Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве, по которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать истцу квартиру, истец обязался передать ответчику определенную сумму.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Пирогова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Башкатовой Е.Ю.
и судей Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.
при секретаре Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Дьякова А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе истца А.М. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года об отказе в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Горпроект" о признании недействительными отдельных условий договора об участии в долевом строительстве; взыскании с них в его пользу <...> компенсации морального вреда, <...> штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований и <...> государственной пошлины в доход местного бюджета.
установила:
А.М. обратился в суд с иском к ООО "Горпроект" о признании недействительными положений договора об участии в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, в обоснование требований указывая на заключение между ним и ответчиком договора N <...> об участии в долевом строительстве от 24.12.2013, по которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по <...> в г. Омске, ввести его в эксплуатацию не позднее 16.05.2014 и передать истцу квартиру N <...> общей площадью 43,43 кв. м, расположенную на 8 этаже указанного дома, при этом он принял на себя обязанность оплатить <...>. Он, А.М., внес оговоренную сумму в кассу ответчика. Застройщик до настоящего времени своих обязательств по договору не исполнил, направил ему уведомление об изменении в одностороннем порядке срока завершения строительства на основании пункта 2.2 договора. Считает противоречащими действующему законодательству положения данного пункта о наличии у застройщика права в одностороннем порядке изменить срок сдачи объекта и права на одностороннее расторжение договора в случае возражения участника долевого строительства против переноса срока, а также пункта 5.3.5 договора о наличии у участника долевого строительства обязанности оплачивать коммунальные платежи с момента ввода дома в эксплуатацию и пункта 6.3 договора, согласно которому при выявлении недостатков объекта долевого строительства участник не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В адрес ответчика им, истцом, направлена претензия с требованием во внесудебном порядке исключить оспариваемые пункты договора в срок до 23.11.2014, однако ответ на нее получен не был. Просил признать недействительными перечисленные положения договора N <...> об участии в долевом строительстве от 24.12.2013, взыскать с ответчика <...> компенсации морального вреда.
Истец А.М. в судебном заседании участия не принимал, был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика А.Р. иска не признал, полагая, что оспариваемым договором права истца не нарушены, истец не понес убытки в результате его заключения, оспариваемые пункты направлены на защиту прав застройщика от недобросовестного поведения участника долевого строительства.
Судом постановлено изложенное выше решение, об изменении которого в части отказа в признании недействительными оспариваемых пунктов договора участия в долевом строительстве в апелляционной жалобе просит А.М., полагая ошибочными выводы суда первой инстанции. Его доводы мотивированной правовой оценки в обжалуемом решении не получили. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора лишь в случае нарушения условий договора участником долевого строительства, в связи с чем абз. 3 п. 2.2 противоречит закону. Суд, справедливо признав незаконность пунктов 5.3.5 и 6.3 договора, пришел к ошибочному выводу об отсутствии нарушений прав истца оспариваемыми пунктами, посчитав их лишь создающими угрозу наступления негативных последствий, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 57-59), в судебное заседание не явился истец А.М., просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 51 оборот). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Горпроект" - А.Р., согласившегося с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Как установлено судебным разбирательством и следует из материалов дела, 24.12.2013 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N 9/130, согласно которому ООО "Горпроект" в срок не позднее обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (строительный N 9), расположенный в квартале жилых домов по улице <...> на земельном участке общей площадью 23986 кв. м, местоположение которого установлено юго-восточнее относительно строения N <...>, имеющего почтовый адрес: <...> (кадастровый номер <...>), и передать А.М. после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию соответствующего объекта долевого строительства однокомнатную квартиру N <...> (строительный), планируемой общей площадью квартиры 43,43 кв. м, с учетом площади лоджии (балконов) с понижающим коэффициентом 0,3-44,55 кв. м, расположенную на 8-м этаже указанного дома.
Истец А.М. свои обязательства по оплате квартиры исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Горпроект" от 28.01.2014.
Согласно пункту 2.1. договора застройщик принял обязательство построить и ввести в эксплуатацию названный позднее 16 мая 2014 года.
Судом установлено, что первоначально предусмотренный договором срок строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию ответчиком нарушен. Истцу направлено уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию строящегося жилого дома на срок не позднее 16.07.2015, передача объекта долевого строительства - 16.09.2015.
Дополнительное соглашение об изменении срока ввода в эксплуатацию жилого дома сторонами не заключалось, свое отношение к переносу срока истец в установленный договором срок не высказывал.
Обращаясь в суд с требованиями о признании отдельных условий названного договора недействительными, А.М. ссылался на несоответствие оспариваемых положений закону и нарушение его прав.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным абзацев 2 и 3 пункта 2.2 договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое положение соответствует требованиям действующего законодательства, фактически направлено на реализацию участником долевого строительства своего права на расторжение договора при изменении его условий застройщиком, а само по себе изменение срока строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию не может повлечь автоматическое изменение условия договора о сроке передачи участнику долевого строительства объекта строительства и не лишает истца права на получение неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока.
Судебная коллегия с таким выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неверном токований положений договора и норм действующего законодательства.
Абзацем 1 пункта 2.2 указанного выше договора предусмотрено, что в том случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в срок, установленный пунктом 2.1 настоящего договора, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре, информацию об изменении срока окончания строительства жилого дома и предложение об изменении договора в части срока завершения строительства дома.
При этом абзац 2 названного пункта устанавливает, что в случае неполучения от участника долевого строительства возражений в течение 10 рабочих дней с момента получения такого уведомления участником долевого строительства, либо его представителя, срок окончания строительства считается измененным.
Кроме того, абзацем 3 пункта 2.2 договора предусмотрено, что в случае получения от участника долевого строительства письменного возражения против внесения изменений в пункт 2.1. договора, отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. О расторжении договора застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу положений ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей основания расторжения договора об участии в долевом строительстве, застройщик в праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, при условии уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Иных оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора законом не предусмотрено.
Таким образом, положения договора, позволяющие застройщику в отсутствии нарушений со стороны участника долевого строительства в одностороннем порядке изменять или расторгать договор, противоречат приведенным выше правовым нормам и не могут быть признаны законными.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в указанной части, поскольку имеются основания для удовлетворения требований о признании положений абзацев 2 и 3 пункта 2.2 договора недействительными как нарушающих требования закона и права истца.
Кроме того истцом были заявлены требования о признании недействительными положений пунктов 5.3.5 и 6.3 договора об участии в долевом строительстве.
Согласно пункта 5.3.5 названного договора участник долевого строительства обязуется участвовать в оплате общих расходов по содержанию жилого дома в соответствии с долей участия и перечислять денежные средства в возмещение этих расходов после ввода его в эксплуатацию организации, уполномоченной управлять жилым фондом жилого дома, в том числе, оплачивать коммунальные платежи по установленным законодательством Российской Федерации тарифам с момента ввода жилого дома в эксплуатацию.
Однако, в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку в силу части 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, до передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения, является застройщик, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что оспариваемый пункт 5.3.5. договора сторон противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Оспариваемым пунктом 6.3. договора установлено, что при выявлении недостатков объекта долевого строительства участник не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пункт 6.2. договора предусматривает право участника долевого строительства требовать от застройщика лишь безвозмездного устранения недостатков в течение гарантийного срока в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
При этом, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу части 4 указанной статьи условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В связи с тем, п. 6.3 заключенного между сторонами договора фактически предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, путем соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов участника на устранение недостатков, оспариваемые положения не могут быть признаны законными, о чем правильно указал суд первой инстанции.
Вместе с тем, разрешая исковые требования о признании недействительными положений пунктов 5.3.5 и 6.3 договора, суд, признав их противоречащими требованиям закона, отказал при этом в удовлетворении иска в данной части, поскольку заявленные требования направлены на защиту интересов истца в будущем, в настоящее время наступление для истца каких-либо негативных последствий в связи с включением оспариваемых пунктов в заключенный сторонами договор не установлено.
Судебная коллегия полагает такие выводы районного суда полагает противоречивыми.
Согласно положениям п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из буквального толкования приведенных правовых положений следует, что для удовлетворения требований истца необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемых положений договора требованиям закона или иного правового акта и нарушение этой сделкой прав или охраняемые законом интересы истца. При этом реальное наступление неблагоприятных последствий не может быть признано обязательным условием для признания сделки недействительной, а лишь является обстоятельством, свидетельствующим о наличии нарушений прав истца.
Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства был подтвержден факт нарушения прав и законных интересов А.М. оспариваемыми положениями договора об участии в долевом строительстве, которые могут повлечь для него наступление неблагоприятных последствий, в том числе в виде расходов на оплату коммунальных услуг, которые он будет вынужден нести с момента ввода дома в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о наличии основание для удовлетворения требований А.М. о признании недействительными абзацев 2 и 3 пункта 2.2, пункта 5.3.5 и пункта 6.3 договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013.
При изложенном, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания судебной коллегии, а решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. о признании недействительными отдельных условий договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013 не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), с принятием нового решения в указанной части - о признании недействительными абзацев 2 и 3 пункта 2.2, пункта 5.3.5 и пункта 6.3 Договора об участии в долевом строительстве.
Решение суда в части взыскания в пользу А.М. компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований сторонами не обжалуется, оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме судебная коллегия не находит.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Горпроект" о признании недействительными отдельных условий Договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24 декабря 2013 г. отменить и принять в указанной части новое решение.
Признать недействительными абзацы 2 и 3 пункта 2.2, пункт 5.3.5 и пункт 6.3 Договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24 декабря 2013 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Горпроект" и А.М..
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1944/2015
Требование: О признании недействительными положений договора, взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве, по которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать истцу квартиру, истец обязался передать ответчику определенную сумму.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. по делу N 33-1944/2015
Председательствующий: Пирогова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Башкатовой Е.Ю.
и судей Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.
при секретаре Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Дьякова А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе истца А.М. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года об отказе в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Горпроект" о признании недействительными отдельных условий договора об участии в долевом строительстве; взыскании с них в его пользу <...> компенсации морального вреда, <...> штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований и <...> государственной пошлины в доход местного бюджета.
установила:
А.М. обратился в суд с иском к ООО "Горпроект" о признании недействительными положений договора об участии в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, в обоснование требований указывая на заключение между ним и ответчиком договора N <...> об участии в долевом строительстве от 24.12.2013, по которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по <...> в г. Омске, ввести его в эксплуатацию не позднее 16.05.2014 и передать истцу квартиру N <...> общей площадью 43,43 кв. м, расположенную на 8 этаже указанного дома, при этом он принял на себя обязанность оплатить <...>. Он, А.М., внес оговоренную сумму в кассу ответчика. Застройщик до настоящего времени своих обязательств по договору не исполнил, направил ему уведомление об изменении в одностороннем порядке срока завершения строительства на основании пункта 2.2 договора. Считает противоречащими действующему законодательству положения данного пункта о наличии у застройщика права в одностороннем порядке изменить срок сдачи объекта и права на одностороннее расторжение договора в случае возражения участника долевого строительства против переноса срока, а также пункта 5.3.5 договора о наличии у участника долевого строительства обязанности оплачивать коммунальные платежи с момента ввода дома в эксплуатацию и пункта 6.3 договора, согласно которому при выявлении недостатков объекта долевого строительства участник не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В адрес ответчика им, истцом, направлена претензия с требованием во внесудебном порядке исключить оспариваемые пункты договора в срок до 23.11.2014, однако ответ на нее получен не был. Просил признать недействительными перечисленные положения договора N <...> об участии в долевом строительстве от 24.12.2013, взыскать с ответчика <...> компенсации морального вреда.
Истец А.М. в судебном заседании участия не принимал, был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика А.Р. иска не признал, полагая, что оспариваемым договором права истца не нарушены, истец не понес убытки в результате его заключения, оспариваемые пункты направлены на защиту прав застройщика от недобросовестного поведения участника долевого строительства.
Судом постановлено изложенное выше решение, об изменении которого в части отказа в признании недействительными оспариваемых пунктов договора участия в долевом строительстве в апелляционной жалобе просит А.М., полагая ошибочными выводы суда первой инстанции. Его доводы мотивированной правовой оценки в обжалуемом решении не получили. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора лишь в случае нарушения условий договора участником долевого строительства, в связи с чем абз. 3 п. 2.2 противоречит закону. Суд, справедливо признав незаконность пунктов 5.3.5 и 6.3 договора, пришел к ошибочному выводу об отсутствии нарушений прав истца оспариваемыми пунктами, посчитав их лишь создающими угрозу наступления негативных последствий, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 57-59), в судебное заседание не явился истец А.М., просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 51 оборот). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Горпроект" - А.Р., согласившегося с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Как установлено судебным разбирательством и следует из материалов дела, 24.12.2013 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N 9/130, согласно которому ООО "Горпроект" в срок не позднее обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (строительный N 9), расположенный в квартале жилых домов по улице <...> на земельном участке общей площадью 23986 кв. м, местоположение которого установлено юго-восточнее относительно строения N <...>, имеющего почтовый адрес: <...> (кадастровый номер <...>), и передать А.М. после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию соответствующего объекта долевого строительства однокомнатную квартиру N <...> (строительный), планируемой общей площадью квартиры 43,43 кв. м, с учетом площади лоджии (балконов) с понижающим коэффициентом 0,3-44,55 кв. м, расположенную на 8-м этаже указанного дома.
Истец А.М. свои обязательства по оплате квартиры исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Горпроект" от 28.01.2014.
Согласно пункту 2.1. договора застройщик принял обязательство построить и ввести в эксплуатацию названный позднее 16 мая 2014 года.
Судом установлено, что первоначально предусмотренный договором срок строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию ответчиком нарушен. Истцу направлено уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию строящегося жилого дома на срок не позднее 16.07.2015, передача объекта долевого строительства - 16.09.2015.
Дополнительное соглашение об изменении срока ввода в эксплуатацию жилого дома сторонами не заключалось, свое отношение к переносу срока истец в установленный договором срок не высказывал.
Обращаясь в суд с требованиями о признании отдельных условий названного договора недействительными, А.М. ссылался на несоответствие оспариваемых положений закону и нарушение его прав.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным абзацев 2 и 3 пункта 2.2 договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое положение соответствует требованиям действующего законодательства, фактически направлено на реализацию участником долевого строительства своего права на расторжение договора при изменении его условий застройщиком, а само по себе изменение срока строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию не может повлечь автоматическое изменение условия договора о сроке передачи участнику долевого строительства объекта строительства и не лишает истца права на получение неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока.
Судебная коллегия с таким выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неверном токований положений договора и норм действующего законодательства.
Абзацем 1 пункта 2.2 указанного выше договора предусмотрено, что в том случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в срок, установленный пунктом 2.1 настоящего договора, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре, информацию об изменении срока окончания строительства жилого дома и предложение об изменении договора в части срока завершения строительства дома.
При этом абзац 2 названного пункта устанавливает, что в случае неполучения от участника долевого строительства возражений в течение 10 рабочих дней с момента получения такого уведомления участником долевого строительства, либо его представителя, срок окончания строительства считается измененным.
Кроме того, абзацем 3 пункта 2.2 договора предусмотрено, что в случае получения от участника долевого строительства письменного возражения против внесения изменений в пункт 2.1. договора, отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. О расторжении договора застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу положений ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей основания расторжения договора об участии в долевом строительстве, застройщик в праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, при условии уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Иных оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора законом не предусмотрено.
Таким образом, положения договора, позволяющие застройщику в отсутствии нарушений со стороны участника долевого строительства в одностороннем порядке изменять или расторгать договор, противоречат приведенным выше правовым нормам и не могут быть признаны законными.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в указанной части, поскольку имеются основания для удовлетворения требований о признании положений абзацев 2 и 3 пункта 2.2 договора недействительными как нарушающих требования закона и права истца.
Кроме того истцом были заявлены требования о признании недействительными положений пунктов 5.3.5 и 6.3 договора об участии в долевом строительстве.
Согласно пункта 5.3.5 названного договора участник долевого строительства обязуется участвовать в оплате общих расходов по содержанию жилого дома в соответствии с долей участия и перечислять денежные средства в возмещение этих расходов после ввода его в эксплуатацию организации, уполномоченной управлять жилым фондом жилого дома, в том числе, оплачивать коммунальные платежи по установленным законодательством Российской Федерации тарифам с момента ввода жилого дома в эксплуатацию.
Однако, в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку в силу части 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, до передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения, является застройщик, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что оспариваемый пункт 5.3.5. договора сторон противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Оспариваемым пунктом 6.3. договора установлено, что при выявлении недостатков объекта долевого строительства участник не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пункт 6.2. договора предусматривает право участника долевого строительства требовать от застройщика лишь безвозмездного устранения недостатков в течение гарантийного срока в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
При этом, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу части 4 указанной статьи условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В связи с тем, п. 6.3 заключенного между сторонами договора фактически предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, путем соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов участника на устранение недостатков, оспариваемые положения не могут быть признаны законными, о чем правильно указал суд первой инстанции.
Вместе с тем, разрешая исковые требования о признании недействительными положений пунктов 5.3.5 и 6.3 договора, суд, признав их противоречащими требованиям закона, отказал при этом в удовлетворении иска в данной части, поскольку заявленные требования направлены на защиту интересов истца в будущем, в настоящее время наступление для истца каких-либо негативных последствий в связи с включением оспариваемых пунктов в заключенный сторонами договор не установлено.
Судебная коллегия полагает такие выводы районного суда полагает противоречивыми.
Согласно положениям п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из буквального толкования приведенных правовых положений следует, что для удовлетворения требований истца необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемых положений договора требованиям закона или иного правового акта и нарушение этой сделкой прав или охраняемые законом интересы истца. При этом реальное наступление неблагоприятных последствий не может быть признано обязательным условием для признания сделки недействительной, а лишь является обстоятельством, свидетельствующим о наличии нарушений прав истца.
Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства был подтвержден факт нарушения прав и законных интересов А.М. оспариваемыми положениями договора об участии в долевом строительстве, которые могут повлечь для него наступление неблагоприятных последствий, в том числе в виде расходов на оплату коммунальных услуг, которые он будет вынужден нести с момента ввода дома в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о наличии основание для удовлетворения требований А.М. о признании недействительными абзацев 2 и 3 пункта 2.2, пункта 5.3.5 и пункта 6.3 договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013.
При изложенном, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания судебной коллегии, а решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. о признании недействительными отдельных условий договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24.12.2013 не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), с принятием нового решения в указанной части - о признании недействительными абзацев 2 и 3 пункта 2.2, пункта 5.3.5 и пункта 6.3 Договора об участии в долевом строительстве.
Решение суда в части взыскания в пользу А.М. компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований сторонами не обжалуется, оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме судебная коллегия не находит.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований А.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Горпроект" о признании недействительными отдельных условий Договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24 декабря 2013 г. отменить и принять в указанной части новое решение.
Признать недействительными абзацы 2 и 3 пункта 2.2, пункт 5.3.5 и пункт 6.3 Договора об участии в долевом строительстве N <...> от 24 декабря 2013 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Горпроект" и А.М..
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)