ее социального статуса не позволяли в полной мере оценить возможные последствия выдачи доверенности на продажу принадлежащей ей квартиры за цену и на условиях по усмотрению лица, которому выдана доверенность.
В результате заключения договора купли-продажи от 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности, и М. квартира по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** была продана за **** рублей, то есть по цене значительно ниже согласованной с К.Н.; при этом жилые помещения для проживания К.Н. и ее сына К.А.В. не приобретены.
Оценивая действия сторон при заключении сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности, и М., судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что М. не может быть признан добросовестным приобретателем.
Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.
М., являясь стороной (покупателем) по договору купли-продажи квартиры по адресу г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, до приобретения квартиры ее не осматривал; ключи от квартиры ему не передавались.
В квартире имели регистрацию и фактически проживали К.Н., К.А.В. Проявив осторожность и осмотрительность, М. имел возможность встретиться с лицами, проживающими в квартире, для выяснения условий и основания их проживания в жилом помещении, лично убедиться в их намерениях, в том числе, освободить квартиру.
То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 22 ноября 2012 года имеется условие о снятии К.Н., К.А.В. с регистрационного учета в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора, не свидетельствует о соответствующем волеизъявлении названных лиц, поскольку К.А.В. стороной названного договора не являлся, соответственно, оснований для возложения на него обязанности по снятию с регистрационного учета не имелось, а доверенностью от 15 ноября 2012 года К.Н. не уполномочила Ф.Т. на совершение действий по снятию ее с регистрационного учета по месту жительства.
Следовательно, проявив разумную осмотрительность и осторожность, М. мог узнать о намерениях и действительной воле названных лиц в отношении спорной квартиры.
Поскольку указанные обстоятельства учитывались судом при оценке действий покупателя при заключении сделки купли-продажи квартиры на предмет их разумности и добросовестности, доводы апелляционной жалобы М. о том, что данные обстоятельства не имеют юридического значения для принятия решения о заключении сделки, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
По смыслу п. 1 ст. 10 ГК РФ недобросовестное осуществление прав участниками гражданских правоотношений, повлекшее неблагоприятные последствия для иных лиц, признается злоупотреблением правом.
В результате заключения сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года нарушены права К.Н., лишившейся единственного жилья.
Доводы апелляционной жалобы М. о том, что свои обязательства по оспариваемому договору купли-продажи он исполнил, денежные средства за квартиру передал представителю продавца, действовавшей по нотариально удостоверенной доверенности; договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, истец и ее сын снялись с регистрационного учета, не являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей.
В данном случае стороны действий по исполнению договора купли-продажи в части фактической передачи имущества и вступления приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом, исполнения им обязанностей по содержанию имущества, не произвели.
Так, К.Н. спорную квартиру М. не передавала, она и ее сын до настоящего времени проживают и пользуются квартирой, оплачивают коммунальные услуги.
К.Н., К.А.В. были зарегистрированы в квартире по месту жительства на момент заключения договора купли-продажи, затем снимались с регистрационного учета и вновь зарегистрированы после заключения договора от 22 ноября 2012 года (К.Н. - 12.12.2012, К.А.В. - 15.02.2013).
Доводы апелляционной жалобы М. о том, что судом необоснованно принято во внимание признание иска ответчиком Ф.Т., несостоятельны.
В порядке, предусмотренном ст. 173 ГПК РФ, признание иска ответчиком Ф.Т. судом первой инстанции не принималось.
Вместе с тем в силу ст. 55 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц являются доказательствами по делу. Объяснениям ответчика Ф.Т. судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2014 ПО ДЕЛУ N 11-4187/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N 11-4187/2014
Судья: Рогожкина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
при секретаре Ф.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2013 года по иску К.Н. к Ф.Т., М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя М. - Н.Д., представителя ООО Агентство недвижимости "Центральное" А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения К.Н., ее представителя Н.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к Ф.Т., М., в котором с учетом уточненных исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, заключенный 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от ее имени по доверенности, и М., применить последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником названной квартиры, проживала в ней с сыном. Имея намерение разменять квартиру, обратилась к риелтору Ф.Т., по просьбе которой 15 ноября 2012 года выдала доверенность на ее имя. Усомнившись в добросовестности Ф.Т., 16 декабря 2012 года она отменила доверенность, однако в апреле 2013 года ей стало известно, что квартира продана М. Полагает, что М. не является добросовестным покупателем, поскольку квартиру он не осматривал, с собственником квартиры не встречался, вселиться не пытался. Ф.Т. о сделке и ее условиях ей не сообщила, согласилась на меньшую стоимость квартиры, чем было оговорено, денежные средства ей не передавала. Полагает, что имело место злоупотребление правом (л.д. 3, 116, 151).
В судебном заседании К.Н., ее представитель К.А. на удовлетворении иска настаивали.
Представитель М. - Н.Д. иск не признал. Третье лицо К.А.В. иск поддержал.
Представитель третьего лица ООО Агентство недвижимости "Центральное" А. полагала иск необоснованным.
Ф.Т., М., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.
Ранее в судебном заседании Ф.Т. иск К.Т. признала (протокол судебного заседания от 09 октября 2013 года, том 1, л.д. 102 - 105).
Суд постановил решение, которым исковые требования К.Н. удовлетворил: признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 22 ноября 2012 года, применил последствия недействительности сделки: возвратил квартиру по адресу г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** в собственность К.Н., взыскал с Ф.Т. в пользу М. **** рублей, погасил регистрационную запись о праве собственности М. на указанную квартиру.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Ссылается на несостоятельность выводов суда о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указывает на то, что судом не установлено его действий, совершенных исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а равно действий, совершенных в обход закона с противоправной целью или иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав. Доводы истца о его недобросовестности, поскольку квартиру он до покупки не осматривал, ее состоянием и действительной волей продавца не интересовался, несостоятельны, перечисленные обстоятельства не имеют юридического значения для принятия решения о заключении сделки. Свои обязательства по оспариваемому договору купли-продажи он исполнил, денежные средства за квартиру были переданы представителю продавца, действовавшей по нотариально удостоверенной доверенности. Судом необоснованно принято во внимание признание иска ответчиком Ф.Т. Договор заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, истец и ее сын снялись с регистрационного учета.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции М., Ф.Т., К.А.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К.Н. являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2010 года (том 1, л.д. 9, 10).
Доверенностью от 15 ноября 2012 года, удостоверенной нотариусом нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области А.Г.Ш., зарегистрированной в реестре за N ****, К.Н. уполномочила Ф.Т. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, (том 1, л.д. 51).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности от 15 ноября 2012 года (продавец), и М. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****.
Пунктом 3 названного договора предусмотрено, что квартира продается по цене **** рублей, из которых **** рублей уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма **** рублей будет уплачена в течение 10 дней после подписания договора, но не позднее 02.12.2012 (том 1, л.д. 52).
Право собственности М. на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** зарегистрировано в установленном порядке (том 1, л.д. 6, 60, 162 - 163).
Из расписки от 22 ноября 2012 года следует, что М. передал, а Ф.Т., действующая от имени и в интересах К.Н., получила деньги в сумме **** рублей в качестве частичной оплаты за продажу двухкомнатной квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** (том 1, л.д. 55).
К.Н., ее сын К.А.В. имели регистрацию по месту жительства по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, сняты с регистрационного учета 06.12.2012, вновь зарегистрированы К.Н. - 12.12.2012, К.А.В. - 15.02.2013 (том 1, л.д. 112).
Распоряжением от 16 декабря 2012 года К.Н. отменена доверенность, выданная 15 ноября 2012 года Ф.Т. (том 1, л.д. 7).
Постановлением следователя СО МВД России по г. Миассу Челябинской области от 26 июня 2013 года по заявлению К.Н. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ. Предварительное следствие приостановлено 15 октября 2013 года (том 1, л.д. 77, 113).
За М. зарегистрировано право на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** и на 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** площадью **** кв. м (том 1, л.д. 162).
Признавая сделку купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года недействительной (ничтожной), суд первой инстанции исходил из того, что Ф.Т. как представитель продавца без согласования с продавцом снизила установленную цену квартиры с **** рублей до **** рублей; М., являясь покупателем квартиры, действовал неразумно и недобросовестно, квартиру до покупки не осматривал, действительной волей продавца не интересовался; стороны действий по исполнению договора купли-продажи квартиры не произвели: К.Н. и ее сын до настоящего времени имеют регистрацию и фактически проживают в спорной квартире, и пришел к выводу о совершении данной сделки с нарушением запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Применяя последствия недействительности сделки суд первой инстанции возвратил квартиру по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** в собственность К.Н., погасил регистрационную запись о праве собственности М. на указанную квартиру, а также с учетом конкретных обстоятельств, в том числе пояснений Ф.Т. о том, что денежные средства К.Н. от продажи квартиры она не передавала, взыскал с Ф.Т. в пользу М. **** рублей.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с ч. 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу названных норм каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять свои права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными и признаются злоупотреблением правом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Установленные по делу фактические обстоятельства, условия продажи квартиры, последующее поведение участников сделки свидетельствуют о наличии в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом.
Как следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, является для К.Н. единственным жилым помещением, намерения продать квартиру у нее не было, она имела намерение разменять квартиру с целью раздельного проживания с сыном, для чего обратилась за помощью к Ф.Т., которая поясняла, что работает в агентстве недвижимости.
По предложению Ф.Т. К.Н. была выдана доверенность на продажу принадлежащей ей квартиры.
Между К.Н. и Ф.Т. была согласована стоимость квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** - **** рублей, на которые должны быть приобретены две комнаты для К.Н. и ее сына К.А.В.
Ф.Т. и работники ООО Агентство недвижимости "Центральное" показывали К.Н. и К.А.В. жилые помещения, предлагаемые для приобретения.
Данные обстоятельства способствовали формированию у К.Н. представления о совершении действий, направленных на размен спорной квартиры путем ее продажи и приобретения двух комнат (по ул. ****,**** и по пр.****,**** г. Миасса), а с учетом возраста К.Н. (**** года рождения) и ее социального статуса не позволяли в полной мере оценить возможные последствия выдачи доверенности на продажу принадлежащей ей квартиры за цену и на условиях по усмотрению лица, которому выдана доверенность.
В результате заключения договора купли-продажи от 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности, и М. квартира по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** была продана за **** рублей, то есть по цене значительно ниже согласованной с К.Н.; при этом жилые помещения для проживания К.Н. и ее сына К.А.В. не приобретены.
Оценивая действия сторон при заключении сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года между Ф.Т., действовавшей от имени К.Н. по доверенности, и М., судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что М. не может быть признан добросовестным приобретателем.
Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.
М., являясь стороной (покупателем) по договору купли-продажи квартиры по адресу г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. ****, до приобретения квартиры ее не осматривал; ключи от квартиры ему не передавались.
В квартире имели регистрацию и фактически проживали К.Н., К.А.В. Проявив осторожность и осмотрительность, М. имел возможность встретиться с лицами, проживающими в квартире, для выяснения условий и основания их проживания в жилом помещении, лично убедиться в их намерениях, в том числе, освободить квартиру.
То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 22 ноября 2012 года имеется условие о снятии К.Н., К.А.В. с регистрационного учета в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора, не свидетельствует о соответствующем волеизъявлении названных лиц, поскольку К.А.В. стороной названного договора не являлся, соответственно, оснований для возложения на него обязанности по снятию с регистрационного учета не имелось, а доверенностью от 15 ноября 2012 года К.Н. не уполномочила Ф.Т. на совершение действий по снятию ее с регистрационного учета по месту жительства.
Следовательно, проявив разумную осмотрительность и осторожность, М. мог узнать о намерениях и действительной воле названных лиц в отношении спорной квартиры.
Поскольку указанные обстоятельства учитывались судом при оценке действий покупателя при заключении сделки купли-продажи квартиры на предмет их разумности и добросовестности, доводы апелляционной жалобы М. о том, что данные обстоятельства не имеют юридического значения для принятия решения о заключении сделки, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
По смыслу п. 1 ст. 10 ГК РФ недобросовестное осуществление прав участниками гражданских правоотношений, повлекшее неблагоприятные последствия для иных лиц, признается злоупотреблением правом.
В результате заключения сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Миасс, ул. ****, д. ****, кв. **** от 22 ноября 2012 года нарушены права К.Н., лишившейся единственного жилья.
Доводы апелляционной жалобы М. о том, что свои обязательства по оспариваемому договору купли-продажи он исполнил, денежные средства за квартиру передал представителю продавца, действовавшей по нотариально удостоверенной доверенности; договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, истец и ее сын снялись с регистрационного учета, не являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей.
В данном случае стороны действий по исполнению договора купли-продажи в части фактической передачи имущества и вступления приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом, исполнения им обязанностей по содержанию имущества, не произвели.
Так, К.Н. спорную квартиру М. не передавала, она и ее сын до настоящего времени проживают и пользуются квартирой, оплачивают коммунальные услуги.
К.Н., К.А.В. были зарегистрированы в квартире по месту жительства на момент заключения договора купли-продажи, затем снимались с регистрационного учета и вновь зарегистрированы после заключения договора от 22 ноября 2012 года (К.Н. - 12.12.2012, К.А.В. - 15.02.2013).
Доводы апелляционной жалобы М. о том, что судом необоснованно принято во внимание признание иска ответчиком Ф.Т., несостоятельны.
В порядке, предусмотренном ст. 173 ГПК РФ, признание иска ответчиком Ф.Т. судом первой инстанции не принималось.
Вместе с тем в силу ст. 55 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц являются доказательствами по делу. Объяснениям ответчика Ф.Т. судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)