Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество в ответ на предложение уполномоченного органа направило неподписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов, однако протокол разногласий последним был отклонен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Лайме" - Сухов А.В. по дов. от 15.09.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. по дов. от 17.09.2015,
от третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы - неявка, извещен,
рассмотрев 30 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 02 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 29 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лайме"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лайме" (далее - истец, ООО "Лайме") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), находящегося по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, 5, стр. 1, изложив пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- пункт 1.7 договора исключить;
- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 26 169 938 (двадцать шесть миллионов сто шестьдесят девять тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежит начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 726 942 (семисот двадцати шести тысяч девятисот сорока двух) рублей 73 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем передачи 3 (трех) экз. подписанного Сторонами Договора от Продавца к Покупателю для государственной регистрации залога и перехода права собственности на Объект.";
- пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой)% от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4 договора) за каждый день просрочки";
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае Уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
- пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
- пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4 договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора";
- обязании Департамента передать для подписания ООО "Лайме" 4 экземпляра проекта охранного обязательства собственника объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) с актом технического состояния объекта от 15.11.2013 N И16-09-2572/3; в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Лайме" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), с учетом урегулированных судом разногласий по проекту договора. В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с Департамента в пользу ООО "Лайме" денежные средства в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года, заявленные требования удовлетворены частично.
Судом урегулированы разногласия между ООО "Лайме" и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), а именно:
- пункт 1.7 договора исключен;
- пункт 2.2 договора изложен в редакции продавца;
- пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции изложенной покупателем: "Цена Объекта составляет 26169 938 (двадцать шесть миллионов сто шестьдесят девять тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.3 договора изложен в редакции продавца;
- пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 726 942 (семисот двадцати шести тысяч девятисот сорока двух) рублей 73 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- пункт 5.1 исключен;
- пункты 5.2, 5.3, 5.4 договора изложены в редакции продавца;
- на Департамент возложена обязанность передать для подписания ООО "Лайме" 4 экземпляра проекта охранного обязательства объекта культурного наследия.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить в части удовлетворения требований истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи и обязании выдать проекты охранных обязательств, и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что требования об урегулировании разногласий не подлежат удовлетворению, поскольку истец утратил право на заключение договора купли-продажи; в нарушение требований Федерального закона N 159-ФЗ истцом договор купли-продажи в тридцатидневный срок подписан не был, в Департамент возвращен 09.04.2014 не подписанный; поскольку истцом утрачено преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, требования об обязании выдать проекты охранных обязательств не подлежат удовлетворению; требования истца об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора не подлежат удовлетворению, поскольку именно на Департамент возложена обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи; принятие истцом условий договора, изложенных Департаментом, не является вынужденным; принудительное изменение, без волеизъявления собственника, стоимости продаваемого имущества, не согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, а также с общими положениями гражданского законодательства и Конституцией Российской Федерации; суд при урегулировании разногласий по пункту 3.1 договора в части цены выкупаемого имущества руководствовался отчетом об оценке, составленным ООО "ЦНЭС" в рамках судебной экспертизы, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 26 169 938 руб., однако данное экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; оценка выкупаемого объекта недвижимости проводилась три раза со значительным расхождением его рыночной стоимости; поскольку именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, по заказу Департаменту была проведена оценка спорного объекта, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений составляет 34 839 746 руб. (без НДС).
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Лайме", возражая против доводов жалобы, указало, что направление истцом в адрес ответчика протокола разногласий в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи и последующее обращение с иском об урегулировании разногласий в суд подтверждает, что истец не отказывался от заключения договора купли-продажи с ответчиком, а вступил с ним в преддоговорной спор в порядке, предусмотренной частью 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; воля истца была направлена именно на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, но на иных условиях, изложенных в протоколе разногласий, и указанная воля была выражена в установленные законом сроки; направление ответчику протокола разногласий к проекту договора подтверждает, что существенное условие договора о цене объекта продажи, а также другие условия сторонами не согласованы; экспертное заключение, полученное в рамках рассмотрения дела, соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств; при производстве экспертизы экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; при рассмотрении дела ходатайство о назначении повторной экспертизы ответчиком не заявлялось; оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется; довод о несогласии ответчика с размером выкупной цены не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта; вопреки доводам жалобы о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 29.12.2007 N 1-13116/07 аренды нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8) по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 15.08.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м, а 20.03.2013 получил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому цена объекта составляет 34 839 746 руб. в соответствии с отчетом об оценке и положительным экспертным заключением (пункт 3.1 проекта договора). Направленный истцу проект договора содержал также переданные на рассмотрение суда спорные пункты 1.7, 2.2, 3.3, 3.4, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4.
Истец в ответ на предложение Департамента направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части ряда пунктов проекта договора, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Лайме" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, истец в ответ на предложение Департамента направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 11.07.2014 по ходатайству истца была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8) по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, проведение которой было поручено эксперту Центра независимой экспертизы собственности.
Согласно заключению эксперта от 28.11.2014, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.08.2013 - дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет 26 169 938 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было. Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств также не заявлено, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судом в размере 26 169 938 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Установив, что истцом не утрачено преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, суды правомерно удовлетворили требования истца об обязании Департамента выдать проекты охранных обязательств.
С учетом изложенного, кассационная коллегия находит, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе, о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, что протокол разногласий, направленный истцом ответчику без подписанного договора купли-продажи, не порождает правовых последствий, уже проверялись судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поэтому эти доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в том числе, в части непринятия пунктов 3.3, 3.4, 5.2, 5.3, 5.4 договора в редакции истца, отказа во взыскании денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, участвующими в деле лицами не оспорены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года по делу N А40-71650/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2015 N Ф05-12981/2015 ПО ДЕЛУ N А40-71650/14
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество в ответ на предложение уполномоченного органа направило неподписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов, однако протокол разногласий последним был отклонен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2015 г. по делу N А40-71650/14
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Лайме" - Сухов А.В. по дов. от 15.09.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. по дов. от 17.09.2015,
от третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы - неявка, извещен,
рассмотрев 30 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 02 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 29 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лайме"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лайме" (далее - истец, ООО "Лайме") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), находящегося по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, 5, стр. 1, изложив пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- пункт 1.7 договора исключить;
- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 26 169 938 (двадцать шесть миллионов сто шестьдесят девять тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежит начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 726 942 (семисот двадцати шести тысяч девятисот сорока двух) рублей 73 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем передачи 3 (трех) экз. подписанного Сторонами Договора от Продавца к Покупателю для государственной регистрации залога и перехода права собственности на Объект.";
- пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой)% от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4 договора) за каждый день просрочки";
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае Уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
- пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
- пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4 договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора";
- обязании Департамента передать для подписания ООО "Лайме" 4 экземпляра проекта охранного обязательства собственника объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) с актом технического состояния объекта от 15.11.2013 N И16-09-2572/3; в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Лайме" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), с учетом урегулированных судом разногласий по проекту договора. В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с Департамента в пользу ООО "Лайме" денежные средства в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года, заявленные требования удовлетворены частично.
Судом урегулированы разногласия между ООО "Лайме" и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8), а именно:
- пункт 1.7 договора исключен;
- пункт 2.2 договора изложен в редакции продавца;
- пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции изложенной покупателем: "Цена Объекта составляет 26169 938 (двадцать шесть миллионов сто шестьдесят девять тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.3 договора изложен в редакции продавца;
- пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 726 942 (семисот двадцати шести тысяч девятисот сорока двух) рублей 73 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- пункт 5.1 исключен;
- пункты 5.2, 5.3, 5.4 договора изложены в редакции продавца;
- на Департамент возложена обязанность передать для подписания ООО "Лайме" 4 экземпляра проекта охранного обязательства объекта культурного наследия.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить в части удовлетворения требований истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи и обязании выдать проекты охранных обязательств, и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что требования об урегулировании разногласий не подлежат удовлетворению, поскольку истец утратил право на заключение договора купли-продажи; в нарушение требований Федерального закона N 159-ФЗ истцом договор купли-продажи в тридцатидневный срок подписан не был, в Департамент возвращен 09.04.2014 не подписанный; поскольку истцом утрачено преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, требования об обязании выдать проекты охранных обязательств не подлежат удовлетворению; требования истца об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора не подлежат удовлетворению, поскольку именно на Департамент возложена обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи; принятие истцом условий договора, изложенных Департаментом, не является вынужденным; принудительное изменение, без волеизъявления собственника, стоимости продаваемого имущества, не согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, а также с общими положениями гражданского законодательства и Конституцией Российской Федерации; суд при урегулировании разногласий по пункту 3.1 договора в части цены выкупаемого имущества руководствовался отчетом об оценке, составленным ООО "ЦНЭС" в рамках судебной экспертизы, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 26 169 938 руб., однако данное экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; оценка выкупаемого объекта недвижимости проводилась три раза со значительным расхождением его рыночной стоимости; поскольку именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, по заказу Департаменту была проведена оценка спорного объекта, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений составляет 34 839 746 руб. (без НДС).
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Лайме", возражая против доводов жалобы, указало, что направление истцом в адрес ответчика протокола разногласий в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи и последующее обращение с иском об урегулировании разногласий в суд подтверждает, что истец не отказывался от заключения договора купли-продажи с ответчиком, а вступил с ним в преддоговорной спор в порядке, предусмотренной частью 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; воля истца была направлена именно на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, но на иных условиях, изложенных в протоколе разногласий, и указанная воля была выражена в установленные законом сроки; направление ответчику протокола разногласий к проекту договора подтверждает, что существенное условие договора о цене объекта продажи, а также другие условия сторонами не согласованы; экспертное заключение, полученное в рамках рассмотрения дела, соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств; при производстве экспертизы экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; при рассмотрении дела ходатайство о назначении повторной экспертизы ответчиком не заявлялось; оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется; довод о несогласии ответчика с размером выкупной цены не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта; вопреки доводам жалобы о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 29.12.2007 N 1-13116/07 аренды нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8) по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 15.08.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м, а 20.03.2013 получил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому цена объекта составляет 34 839 746 руб. в соответствии с отчетом об оценке и положительным экспертным заключением (пункт 3.1 проекта договора). Направленный истцу проект договора содержал также переданные на рассмотрение суда спорные пункты 1.7, 2.2, 3.3, 3.4, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4.
Истец в ответ на предложение Департамента направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части ряда пунктов проекта договора, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Лайме" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, истец в ответ на предложение Департамента направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 11.07.2014 по ходатайству истца была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 139,4 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1, 1а, 2-4, 4а, 5-8) по адресу: г. Москва, Нижняя Радищевская, д. 5, стр. 1, проведение которой было поручено эксперту Центра независимой экспертизы собственности.
Согласно заключению эксперта от 28.11.2014, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.08.2013 - дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет 26 169 938 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было. Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств также не заявлено, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судом в размере 26 169 938 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Установив, что истцом не утрачено преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, суды правомерно удовлетворили требования истца об обязании Департамента выдать проекты охранных обязательств.
С учетом изложенного, кассационная коллегия находит, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе, о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, что протокол разногласий, направленный истцом ответчику без подписанного договора купли-продажи, не порождает правовых последствий, уже проверялись судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поэтому эти доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в том числе, в части непринятия пунктов 3.3, 3.4, 5.2, 5.3, 5.4 договора в редакции истца, отказа во взыскании денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, участвующими в деле лицами не оспорены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года по делу N А40-71650/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)