Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица заключила договор купли-продажи квартиры с ответчиками, право собственности на квартиру за которыми было зарегистрировано, но при этом ответчики не оплатили ей покупную стоимость жилого помещения и не желают принимать квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Майко П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего Ивановой О.Д.,
судей Макурина В.М., Парамзиной И.М.,
при секретаре К.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Н.А. к К.А.О., К.Е.А., ООО "Элит-Кредит" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, восстановлении регистрации права собственности, встречному иску ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. о расторжении договора займа, взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе представителя истицы М.Н.А. - Ч.,
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 16 июля 2014 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 16.11.2012 года, заключенного между М.Н.А. с одной стороны и К.А.О., К.Е.А., с другой стороны. Прекратить право собственности за К.А.О. и К.Е.А. на квартиру по адресу: <адрес>. Восстановить за М.Н.А. регистрацию права собственности на квартиру по адресу: <адрес>
Взыскать в пользу ООО "ЖилПанорама-НЧ" солидарно, с К.А.О. и К.Е.А. 2 797 938 рублей 92 копейки. Обратить взыскание по долгу К.А.О. и К.Е.А. на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2 722 400 рублей".
Заслушав доклад судьи Макурина В.М. судебная коллегия
установила:
М.Н.А. обратилась в суд с иском к К.А.О., К.Е.А., ООО "Элит-Кредит" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> прекращении права собственности, восстановлении регистрации права собственности. В обоснование заявленных требований указывает на то, что 16 ноября 2012 года она заключила договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> с ответчиками К.А.О., К.Е.А., право собственности на квартиру за которыми было зарегистрировано, но при этом, К-вы не оплатили ей покупную стоимость жилого помещения и не желают принимать квартиру.
ООО "ЖилПанорама-НЧ" обратилось в суд с иском к К.А.О., К.Е.А. о расторжении договора займа, взыскании суммы, обращение взыскания на заложенное имущество, в обоснование требований указав, что является правопреемником ООО "Элит-Кредит", которое предоставило ответчикам на приобретение спорной квартиры и под ее залог сумму займа. Ответчики, получив займ, платежи по нему не осуществляют. С учетом изложенного, истец просил взыскать с ответчиков в свою пользу сумму займа - 2 850 641 рублей 66 копеек, в том числе: задолженность по основному долгу - 2 392 641 рублей, проценты за пользование займом - 375 297 рублей 92 копейки, пеня за просрочку в платежах - 83 343 рублей 74 копейки. Также просит обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную стоимость в размере 2 990 000 рублей, взыскать госпошлину в размере 22 453 рублей 21 копейки.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М.Н.А. - Ч. просит решение суда в части обращения взыскания на квартиру по адресу: <адрес> отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что М.Н.А. не является стороной в договоре займа, заключенным 16.11.2012 года между К.А.О., К.Е.А. и ООО "Элит-кредит", указанный договор юридически не связан с договором купли-продажи, заключенным между М.Н.А. и ответчиками. Кроме того, в материалах дела имеются показания К.А.О. и К.Е.А., данные ими сотрудникам полиции по заявлению М.Н.А. о привлечении вышеуказанных лиц к уголовной ответственности, в которых признаются в том, что их действия были направлены не на приобретение квартиры у М.Н.А., они ее не собирались покупать, а на получение кредита путем залога чужого имущества.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики К.А.О., К.Е.А. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку последние о слушании дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав пояснения М.Н.А., ее представителя Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "ЖилПанорама-НЧ" - С., согласной с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Положениями ч. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
На основании ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В силу ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ч 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму кредита в срок и в порядке, который предусмотрен кредитным договором.
В силу ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу ч. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Согласно ч. 1 ст. 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением, обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.11.2012 года между ООО "Элит-кредит" (займодавец") и К.А.О., К.Е.А. (заемщики) был заключен договор займа N N согласно которому займодавцем предоставлена заемщикам сумма займа в размере 2 392 000 рублей сроком на 336 месяцев под 16% годовых, для приобретения в общую собственность квартиры, находящейся по адресу: N
Согласно п. 1.4.1. указанного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона вышеуказанного недвижимого имущества в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".
ООО "Элит-кредит" свои обязательства в соответствии с условиями договора займа выполнил, предоставив заемщикам сумму заемных денежных средств в размере 2 392 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 90.
В подтверждение факта получения заемных денежных средств К.А.О., К.Е.А., в материалы дела представлены расписки, датированные 20.11.2012 года.
В этот же день, между М.Н.А.(продавец) и К.А.О., К.Е.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а покупатели покупают в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 2 990 000 рублей, за счет собственных и заемных денежных средств, предоставленных последним для указанной цели на основании договора займа N N заключенного 16.11.2012 года между ними и ООО "Элит-кредит" в размере 2 392 000 рублей.
Согласно п. 3.1.2. договора, уплата денежной суммы в указанном в размере выплачивается в два этапа: 598 000 рублей - уплачивается покупателями в качестве аванса в день подписания настоящего договора; 2 392 000 рублей - уплачивается покупателями до государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям в течение трех дней с момента получения ими заемных денежных средств. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться расписка от продавца о получении ими соответствующей суммы.
Согласно п. 6 договора купли-продажи, стороны определили, что недвижимость до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.
21.11.2012 г. указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, также зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона. Права залогодержателя по договору займа удостоверены закладной. Законным владельцем закладной является ООО "Элит-кредит".
В последующем права по закладной перешли к ООО "ЖилПанорама-НЧ" на основании договора купли-продажи от 19.07.2013 года N 5/16, что также подтверждается записями в закладной.
23.11.2012 года между М.Н.А. и К.А.О., К.Е.А. было подписано соглашение к договору купли-продажи квартиры от 16.11.2012 года, согласно которому К.А.О., К.Е.А. просили расторгнуть настоящий договор купли-продажи в связи с их невозможностью оплаты полной стоимости спорного жилого помещения. В объяснениях, данных сотрудникам полиции при проведении проверки в порядке ст. 144 УПК РФ по заявлению истицы, ответчики указали, что им нужны были деньги для достройки дома, для чего они решили взять ипотечный кредит для покупки квартиры, деньги направить на постройку дома, а договор купли-продажи квартиры затем расторгнуть. Постановлением ОП N 1 МУ МВД России "Красноярское" от 29.08.2014 г. в возбуждении уголовного дела по заявлению М.Н.А. о мошеннических действиях К.А.О., К.Е.О. отказано в связи с отсутствием в их действиях состава преступления.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истица указывает на существенные нарушения ответчиками условий договора купли-продажи, которые вообще не оплатили стоимость квартиры, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Согласно представленным ООО "Элит-кредит" в материалы дела распискам, подписанным от имени М.Н.А. от 16.11.2012 года на сумму 598 000 рублей, от 19.11.2012 года на сумму 2 392 000 рублей, денежные средства в счет оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес> были переданы ответчиками истице М.Н.А. в полном объеме.
Вместе с тем, М.Н.А., отрицая получение какой-либо суммы от ответчиков в счет оплаты квартиры, в ходе судебного заседания пояснила, что подписи в расписках о получении денежных средств ей не принадлежат.
Согласно заключению N 1875/2 (13) от 23.12.2013 года, составленному экспертом ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы, рукописные записи, начинающиеся и заканчивающиеся словами: "Кулаков Алексей Олегович", подпись от имени К.А.И., расположенные в расписке в получении денежных средств от 16.11.2012 года, выполнены К.А.О.; рукописные записи, начинающиеся и заканчивающиеся словами: "Кулаков Алексей Олегович" (кроме записей: "2392000 Два миллиона триста девяносто два", "<адрес>"), подпись от имени К.А.О., расположенные в расписке в получении денежных средств от 19.11.2012 года выполнены не К.А.О., а другим лицом. Подпись выполнена с подражанием подлинной подписи К.А.О.; рукописные записи и подписи от имени М.Н.А., расположенные в 2-х расписках в получении денежных средств: от 19.11.2012 года, от 16.11.2012 года выполнены не самой М.Н.А., а другим лицом (лицами). Подписи выполнены с подражанием подлинной подписи М.Н.А.
Фактически, из материалов дела усматривается, что после заключения договора купли-продажи от 16.11.2012 года ответчики в указанную квартиру не вселялись, бремя расходов по квартире по настоящее время, несла и несет истица М.Н.А., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, справкой участкового уполномоченного полиции о проживании и сторонами по делу не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и удовлетворяя исковые требования М.Н.А., обоснованно исходил из того, что покупателями К.А.О., К.Е.А. не была надлежащим образом исполнена предусмотренная указанным договором купли-продажи квартиры обязанность по уплате продавцу стоимости квартиры в размере 2 990 000 рублей, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истицы такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований М.Н.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 16.11.2012 года, с последующим прекращением права собственности за К.А.О., К.Е.А. на квартиру N <адрес> и восстановлением за М.Н.А. регистрации права собственности на указанное жилое помещение.
Разрешая встречные исковые требования ООО "ЖилПанорама-НЧ", суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиками К.А.О., К.Е.А. принятых на себя обязательств по договору займа N N 16.11.2012 года, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании солидарно с ответчиков в пользу ООО "ЖилПанорама-НЧ" задолженности в общем размере 2 797 938 рублей, из которых: 2 392 641 рублей - сумма основного долга, 375 297 рублей 92 копейки - проценты за пользование займом, 30 000 рублей- пени, сниженные на основании ст. 333 ГК РФ, а также обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру N <адрес>, путем продажи с публичны торгов, с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 2 722 400 рублей. (80% от рыночной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ООО "Профессионал" от 21.04.2014 г.).
Вместе с тем, с выводом суда первой инстанции об обращении взыскания на квартиру N <адрес>, путем продажи с публичных торгов, судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона "Об ипотеке" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя. В данных нормах указывается о сохранении залога лишь в случае отчуждения имущества или правопреемства. При этом отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из способов реализации собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. При возврате имущества в случае расторжения договора собственник не распоряжается имуществом, имущество возвращается в собственность другого лица помимо воли собственника, и, соответственно, не происходит отчуждения. С учетом изложенного судебная коллегия находит, что такой возврат не является отчуждением имущества и действие правила о сохранении ипотеки при переходе права собственности от залогодателя к другому лицу на него не распространяется, ипотека не сохраняется и прекращается.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" об обращении взыскания на заложенное имущество - возвращенную в собственность М.Н.А. квартиру N <адрес>, в счет погашения задолженности, образовавшейся у К.А.О., К.Е.А. по договору займа от 16.11.2012 года.
Таким образом, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - указанную выше квартиру, собственником которой является М.Н.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 16 июля 2014 года в части обращения взыскания по долгу К.А.О. и К.Е.А. на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов - отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
О.Д.ИВАНОВА
Судьи
И.М.ПАРАМЗИНА
В.М.МАКУРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.12.2014 N 33-10833/2014, А-57
Требование: О расторжении договора купли-продажи жилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица заключила договор купли-продажи квартиры с ответчиками, право собственности на квартиру за которыми было зарегистрировано, но при этом ответчики не оплатили ей покупную стоимость жилого помещения и не желают принимать квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. N 33-10833/2014, А-57
Судья: Майко П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего Ивановой О.Д.,
судей Макурина В.М., Парамзиной И.М.,
при секретаре К.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Н.А. к К.А.О., К.Е.А., ООО "Элит-Кредит" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, восстановлении регистрации права собственности, встречному иску ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. о расторжении договора займа, взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе представителя истицы М.Н.А. - Ч.,
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 16 июля 2014 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 16.11.2012 года, заключенного между М.Н.А. с одной стороны и К.А.О., К.Е.А., с другой стороны. Прекратить право собственности за К.А.О. и К.Е.А. на квартиру по адресу: <адрес>. Восстановить за М.Н.А. регистрацию права собственности на квартиру по адресу: <адрес>
Взыскать в пользу ООО "ЖилПанорама-НЧ" солидарно, с К.А.О. и К.Е.А. 2 797 938 рублей 92 копейки. Обратить взыскание по долгу К.А.О. и К.Е.А. на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2 722 400 рублей".
Заслушав доклад судьи Макурина В.М. судебная коллегия
установила:
М.Н.А. обратилась в суд с иском к К.А.О., К.Е.А., ООО "Элит-Кредит" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> прекращении права собственности, восстановлении регистрации права собственности. В обоснование заявленных требований указывает на то, что 16 ноября 2012 года она заключила договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> с ответчиками К.А.О., К.Е.А., право собственности на квартиру за которыми было зарегистрировано, но при этом, К-вы не оплатили ей покупную стоимость жилого помещения и не желают принимать квартиру.
ООО "ЖилПанорама-НЧ" обратилось в суд с иском к К.А.О., К.Е.А. о расторжении договора займа, взыскании суммы, обращение взыскания на заложенное имущество, в обоснование требований указав, что является правопреемником ООО "Элит-Кредит", которое предоставило ответчикам на приобретение спорной квартиры и под ее залог сумму займа. Ответчики, получив займ, платежи по нему не осуществляют. С учетом изложенного, истец просил взыскать с ответчиков в свою пользу сумму займа - 2 850 641 рублей 66 копеек, в том числе: задолженность по основному долгу - 2 392 641 рублей, проценты за пользование займом - 375 297 рублей 92 копейки, пеня за просрочку в платежах - 83 343 рублей 74 копейки. Также просит обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную стоимость в размере 2 990 000 рублей, взыскать госпошлину в размере 22 453 рублей 21 копейки.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М.Н.А. - Ч. просит решение суда в части обращения взыскания на квартиру по адресу: <адрес> отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что М.Н.А. не является стороной в договоре займа, заключенным 16.11.2012 года между К.А.О., К.Е.А. и ООО "Элит-кредит", указанный договор юридически не связан с договором купли-продажи, заключенным между М.Н.А. и ответчиками. Кроме того, в материалах дела имеются показания К.А.О. и К.Е.А., данные ими сотрудникам полиции по заявлению М.Н.А. о привлечении вышеуказанных лиц к уголовной ответственности, в которых признаются в том, что их действия были направлены не на приобретение квартиры у М.Н.А., они ее не собирались покупать, а на получение кредита путем залога чужого имущества.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики К.А.О., К.Е.А. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку последние о слушании дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав пояснения М.Н.А., ее представителя Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "ЖилПанорама-НЧ" - С., согласной с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Положениями ч. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
На основании ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В силу ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ч 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму кредита в срок и в порядке, который предусмотрен кредитным договором.
В силу ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу ч. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Согласно ч. 1 ст. 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением, обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.11.2012 года между ООО "Элит-кредит" (займодавец") и К.А.О., К.Е.А. (заемщики) был заключен договор займа N N согласно которому займодавцем предоставлена заемщикам сумма займа в размере 2 392 000 рублей сроком на 336 месяцев под 16% годовых, для приобретения в общую собственность квартиры, находящейся по адресу: N
Согласно п. 1.4.1. указанного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона вышеуказанного недвижимого имущества в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".
ООО "Элит-кредит" свои обязательства в соответствии с условиями договора займа выполнил, предоставив заемщикам сумму заемных денежных средств в размере 2 392 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 90.
В подтверждение факта получения заемных денежных средств К.А.О., К.Е.А., в материалы дела представлены расписки, датированные 20.11.2012 года.
В этот же день, между М.Н.А.(продавец) и К.А.О., К.Е.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а покупатели покупают в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 2 990 000 рублей, за счет собственных и заемных денежных средств, предоставленных последним для указанной цели на основании договора займа N N заключенного 16.11.2012 года между ними и ООО "Элит-кредит" в размере 2 392 000 рублей.
Согласно п. 3.1.2. договора, уплата денежной суммы в указанном в размере выплачивается в два этапа: 598 000 рублей - уплачивается покупателями в качестве аванса в день подписания настоящего договора; 2 392 000 рублей - уплачивается покупателями до государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям в течение трех дней с момента получения ими заемных денежных средств. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться расписка от продавца о получении ими соответствующей суммы.
Согласно п. 6 договора купли-продажи, стороны определили, что недвижимость до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.
21.11.2012 г. указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, также зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона. Права залогодержателя по договору займа удостоверены закладной. Законным владельцем закладной является ООО "Элит-кредит".
В последующем права по закладной перешли к ООО "ЖилПанорама-НЧ" на основании договора купли-продажи от 19.07.2013 года N 5/16, что также подтверждается записями в закладной.
23.11.2012 года между М.Н.А. и К.А.О., К.Е.А. было подписано соглашение к договору купли-продажи квартиры от 16.11.2012 года, согласно которому К.А.О., К.Е.А. просили расторгнуть настоящий договор купли-продажи в связи с их невозможностью оплаты полной стоимости спорного жилого помещения. В объяснениях, данных сотрудникам полиции при проведении проверки в порядке ст. 144 УПК РФ по заявлению истицы, ответчики указали, что им нужны были деньги для достройки дома, для чего они решили взять ипотечный кредит для покупки квартиры, деньги направить на постройку дома, а договор купли-продажи квартиры затем расторгнуть. Постановлением ОП N 1 МУ МВД России "Красноярское" от 29.08.2014 г. в возбуждении уголовного дела по заявлению М.Н.А. о мошеннических действиях К.А.О., К.Е.О. отказано в связи с отсутствием в их действиях состава преступления.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истица указывает на существенные нарушения ответчиками условий договора купли-продажи, которые вообще не оплатили стоимость квартиры, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Согласно представленным ООО "Элит-кредит" в материалы дела распискам, подписанным от имени М.Н.А. от 16.11.2012 года на сумму 598 000 рублей, от 19.11.2012 года на сумму 2 392 000 рублей, денежные средства в счет оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес> были переданы ответчиками истице М.Н.А. в полном объеме.
Вместе с тем, М.Н.А., отрицая получение какой-либо суммы от ответчиков в счет оплаты квартиры, в ходе судебного заседания пояснила, что подписи в расписках о получении денежных средств ей не принадлежат.
Согласно заключению N 1875/2 (13) от 23.12.2013 года, составленному экспертом ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы, рукописные записи, начинающиеся и заканчивающиеся словами: "Кулаков Алексей Олегович", подпись от имени К.А.И., расположенные в расписке в получении денежных средств от 16.11.2012 года, выполнены К.А.О.; рукописные записи, начинающиеся и заканчивающиеся словами: "Кулаков Алексей Олегович" (кроме записей: "2392000 Два миллиона триста девяносто два", "<адрес>"), подпись от имени К.А.О., расположенные в расписке в получении денежных средств от 19.11.2012 года выполнены не К.А.О., а другим лицом. Подпись выполнена с подражанием подлинной подписи К.А.О.; рукописные записи и подписи от имени М.Н.А., расположенные в 2-х расписках в получении денежных средств: от 19.11.2012 года, от 16.11.2012 года выполнены не самой М.Н.А., а другим лицом (лицами). Подписи выполнены с подражанием подлинной подписи М.Н.А.
Фактически, из материалов дела усматривается, что после заключения договора купли-продажи от 16.11.2012 года ответчики в указанную квартиру не вселялись, бремя расходов по квартире по настоящее время, несла и несет истица М.Н.А., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, справкой участкового уполномоченного полиции о проживании и сторонами по делу не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и удовлетворяя исковые требования М.Н.А., обоснованно исходил из того, что покупателями К.А.О., К.Е.А. не была надлежащим образом исполнена предусмотренная указанным договором купли-продажи квартиры обязанность по уплате продавцу стоимости квартиры в размере 2 990 000 рублей, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истицы такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований М.Н.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 16.11.2012 года, с последующим прекращением права собственности за К.А.О., К.Е.А. на квартиру N <адрес> и восстановлением за М.Н.А. регистрации права собственности на указанное жилое помещение.
Разрешая встречные исковые требования ООО "ЖилПанорама-НЧ", суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиками К.А.О., К.Е.А. принятых на себя обязательств по договору займа N N 16.11.2012 года, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании солидарно с ответчиков в пользу ООО "ЖилПанорама-НЧ" задолженности в общем размере 2 797 938 рублей, из которых: 2 392 641 рублей - сумма основного долга, 375 297 рублей 92 копейки - проценты за пользование займом, 30 000 рублей- пени, сниженные на основании ст. 333 ГК РФ, а также обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру N <адрес>, путем продажи с публичны торгов, с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 2 722 400 рублей. (80% от рыночной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ООО "Профессионал" от 21.04.2014 г.).
Вместе с тем, с выводом суда первой инстанции об обращении взыскания на квартиру N <адрес>, путем продажи с публичных торгов, судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона "Об ипотеке" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя. В данных нормах указывается о сохранении залога лишь в случае отчуждения имущества или правопреемства. При этом отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из способов реализации собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. При возврате имущества в случае расторжения договора собственник не распоряжается имуществом, имущество возвращается в собственность другого лица помимо воли собственника, и, соответственно, не происходит отчуждения. С учетом изложенного судебная коллегия находит, что такой возврат не является отчуждением имущества и действие правила о сохранении ипотеки при переходе права собственности от залогодателя к другому лицу на него не распространяется, ипотека не сохраняется и прекращается.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" об обращении взыскания на заложенное имущество - возвращенную в собственность М.Н.А. квартиру N <адрес>, в счет погашения задолженности, образовавшейся у К.А.О., К.Е.А. по договору займа от 16.11.2012 года.
Таким образом, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - указанную выше квартиру, собственником которой является М.Н.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 16 июля 2014 года в части обращения взыскания по долгу К.А.О. и К.Е.А. на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов - отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ЖилПанорама-НЧ" к К.А.О., К.Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
О.Д.ИВАНОВА
Судьи
И.М.ПАРАМЗИНА
В.М.МАКУРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)