Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (поступившую в электронном виде)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 мая 2015 года
по делу N А40-65010/14, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску индивидуального предпринимателя Бубнова Юрия Викторовича
к Департаменту городского имущества г. Москвы
Об обязании заключить договор с учетом протокола разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Бубнов Ю.В. (лично), Коваленко В.А. (доверенность от 28.04.2014)
от ответчика: Соболь Л.Я (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Индивидуальный предприниматель Бубнов Юрий Викторович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями (с учетом уточнения) о признании недостоверной цену спорного нежилого помещения, указанной в п. 3.1 проекта договора от 03.02.2014 г., и обязании заключить договор с учетом протокола разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, (2 этаж, пом. II, ком. 33-35, 35а, 35б, 36-39), изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 10 046 291,03 руб. в соответствии с отчетом N 1501215-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 20 сентября 2013 года, выполненным ООО Агентство сервисных технологий "Гермес" 21 января 2015 года. НДС в соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 063 руб. 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", изложив п. 3.6. в следующей редакции: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств продавцу";
- изложив п. 5.1. договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки";
- исключив пункты 5.2., 5.3. договора.
- Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2015 года по делу N А40-65010/14 прекращено производство по требованию о признании недостоверной цены спорного нежилого помещения, указанной в п. 3.1 проекта договора от 03.02.2014 г.;
- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 10 046 291,03 руб. в соответствии с отчетом N 1501215-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 20 сентября 2013 года, выполненным ООО Агентство сервисных технологий "Гермес" 21 января 2015 года. НДС в соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- пункт 3.4. договора принят в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 063 руб. 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";
- Абзац 5 п. 3.6. договора изложить в следующей редакции: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств продавцу.";
- в удовлетворении требований истца об исключении пунктов 5.1, 5.2 договора отказано.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой ответчика, в которой он просил оспариваемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что цена, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтверждена саморегулируемой организацией. Суд не дал этому отчету оценку как доказательству, представленному ответчиком, тогда как это доказательство должно оцениваться наряду с другими доказательствами.
В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах.
Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.
Индивидуальный предприниматель Бубнов Юрий Викторович является арендатором нежилого помещения общей площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, на основании договора аренды N 7-537/98 от 16.09.1998 сроком действия до 30.06.2015.
Письмом от 17.01.2014 N ДГИ-И-560/14 Департамент направил в адрес арендатора проект договора купли-продажи занимаемого им нежилого помещения.
Цена объекта определена продавцом размером в 11 865 763 руб. (пункт 3.1. проекта договора).
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор подписал договор с протокол разногласий от 03.03.2014 года и направил в адрес продавца с подписанным договором купли-продажи.
В подтверждение иной цены объекта арендатор представил отчет N 1403-1 от 03.03.2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный ООО "Гранд Эксперт" по заказу арендатора. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта составляет 9 700 954 руб.
Департамент отклонил представленный истцом протокол разногласий, отказавшись от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, ссылаясь на несогласие с рыночной стоимостью выкупаемого объекта (письмо N ДГИ-1-26556/14-1 от 17.03.2014.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора в суд с иском об урегулировании разногласий.
Рассматривая спор, суд руководствовался нормами ГК РФ, регулирующими порядок урегулирования споров при заключении договоров, и Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцать дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо стечения срока для акцепта.
В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Департамент имущества города Москвы осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
По оценке, представленной Департамент в обоснование предложенной цены объекта, рыночная стоимость предмета продажи составляет 11 865 763 руб.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 20.09.2013 г., проведение которой поручено ООО Агентство сервисных технологий "Гермес".
Согласно заключению эксперта N 1501215-1 от 21.01.2015 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, по состоянию на 20 сентября 2013 составляет 10 046 291 руб. 03 коп. руб.
При определении цены выкупаемого объекта суд принял во внимание результат судебной экспертизы, указав на отсутствие оснований не доверять выводам экспертов, признав заключение надлежащим доказательством по делу.
Истец предлагает абзац 5 п. 3.6 договора изложить в следующей редакции "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств". В редакции Департамента данный пункт изложен следующим образом: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Суд определил абзац 5 п. 3.6 договора в редакции истца, поскольку из совокупности условий п. 3.6 договора следует, что денежные средства подлежат перечислению истцом на указанный Департаментом счет, факт оплаты истец лишен возможности подтвердить выпиской по лицевому счету, поскольку данный счет является лицевым счетом Департамента, открытым в Управлении Федерального казначейства по г. Москве, и у истца отсутствует возможность получения выписки по лицевому счету ему не принадлежащему.
Пункт 5.1 договора истец предлагает установить размер ответственности за нарушение срока оплаты выкупной стоимости в размере 0,01%. Департамент городского имущества г. Москвы определяет размер данной ответственности в размере 0,5%.
Суд определил п. 5.1 в редакции Департамента, поскольку Департамент является полномочным представителем собственника спорного нежилого помещения г. Москва, а в силу ст. 421 ГК РФ собственник определяет размер ответственности покупателя за нарушение условий договора, при этом покупателю предоставлено право заявить о несоразмерности суммы ответственности, начисленной покупателю последствию нарушения обязательств, оснований для уменьшения размера ответственности покупателя до 0,01% истцом не доказано.
Истец просит суд исключить п. 5.2.5.3 договора.
Пункт 5.2 договора в редакции Департамента изложен в следующей редакции "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель" обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта".
Пункт 5.3. в следующей редакции "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек".
Суд отказал истцу в удовлетворении данного требования, в связи с отсутствием мотивации данного требования, исходя из положений ст. 421 ГК РФ.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цена, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтверждена саморегулируемой организацией, что суд не дал этому отчету оценку как доказательству, представленному ответчиком, тогда как это доказательство должно оцениваться наряду с другими доказательствами, не признаются основанием для отмены решения.
Суд в решении указал цену, по которой продавец предлагал приобрести объект, и основание предложенной цены. Наличие расхождений между ценой продавца и покупателя и послужило основанием для проведения судебной экспертизы. Суд обоснованно отдал предпочтение судебной экспертизе, указав на отсутствие оснований не доверять выводам экспертов, признав заключение надлежащим доказательством по делу. То обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненный ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтвержден саморегулируемой организацией, не опровергает вывод суда в отношении судебной экспертизы.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2015 года по делу N А40-65010/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2015 N 09АП-35462/2015 ПО ДЕЛУ N А40-65010/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2015 г. N 09АП-35462/2015
Дело N А40-65010/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (поступившую в электронном виде)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 мая 2015 года
по делу N А40-65010/14, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску индивидуального предпринимателя Бубнова Юрия Викторовича
к Департаменту городского имущества г. Москвы
Об обязании заключить договор с учетом протокола разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Бубнов Ю.В. (лично), Коваленко В.А. (доверенность от 28.04.2014)
от ответчика: Соболь Л.Я (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Индивидуальный предприниматель Бубнов Юрий Викторович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями (с учетом уточнения) о признании недостоверной цену спорного нежилого помещения, указанной в п. 3.1 проекта договора от 03.02.2014 г., и обязании заключить договор с учетом протокола разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, (2 этаж, пом. II, ком. 33-35, 35а, 35б, 36-39), изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 10 046 291,03 руб. в соответствии с отчетом N 1501215-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 20 сентября 2013 года, выполненным ООО Агентство сервисных технологий "Гермес" 21 января 2015 года. НДС в соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 063 руб. 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", изложив п. 3.6. в следующей редакции: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств продавцу";
- изложив п. 5.1. договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки";
- исключив пункты 5.2., 5.3. договора.
- Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2015 года по делу N А40-65010/14 прекращено производство по требованию о признании недостоверной цены спорного нежилого помещения, указанной в п. 3.1 проекта договора от 03.02.2014 г.;
- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 10 046 291,03 руб. в соответствии с отчетом N 1501215-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 20 сентября 2013 года, выполненным ООО Агентство сервисных технологий "Гермес" 21 января 2015 года. НДС в соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- пункт 3.4. договора принят в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 063 руб. 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";
- Абзац 5 п. 3.6. договора изложить в следующей редакции: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств продавцу.";
- в удовлетворении требований истца об исключении пунктов 5.1, 5.2 договора отказано.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой ответчика, в которой он просил оспариваемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что цена, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтверждена саморегулируемой организацией. Суд не дал этому отчету оценку как доказательству, представленному ответчиком, тогда как это доказательство должно оцениваться наряду с другими доказательствами.
В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах.
Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.
Индивидуальный предприниматель Бубнов Юрий Викторович является арендатором нежилого помещения общей площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, на основании договора аренды N 7-537/98 от 16.09.1998 сроком действия до 30.06.2015.
Письмом от 17.01.2014 N ДГИ-И-560/14 Департамент направил в адрес арендатора проект договора купли-продажи занимаемого им нежилого помещения.
Цена объекта определена продавцом размером в 11 865 763 руб. (пункт 3.1. проекта договора).
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор подписал договор с протокол разногласий от 03.03.2014 года и направил в адрес продавца с подписанным договором купли-продажи.
В подтверждение иной цены объекта арендатор представил отчет N 1403-1 от 03.03.2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный ООО "Гранд Эксперт" по заказу арендатора. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта составляет 9 700 954 руб.
Департамент отклонил представленный истцом протокол разногласий, отказавшись от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, ссылаясь на несогласие с рыночной стоимостью выкупаемого объекта (письмо N ДГИ-1-26556/14-1 от 17.03.2014.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора в суд с иском об урегулировании разногласий.
Рассматривая спор, суд руководствовался нормами ГК РФ, регулирующими порядок урегулирования споров при заключении договоров, и Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцать дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо стечения срока для акцепта.
В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Департамент имущества города Москвы осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
По оценке, представленной Департамент в обоснование предложенной цены объекта, рыночная стоимость предмета продажи составляет 11 865 763 руб.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 20.09.2013 г., проведение которой поручено ООО Агентство сервисных технологий "Гермес".
Согласно заключению эксперта N 1501215-1 от 21.01.2015 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 107,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Паустовского, д. 2/34, по состоянию на 20 сентября 2013 составляет 10 046 291 руб. 03 коп. руб.
При определении цены выкупаемого объекта суд принял во внимание результат судебной экспертизы, указав на отсутствие оснований не доверять выводам экспертов, признав заключение надлежащим доказательством по делу.
Истец предлагает абзац 5 п. 3.6 договора изложить в следующей редакции "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской со счета покупателя о перечислении денежных средств". В редакции Департамента данный пункт изложен следующим образом: "Факт оплаты объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Суд определил абзац 5 п. 3.6 договора в редакции истца, поскольку из совокупности условий п. 3.6 договора следует, что денежные средства подлежат перечислению истцом на указанный Департаментом счет, факт оплаты истец лишен возможности подтвердить выпиской по лицевому счету, поскольку данный счет является лицевым счетом Департамента, открытым в Управлении Федерального казначейства по г. Москве, и у истца отсутствует возможность получения выписки по лицевому счету ему не принадлежащему.
Пункт 5.1 договора истец предлагает установить размер ответственности за нарушение срока оплаты выкупной стоимости в размере 0,01%. Департамент городского имущества г. Москвы определяет размер данной ответственности в размере 0,5%.
Суд определил п. 5.1 в редакции Департамента, поскольку Департамент является полномочным представителем собственника спорного нежилого помещения г. Москва, а в силу ст. 421 ГК РФ собственник определяет размер ответственности покупателя за нарушение условий договора, при этом покупателю предоставлено право заявить о несоразмерности суммы ответственности, начисленной покупателю последствию нарушения обязательств, оснований для уменьшения размера ответственности покупателя до 0,01% истцом не доказано.
Истец просит суд исключить п. 5.2.5.3 договора.
Пункт 5.2 договора в редакции Департамента изложен в следующей редакции "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель" обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта".
Пункт 5.3. в следующей редакции "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек".
Суд отказал истцу в удовлетворении данного требования, в связи с отсутствием мотивации данного требования, исходя из положений ст. 421 ГК РФ.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цена, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтверждена саморегулируемой организацией, что суд не дал этому отчету оценку как доказательству, представленному ответчиком, тогда как это доказательство должно оцениваться наряду с другими доказательствами, не признаются основанием для отмены решения.
Суд в решении указал цену, по которой продавец предлагал приобрести объект, и основание предложенной цены. Наличие расхождений между ценой продавца и покупателя и послужило основанием для проведения судебной экспертизы. Суд обоснованно отдал предпочтение судебной экспертизе, указав на отсутствие оснований не доверять выводам экспертов, признав заключение надлежащим доказательством по делу. То обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.09.2013, выполненный ООО "Пенни Лэйн Коммерц", подтвержден саморегулируемой организацией, не опровергает вывод суда в отношении судебной экспертизы.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2015 года по делу N А40-65010/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)