Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 09 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" - Княгинина Н.В., доверенность от 01.09.2014 г., сроком по 31.08.2015 г.
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" - Гарипова Н.Н., доверенность от 22.01.2014 г., сроком на 1 год,
рассмотрев 09 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 08 мая 2014 года
принятое судьей Александровой Г.С.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 18 августа 2014 года
принятое судьями Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (ИНН 7730525268, ОГРН 1057747268590)
к обществу с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (ИНН 7713538860, ОГРН 1047796797157)
о взыскании убытков в сумме 238 096 руб. 43 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (далее - ООО "ЭЛ-РИНО") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (далее - ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ") о взыскании убытков в сумме 238 096 руб. 43 коп., из которых стоимость ремонтных работ в сумме 185 382 руб. 36 коп., стоимость материалов в сумме 37 714 руб. 07 коп., стоимость расходов по проведению экспертизы в сумме 15 000 руб.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 309, 310, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчиком не была исполнена обязанность, предусмотренная заключенным между сторонами договором аренды, по проведению текущего ремонта арендуемых помещений до окончания срока договора, в связи с чем истец вынужден был самостоятельно осуществить ремонтно-восстановительные работы, стоимость которых он просит взыскать.
Решением от 08 мая 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции указал на то, уведомление об одностороннем отказе от договора аренды истец направил ответчику менее, чем за месяц, поэтому ответчик был лишен возможности исполнить свои обязательства и провести текущий ремонт помещений. Кроме того, истец не доказал необходимость проведения ремонта помещений, при этом акт приема помещений от 31 августа 2013 года, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние помещений, составлен в одностороннем порядке, без участия представителя арендатора (ответчика).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ЭЛ-РИНО", которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что доказательствами, подтверждающими неудовлетворительное состояние помещений являются предоставленные в материалы дела отчет N 130912/ОЦ-У и акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года.
Помимо этого, по мнению заявителя, суды дали неправильную оценку содержанию пункта 3.2.11 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора провести текущий ремонт помещений, и оставили без внимания тот факт, что невозможность соблюсти установленный срок проведения ремонтных работ в арендуемом помещении (не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды) не освобождает арендатора от обязанности возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Предоставленный представителем заявителя кассационной жалобы оригинал платежного поручения N 650 от 08.12.2014 г. об уплате 2 000 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы приобщен к материалам дела.
Представитель ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 15 октября 2012 года между ООО "Эл-Рино" (арендодатель) и ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (ранее ООО "Управляющая компания "Автоматические торговые сети") (арендатор) был заключен договор аренды N 315Ш нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) за плату, без права выкупа, часть нежилого помещения, находящегося в здании, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, общей площадью 34,2 кв. м, а именно: второй этаж: помещение N VII: комната N 31. (п. 1.1).
Помещение принадлежит на праве собственности арендодателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 июня 2012 года.
Согласно пункту 6.1 договора срок его действия определен до 30 сентября 2013 года.
Помещение было передано в аренду ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2012 года.
В соответствии с пунктом 3.2.11 названного договора аренды арендатор обязан производить в течение срока действия договора текущий ремонт и техническое обслуживание помещений за свой счет своими или привлеченными силами. Арендатор обязан произвести текущий ремонт не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды. В случае, если арендатор не произвел текущий ремонт помещении в соответствии с договором, то арендатор обязуется возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений.
Уведомлением от 15 августа 2013 года истец в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 15 октября 2012 года N 315Ш в соответствии с пунктом 6.3.3 договора, которое было получено ответчиком, и уведомил ответчика о расторжении договора с 31 августа 2013 года.
Суды также установили, что арендованное помещение было возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи от 30 августа 2013 года. При этом, представитель истца от подписания акта приема-передачи отказался, что следует из надписи на акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик в нарушение пункта 3.2.11 договора аренды не произвел текущий ремонт арендуемых помещений, в связи с чем, истец был вынужден провести текущий ремонт своими силами и за свой счет после освобождения ответчиком арендованного помещения.
Таким образом, как полагает истец, ответчик обязан возместить стоимость произведенного ремонта, материалов и расходы по проведению экспертизы. В подтверждение понесенных расходов истец предоставил договор N 130912/ОЦ-У от 12 сентября 2013 года на проведение оценки, отчет N 130912/ОЦ-У от 12 сентября 2013 года об определении рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ на восстановление (ремонт) повреждений недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, договор подряда N 40/СТ-13 от 23 сентября 2013 года на ремонтно-строительные и отделочные работы, договор поставки N 608 от 01 октября 2013 года.
Суды обеих инстанций, рассмотрев требование истца, отказали в его удовлетворении, указав на то, что исходя из пункта 3.2.11 договора аренды, арендатор для надлежащего исполнения принятых на себя обязательств должен быть извещен о прекращении договора (в данном случае об одностороннем отказе от договора) не менее, чем за месяц до окончания срока действия договора. Однако, истец направил уведомление об одностороннем отказе от договора с 31 августа 2013 года только 15 августа 2013 года, то есть в данном случае ответчик был лишен возможности исполнить принятые на себя обязательства и провести ремонт помещений за месяц до окончания срока действия договора.
Кроме того, как посчитали суды, истцом не предоставлено доказательств того, что на момент освобождения помещений - 30 августа 2013 года, помещение находилось в неудовлетворительном состоянии. При этом, предоставленный истцом акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года, в котором указано, что состояние помещений является частично неудовлетворительным, составлен без участия представителя ответчика.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования в связи со следующим.
В силу пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства.
В данном случае, сторонами в пункте 3.2.11 договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора проводить текущий ремонт арендуемого помещения.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется освободить помещение и передать его арендодателю. По общему правилу передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы об аренде нежилых помещений, к таким договорам аренды могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения имущество должно быть возвращено арендодателю по акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В пункте 3.2.9 договора аренды стороны согласовали, что арендатор к моменту истечения срока договора аренды, либо досрочного расторжения договора, обязан вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он их получил, предварительно освободив помещения от принадлежащего арендатору имущества. Факт передачи подтверждается подписанием сторонами акта возврата помещений арендодателю.
Как установили суды обеих инстанций, арендованное помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи от 30 августа 2013 года, в котором указано, что помещение находится в исправном состоянии, не хуже того состояния, в котором арендатор его получил (л.д. 34 т. 2).
При этом, представитель истца от подписания акта приема-передачи отказался, что следует из надписи на акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
Причины отказа от подписания акта со стороны арендодателя не указаны.
В то же время, при наличии достаточных данных об ухудшении арендатором состояния имущества, арендодатель не лишен был возможности зафиксировать это обстоятельство в совместном акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
Между тем, действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
Суды также установили, что ответчик неоднократно предлагал истцу подписать Акт приема-передачи помещений, что подтверждается телеграммой от 02.09.2013 г., письмом от 02.09.2013 г. N 004/09. Однако, доказательств подписания Акта приема-передачи полномочным представителем истца не предоставлено.
Таким образом, при сдачи помещения арендатором сведений о том, что оно находились в неудовлетворительном состоянии в акте от 30 августа 2013 года не было отражено, арендодатель данное обстоятельство в акте не зафиксировал, от подписания акта приема помещения необоснованно отказался.
Более того, предоставленный в материалы дела акт приема помещений от 31 августа 2013 года, составленный истцом односторонне и без вызова представителя ответчика, в котором истец самостоятельно указал о частично неудовлетворительном состоянии помещения (л.д. 22 т. 1) суды обеих инстанций правильно оценили как документ, который не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим нахождение сданных помещений в состоянии, требующих проведение текущего ремонта.
Проведение оценки рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ на восстановление (ремонт) помещений также осуществлено без вызова и участия представителя ответчика.
В этой связи, довод кассационной жалобы о необходимости проведения ремонтных работ в помещениях со ссылкой на акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года и отчет N 130912/ОЦ-У является несостоятельным.
Таким образом, необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ в арендованных ответчиком помещениях надлежащими доказательствами истцом не доказана в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Помимо этого, в материалах дела находятся документы: договор подряда N 34/13 от 26 июня 2013 года на проведение ремонтно-отделочных работ, заключенный ответчиком с ООО "Кантри" на проведение ремонтно-отделочных работ нежилых помещений N VII комната N 31 (34,2 кв. м) на 2-м этаже и N IX комнаты N 9, 10 (58,6 кв. м) на 4-м этаже, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, Приложение N 1 к договору с перечнем работ, акт о приемке выполненных работ от 01 июля 2013 года, подписанный ответчиком с ООО "Кантри", справка о стоимости выполненных работ и затрат от 01 июля 2013 год (л.д. 40-46 т. 2).
Названные документы свидетельствуют о проведении арендатором (ответчиком) ремонтно-отделочных работ в арендуемых помещениях с привлечением подрядной организации.
В связи с этим, довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 3.2.11 договора об обязанности арендатора возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений не может быть принят, поскольку документы, предоставленные в материалы дела, свидетельствуют о проведении ответчиком текущего ремонта помещений.
Между тем, вышеназванные документы истцом не оспорены и не заявлено об их фальсификации.
При этом, в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика также пояснил, что обязанность по проведению текущего ремонта арендуемых помещений была им исполнена, арендные платежи полностью уплачены, более того, у истца остался внесенный ответчиком обеспечительный платеж, который может покрыть все понесенные им убытки.
При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются правильными.
В связи с этим, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 года по делу N А40-183115/13-157-1636 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2014 N Ф05-13782/2014 ПО ДЕЛУ N А40-183115/13-157-1636
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. по делу N А40-183115/13-157-1636
Резолютивная часть объявлена 09 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" - Княгинина Н.В., доверенность от 01.09.2014 г., сроком по 31.08.2015 г.
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" - Гарипова Н.Н., доверенность от 22.01.2014 г., сроком на 1 год,
рассмотрев 09 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 08 мая 2014 года
принятое судьей Александровой Г.С.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 18 августа 2014 года
принятое судьями Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (ИНН 7730525268, ОГРН 1057747268590)
к обществу с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (ИНН 7713538860, ОГРН 1047796797157)
о взыскании убытков в сумме 238 096 руб. 43 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛ-РИНО" (далее - ООО "ЭЛ-РИНО") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (далее - ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ") о взыскании убытков в сумме 238 096 руб. 43 коп., из которых стоимость ремонтных работ в сумме 185 382 руб. 36 коп., стоимость материалов в сумме 37 714 руб. 07 коп., стоимость расходов по проведению экспертизы в сумме 15 000 руб.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 309, 310, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчиком не была исполнена обязанность, предусмотренная заключенным между сторонами договором аренды, по проведению текущего ремонта арендуемых помещений до окончания срока договора, в связи с чем истец вынужден был самостоятельно осуществить ремонтно-восстановительные работы, стоимость которых он просит взыскать.
Решением от 08 мая 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции указал на то, уведомление об одностороннем отказе от договора аренды истец направил ответчику менее, чем за месяц, поэтому ответчик был лишен возможности исполнить свои обязательства и провести текущий ремонт помещений. Кроме того, истец не доказал необходимость проведения ремонта помещений, при этом акт приема помещений от 31 августа 2013 года, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние помещений, составлен в одностороннем порядке, без участия представителя арендатора (ответчика).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ЭЛ-РИНО", которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что доказательствами, подтверждающими неудовлетворительное состояние помещений являются предоставленные в материалы дела отчет N 130912/ОЦ-У и акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года.
Помимо этого, по мнению заявителя, суды дали неправильную оценку содержанию пункта 3.2.11 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора провести текущий ремонт помещений, и оставили без внимания тот факт, что невозможность соблюсти установленный срок проведения ремонтных работ в арендуемом помещении (не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды) не освобождает арендатора от обязанности возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Предоставленный представителем заявителя кассационной жалобы оригинал платежного поручения N 650 от 08.12.2014 г. об уплате 2 000 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы приобщен к материалам дела.
Представитель ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 15 октября 2012 года между ООО "Эл-Рино" (арендодатель) и ООО "БЛАГОПОЛУЧИЕ" (ранее ООО "Управляющая компания "Автоматические торговые сети") (арендатор) был заключен договор аренды N 315Ш нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) за плату, без права выкупа, часть нежилого помещения, находящегося в здании, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, общей площадью 34,2 кв. м, а именно: второй этаж: помещение N VII: комната N 31. (п. 1.1).
Помещение принадлежит на праве собственности арендодателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 июня 2012 года.
Согласно пункту 6.1 договора срок его действия определен до 30 сентября 2013 года.
Помещение было передано в аренду ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2012 года.
В соответствии с пунктом 3.2.11 названного договора аренды арендатор обязан производить в течение срока действия договора текущий ремонт и техническое обслуживание помещений за свой счет своими или привлеченными силами. Арендатор обязан произвести текущий ремонт не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора аренды. В случае, если арендатор не произвел текущий ремонт помещении в соответствии с договором, то арендатор обязуется возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений.
Уведомлением от 15 августа 2013 года истец в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 15 октября 2012 года N 315Ш в соответствии с пунктом 6.3.3 договора, которое было получено ответчиком, и уведомил ответчика о расторжении договора с 31 августа 2013 года.
Суды также установили, что арендованное помещение было возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи от 30 августа 2013 года. При этом, представитель истца от подписания акта приема-передачи отказался, что следует из надписи на акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик в нарушение пункта 3.2.11 договора аренды не произвел текущий ремонт арендуемых помещений, в связи с чем, истец был вынужден провести текущий ремонт своими силами и за свой счет после освобождения ответчиком арендованного помещения.
Таким образом, как полагает истец, ответчик обязан возместить стоимость произведенного ремонта, материалов и расходы по проведению экспертизы. В подтверждение понесенных расходов истец предоставил договор N 130912/ОЦ-У от 12 сентября 2013 года на проведение оценки, отчет N 130912/ОЦ-У от 12 сентября 2013 года об определении рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ на восстановление (ремонт) повреждений недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, договор подряда N 40/СТ-13 от 23 сентября 2013 года на ремонтно-строительные и отделочные работы, договор поставки N 608 от 01 октября 2013 года.
Суды обеих инстанций, рассмотрев требование истца, отказали в его удовлетворении, указав на то, что исходя из пункта 3.2.11 договора аренды, арендатор для надлежащего исполнения принятых на себя обязательств должен быть извещен о прекращении договора (в данном случае об одностороннем отказе от договора) не менее, чем за месяц до окончания срока действия договора. Однако, истец направил уведомление об одностороннем отказе от договора с 31 августа 2013 года только 15 августа 2013 года, то есть в данном случае ответчик был лишен возможности исполнить принятые на себя обязательства и провести ремонт помещений за месяц до окончания срока действия договора.
Кроме того, как посчитали суды, истцом не предоставлено доказательств того, что на момент освобождения помещений - 30 августа 2013 года, помещение находилось в неудовлетворительном состоянии. При этом, предоставленный истцом акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года, в котором указано, что состояние помещений является частично неудовлетворительным, составлен без участия представителя ответчика.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования в связи со следующим.
В силу пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства.
В данном случае, сторонами в пункте 3.2.11 договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора проводить текущий ремонт арендуемого помещения.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется освободить помещение и передать его арендодателю. По общему правилу передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы об аренде нежилых помещений, к таким договорам аренды могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения имущество должно быть возвращено арендодателю по акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В пункте 3.2.9 договора аренды стороны согласовали, что арендатор к моменту истечения срока договора аренды, либо досрочного расторжения договора, обязан вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он их получил, предварительно освободив помещения от принадлежащего арендатору имущества. Факт передачи подтверждается подписанием сторонами акта возврата помещений арендодателю.
Как установили суды обеих инстанций, арендованное помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи от 30 августа 2013 года, в котором указано, что помещение находится в исправном состоянии, не хуже того состояния, в котором арендатор его получил (л.д. 34 т. 2).
При этом, представитель истца от подписания акта приема-передачи отказался, что следует из надписи на акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
Причины отказа от подписания акта со стороны арендодателя не указаны.
В то же время, при наличии достаточных данных об ухудшении арендатором состояния имущества, арендодатель не лишен был возможности зафиксировать это обстоятельство в совместном акте приема-передачи от 30 августа 2013 года.
Между тем, действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
Суды также установили, что ответчик неоднократно предлагал истцу подписать Акт приема-передачи помещений, что подтверждается телеграммой от 02.09.2013 г., письмом от 02.09.2013 г. N 004/09. Однако, доказательств подписания Акта приема-передачи полномочным представителем истца не предоставлено.
Таким образом, при сдачи помещения арендатором сведений о том, что оно находились в неудовлетворительном состоянии в акте от 30 августа 2013 года не было отражено, арендодатель данное обстоятельство в акте не зафиксировал, от подписания акта приема помещения необоснованно отказался.
Более того, предоставленный в материалы дела акт приема помещений от 31 августа 2013 года, составленный истцом односторонне и без вызова представителя ответчика, в котором истец самостоятельно указал о частично неудовлетворительном состоянии помещения (л.д. 22 т. 1) суды обеих инстанций правильно оценили как документ, который не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим нахождение сданных помещений в состоянии, требующих проведение текущего ремонта.
Проведение оценки рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ на восстановление (ремонт) помещений также осуществлено без вызова и участия представителя ответчика.
В этой связи, довод кассационной жалобы о необходимости проведения ремонтных работ в помещениях со ссылкой на акт приема нежилых помещений от 31 августа 2013 года и отчет N 130912/ОЦ-У является несостоятельным.
Таким образом, необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ в арендованных ответчиком помещениях надлежащими доказательствами истцом не доказана в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Помимо этого, в материалах дела находятся документы: договор подряда N 34/13 от 26 июня 2013 года на проведение ремонтно-отделочных работ, заключенный ответчиком с ООО "Кантри" на проведение ремонтно-отделочных работ нежилых помещений N VII комната N 31 (34,2 кв. м) на 2-м этаже и N IX комнаты N 9, 10 (58,6 кв. м) на 4-м этаже, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 20, стр. 1, Приложение N 1 к договору с перечнем работ, акт о приемке выполненных работ от 01 июля 2013 года, подписанный ответчиком с ООО "Кантри", справка о стоимости выполненных работ и затрат от 01 июля 2013 год (л.д. 40-46 т. 2).
Названные документы свидетельствуют о проведении арендатором (ответчиком) ремонтно-отделочных работ в арендуемых помещениях с привлечением подрядной организации.
В связи с этим, довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 3.2.11 договора об обязанности арендатора возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений не может быть принят, поскольку документы, предоставленные в материалы дела, свидетельствуют о проведении ответчиком текущего ремонта помещений.
Между тем, вышеназванные документы истцом не оспорены и не заявлено об их фальсификации.
При этом, в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика также пояснил, что обязанность по проведению текущего ремонта арендуемых помещений была им исполнена, арендные платежи полностью уплачены, более того, у истца остался внесенный ответчиком обеспечительный платеж, который может покрыть все понесенные им убытки.
При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются правильными.
В связи с этим, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 года по делу N А40-183115/13-157-1636 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)