Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Управляющая компания": Подчасова А.И., по доверенности от 01.07.2013 N 1; от Комитета лесного хозяйства Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года по делу N А41-28059/13, принятое судьей Неяскиной Е.А. по иску Комитета лесного хозяйства Московской области к ООО "Управляющая компания" о взыскании долга в размере 156 173,06 руб., пени в размере 14 679,98 руб. по встречному иску ООО "Управляющая компания" к Комитету лесного хозяйства Московской области о признании договора аренды N 242 от 27.12.2006 г. ничтожным, договора аренды от 03.12.2008 г. незаключенным, взыскании 312 346 руб.,
установил:
Комитет лесного хозяйства Московской области обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая компания" (ИНН 5040059338, дата регистрации 02.12.2003) о взыскании задолженности по арендной плате за 2013 г. в размере 156 173,06 руб. и пени на дату 20 мая 2013 г. в размере 14 679,98 руб., всего 170 853,04 руб.
Определением от 09 августа 2013 г. арбитражный суд принял к производству встречный иск ООО "Управляющая компания" к Комитету лесного хозяйства Московской области:
1. Признать договор N 242 аренды участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей от 27.12.2006 г. ничтожным по причине не соответствия действующему законодательству.
2. Признать незаключенным договор N 50-0577-04-05-0510 аренды лесного участка от 03.12.2008 г.
3. Взыскать с ответчика сумму излишне уплаченную за 2011 и 2012 г. в размере 312 346 руб.
4. Взыскать с ответчика госпошлину в размере 13 246,92 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года требования Комитета лесного хозяйства Московской области удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Управляющая компания" обжаловало его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец своего представителя в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным учреждением "Истринский лесхоз" (арендодатель) и ООО "Управляющая компания" (арендатор) заключен договор аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, по которому арендодатель передает, а арендатор, действующий в соответствии со ст. 32 ЛК РФ и Протоколом о результатах лесного конкурса 05 октября 2006 г. (приложение 1 к настоящему договору) принимает во временное владение (аренду) обособленный участок лесного фонда по адресу: Московская область, Истринский район, ФГУ "Истринский лесхоз", Рождественское лесничество, квартал 43-Д, выдел 19, 29, 30, 31, общей площадью 1,0 га.
Согласно п. 1 договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. участок лесного фонда передается арендатору сроком на 99 лет.
В своей апелляционной жалобе ответчик указал, что в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации договор не может быть заключен на срок не более 49 лет, но условия договора предусматривают срок действия договора 99 лет, определение предмета договора N 242 от 27.12.2006 г. не соответствует действующему законодательству.
В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По акту от 27 декабря 2006 г. арендодатель передал арендатору участок лесного фонда согласно договору N 242 от 27 декабря 2006 г. Общество оплачивало арендные платежи по договору.
Таким образом, названные доводы ООО "Управляющая компания" о ничтожности договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. не свидетельствуют о несоответствии указанного договора требованиям закона или иных правовых актов. Следовательно, не подлежит удовлетворению встречный иск о признании договора N 242 аренды участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей от 27.12.2006 г. ничтожным.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" договоры аренды участков лесного фонда и договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда должны быть приведены в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации до 1 января 2009 года.
Для приведения договора аренды участка лесного фонда и договора безвозмездного пользования участком лесного фонда в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации осуществляется подача заявлений о переоформлении таких договоров на договор аренды лесного участка или договор безвозмездного срочного пользования лесным участком (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации").
Управление лесного хозяйства по Московской области и г. Москва (арендодатель) и ООО "Управляющая компания" (арендатор) заключили договор N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г., по которому арендодатель, действующий в соответствии со ст. 72 и 74 ЛК РФ, в порядке ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", на основании приказа Управления лесного хозяйства по Московской области и г. Москва N 719 от 27 ноября 2008 г. обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1,0 га, местоположение: Московская область, Истринский район, Москворецкое лесничество, Рождественское участковое лесничество, квартал N 43 (Д), выделы 19,29,30,31, кадастровый номер 50608:040415:173, категория земель - земли лесного фонда, вид разрешенного использования - осуществление рекреационной деятельности. Схема расположения лесного участка и его характеристика приводятся в приложениях N 1 и 2 (границы лесного участка определены на кадастровой карте (плане) лесного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
На основании изложенного, имело место переоформление договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. на договор аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 19 договора аренды от 03 декабря 2008 г. срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации и действует до 31 декабря 2055 г.
В порядке ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства государственной регистрации договора аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
С учетом указанных разъяснений, апелляционный суд не принимает доводы Комитета лесного хозяйства Московской области о том, что долг по арендной плате за 2013 г. подлежит взысканию на основании договора N 242 от 27.12.2006 г.
Кроме того, сам Комитет выставлял ответчику счета - уведомления на внесение в бюджет сумм платежей за пользование лесным фондом именно со ссылкой на договор 2008 г.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Учитывая то, что государственная регистрация является завершающим моментом заключения договора, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, арендодатель передал имущество в пользование по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г., арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, такой договор аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Следовательно, арбитражный суд не установил оснований для удовлетворения встречного иска о признании незаключенным договора N 50-0577-04-05-0510 аренды лесного участка от 03.12.2008 г.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 73 ЛК РФ размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи.
При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка (п. 3 ст. 73 ЛК РФ).
Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 4 ст. 73 ЛК РФ).
Как следует из протокола от 16.01.2013 г., в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 (ред. от 14.02.2012) "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", Постановлением Правительства РФ от 04.03.2009 N 193 "О внесении изменения в таблицу 11 ставок платы за единицу объема лесных ресурсов и ставок платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности" размер арендной платы на 2013 г. по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03.12.2008 г. составляет 156 173,06 руб.
В порядке ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства уплаты указанной суммы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
На основании изложенного, суд первой инстанции установил владение и пользование ответчиком арендованным имуществом и ненадлежащее исполнение обязательства по арендной плате в размере 156 173,06 руб.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В порядке ст. 65 АПК РФ ООО "Управляющая компания" не представило доказательства возврата арендодателю земельного участка, арендованного по договору N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 6 договора N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 4 и представляет в течение 1 месяца арендодателю документы, подтверждающие произведенную оплату. За несвоевременное внесение арендной платы с арендатора взимается сумма, определяемая сторонами следующим образом: берется 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умножается на сумму договора, делится на 100 и умножается на количество просроченных дней.
Согласно приложению N 4 к договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. срок внесения арендной платы за год - до 15 февраля.
Комитет лесного хозяйства Московской области представил расчет пени, согласно которого за период просрочки с 16.02.13 по 20.05.13 (94 дня) при 0,1% начислена пеня в сумме 14 679,98 руб.
ООО "Управляющая компания" уплатило истцу платежным поручением N 57 от 10 февраля 2012 г. сумму 156 173 руб. (арендная плата за 2012 г.), платежным поручением N 3 от 09 февраля 2011 г. сумму 156 173 руб. (арендная плата за 2011 г.), всего 312 346 руб.
В порядке ст. 65 АПК РФ ООО "Управляющая компания" не представило доказательства переплаты арендной платы за 2011 г., 2012 г. по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года по делу N А41-28059/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N А41-28059/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N А41-28059/13
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Управляющая компания": Подчасова А.И., по доверенности от 01.07.2013 N 1; от Комитета лесного хозяйства Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года по делу N А41-28059/13, принятое судьей Неяскиной Е.А. по иску Комитета лесного хозяйства Московской области к ООО "Управляющая компания" о взыскании долга в размере 156 173,06 руб., пени в размере 14 679,98 руб. по встречному иску ООО "Управляющая компания" к Комитету лесного хозяйства Московской области о признании договора аренды N 242 от 27.12.2006 г. ничтожным, договора аренды от 03.12.2008 г. незаключенным, взыскании 312 346 руб.,
установил:
Комитет лесного хозяйства Московской области обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая компания" (ИНН 5040059338, дата регистрации 02.12.2003) о взыскании задолженности по арендной плате за 2013 г. в размере 156 173,06 руб. и пени на дату 20 мая 2013 г. в размере 14 679,98 руб., всего 170 853,04 руб.
Определением от 09 августа 2013 г. арбитражный суд принял к производству встречный иск ООО "Управляющая компания" к Комитету лесного хозяйства Московской области:
1. Признать договор N 242 аренды участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей от 27.12.2006 г. ничтожным по причине не соответствия действующему законодательству.
2. Признать незаключенным договор N 50-0577-04-05-0510 аренды лесного участка от 03.12.2008 г.
3. Взыскать с ответчика сумму излишне уплаченную за 2011 и 2012 г. в размере 312 346 руб.
4. Взыскать с ответчика госпошлину в размере 13 246,92 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года требования Комитета лесного хозяйства Московской области удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Управляющая компания" обжаловало его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец своего представителя в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным учреждением "Истринский лесхоз" (арендодатель) и ООО "Управляющая компания" (арендатор) заключен договор аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, по которому арендодатель передает, а арендатор, действующий в соответствии со ст. 32 ЛК РФ и Протоколом о результатах лесного конкурса 05 октября 2006 г. (приложение 1 к настоящему договору) принимает во временное владение (аренду) обособленный участок лесного фонда по адресу: Московская область, Истринский район, ФГУ "Истринский лесхоз", Рождественское лесничество, квартал 43-Д, выдел 19, 29, 30, 31, общей площадью 1,0 га.
Согласно п. 1 договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. участок лесного фонда передается арендатору сроком на 99 лет.
В своей апелляционной жалобе ответчик указал, что в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации договор не может быть заключен на срок не более 49 лет, но условия договора предусматривают срок действия договора 99 лет, определение предмета договора N 242 от 27.12.2006 г. не соответствует действующему законодательству.
В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По акту от 27 декабря 2006 г. арендодатель передал арендатору участок лесного фонда согласно договору N 242 от 27 декабря 2006 г. Общество оплачивало арендные платежи по договору.
Таким образом, названные доводы ООО "Управляющая компания" о ничтожности договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. не свидетельствуют о несоответствии указанного договора требованиям закона или иных правовых актов. Следовательно, не подлежит удовлетворению встречный иск о признании договора N 242 аренды участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей от 27.12.2006 г. ничтожным.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" договоры аренды участков лесного фонда и договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда должны быть приведены в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации до 1 января 2009 года.
Для приведения договора аренды участка лесного фонда и договора безвозмездного пользования участком лесного фонда в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации осуществляется подача заявлений о переоформлении таких договоров на договор аренды лесного участка или договор безвозмездного срочного пользования лесным участком (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации").
Управление лесного хозяйства по Московской области и г. Москва (арендодатель) и ООО "Управляющая компания" (арендатор) заключили договор N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г., по которому арендодатель, действующий в соответствии со ст. 72 и 74 ЛК РФ, в порядке ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", на основании приказа Управления лесного хозяйства по Московской области и г. Москва N 719 от 27 ноября 2008 г. обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1,0 га, местоположение: Московская область, Истринский район, Москворецкое лесничество, Рождественское участковое лесничество, квартал N 43 (Д), выделы 19,29,30,31, кадастровый номер 50608:040415:173, категория земель - земли лесного фонда, вид разрешенного использования - осуществление рекреационной деятельности. Схема расположения лесного участка и его характеристика приводятся в приложениях N 1 и 2 (границы лесного участка определены на кадастровой карте (плане) лесного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
На основании изложенного, имело место переоформление договора аренды N 242 от 27 декабря 2006 г. на договор аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 19 договора аренды от 03 декабря 2008 г. срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации и действует до 31 декабря 2055 г.
В порядке ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства государственной регистрации договора аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
С учетом указанных разъяснений, апелляционный суд не принимает доводы Комитета лесного хозяйства Московской области о том, что долг по арендной плате за 2013 г. подлежит взысканию на основании договора N 242 от 27.12.2006 г.
Кроме того, сам Комитет выставлял ответчику счета - уведомления на внесение в бюджет сумм платежей за пользование лесным фондом именно со ссылкой на договор 2008 г.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Учитывая то, что государственная регистрация является завершающим моментом заключения договора, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, арендодатель передал имущество в пользование по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г., арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, такой договор аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Следовательно, арбитражный суд не установил оснований для удовлетворения встречного иска о признании незаключенным договора N 50-0577-04-05-0510 аренды лесного участка от 03.12.2008 г.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 73 ЛК РФ размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи.
При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка (п. 3 ст. 73 ЛК РФ).
Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 4 ст. 73 ЛК РФ).
Как следует из протокола от 16.01.2013 г., в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 (ред. от 14.02.2012) "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", Постановлением Правительства РФ от 04.03.2009 N 193 "О внесении изменения в таблицу 11 ставок платы за единицу объема лесных ресурсов и ставок платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности" размер арендной платы на 2013 г. по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03.12.2008 г. составляет 156 173,06 руб.
В порядке ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства уплаты указанной суммы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
На основании изложенного, суд первой инстанции установил владение и пользование ответчиком арендованным имуществом и ненадлежащее исполнение обязательства по арендной плате в размере 156 173,06 руб.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В порядке ст. 65 АПК РФ ООО "Управляющая компания" не представило доказательства возврата арендодателю земельного участка, арендованного по договору N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
В соответствии с п. 6 договора N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 4 и представляет в течение 1 месяца арендодателю документы, подтверждающие произведенную оплату. За несвоевременное внесение арендной платы с арендатора взимается сумма, определяемая сторонами следующим образом: берется 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умножается на сумму договора, делится на 100 и умножается на количество просроченных дней.
Согласно приложению N 4 к договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г. срок внесения арендной платы за год - до 15 февраля.
Комитет лесного хозяйства Московской области представил расчет пени, согласно которого за период просрочки с 16.02.13 по 20.05.13 (94 дня) при 0,1% начислена пеня в сумме 14 679,98 руб.
ООО "Управляющая компания" уплатило истцу платежным поручением N 57 от 10 февраля 2012 г. сумму 156 173 руб. (арендная плата за 2012 г.), платежным поручением N 3 от 09 февраля 2011 г. сумму 156 173 руб. (арендная плата за 2011 г.), всего 312 346 руб.
В порядке ст. 65 АПК РФ ООО "Управляющая компания" не представило доказательства переплаты арендной платы за 2011 г., 2012 г. по договору аренды N 50-0577-04-05-0510 от 03 декабря 2008 г.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года по делу N А41-28059/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)