Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,
при участии: от истца: представитель Потапов А.В. по доверенности от 12.01.2015,
от ответчика: представитель Кравченко М.В. по доверенности от 10.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.01.2015 по делу N А32-39915/2014 (судья Гречко О.А.)
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Юг",
о расторжении договора аренды,
по встречному иску о признании недействительным пункта договора,
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом, об обязании общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141001:44, площадью 516 кв. м, расположенный по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, привести его в пригодное для использования состояние и подписать акт приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на неиспользование ответчиком предоставленного ему земельного участка по назначению в течение длительного периода времени, что является основанием для расторжения договора аренды.
Ответчик в отзыве на иск требованиям возражал, прояснил, что обществом не допускается нецелевое использование земельного участка, арендатором принимаются надлежащие меры по освоению земельного участка.
Общество обратилось в арбитражный суд к администрации со встречными исковыми требованиями о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012. N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом, признании отказа администрации от договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на несоответствие указанного пункта договора закону, отсутствие у администрации права на односторонний отказ от договора - л.д. 109 том 1.
Впоследствии общество отказалось от второго требования по встречному иску - л.д. 131 том 1.
Решением арбитражного суда от 28.01.2015 в удовлетворении иска администрации отказано. Встречный иск удовлетворен в части, признан недействительным пункт 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом. В остальной части производство по встречному иску прекращено. Судом установлено отсутствие нарушений обществом согласованного порядка пользования земельным участком, противоречие пункта 3.2.4 договора положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить требования администрации, отказать в удовлетворении требований общества, настаивает на отсутствии доказательств целевого использования земельного участка, указывает на то, что общество не совершает действия, направленные на его освоение, ссылается на акт осмотра от 24.10.2013 N 1631. Также указывает на отсутствие разрешения на строительство, соблюдение администрацией требований в части направления предписания о надлежащем исполнении обязательств, существенное нарушение обществом условий договора.
В отзыве на жалобу общество доводам апелляционной жалобы возражало.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить. Указал, что ответчик строительство на участке не ведет, допущено нарушение пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.
Представитель ответчика в судебном заседании доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил суду, что ответчик не возводил самовольных построек на участке, в акте указан иной участок, ответчиком ведется активная работа по освоению участка и подготовке проектной документации.
Представитель ответчика представил суду совместный акт осмотра N 643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости. Оригинал акта осмотра N 643 от 08.04.2015 исследован судом в судебном заседании.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено судом, следует из дела, что на основании постановления администрации от 31.07.2012 N 6377 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 27.08.2012 заключили договор N 4300018737 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141001:44 из земель населенных пунктов общей площадью 516 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Солнечной 18/А, сроком действия с 31.07.2012 по 31.07.2022 (л.д. 10-16).
Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды).
По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.09.2012.
27.08.2012 года участок передан обществу по акту приема-передачи (л.д. 20).
Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Указывает на то, что обществом строительство на земельном участке не ведется, разрешение на строительство обществу не выдавалось. В суде апелляционной инстанции администрация также указала на нарушение обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.
Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:
- - акт осмотра земельного участка от 24.10.13 N 1631 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен строительный инвентарь (л.д. 23-27);
- - акт осмотра земельного участка от 21.02.2014 N 463 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен незавершенный строительством объект, металлические вагончики, бытовой и строительный мусор, на момент проведения осмотра земельный участок не использовался (л.д. 28-29).
Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание от 29.10.2013 с указанием на необходимость соблюдения требования о целевом использовании земельного участка, и уведомление от 26.08.2014 с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок - л.д. 30-39 том 1.
Соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора обществом не оспаривается.
Договор аренды заключен на срок более 5 лет, поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Суд первой инстанции верно указал на то, что в соответствии с нормами п. 9. ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда, при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.
Суд обоснованно исходил из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.
В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как верно указал суд первой инстанции, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором.
Кроме того, землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45 и 46 ЗК РФ.
В дело представлены документы, из которых следует, что ответчик приступил к подготовке проектной документации для целей строительства магазина на предоставленном ему земельном участке. Ответчиком заключен договор об осуществлении технологического подключения к электрическим сетям.
Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Позицию ответчика о совершении действий, направленных на освоение земельного участка, подтверждает вступившее в законную силу решение суда по делу N А32-42773/2014 от 26.01.2015, в рамках которого ответчиком оспорены действия Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара по отказу в предоставлении и подготовке градостроительного плана спорного земельного участка, судом признан отказ департамента недействительным
Довод администрации о нарушении обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке, подлежит отклонению, администрацией не доказано наличие существенного нарушения обществом требований указанного пункта.
Кроме того, суду апелляционной инстанции представлен совместный акт осмотра N 643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости.
Таким образом, в удовлетворении иска администрации к обществу отказано верно.
Что касается встречного иска общества, суд обоснованно признал несоответствующим положениям законодательства пункт 3.2.4 договора.
Согласно содержанию данного пункта арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:
- - невнесение арендной платы за участок более одного месяца подряд;
- - неиспользование земельного участка (его части) более одного года.
Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 ст. 22 ЗК РФ: запрет досрочного расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные.
Как отмечено выше, положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.
Из положений ст. 45, 46 ЗК РФ следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из положений ст. 619 ГК РФ следует, что в качестве существенного нарушения арендатором обязанностей по оплате законодатель рассматривает невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
В заключенном сторонами договоре установлены ежемесячные платежи. Как верно указал суд первой инстанции, включение в договор условия о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы более "одного месяцев подряд" не соответствует п. 9 ст. 22 ЗК РФ, так как при буквальном толковании указанного условия позволяет односторонний отказ от договора аренды земельного участка арендодателем при невнесении в срок арендной платы за один месяц. "Более одного месяцев подряд" означает один месяц, что не может быть квалифицировано, как существенное нарушение договора аренды.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Встречный иск обоснованно удовлетворен судом, поскольку положения п. 3.2.4 договора противоречат требованиям пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, подпункта 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения договора).
Недействительность пункта 3.2.4 договора в силу предписаний ст. 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих его частей.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка. Оснований для удовлетворения иска и жалобы администрации не имеется, встречный иск обоснованно удовлетворен.
Учитывая недействительность пункта 3.2.4. договора аренды, суд констатировал отсутствие прекращения обязательственных отношений между сторонами. Информационное сообщение об отказе от договора аренды, опубликованное в газете "Краснодарские известия", не подтверждает одностороннее расторжение договора.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу N А32-39915/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2015 N 15АП-4779/2015 ПО ДЕЛУ N А32-39915/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить земельный участок, привести его в пригодное для использования состояние и подписать акт приема-передачи.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2015 г. N 15АП-4779/2015
Дело N А32-39915/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,
при участии: от истца: представитель Потапов А.В. по доверенности от 12.01.2015,
от ответчика: представитель Кравченко М.В. по доверенности от 10.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.01.2015 по делу N А32-39915/2014 (судья Гречко О.А.)
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Юг",
о расторжении договора аренды,
по встречному иску о признании недействительным пункта договора,
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом, об обязании общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141001:44, площадью 516 кв. м, расположенный по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, привести его в пригодное для использования состояние и подписать акт приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на неиспользование ответчиком предоставленного ему земельного участка по назначению в течение длительного периода времени, что является основанием для расторжения договора аренды.
Ответчик в отзыве на иск требованиям возражал, прояснил, что обществом не допускается нецелевое использование земельного участка, арендатором принимаются надлежащие меры по освоению земельного участка.
Общество обратилось в арбитражный суд к администрации со встречными исковыми требованиями о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012. N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом, признании отказа администрации от договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на несоответствие указанного пункта договора закону, отсутствие у администрации права на односторонний отказ от договора - л.д. 109 том 1.
Впоследствии общество отказалось от второго требования по встречному иску - л.д. 131 том 1.
Решением арбитражного суда от 28.01.2015 в удовлетворении иска администрации отказано. Встречный иск удовлетворен в части, признан недействительным пункт 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737, заключенного между администрацией и обществом. В остальной части производство по встречному иску прекращено. Судом установлено отсутствие нарушений обществом согласованного порядка пользования земельным участком, противоречие пункта 3.2.4 договора положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить требования администрации, отказать в удовлетворении требований общества, настаивает на отсутствии доказательств целевого использования земельного участка, указывает на то, что общество не совершает действия, направленные на его освоение, ссылается на акт осмотра от 24.10.2013 N 1631. Также указывает на отсутствие разрешения на строительство, соблюдение администрацией требований в части направления предписания о надлежащем исполнении обязательств, существенное нарушение обществом условий договора.
В отзыве на жалобу общество доводам апелляционной жалобы возражало.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить. Указал, что ответчик строительство на участке не ведет, допущено нарушение пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.
Представитель ответчика в судебном заседании доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил суду, что ответчик не возводил самовольных построек на участке, в акте указан иной участок, ответчиком ведется активная работа по освоению участка и подготовке проектной документации.
Представитель ответчика представил суду совместный акт осмотра N 643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости. Оригинал акта осмотра N 643 от 08.04.2015 исследован судом в судебном заседании.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено судом, следует из дела, что на основании постановления администрации от 31.07.2012 N 6377 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 27.08.2012 заключили договор N 4300018737 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141001:44 из земель населенных пунктов общей площадью 516 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Солнечной 18/А, сроком действия с 31.07.2012 по 31.07.2022 (л.д. 10-16).
Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды).
По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.09.2012.
27.08.2012 года участок передан обществу по акту приема-передачи (л.д. 20).
Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Указывает на то, что обществом строительство на земельном участке не ведется, разрешение на строительство обществу не выдавалось. В суде апелляционной инстанции администрация также указала на нарушение обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.
Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:
- - акт осмотра земельного участка от 24.10.13 N 1631 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен строительный инвентарь (л.д. 23-27);
- - акт осмотра земельного участка от 21.02.2014 N 463 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен незавершенный строительством объект, металлические вагончики, бытовой и строительный мусор, на момент проведения осмотра земельный участок не использовался (л.д. 28-29).
Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание от 29.10.2013 с указанием на необходимость соблюдения требования о целевом использовании земельного участка, и уведомление от 26.08.2014 с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок - л.д. 30-39 том 1.
Соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора обществом не оспаривается.
Договор аренды заключен на срок более 5 лет, поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Суд первой инстанции верно указал на то, что в соответствии с нормами п. 9. ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда, при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.
Суд обоснованно исходил из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.
В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как верно указал суд первой инстанции, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором.
Кроме того, землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45 и 46 ЗК РФ.
В дело представлены документы, из которых следует, что ответчик приступил к подготовке проектной документации для целей строительства магазина на предоставленном ему земельном участке. Ответчиком заключен договор об осуществлении технологического подключения к электрическим сетям.
Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Позицию ответчика о совершении действий, направленных на освоение земельного участка, подтверждает вступившее в законную силу решение суда по делу N А32-42773/2014 от 26.01.2015, в рамках которого ответчиком оспорены действия Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара по отказу в предоставлении и подготовке градостроительного плана спорного земельного участка, судом признан отказ департамента недействительным
Довод администрации о нарушении обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке, подлежит отклонению, администрацией не доказано наличие существенного нарушения обществом требований указанного пункта.
Кроме того, суду апелляционной инстанции представлен совместный акт осмотра N 643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости.
Таким образом, в удовлетворении иска администрации к обществу отказано верно.
Что касается встречного иска общества, суд обоснованно признал несоответствующим положениям законодательства пункт 3.2.4 договора.
Согласно содержанию данного пункта арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:
- - невнесение арендной платы за участок более одного месяца подряд;
- - неиспользование земельного участка (его части) более одного года.
Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 ст. 22 ЗК РФ: запрет досрочного расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные.
Как отмечено выше, положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.
Из положений ст. 45, 46 ЗК РФ следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из положений ст. 619 ГК РФ следует, что в качестве существенного нарушения арендатором обязанностей по оплате законодатель рассматривает невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
В заключенном сторонами договоре установлены ежемесячные платежи. Как верно указал суд первой инстанции, включение в договор условия о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы более "одного месяцев подряд" не соответствует п. 9 ст. 22 ЗК РФ, так как при буквальном толковании указанного условия позволяет односторонний отказ от договора аренды земельного участка арендодателем при невнесении в срок арендной платы за один месяц. "Более одного месяцев подряд" означает один месяц, что не может быть квалифицировано, как существенное нарушение договора аренды.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Встречный иск обоснованно удовлетворен судом, поскольку положения п. 3.2.4 договора противоречат требованиям пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, подпункта 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения договора).
Недействительность пункта 3.2.4 договора в силу предписаний ст. 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих его частей.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка. Оснований для удовлетворения иска и жалобы администрации не имеется, встречный иск обоснованно удовлетворен.
Учитывая недействительность пункта 3.2.4. договора аренды, суд констатировал отсутствие прекращения обязательственных отношений между сторонами. Информационное сообщение об отказе от договора аренды, опубликованное в газете "Краснодарские известия", не подтверждает одностороннее расторжение договора.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу N А32-39915/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)