Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
в судебном заседании участвовали:
Почекутова А.А. и ее представитель Бабушкина Е.А. по доверенности от 23.09.2013
от конкурсного управляющего ООО "Проект": Басенко А.С. по доверенности от 31.12.2013, Юзефович Г.И. по доверенности от 02.09.2013
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
Почекутовой Аллы Александровны
на определение от 09 декабря 2013 года
по делу N А73-9221/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
вынесенное судьей Сецко А.Ю.
по заявлениям Почекутовой Аллы Александровны
о передаче нежилого функционального помещения
в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Проект"
установил:
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2012 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Проект" ОГРН 1022700915610 (далее - Общество, должник) по заявлению конкурсного кредитора.
В рамках этого дела определением от 07.12.2012 требования заявителя признаны обоснованными, введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Павлюченко Александр Ростиславович. Определением от 28.03.2013 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с {\uc1\u167-7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Решением арбитражного суда от 04.04.2013 должник признан банкротом с открытием в его отношении конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Павлюченко А.Р. Определением от 17.04.2013 дело о банкротстве Общества передано на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края.
Арбитражный суд Хабаровского края определением от 21.08.2013 принял настоящее дело к своему производству.
Определением от 13.06.2013 (определением от 09.09.2013 после передачи дела) к производству арбитражного суда принято заявление Почекутовой Аллы Александровны о передаче ей во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве нежилого функционального помещения N 54 общей площадью 56,7 кв. м, расположенного на втором этаже в объекте недвижимости: "Бизнес-Центр и гостиница" в Центральном р-не по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске, после сдачи объекта в эксплуатацию (с учетом уточнения требования).
Определением от 09.12.2013 заявление Почекутовой А.А. оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Почекутова А.А. просит отменить определение от 09.12.2013 и удовлетворить заявление. Поясняет, что изложенные в заявлении требования не связаны с передачей объекта недвижимости в настоящий момент, заявление направлено на признание в судебном порядке требования о передаче объекта в будущем - после ввода здания в эксплуатацию; это требование основано на пп. 5 п. 2 ст. 201.8 Закона о банкротстве - суд не указал мотивы неприменения этой нормы. Ссылается на наличие в деле технического паспорта помещения, который с другими документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, исследовался Центральным районным судом г. Хабаровска в процессе рассмотрения иска заявителя к Обществу.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В заседании суда апелляционной инстанции Почекутова А.А. и ее представитель привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении; представили технический паспорт на нежилые помещения (копия приобщена к материалам дела); при ответах на вопросы суда пояснили, что право собственности на помещения на сегодняшний день не признано за заявителем (решение о таком признании изменено апелляционной инстанцией суда общей юрисдикции), в судебном порядке признано право собственности Почекутовой А.А. на долю в объекте строительстве и судебный акт об этом находится в стадии обжалования; по мнению Почекутовой А.А., отказ в удовлетворении заявленного требования может привести к тому, что ей после ввода объекта в эксплуатацию будут переданы не те помещения, относительно которых заключался договор долевого участия в строительстве. Представитель конкурсного управляющего Обществом высказался в поддержку обжалуемого судебного акта, который считает законным и не подлежащим отмене; требования заявителя полагает безосновательными.
Проверив законность определения от 09.12.2013, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Установлено и не оспаривается, что в рамках дела о банкротстве Общества в конкурсную массу включен объект незавершенного строительства (застройщиком которого является должник) - здание "Бизнес-центр и гостиница" по ул. Карла Маркса в Центральном р-не г. Хабаровска, II очередь, расположенного по адресу (согласно разрешения на строительство): г. Хабаровск, Центральный р-н, участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-ти этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск ул. Карла Маркса, 90. Строительство возводимого застройщиком объекта до настоящего времени не завершено; право собственности на объект незавершенного строительства за Обществом не зарегистрировано.
При этом Почекутова А.А., являясь участником долевого строительства указанного объекта по договору N 118-2 от 18.04.2007, предметом которого является нежилое функциональное помещение N 54 общей площадью 56,7 кв. м на 2-м этаже здания, полностью произвела оплату по данному договору (указанное не подтверждено документально в рамках настоящего производства, но не оспаривается участниками спора) и, учитывая неисполнение Обществом принятых на себя обязательств, обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на соответствующее помещение. По пояснениям участников настоящего спора по упомянутому иску в настоящее время принято (но оспаривается) судебный акт о признании за Почекутовой А.А. права собственности на долю в объекте строительства.
Почекутова А.А. с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (из неиполнения застройщиком договора долевого участия в строительстве) не обращалась и, исходя из пояснений по сделанному заявлению, не преследует такой цели посредством подачи рассматриваемого требования.
Ссылаясь на факт исполнения со своей стороны договора участия в долевом строительстве и предполагая возможность неисполнения застройщиком (Обществом или его преемником) обязанности по передаче обусловленного этим договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию, Почекутова А.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием - о передаче помещения после сдачи объекта в эксплуатацию, приведя в качестве правового обоснования пп. 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве.
В силу ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований указанное в пп. 5 - о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - Общества и Почекутовой А.А. основаны на участии последней в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве, заключаемый по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения. Эта обязанность наступает при наличии оснований для ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Как установлено выше и не оспаривается, строительство здания, помещение в котором является предметом настоящего требования, не выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. То есть, учитывая положения ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, условий для ввода объекта в эксплуатацию нет.
Следовательно, не наступила и обязанность застройщика передать помещения в этом здании участникам долевого строительства, в том числе Почекутовой А.А. во исполнение договора участия в долевом строительстве.
Требование Почекутовой А.А., заявленное на будущее время и, более того, поставленное в зависимость от обстоятельства, которое может и не наступить, не подлежит удовлетворению как не соответствующее задачам судопроизводства, к числу которых отнесена защита нарушенных или оспариваемых прав, и принципу исполнимости судебных актов (ст. ст. 2, 16, 318 АПК РФ).
При этом следует отметить, что право Почекутовой А.А. на получение нежилого помещения, обусловленного условиями заключенного с Обществом договора участия в долевом строительстве, не оспаривается; имеющие место нарушения, выразившиеся в несоблюдении срока передачи помещения участнику строительства, не могут устраняться путем обязания застройщика исполнить условия договора, если объект не сдан в эксплуатацию. После сдачи объекта в эксплуатацию участник строительства вправе претендовать именно на те помещения, по поводу которых заключался договор.
То, что участник строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве), не означает возможность реализации первого способа только лишь в связи с наличием неисполненного застройщиком договорного обязательства и до наступления соответствующего условия (до сдачи объекта в эксплуатацию).
Изготовление технического паспорта на нежилое помещение не влияет на факт ввода объекта в эксплуатацию, а потому не изменяет сделанных выше выводов и не влияет на результат разрешения спора.
Таким образом, заявленное Почекутовой А.А. требование является преждевременным - предъявленным до наступления обстоятельств, при которых возникает обязанность застройщика передать участнику строительства помещения в объекте строительства.
При изложенном отказ в удовлетворении заявленного требования правомерен. Апелляционная жалоба подлежит отклонению с учетом приведенного в мотивировочной части настоящего постановления обоснования. Обжалуемое определение следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение от 09 декабря 2013 года по делу N А73-9221/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2014 N 06АП-7176/2013 ПО ДЕЛУ N А73-9221/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2014 г. N 06АП-7176/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
в судебном заседании участвовали:
Почекутова А.А. и ее представитель Бабушкина Е.А. по доверенности от 23.09.2013
от конкурсного управляющего ООО "Проект": Басенко А.С. по доверенности от 31.12.2013, Юзефович Г.И. по доверенности от 02.09.2013
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
Почекутовой Аллы Александровны
на определение от 09 декабря 2013 года
по делу N А73-9221/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
вынесенное судьей Сецко А.Ю.
по заявлениям Почекутовой Аллы Александровны
о передаче нежилого функционального помещения
в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Проект"
установил:
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2012 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Проект" ОГРН 1022700915610 (далее - Общество, должник) по заявлению конкурсного кредитора.
В рамках этого дела определением от 07.12.2012 требования заявителя признаны обоснованными, введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Павлюченко Александр Ростиславович. Определением от 28.03.2013 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с {\uc1\u167-7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Решением арбитражного суда от 04.04.2013 должник признан банкротом с открытием в его отношении конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Павлюченко А.Р. Определением от 17.04.2013 дело о банкротстве Общества передано на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края.
Арбитражный суд Хабаровского края определением от 21.08.2013 принял настоящее дело к своему производству.
Определением от 13.06.2013 (определением от 09.09.2013 после передачи дела) к производству арбитражного суда принято заявление Почекутовой Аллы Александровны о передаче ей во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве нежилого функционального помещения N 54 общей площадью 56,7 кв. м, расположенного на втором этаже в объекте недвижимости: "Бизнес-Центр и гостиница" в Центральном р-не по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске, после сдачи объекта в эксплуатацию (с учетом уточнения требования).
Определением от 09.12.2013 заявление Почекутовой А.А. оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Почекутова А.А. просит отменить определение от 09.12.2013 и удовлетворить заявление. Поясняет, что изложенные в заявлении требования не связаны с передачей объекта недвижимости в настоящий момент, заявление направлено на признание в судебном порядке требования о передаче объекта в будущем - после ввода здания в эксплуатацию; это требование основано на пп. 5 п. 2 ст. 201.8 Закона о банкротстве - суд не указал мотивы неприменения этой нормы. Ссылается на наличие в деле технического паспорта помещения, который с другими документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, исследовался Центральным районным судом г. Хабаровска в процессе рассмотрения иска заявителя к Обществу.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В заседании суда апелляционной инстанции Почекутова А.А. и ее представитель привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении; представили технический паспорт на нежилые помещения (копия приобщена к материалам дела); при ответах на вопросы суда пояснили, что право собственности на помещения на сегодняшний день не признано за заявителем (решение о таком признании изменено апелляционной инстанцией суда общей юрисдикции), в судебном порядке признано право собственности Почекутовой А.А. на долю в объекте строительстве и судебный акт об этом находится в стадии обжалования; по мнению Почекутовой А.А., отказ в удовлетворении заявленного требования может привести к тому, что ей после ввода объекта в эксплуатацию будут переданы не те помещения, относительно которых заключался договор долевого участия в строительстве. Представитель конкурсного управляющего Обществом высказался в поддержку обжалуемого судебного акта, который считает законным и не подлежащим отмене; требования заявителя полагает безосновательными.
Проверив законность определения от 09.12.2013, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Установлено и не оспаривается, что в рамках дела о банкротстве Общества в конкурсную массу включен объект незавершенного строительства (застройщиком которого является должник) - здание "Бизнес-центр и гостиница" по ул. Карла Маркса в Центральном р-не г. Хабаровска, II очередь, расположенного по адресу (согласно разрешения на строительство): г. Хабаровск, Центральный р-н, участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-ти этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск ул. Карла Маркса, 90. Строительство возводимого застройщиком объекта до настоящего времени не завершено; право собственности на объект незавершенного строительства за Обществом не зарегистрировано.
При этом Почекутова А.А., являясь участником долевого строительства указанного объекта по договору N 118-2 от 18.04.2007, предметом которого является нежилое функциональное помещение N 54 общей площадью 56,7 кв. м на 2-м этаже здания, полностью произвела оплату по данному договору (указанное не подтверждено документально в рамках настоящего производства, но не оспаривается участниками спора) и, учитывая неисполнение Обществом принятых на себя обязательств, обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на соответствующее помещение. По пояснениям участников настоящего спора по упомянутому иску в настоящее время принято (но оспаривается) судебный акт о признании за Почекутовой А.А. права собственности на долю в объекте строительства.
Почекутова А.А. с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (из неиполнения застройщиком договора долевого участия в строительстве) не обращалась и, исходя из пояснений по сделанному заявлению, не преследует такой цели посредством подачи рассматриваемого требования.
Ссылаясь на факт исполнения со своей стороны договора участия в долевом строительстве и предполагая возможность неисполнения застройщиком (Обществом или его преемником) обязанности по передаче обусловленного этим договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию, Почекутова А.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием - о передаче помещения после сдачи объекта в эксплуатацию, приведя в качестве правового обоснования пп. 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве.
В силу ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований указанное в пп. 5 - о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - Общества и Почекутовой А.А. основаны на участии последней в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве, заключаемый по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения. Эта обязанность наступает при наличии оснований для ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Как установлено выше и не оспаривается, строительство здания, помещение в котором является предметом настоящего требования, не выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. То есть, учитывая положения ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, условий для ввода объекта в эксплуатацию нет.
Следовательно, не наступила и обязанность застройщика передать помещения в этом здании участникам долевого строительства, в том числе Почекутовой А.А. во исполнение договора участия в долевом строительстве.
Требование Почекутовой А.А., заявленное на будущее время и, более того, поставленное в зависимость от обстоятельства, которое может и не наступить, не подлежит удовлетворению как не соответствующее задачам судопроизводства, к числу которых отнесена защита нарушенных или оспариваемых прав, и принципу исполнимости судебных актов (ст. ст. 2, 16, 318 АПК РФ).
При этом следует отметить, что право Почекутовой А.А. на получение нежилого помещения, обусловленного условиями заключенного с Обществом договора участия в долевом строительстве, не оспаривается; имеющие место нарушения, выразившиеся в несоблюдении срока передачи помещения участнику строительства, не могут устраняться путем обязания застройщика исполнить условия договора, если объект не сдан в эксплуатацию. После сдачи объекта в эксплуатацию участник строительства вправе претендовать именно на те помещения, по поводу которых заключался договор.
То, что участник строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве), не означает возможность реализации первого способа только лишь в связи с наличием неисполненного застройщиком договорного обязательства и до наступления соответствующего условия (до сдачи объекта в эксплуатацию).
Изготовление технического паспорта на нежилое помещение не влияет на факт ввода объекта в эксплуатацию, а потому не изменяет сделанных выше выводов и не влияет на результат разрешения спора.
Таким образом, заявленное Почекутовой А.А. требование является преждевременным - предъявленным до наступления обстоятельств, при которых возникает обязанность застройщика передать участнику строительства помещения в объекте строительства.
При изложенном отказ в удовлетворении заявленного требования правомерен. Апелляционная жалоба подлежит отклонению с учетом приведенного в мотивировочной части настоящего постановления обоснования. Обжалуемое определение следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение от 09 декабря 2013 года по делу N А73-9221/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)