Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ГСК: Гедыгушев М.И.
Каледина Е.Г.
Фоминов Р.Ю. (докл.)
Президиум Ставропольского краевого суда в составе:
Председательствующего Шевченко С.В.,
членов президиума: Макеевой Г.В., Рязанцевой Г.А., Шаталовой Е.В., Жеребкина В.П.,
секретаря судебного заседания А.
рассмотрев дело по иску В.А. к П.Ю.А. о признании недействительной (мнимой) сделки купли-продажи, прекращении права собственности, аннулировании записи о регистрации, направленное в президиум определением судьи краевого суда Шаталовой Е.В. от 14 мая 2014 года по кассационной жалобе представителя П.Ю.А. - П.И. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года,
заслушав доклад судьи Шаталовой Е.В., учитывая, что все лица участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения.
установил:
В.Л. обратился в Ленинский районный суд г. Ставрополя с иском (впоследствии уточненным) к П.Ю.А. о признании недействительной (мнимой) сделки купли-продажи от "..." года в отношении недвижимого имущества нежилых помещений N"..." с кадастровым (условным) номером "...", площадью "..." кв. м, расположенных в цокольном этаже нежилого здания (литер "А"), по адресу: "...", просил прекратить право собственности П.Ю.А. на указанные нежилые помещения, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать произведенную "..." года запись государственной регистрации права собственности за N"...".
В обосновании заявленных требований В.А. указал, что "..." года между ним и П.Ю.А. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому истец продал, а ответчик купил нежилые помещения площадью "..." кв. м, номера на поэтажном плане "...", с кадастровым номером "...", расположенные на цокольном этаже нежилого здания литер "А" по ул. "..." в городе "..."."..." года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК была произведена государственная регистрация права собственности ответчика. На момент подписания вышеуказанного договора купли-продажи помещения истцом ответчику были переданы, а ответчиком приняты, в связи с чем стороны не составляли акт приема-передачи, о чем указано в п. 4 указанного договора. В соответствии с п. 3 указанного договора цена недвижимости была определена по соглашению сторон в размере "..." рублей. Указанный договор был передан в Управление Росреестра по СК для государственной регистрации права собственности без оплаты цены договора, поскольку ответчик отказался рассчитываться с истцом, пока ее право собственности не будет зарегистрировано, на что истец согласился. Неисполнение обязательства ответчика оплатить истцу цену недвижимости явилось основание для обращения в суд с иском.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года исковые требования В.А. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя П.Ю.А. по доверенности П.И. без удовлетворения.
В кассационной жалобе представитель ответчика П.Ю.А. П.И. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Усматривается, что судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, являющиеся в силу приведенной выше нормы основанием к отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, выразившиеся в следующем.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что "..." года между В.А. и П.Ю.А. был заключен договор купли-продажи на указанный объект недвижимости. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя П.Ю.А. нежилые помещения площадью "..." кв. м, номера на поэтажном плане "...", с кадастровым номером "...", расположенные на цокольном этаже нежилого здания литер "А" по адресу: г. "...", а покупатель обязуется принять указанные помещения в собственность и оплатить согласованную сторонами цену в размере "..." рублей.
Денежные средства по данному договору переданы продавцу не были.
Удовлетворяя требования В.А. о признании сделки недействительной по основаниям мнимости, суд исходил из того, что сделка была совершена лишь для вида без намерения создать правовые последствия, так как денежные средства продавцу не были переданы, то есть ответчица оплату по оспариваемой сделке не совершала. В свою очередь В.А. не передавал спорный объект недвижимости П.Ю.А. Данные факты в совокупности свидетельствуют о мнимости сделки.
С таким выводом согласился и суд апелляционной инстанции.
Однако с данными выводами судов первой и второй инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять: оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.
Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежат государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Совокупный системный анализ приведенных правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное впечатление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воли сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.
В обосновании мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой отнесено в данном случае на истца.
Из материалов дела следует и как установил суд, между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений. Данный договор содержит все условия, предусмотренные ст. ст. 454, 549 ГК РФ, сторонами подписан, прошел государственную регистрация.
По факту акт приема-передачи не составлялся, однако в п. 4 договора стороны указали, что отчуждаемое имущество, являющееся предметом настоящего договора, на момент его подписания совместно с документами покупателем передано, а продавцом принято, в связи с чем стороны договорились акт приема-передачи не составлять.
Право собственности покупателя П.Ю.А. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Обе стороны в судебных заседаниях не отрицали намерения совершить сделку по купле-продаже спорного объекта недвижимости, спор возник в связи с неуплатой стоимости проданного имущества.
Таким образом, сделка мнимой не является, поскольку после заключения договора купли-продажи наступили соответствующие правовое последствия, доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, в материалы дела не представлено, а потому обязательных условий для признания сделки мнимой не установлено.
Судебные инстанции необоснованно приняли во внимание доводы истца о том, что договор не был исполнен в полном объеме, спорный объект недвижимости ответчику не передавался, поскольку они противоречат условиям договора, подписанного сторонами.
Ссылка суда в подтверждение данных фактов на свидетельские показания противоречит закону. В силу ст. 60 ГК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При доказанности судом факта безденежности договора, изложенное являлось основанием для предъявления иных исковых требований.
Изложенное свидетельствует о допущенной ошибке в применении нормы материального права к установленным по делу правоотношениям сторон, что следует учесть при новом рассмотрении спора, а также обсудить вопрос о подсудности спора Ленинскому районному суду г. Ставрополя в соответствии со ст. 30 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в ином составе суда.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.06.2014 N 44Г-102/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. N 44г-102/14
ГСК: Гедыгушев М.И.
Каледина Е.Г.
Фоминов Р.Ю. (докл.)
Президиум Ставропольского краевого суда в составе:
Председательствующего Шевченко С.В.,
членов президиума: Макеевой Г.В., Рязанцевой Г.А., Шаталовой Е.В., Жеребкина В.П.,
секретаря судебного заседания А.
рассмотрев дело по иску В.А. к П.Ю.А. о признании недействительной (мнимой) сделки купли-продажи, прекращении права собственности, аннулировании записи о регистрации, направленное в президиум определением судьи краевого суда Шаталовой Е.В. от 14 мая 2014 года по кассационной жалобе представителя П.Ю.А. - П.И. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года,
заслушав доклад судьи Шаталовой Е.В., учитывая, что все лица участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения.
установил:
В.Л. обратился в Ленинский районный суд г. Ставрополя с иском (впоследствии уточненным) к П.Ю.А. о признании недействительной (мнимой) сделки купли-продажи от "..." года в отношении недвижимого имущества нежилых помещений N"..." с кадастровым (условным) номером "...", площадью "..." кв. м, расположенных в цокольном этаже нежилого здания (литер "А"), по адресу: "...", просил прекратить право собственности П.Ю.А. на указанные нежилые помещения, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать произведенную "..." года запись государственной регистрации права собственности за N"...".
В обосновании заявленных требований В.А. указал, что "..." года между ним и П.Ю.А. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому истец продал, а ответчик купил нежилые помещения площадью "..." кв. м, номера на поэтажном плане "...", с кадастровым номером "...", расположенные на цокольном этаже нежилого здания литер "А" по ул. "..." в городе "..."."..." года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК была произведена государственная регистрация права собственности ответчика. На момент подписания вышеуказанного договора купли-продажи помещения истцом ответчику были переданы, а ответчиком приняты, в связи с чем стороны не составляли акт приема-передачи, о чем указано в п. 4 указанного договора. В соответствии с п. 3 указанного договора цена недвижимости была определена по соглашению сторон в размере "..." рублей. Указанный договор был передан в Управление Росреестра по СК для государственной регистрации права собственности без оплаты цены договора, поскольку ответчик отказался рассчитываться с истцом, пока ее право собственности не будет зарегистрировано, на что истец согласился. Неисполнение обязательства ответчика оплатить истцу цену недвижимости явилось основание для обращения в суд с иском.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года исковые требования В.А. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 05 декабря 2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя П.Ю.А. по доверенности П.И. без удовлетворения.
В кассационной жалобе представитель ответчика П.Ю.А. П.И. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Усматривается, что судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, являющиеся в силу приведенной выше нормы основанием к отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, выразившиеся в следующем.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что "..." года между В.А. и П.Ю.А. был заключен договор купли-продажи на указанный объект недвижимости. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя П.Ю.А. нежилые помещения площадью "..." кв. м, номера на поэтажном плане "...", с кадастровым номером "...", расположенные на цокольном этаже нежилого здания литер "А" по адресу: г. "...", а покупатель обязуется принять указанные помещения в собственность и оплатить согласованную сторонами цену в размере "..." рублей.
Денежные средства по данному договору переданы продавцу не были.
Удовлетворяя требования В.А. о признании сделки недействительной по основаниям мнимости, суд исходил из того, что сделка была совершена лишь для вида без намерения создать правовые последствия, так как денежные средства продавцу не были переданы, то есть ответчица оплату по оспариваемой сделке не совершала. В свою очередь В.А. не передавал спорный объект недвижимости П.Ю.А. Данные факты в совокупности свидетельствуют о мнимости сделки.
С таким выводом согласился и суд апелляционной инстанции.
Однако с данными выводами судов первой и второй инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять: оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.
Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежат государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Совокупный системный анализ приведенных правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное впечатление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воли сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.
В обосновании мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой отнесено в данном случае на истца.
Из материалов дела следует и как установил суд, между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений. Данный договор содержит все условия, предусмотренные ст. ст. 454, 549 ГК РФ, сторонами подписан, прошел государственную регистрация.
По факту акт приема-передачи не составлялся, однако в п. 4 договора стороны указали, что отчуждаемое имущество, являющееся предметом настоящего договора, на момент его подписания совместно с документами покупателем передано, а продавцом принято, в связи с чем стороны договорились акт приема-передачи не составлять.
Право собственности покупателя П.Ю.А. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Обе стороны в судебных заседаниях не отрицали намерения совершить сделку по купле-продаже спорного объекта недвижимости, спор возник в связи с неуплатой стоимости проданного имущества.
Таким образом, сделка мнимой не является, поскольку после заключения договора купли-продажи наступили соответствующие правовое последствия, доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, в материалы дела не представлено, а потому обязательных условий для признания сделки мнимой не установлено.
Судебные инстанции необоснованно приняли во внимание доводы истца о том, что договор не был исполнен в полном объеме, спорный объект недвижимости ответчику не передавался, поскольку они противоречат условиям договора, подписанного сторонами.
Ссылка суда в подтверждение данных фактов на свидетельские показания противоречит закону. В силу ст. 60 ГК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При доказанности судом факта безденежности договора, изложенное являлось основанием для предъявления иных исковых требований.
Изложенное свидетельствует о допущенной ошибке в применении нормы материального права к установленным по делу правоотношениям сторон, что следует учесть при новом рассмотрении спора, а также обсудить вопрос о подсудности спора Ленинскому районному суду г. Ставрополя в соответствии со ст. 30 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в ином составе суда.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)