Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, сумма была передана в полном объеме продавцу, однако продавец умер, в связи с чем переход права собственности не мог быть зарегистрирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ивахова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.
и судей Федерякиной Е.Ю., Смирновой Ю.А.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.
дело по апелляционной жалобе третьего лица ***** В.В. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 24 марта 2014 года, которым постановлено: признать право собственности ***** Д.Е. на 1/2 долю квартиры по адресу: г. *****. Решение является основанием для регистрации права собственности ***** Д.Е. на 1/2 долю квартиры расположенной по адресу: г. ***** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
установила:
Истец ***** Д.Е. обратился в суд с иском к ответчику ***** М.Б. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру N *****, расположенную по адресу: г. *****, указывая в обоснование заявленных требований, что ***** 2013 года между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на приведенную квартиру; стороны оценили объект недвижимого имущества в ***** рублей; данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора; при заключении договора присутствовала дочь продавца ***** М.Б., которая действовала на основании доверенности от ***** 2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.; продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру; стороны обязались заключить основной договор до 17 января 2014 года, однако ***** Л.Я. ***** 2013 года умерла, в связи с чем переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В судебное заседание истец ***** Д.Е. явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик ***** М.Б. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании исковые требования признал.
Третье лицо ***** В.В. в судебное заседание не явилась.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит третье лицо ***** В.В., указывая в частности на то, что обжалуемое решение нарушает ее преимущественное право, как сособственника спорной квартиры, предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК РФ, на приобретение доли квартиры.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности ***** Р.И., третье лицо ***** В.В. и ее представителя по доверенности ***** Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Судом установлено, что ***** 2013 года между ***** Л.Я., ***** года рождения, и ***** Д.Е., ***** года рождения, в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру N ***** общей площадью 63,4 кв. м, расположенную по адресу: г. *****.
Стороны оценили объект недвижимого имущества в 3 800 000 рублей, данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора, что подтверждается распиской, составленной ***** 2013 года.
Предварительный договор от имени продавца ***** Л.Я. был подписан М., которая действовала на основании доверенности от ***** 2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.
При заключении настоящего договора, ***** 2013 года все собственники были в нотариальном порядке уведомлены надлежащим образом о предстоящей продаже 1/2 доли квартиры в срок до ***** 2013 года. В указанный срок, иные собственники указанной квартиры не воспользовались своим преимущественным правом покупки.
Продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру. Стороны обязались заключить основной договор до ***** 2014 года, однако ***** Л.Я. ***** 2013 года умерла.
Наследником к имуществу ***** Л.Я. является ее дочь - ***** М.Б., ее представитель в судебном заседании не возражал против их удовлетворения.
Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что договор купли-продажи жилого помещения подписан сторонами, объект недвижимости передан продавцом покупателю, обязательства по оплате объекта исполнены покупателем в соответствии с условиями договора, при этом переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в связи со смертью продавца ***** Л.Я., представитель ответчика иск признал.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.
Однако, из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. не заключался, что сторонами не оспаривалось.
В материалы дела представлена копия предварительного договора купли-продажи доли квартиры от ***** 2013 года, подписанного от имени продавца ***** Л.Я. представителем ***** М.Б., действующей, как указано в документе, по доверенности от ***** 2013 года, удостоверенной нотариусом г. Краснодара ***** Г.Г. (реестровый N *****), а также копия расписки ***** М.Б. о получении ***** руб. от ***** Д.Е. по предварительному договору купли-продажи доли квартиры. При этом, в копии расписки не указаны реквизиты предварительного договора, его дата, нет реквизитов доверенности на основании которой ***** М.Б. получила денежные средства.
Подлинник расписки ни суду ни судебной коллегии не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Вместе с тем, доверенность, на основании которой действовала ***** М.Б., от ***** 2013 года за реестровым N *****, ни суду ни судебной коллегии не представлены, таким образом не известен объем полномочий, которым ***** Л.Я. наделила ***** М.Б. названной доверенностью.
Кроме того, между данными лицами был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 1/2 доли в праве на спорную квартиру (п. 1); стороны договорились заключить основной договор в срок до ***** 2014 года (п. 3).
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключение предварительного договора в данном случае не влечет возникновение права собственности у ***** Д.Е. на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру.
Основания приобретения права собственности регламентированы в статье 218 ГК РФ. Предварительный договор купли-продажи к основаниям возникновения права собственности не относится.
При этом, оснований считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи не имеется, поскольку стороны свободны в заключении договора, из содержания предварительного договора следует лишь намерение сторон на заключение в будущем основного договора купли-продажи, который так заключен не был.
Истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства, отвечающие признакам относимости и допустимости, в подтверждение фактической передачи имущества. Суждение суда о том, что объект недвижимости передан продавцом покупателю, ничем объективно не подтверждается. Акт приема-передачи доли в праве на квартиру между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. не оформлялся. Более того, из пункта 8 предварительного договора купли-продажи от ***** 2013 года следует, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ 1/2 доля в праве на квартиру передается ***** Д.Е. в день подписания основного договора. Основной договор купли-продажи между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. так заключен и не был.
Кроме того, как пояснила судебной коллегии третье лицо ***** В.В., являющаяся сособственником спорной квартиры, и проживающая на данной жилой площади, ***** Д.Е. в квартиру не вселялся, попыток ко вселению не предпринимал, его личность ей не известна; 1/2 доля квартиры была продана ***** Д.Е. по договору купли-продажи от ***** 2014 года ***** П.И., ***** Б.К. по 1/4 доле каждому.
Факт продажи доли по договору купли-продажи от ***** 2014 года представитель истца ***** Д.Е. на заседании судебной коллегии не оспаривал.
Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Как следует из представленного судебной коллегии свидетельства о собственности от ***** 2014 года, ***** В.В. является собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру на основании дубликата договора передачи квартиры в собственность от ***** 2006 года, соглашения от ***** 2007 года, свидетельства о праве на наследство по закону от ***** 2013 года.
Из объяснений третьего лица ***** В.В. следует, что она готова выкупить долю.
Суждение суда о том, что сособственник ***** В.В. была уведомлена о предстоящей сделке, не подтверждено документальными доказательствами.
В материалы дела представлена копия свидетельства нотариуса Краснодарского нотариального округа ***** И.И. от ***** 2014 года, согласно которому совладельцу ***** В.В. 20 ноября 2013 года было направлено уведомление о продаже ***** Л.Я. 1/2 доли квартиры за ***** руб. Заказное письмо до 26.12.2013 года в почтовом отделении получено не было, в связи с чем истек срок хранения и заказное письмо было возвращено в нотариальную контору. Однако, ***** Л.Я. умерла ***** 2013 года, то есть до истечения месячного срока, установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что свидетельство выдано ***** Д.Е., действующему в порядке передоверия от имени ***** Л.Я. на основании доверенности, выданной ***** М.Б. 22 января 2013 года, удостоверенной тем же нотариусом ***** И.И. (реестровый N *****), уже после смерти ***** Л.Я. - ***** 2014 года. Вместе с тем, согласно п. 5 ч. 1 ст. 185 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Таким образом, у ***** Д.Е. не было полномочий на получение данного свидетельства.
Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Поскольку признание иска представителем ответчика противоречит нормам действующего законодательства, постольку у суда не было оснований для принятия признания иска ответчика.
Одновременно, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ***** М.Б. после оформления надлежащим образом наследственного имущества и регистрации права собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру вправе была бы распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе заключив договор с ***** Д.Е., отвечающий требованиям закона, с соблюдением прав другого сособственника ***** В.В.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ***** Д.Е.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 марта 2014 года отменить.
В удовлетворении исковых требований ***** Д.Е. к ***** М.Б. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру N *****, расположенную по адресу: г. *****, - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-38544
Требование: О признании права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, сумма была передана в полном объеме продавцу, однако продавец умер, в связи с чем переход права собственности не мог быть зарегистрирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2014 г. по делу N 33-38544
Судья Ивахова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.
и судей Федерякиной Е.Ю., Смирновой Ю.А.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.
дело по апелляционной жалобе третьего лица ***** В.В. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 24 марта 2014 года, которым постановлено: признать право собственности ***** Д.Е. на 1/2 долю квартиры по адресу: г. *****. Решение является основанием для регистрации права собственности ***** Д.Е. на 1/2 долю квартиры расположенной по адресу: г. ***** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
установила:
Истец ***** Д.Е. обратился в суд с иском к ответчику ***** М.Б. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру N *****, расположенную по адресу: г. *****, указывая в обоснование заявленных требований, что ***** 2013 года между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на приведенную квартиру; стороны оценили объект недвижимого имущества в ***** рублей; данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора; при заключении договора присутствовала дочь продавца ***** М.Б., которая действовала на основании доверенности от ***** 2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.; продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру; стороны обязались заключить основной договор до 17 января 2014 года, однако ***** Л.Я. ***** 2013 года умерла, в связи с чем переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В судебное заседание истец ***** Д.Е. явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик ***** М.Б. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании исковые требования признал.
Третье лицо ***** В.В. в судебное заседание не явилась.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит третье лицо ***** В.В., указывая в частности на то, что обжалуемое решение нарушает ее преимущественное право, как сособственника спорной квартиры, предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК РФ, на приобретение доли квартиры.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности ***** Р.И., третье лицо ***** В.В. и ее представителя по доверенности ***** Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Судом установлено, что ***** 2013 года между ***** Л.Я., ***** года рождения, и ***** Д.Е., ***** года рождения, в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру N ***** общей площадью 63,4 кв. м, расположенную по адресу: г. *****.
Стороны оценили объект недвижимого имущества в 3 800 000 рублей, данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора, что подтверждается распиской, составленной ***** 2013 года.
Предварительный договор от имени продавца ***** Л.Я. был подписан М., которая действовала на основании доверенности от ***** 2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.
При заключении настоящего договора, ***** 2013 года все собственники были в нотариальном порядке уведомлены надлежащим образом о предстоящей продаже 1/2 доли квартиры в срок до ***** 2013 года. В указанный срок, иные собственники указанной квартиры не воспользовались своим преимущественным правом покупки.
Продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру. Стороны обязались заключить основной договор до ***** 2014 года, однако ***** Л.Я. ***** 2013 года умерла.
Наследником к имуществу ***** Л.Я. является ее дочь - ***** М.Б., ее представитель в судебном заседании не возражал против их удовлетворения.
Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что договор купли-продажи жилого помещения подписан сторонами, объект недвижимости передан продавцом покупателю, обязательства по оплате объекта исполнены покупателем в соответствии с условиями договора, при этом переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в связи со смертью продавца ***** Л.Я., представитель ответчика иск признал.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.
Однако, из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. не заключался, что сторонами не оспаривалось.
В материалы дела представлена копия предварительного договора купли-продажи доли квартиры от ***** 2013 года, подписанного от имени продавца ***** Л.Я. представителем ***** М.Б., действующей, как указано в документе, по доверенности от ***** 2013 года, удостоверенной нотариусом г. Краснодара ***** Г.Г. (реестровый N *****), а также копия расписки ***** М.Б. о получении ***** руб. от ***** Д.Е. по предварительному договору купли-продажи доли квартиры. При этом, в копии расписки не указаны реквизиты предварительного договора, его дата, нет реквизитов доверенности на основании которой ***** М.Б. получила денежные средства.
Подлинник расписки ни суду ни судебной коллегии не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Вместе с тем, доверенность, на основании которой действовала ***** М.Б., от ***** 2013 года за реестровым N *****, ни суду ни судебной коллегии не представлены, таким образом не известен объем полномочий, которым ***** Л.Я. наделила ***** М.Б. названной доверенностью.
Кроме того, между данными лицами был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 1/2 доли в праве на спорную квартиру (п. 1); стороны договорились заключить основной договор в срок до ***** 2014 года (п. 3).
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключение предварительного договора в данном случае не влечет возникновение права собственности у ***** Д.Е. на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру.
Основания приобретения права собственности регламентированы в статье 218 ГК РФ. Предварительный договор купли-продажи к основаниям возникновения права собственности не относится.
При этом, оснований считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи не имеется, поскольку стороны свободны в заключении договора, из содержания предварительного договора следует лишь намерение сторон на заключение в будущем основного договора купли-продажи, который так заключен не был.
Истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства, отвечающие признакам относимости и допустимости, в подтверждение фактической передачи имущества. Суждение суда о том, что объект недвижимости передан продавцом покупателю, ничем объективно не подтверждается. Акт приема-передачи доли в праве на квартиру между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. не оформлялся. Более того, из пункта 8 предварительного договора купли-продажи от ***** 2013 года следует, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ 1/2 доля в праве на квартиру передается ***** Д.Е. в день подписания основного договора. Основной договор купли-продажи между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. так заключен и не был.
Кроме того, как пояснила судебной коллегии третье лицо ***** В.В., являющаяся сособственником спорной квартиры, и проживающая на данной жилой площади, ***** Д.Е. в квартиру не вселялся, попыток ко вселению не предпринимал, его личность ей не известна; 1/2 доля квартиры была продана ***** Д.Е. по договору купли-продажи от ***** 2014 года ***** П.И., ***** Б.К. по 1/4 доле каждому.
Факт продажи доли по договору купли-продажи от ***** 2014 года представитель истца ***** Д.Е. на заседании судебной коллегии не оспаривал.
Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Как следует из представленного судебной коллегии свидетельства о собственности от ***** 2014 года, ***** В.В. является собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру на основании дубликата договора передачи квартиры в собственность от ***** 2006 года, соглашения от ***** 2007 года, свидетельства о праве на наследство по закону от ***** 2013 года.
Из объяснений третьего лица ***** В.В. следует, что она готова выкупить долю.
Суждение суда о том, что сособственник ***** В.В. была уведомлена о предстоящей сделке, не подтверждено документальными доказательствами.
В материалы дела представлена копия свидетельства нотариуса Краснодарского нотариального округа ***** И.И. от ***** 2014 года, согласно которому совладельцу ***** В.В. 20 ноября 2013 года было направлено уведомление о продаже ***** Л.Я. 1/2 доли квартиры за ***** руб. Заказное письмо до 26.12.2013 года в почтовом отделении получено не было, в связи с чем истек срок хранения и заказное письмо было возвращено в нотариальную контору. Однако, ***** Л.Я. умерла ***** 2013 года, то есть до истечения месячного срока, установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что свидетельство выдано ***** Д.Е., действующему в порядке передоверия от имени ***** Л.Я. на основании доверенности, выданной ***** М.Б. 22 января 2013 года, удостоверенной тем же нотариусом ***** И.И. (реестровый N *****), уже после смерти ***** Л.Я. - ***** 2014 года. Вместе с тем, согласно п. 5 ч. 1 ст. 185 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Таким образом, у ***** Д.Е. не было полномочий на получение данного свидетельства.
Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Поскольку признание иска представителем ответчика противоречит нормам действующего законодательства, постольку у суда не было оснований для принятия признания иска ответчика.
Одновременно, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ***** М.Б. после оформления надлежащим образом наследственного имущества и регистрации права собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру вправе была бы распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе заключив договор с ***** Д.Е., отвечающий требованиям закона, с соблюдением прав другого сособственника ***** В.В.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ***** Д.Е.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 марта 2014 года отменить.
В удовлетворении исковых требований ***** Д.Е. к ***** М.Б. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру N *****, расположенную по адресу: г. *****, - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)