Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что сроки действия договоров истекли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Бочаровой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Васильковской С.А. по доверенности от 26.05.2015, Трофимова В.Г. по доверенности от 16.08.2015,
от ответчика - Токца М.Я. по доверенности от 27.01.2015,
от третьих лиц:
общества с ограниченной ответственностью "Лакмин" - Токца М.Я. по доверенности от 27.01.2015,
Заволокиной Елены Викторовны - Токца М.Я. по доверенности от 08.12.2014,
рассмотрев 18 июня 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Республиканская Строительная Компания"
на решение от 14 октября 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гришиным Т.Ю.,
на постановление от 18 марта 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Александровым Д.Д., Ханашевичем С.К.,
по иску открытого акционерного общества "Республиканская Строительная Компания"
к обществу с ограниченной ответственностью "ТК"
третьи лица общество с ограниченной ответственностью "Лакмин", Заволокина Елена Викторовна
о признании договоров расторгнутыми, обязании освободить нежилые помещения
установил:
открытое акционерное общество "Республиканская Строительная Компания" (далее ОАО "РСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТК" (далее ООО "ТК", ответчик) о признании краткосрочных договоров аренды от 20.03.2007, N 4/1 от 01.10.2007 расторгнутыми с 12.06.2014, обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания Лакмин" освободить занимаемые помещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лакмин" (далее ООО "Лакмин"), Заволокина Елена Викторовна (далее Заволокина Е.В.) Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 года, в иске отказано.
Отказывая в иске, суд указал, что 17.10.2008 Заволокина Е.В. заключила с ООО "МИСК" договор N 1 от 17.10.2008 купли-продажи нежилого помещения площадью 3 165,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32.
Помещения, переданные по краткосрочным договорам аренды, входят в состав помещений, приобретенных третьим лицом по договору купли-продажи.
Согласно протоколу разногласий от 17.10.2008 к указанному договору купли-продажи нежилого помещения с момента подписания акта приема-передачи до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество материальную выгоду от пользования и владения указанным недвижимым имуществом извлекает покупатель - Заволокина Е.В.
Прекращение этого права должно было произойти в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (Заволокиной Е.В.).
Регистрация перехода права собственности спорным имуществом к покупателю (истцу) до настоящего времени не произведена.
Суд пришел к выводу, что права и обязанности арендодателя по краткосрочным договорам аренды 2007 года принадлежат Заволокиной Е.В.
Также суд указал, что, как следует из текста уведомления от 06.02.2014 N 02/02, ОАО "РСК" уведомило именно ООО "ТК Лакмин" в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от краткосрочных договоров, в связи с чем довод истца о том, что спорные помещения занятым иным лицом, противоречит имеющимся в материалах дела документам, в том числе представленным истцом.
ОАО "РСК" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец не согласен с выводом судов о переходе к Заволокиной Е.К. всех прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды 2007 года как не основанным на допустимых доказательствах по делу.
Заявляет, что в настоящем деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что право собственности истца на недвижимое имущество ограничено в пользу Заволокиной Е.В. и (или) что Заволокиной Е.В. принадлежат какие-либо права на спорную недвижимость.
Указывает, что если предположить, что право на получение дохода (материальной выгоды) у Заволокиной Е.В. все-таки возникло, то оно прекратилось с момента государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения за новым собственником зданий - ЗАО "Бизнес-Сервис" (18.12.2009), но в любом случае не позднее даты ликвидации ООО "МИСК" (23.07.2012).
Полагает, что суды не применили закон, подлежащий применению (статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации) при разрешении настоящего спора, в этой связи фактически сделали необоснованный и незаконный вывод о сохранении права на получение дохода у Заволокиной Е.В. после продажи нежилых помещений третьим лицам, не участвовавшим в договоре купли-продажи от 17.10.2008 между ООО "МИСК" и Заволокиной Е.В. и после прекращения всех обязательств из данного договора в связи с ликвидацией ООО "МИСК" (статья 419 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению истца, к Заволокиной Е.В. права арендодателя по спорным договорам аренды 2007 года не перешли, а если право на получение материальной выгоды и перешло, то оно прекращено к моменту подачи иска по настоящему делу.
Указывает, что суды необоснованно посчитали, что судебные акты по делу N А41-6695/10, N А41-11042/09 имеют преюдициальное значение для настоящего спора.
Заявляет, что единственным законным собственником спорного недвижимого имущества является истец. Заволокина Е.В. какими-либо вещными правами в отношении данной недвижимости, в том числе правами арендодателя, не обладает.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика, третьих возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что ОАО "РСК" является собственником Торгово-офисного здания (кадастровый номер объекта 50:37:0060622:40), расположенного по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, г. Кашира, ул. Садовая, д. 32, общей площадью 5936 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за N 50-50-62/038/2010-445, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2013 (50-АЕ N 428881).
Между предыдущим собственником здания - обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционно-строительная компания" (далее ООО "МИСК") и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая компания Лакмин" (наименование общества в настоящее время - ООО "ТК") заключены два краткосрочных договора аренды в отношении помещений, расположенных на первом этаже в здании (помещения N 1 - 19, помещение N 123) по ул. Садовая, д. 32 Каширского муниципального района Московской области:
Краткосрочный договор аренды помещения б/н от 20.03.2007 в отношении помещения - части здания, находящейся на первом этаже здания, общей площадью 2090 кв. м, для размещения магазина продовольственных и сопутствующих товаров супермаркета, заключенный сроком на 364 календарных дня; Краткосрочный договор аренды помещения N 4/1 от 01.10.2007, в отношении помещения - части здания, находящейся на первом этаже здания, общей площадью 278,3 кв. м, для размещения погрузочно-разгрузочной зоны магазина продовольственных и сопутствующих товаров (супермаркета), заключенный сроком на 364 календарных дня.
Согласно пунктам 7.1 указанных договоров данные договоры заключены сроком на 364 календарных дня и действуют до истечения данного срока.
Как указывает истец, срок действия краткосрочного договора аренды помещения б/н от 20.03.2007 истек 19.03.2008, срок действия краткосрочного договора аренды помещения N 4/1 от 01.10.2008 истек 30.09.2008.
Ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договоры возобновленными на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
07.02.2014 истец направил ответчику уведомление N 02/02 от 06.02.2014 об отказе от краткосрочного договора аренды помещения б/н от 20.03,2007, краткосрочного договора аренды помещения N 4/1 от 01.10.2007. Данным уведомлением истец сообщил ответчику об отказе от договоров, их прекращении по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком уведомления.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Полагая, что указанные договоры расторгнуты с 12.06.2014, поскольку ответчик добровольно не освободил занимаемые помещения, истцом заявлен настоящий иск о признании договоров расторгнутыми, обязании освободить помещения, являющиеся объектом аренды по данным договорам.
Суд установил, что 17.10.2008 Заволокина Е.В. (покупатель) заключила с ООО "МИСК" (продавец) договор N 1 от 17.10.2008 купли-продажи нежилого помещения площадью 3 165,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32.
Помещения, переданные по краткосрочным договорам аренды, входят в состав помещений, приобретенных третьим лицом по договору купли-продажи, что сторонами настоящего дела не оспаривается.
К указанному договору купли-продажи нежилого помещения имеется протокол разногласий от 17.10.2008, согласно которому с момента подписания акта приема-передачи до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество материальную выгоду от пользования и владения указанным недвижимым имуществом извлекает покупатель - Заволокина Е.В.
Суд указал, что право получения доходов (материальной выгоды) от пользования и владения нежилым помещением площадью 3 165,2 кв. м (части здания соответствующей площадью), расположенного в Московской области, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32, возникло у Заволокиной Е.В. с 17.10.2008. Прекращение этого права должно было произойти в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (Заволокиной Е.В.). Регистрация перехода права собственности спорным имуществом к покупателю (истцу) до настоящего времени не произведена.
Суд указал, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 17.10.2008 в редакции протокола разногласий в установленном порядке не оспорен, доказательства обратного на рассмотрение не представлены. Исходя из толкования положений договора купли-продажи и учитывая положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендодателя по краткосрочным договорам аренды принадлежат Заволокиной Е.В.
При этом судом приняты обстоятельства утраты ООО "МИСК" вещных и обязательственных прав в отношении спорного объекта с 10.11.2008, законности возникновения прав Заволокиной Е.В. на спорный объект в связи с заключением договора купли-продажи от 17.10.2008. в редакции протокола разногласий на основании постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А41-6695/10 от 30.05.2011 в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанное обстоятельство (о принадлежности Заволокиной Е.В. прав на спорное имущество) не согласуется с установленным судом по настоящему делу обстоятельством о том, что ОАО "РСК" является собственником Торгово-офисного здания (кадастровый номер объекта 50:37:0060622:40), расположенного по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, г. Кашира, ул. Садовая, д. 32, общей площадью 5936 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за N 50-50-62/038/2010-445, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2013 (50-АЕ N 428881).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Уступка права на получение доходов от пользования и владения нежилым помещением не является установленным законом основанием приобретения права собственности.
Кроме того, в дело представлена копия Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 4-В11-45 по иску Заволокиной Елены Викторовны к ОАО "Индустриальный альянс" об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В удовлетворении иска Заволокиной Е.В. к ОАО "Индустриальный альянс" (переименовано в ОАО "РСК") об истребовании имущества (которое является предметом спора по настоящему иску) отказано.
По указанному делу исследовались обстоятельства приобретения Заволокиной Е.В. имущества по договору с ООО "МИСК" купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 17.10.2008.
В вышеназванном судебном акте указано, что являющееся предметом договора купли-продажи недвижимое имущество во владение Заволокиной Е.В. не передавалось, в ее пользовании и владении не находилось; права владения и пользования спорным недвижимым имуществом в связи с этим у Заволокиной Е.В. не возникло.
Суд, отказывая в иске по основанию, что истец не обладает правами распоряжения имуществом, собственником которого является (как установил суд), что таким правом, в том числе правом на отказ от договоров обладает Заволокина Е.В., данное обстоятельство не обосновал.
Также суд указал, что, как следует из текста уведомления от 06.02.2014 N 02/02, ОАО "РСК" уведомило именно ООО "ТК Лакмин" в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от краткосрочных договоров, в связи с чем довод истца о том, что спорные помещения заняты иным лицом, противоречит имеющимся в материалах дела документам, в том числе представленным истцом.
Названный вывод суда не обоснован, не установлено со ссылкой на доказательства дела обстоятельство, какое лицо на момент разрешения спора владело и пользовалось помещением, об освобождении которого заявлен иск. В исковом заявлении истец указал, что прежнее наименование привлеченного ответчика ООО "ТК" - ООО "Торговая компания Лакмин".
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 168 указанного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (часть 4 статьи 170 Кодекса).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При этом в целях исключения установления судами различных обстоятельств и выводов в отношении прав на один и тот же объект недвижимого имущества предлагается обсудить вопрос об объединении в одно производство настоящего дела с делом N А41-4347/11 (объединено с делом N А41-6162/11), по которому рассматриваются требования об освобождении спорных помещений и взыскании арендной платы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе установить, действуют или прекращены, основания прекращения краткосрочных договоров аренды от 20.03.2007, N 4/1 от 01.10.2007, наличие или отсутствие у истца прав на спорное имущество, основания такого права, наличие права или отсутствие такового у истца на отказ от договоров уведомлением 02/02 от 06.02.2014, кто пользуется и владеет спорным помещением и основания такого владения, после чего принять законное и мотивированное решение.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2014 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 года по делу N А41-35559/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.Н.БОЧАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2015 N Ф05-7294/2015 ПО ДЕЛУ N А41-35559/14
Требование: О признании краткосрочных договоров аренды расторгнутыми, обязании ответчика освободить занимаемые помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что сроки действия договоров истекли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N А41-35559/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Бочаровой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Васильковской С.А. по доверенности от 26.05.2015, Трофимова В.Г. по доверенности от 16.08.2015,
от ответчика - Токца М.Я. по доверенности от 27.01.2015,
от третьих лиц:
общества с ограниченной ответственностью "Лакмин" - Токца М.Я. по доверенности от 27.01.2015,
Заволокиной Елены Викторовны - Токца М.Я. по доверенности от 08.12.2014,
рассмотрев 18 июня 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Республиканская Строительная Компания"
на решение от 14 октября 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гришиным Т.Ю.,
на постановление от 18 марта 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Александровым Д.Д., Ханашевичем С.К.,
по иску открытого акционерного общества "Республиканская Строительная Компания"
к обществу с ограниченной ответственностью "ТК"
третьи лица общество с ограниченной ответственностью "Лакмин", Заволокина Елена Викторовна
о признании договоров расторгнутыми, обязании освободить нежилые помещения
установил:
открытое акционерное общество "Республиканская Строительная Компания" (далее ОАО "РСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТК" (далее ООО "ТК", ответчик) о признании краткосрочных договоров аренды от 20.03.2007, N 4/1 от 01.10.2007 расторгнутыми с 12.06.2014, обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания Лакмин" освободить занимаемые помещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лакмин" (далее ООО "Лакмин"), Заволокина Елена Викторовна (далее Заволокина Е.В.) Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 года, в иске отказано.
Отказывая в иске, суд указал, что 17.10.2008 Заволокина Е.В. заключила с ООО "МИСК" договор N 1 от 17.10.2008 купли-продажи нежилого помещения площадью 3 165,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32.
Помещения, переданные по краткосрочным договорам аренды, входят в состав помещений, приобретенных третьим лицом по договору купли-продажи.
Согласно протоколу разногласий от 17.10.2008 к указанному договору купли-продажи нежилого помещения с момента подписания акта приема-передачи до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество материальную выгоду от пользования и владения указанным недвижимым имуществом извлекает покупатель - Заволокина Е.В.
Прекращение этого права должно было произойти в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (Заволокиной Е.В.).
Регистрация перехода права собственности спорным имуществом к покупателю (истцу) до настоящего времени не произведена.
Суд пришел к выводу, что права и обязанности арендодателя по краткосрочным договорам аренды 2007 года принадлежат Заволокиной Е.В.
Также суд указал, что, как следует из текста уведомления от 06.02.2014 N 02/02, ОАО "РСК" уведомило именно ООО "ТК Лакмин" в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от краткосрочных договоров, в связи с чем довод истца о том, что спорные помещения занятым иным лицом, противоречит имеющимся в материалах дела документам, в том числе представленным истцом.
ОАО "РСК" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец не согласен с выводом судов о переходе к Заволокиной Е.К. всех прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды 2007 года как не основанным на допустимых доказательствах по делу.
Заявляет, что в настоящем деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что право собственности истца на недвижимое имущество ограничено в пользу Заволокиной Е.В. и (или) что Заволокиной Е.В. принадлежат какие-либо права на спорную недвижимость.
Указывает, что если предположить, что право на получение дохода (материальной выгоды) у Заволокиной Е.В. все-таки возникло, то оно прекратилось с момента государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения за новым собственником зданий - ЗАО "Бизнес-Сервис" (18.12.2009), но в любом случае не позднее даты ликвидации ООО "МИСК" (23.07.2012).
Полагает, что суды не применили закон, подлежащий применению (статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации) при разрешении настоящего спора, в этой связи фактически сделали необоснованный и незаконный вывод о сохранении права на получение дохода у Заволокиной Е.В. после продажи нежилых помещений третьим лицам, не участвовавшим в договоре купли-продажи от 17.10.2008 между ООО "МИСК" и Заволокиной Е.В. и после прекращения всех обязательств из данного договора в связи с ликвидацией ООО "МИСК" (статья 419 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению истца, к Заволокиной Е.В. права арендодателя по спорным договорам аренды 2007 года не перешли, а если право на получение материальной выгоды и перешло, то оно прекращено к моменту подачи иска по настоящему делу.
Указывает, что суды необоснованно посчитали, что судебные акты по делу N А41-6695/10, N А41-11042/09 имеют преюдициальное значение для настоящего спора.
Заявляет, что единственным законным собственником спорного недвижимого имущества является истец. Заволокина Е.В. какими-либо вещными правами в отношении данной недвижимости, в том числе правами арендодателя, не обладает.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика, третьих возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что ОАО "РСК" является собственником Торгово-офисного здания (кадастровый номер объекта 50:37:0060622:40), расположенного по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, г. Кашира, ул. Садовая, д. 32, общей площадью 5936 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за N 50-50-62/038/2010-445, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2013 (50-АЕ N 428881).
Между предыдущим собственником здания - обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционно-строительная компания" (далее ООО "МИСК") и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая компания Лакмин" (наименование общества в настоящее время - ООО "ТК") заключены два краткосрочных договора аренды в отношении помещений, расположенных на первом этаже в здании (помещения N 1 - 19, помещение N 123) по ул. Садовая, д. 32 Каширского муниципального района Московской области:
Краткосрочный договор аренды помещения б/н от 20.03.2007 в отношении помещения - части здания, находящейся на первом этаже здания, общей площадью 2090 кв. м, для размещения магазина продовольственных и сопутствующих товаров супермаркета, заключенный сроком на 364 календарных дня; Краткосрочный договор аренды помещения N 4/1 от 01.10.2007, в отношении помещения - части здания, находящейся на первом этаже здания, общей площадью 278,3 кв. м, для размещения погрузочно-разгрузочной зоны магазина продовольственных и сопутствующих товаров (супермаркета), заключенный сроком на 364 календарных дня.
Согласно пунктам 7.1 указанных договоров данные договоры заключены сроком на 364 календарных дня и действуют до истечения данного срока.
Как указывает истец, срок действия краткосрочного договора аренды помещения б/н от 20.03.2007 истек 19.03.2008, срок действия краткосрочного договора аренды помещения N 4/1 от 01.10.2008 истек 30.09.2008.
Ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договоры возобновленными на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
07.02.2014 истец направил ответчику уведомление N 02/02 от 06.02.2014 об отказе от краткосрочного договора аренды помещения б/н от 20.03,2007, краткосрочного договора аренды помещения N 4/1 от 01.10.2007. Данным уведомлением истец сообщил ответчику об отказе от договоров, их прекращении по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком уведомления.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Полагая, что указанные договоры расторгнуты с 12.06.2014, поскольку ответчик добровольно не освободил занимаемые помещения, истцом заявлен настоящий иск о признании договоров расторгнутыми, обязании освободить помещения, являющиеся объектом аренды по данным договорам.
Суд установил, что 17.10.2008 Заволокина Е.В. (покупатель) заключила с ООО "МИСК" (продавец) договор N 1 от 17.10.2008 купли-продажи нежилого помещения площадью 3 165,2 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32.
Помещения, переданные по краткосрочным договорам аренды, входят в состав помещений, приобретенных третьим лицом по договору купли-продажи, что сторонами настоящего дела не оспаривается.
К указанному договору купли-продажи нежилого помещения имеется протокол разногласий от 17.10.2008, согласно которому с момента подписания акта приема-передачи до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество материальную выгоду от пользования и владения указанным недвижимым имуществом извлекает покупатель - Заволокина Е.В.
Суд указал, что право получения доходов (материальной выгоды) от пользования и владения нежилым помещением площадью 3 165,2 кв. м (части здания соответствующей площадью), расположенного в Московской области, г. Кашира по ул. Садовая, д. 32, возникло у Заволокиной Е.В. с 17.10.2008. Прекращение этого права должно было произойти в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (Заволокиной Е.В.). Регистрация перехода права собственности спорным имуществом к покупателю (истцу) до настоящего времени не произведена.
Суд указал, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 17.10.2008 в редакции протокола разногласий в установленном порядке не оспорен, доказательства обратного на рассмотрение не представлены. Исходя из толкования положений договора купли-продажи и учитывая положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендодателя по краткосрочным договорам аренды принадлежат Заволокиной Е.В.
При этом судом приняты обстоятельства утраты ООО "МИСК" вещных и обязательственных прав в отношении спорного объекта с 10.11.2008, законности возникновения прав Заволокиной Е.В. на спорный объект в связи с заключением договора купли-продажи от 17.10.2008. в редакции протокола разногласий на основании постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А41-6695/10 от 30.05.2011 в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанное обстоятельство (о принадлежности Заволокиной Е.В. прав на спорное имущество) не согласуется с установленным судом по настоящему делу обстоятельством о том, что ОАО "РСК" является собственником Торгово-офисного здания (кадастровый номер объекта 50:37:0060622:40), расположенного по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, г. Кашира, ул. Садовая, д. 32, общей площадью 5936 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за N 50-50-62/038/2010-445, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2013 (50-АЕ N 428881).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Уступка права на получение доходов от пользования и владения нежилым помещением не является установленным законом основанием приобретения права собственности.
Кроме того, в дело представлена копия Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 4-В11-45 по иску Заволокиной Елены Викторовны к ОАО "Индустриальный альянс" об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В удовлетворении иска Заволокиной Е.В. к ОАО "Индустриальный альянс" (переименовано в ОАО "РСК") об истребовании имущества (которое является предметом спора по настоящему иску) отказано.
По указанному делу исследовались обстоятельства приобретения Заволокиной Е.В. имущества по договору с ООО "МИСК" купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 17.10.2008.
В вышеназванном судебном акте указано, что являющееся предметом договора купли-продажи недвижимое имущество во владение Заволокиной Е.В. не передавалось, в ее пользовании и владении не находилось; права владения и пользования спорным недвижимым имуществом в связи с этим у Заволокиной Е.В. не возникло.
Суд, отказывая в иске по основанию, что истец не обладает правами распоряжения имуществом, собственником которого является (как установил суд), что таким правом, в том числе правом на отказ от договоров обладает Заволокина Е.В., данное обстоятельство не обосновал.
Также суд указал, что, как следует из текста уведомления от 06.02.2014 N 02/02, ОАО "РСК" уведомило именно ООО "ТК Лакмин" в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от краткосрочных договоров, в связи с чем довод истца о том, что спорные помещения заняты иным лицом, противоречит имеющимся в материалах дела документам, в том числе представленным истцом.
Названный вывод суда не обоснован, не установлено со ссылкой на доказательства дела обстоятельство, какое лицо на момент разрешения спора владело и пользовалось помещением, об освобождении которого заявлен иск. В исковом заявлении истец указал, что прежнее наименование привлеченного ответчика ООО "ТК" - ООО "Торговая компания Лакмин".
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 168 указанного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (часть 4 статьи 170 Кодекса).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При этом в целях исключения установления судами различных обстоятельств и выводов в отношении прав на один и тот же объект недвижимого имущества предлагается обсудить вопрос об объединении в одно производство настоящего дела с делом N А41-4347/11 (объединено с делом N А41-6162/11), по которому рассматриваются требования об освобождении спорных помещений и взыскании арендной платы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе установить, действуют или прекращены, основания прекращения краткосрочных договоров аренды от 20.03.2007, N 4/1 от 01.10.2007, наличие или отсутствие у истца прав на спорное имущество, основания такого права, наличие права или отсутствие такового у истца на отказ от договоров уведомлением 02/02 от 06.02.2014, кто пользуется и владеет спорным помещением и основания такого владения, после чего принять законное и мотивированное решение.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2014 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 года по делу N А41-35559/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.Н.БОЧАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)