Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны: Смирновой Л.Н.; Данькова А.П., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от Администрации города Льгова: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны (ОГРНИП 304463232800082, ИНН 463001630803) на решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 по делу N А35-8677/2014 (судья Белых Н.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны (ОГРНИП 304463232800082, ИНН 463001630803) к Администрации города Льгова (ОГРН 1024600647961 ИНН 4613004040) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 9 517 608 руб. 00 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна (далее - ИП Смирнова Л.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации города Льгова (далее - ответчик) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 9 517 608 руб. 00 коп. (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Смирнова Л.Н. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции по делу был ненадлежащим образом доказан факт неисполнения арендодателем своих обязательств по договору аренды. Помимо того, истец полагает, что в материалах дела имеются достаточные доказательства тому, что арендодатель совершал действия, направленные на воспрепятствование арендатору сдавать торговые площади в субаренду.
Через канцелярию суда от Администрации города Льгова поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что судом в рамках настоящего дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, и им дана надлежащая оценка, в связи с чем оснований для изменения или отмены решения суда не имеется.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Администрация города Льгова явку полномочных представителей не обеспечила.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Смирнова Л.Н. и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца и его представителя, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 11.08.2000 между администрацией города Льгова (арендодатель) и ИП Смирновой Л.Н. (арендатор), на основании постановления главы администрации от 03.01.1992 N 2 и решения Льговского Городского Совета народных депутатов от 05.06.1993 N 54, был заключен договор аренды N 73 (далее - договор), согласно условиям которого Администрация города Льгова Курской области предоставила ИП Смирновой Л.Н. в аренду двухэтажное здание общей площадью 2099,4 кв. м по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, являющееся собственностью муниципального образования "город Льгов" (свидетельство о государственной регистрации права серия 46-АВ N 081659), для использования в качестве торгового центра.
Договор зарегистрирован 14.06.2002 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Дополнительными соглашениями N 73/02 от 11.03.2001, N 73/04 от 13.06.2001, N 73/03 от 11.03.2001, N 73/05 от 01.10.2001 стороны вносили в спорный договор изменения относительно срока окончания работ по ремонту и переоборудованию, продлив его до 01.01.2002. Дополнительным соглашением N 73/06 от 27.12.2001 стороны внесли изменения в предмет договора, в порядок начисления арендной платы и дополнили его условиями о государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области.
По условиям договора арендатор обязался за счет собственных средств произвести ремонт и переоборудование арендуемого здания под торговый центр, окончание работ фиксируется подписанным сторонами актом приемки выполненных работ (пункты 2.2.1., 2.2.2. договора).
В связи с этим стороны установили в пункте 9.1 договора, что срок аренды здания устанавливается с момента подписания акта сдачи-приемки здания и акта приемки выполненных работ, составленного согласно пункту 2.2.2. договора и заканчивается по истечении 4-х календарных лет.
Арендодатель передал арендатору здание по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, по акту приема-передачи от 11.08.2000.
Арендатор произвел его ремонт и переоборудование, и 29.07.2004 в соответствии с пунктом 2.2.2. договора сторонами подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту предоставленного в аренду здания.
Таким образом, исходя из содержания пункта 9.1 договора, срок его действия определен с 29.07.2004 по 29.07.2008.
Пунктом 4.4. договора установлено, что если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13 по иску Администрации города Льгова Курской области к ИП Смирновой Л.Н. о возвращении арендованного имущества установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения одной из сторон другой за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
В рамках дела N А35-3717/2010 Администрация города Льгова Курской области обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к ИП Смирновой Л.Н. о расторжении договора аренды от 11.08.2000 N 73, ссылаясь на систематическое нарушение с ее стороны условий договора относительно проведения текущего ремонта внутренних инженерных сетей в арендуемом здании (пункт 2.2.5. договора). Судом по ходатайству истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 было установлено, что здание универмага в целом требует капитального ремонта, выполнение отдельных видов работ внутри помещения нецелесообразно, так как изначально неверно с существенными нарушениями выполнена конструкция кровли (кровля выполнена с нулевыми и контр-уклонами по отношению к водосбросным воронкам, вследствие чего атмосферная влага застаивается), что является основной причиной протечки кровли здания. В удовлетворении иска Администрация города Льгова о расторжении договора аренды от 11.08.2000 N 73 было отказано.
В связи с окончанием срока договорных отношений, в адрес ИП Смирновой Л.Н. Администрацией города Льгова были направлены уведомления от 23.09.2011 N 3881, от 03.02.2012 N 293 об освобождении занимаемого помещения - здания универмага, расположенного по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, и передаче его по акту приема-передачи.
28.05.2012 в адрес ИП Смирновой Л.Н. было направлено уведомление N 1668 о расторжении договора аренды и об освобождении занимаемого помещения.
26.07.2012 в адрес ИП Смирновой Л.Н. были направлены два экземпляра акта приема-передачи здания универмага, от подписания которых она отказалась.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 22.03.2013 по делу N А35-10101/2012, согласно которому ИП Смирнова Л.Н. обязана возвратить, освободив имущество - здание универмага (магазина) муниципальной формы собственности, общей площадью 2099,4 кв. м, расположенное по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. К.Маркса, 47, передав его по акту приема-передачи Администрации города Льгова Курской области.
В период действия договора аренды от 11.08.2000 N 73 ИП Смирнова Л.Н. сдавала в субаренду помещения, расположенные в здании универмага по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47.
В решении Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 указано, что на первом этаже здания располагался магазин "Магнит", вместе с тем, заполнение клиентами - субарендаторами спорного здания в 2009-2010 годах составляло менее 50% торговых мест, предназначенных для организации торговой деятельности.
14.09.2010 между ИП Смирновой Л.Н. (исполнитель) и ЗАО "Тандер" (клиент) был заключен договор N КурФ-1/473/10 на оказание услуг по организации трудовой деятельности, согласно которому исполнитель выделяет клиенту Торговые площади, расположенные в здании по г. Льгов, ул. К. Маркса 47 для организации в нем на первом этаже торгового центра - рынок - магазина в количестве 350, 7 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2. договора, настоящий договор действует с 01.12.2010 по 31.10.2011.
В пункте 3.1. договора предусмотрено, что размер платы за оказание услуг по организации торговой деятельности устанавливается в размере 600 руб. 00 коп. без НДС, за 1 квадратный метр используемой площади клиентом в месяц.
18.08.2011 ИП Смирновой Л.Н. было направлено ЗАО "Тандер" предложение о заключении нового договора с 01.11.2011 по 29.07.2012, однако 31.08.2014 ЗАО "Тандер" сообщило об отказе от заключения нового договора аренды.
Полагая, что в период с 01.11.2011 по 29.07.2012 истец не смог сдать в субаренду арендованное имущество по вине ответчика, поскольку ответчиком не был произведен капитальный ремонт здания, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Расчет упущенной выгоды ИП Смирновой Л.Н. произведен из расчета стоимости аренды 600 руб. 00 коп. за кв. м в месяц, что за период с 01.11.2011 по 29.07.2912 за 1 762, 52 кв. м и составил 9 517 608 руб.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Как следует из искового заявления, истец обосновывает свои требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды на положениях статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Возможность возмещения убытков с учетом содержания статьи 15 Гражданского кодекса РФ поставлена в зависимость от нарушения права лица. Лицо, требующее их взыскания, прежде всего должно указать и доказать какое его право нарушено, а также какие расходы и в каком размере оно произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, какое имущество было им утрачено или повреждено (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для удовлетворения требований о взыскании убытков истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.
Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
В силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Размер упущенной выгоды определяется с учетом реальности получения дохода при обычных условиях гражданского оборота, мер, предпринятых потерпевшим для его получения, сделанных с этой целью приготовлений, а также разумных затрат, которые мог понести участник оборота, если бы органы местного самоуправления действовали в соответствии с законом.
По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
С учетом вышеизложенного на истца возлагается обязанность по доказыванию того факта, что убытки возникли именно в результате противоправных действий ответчика.
Исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт наличия у него неполученных доходов в заявленном размере вследствие невозможности пользования арендуемым имуществом и о недоказанности истцом наличия реальной возможности получения им дохода в заявленной сумме в спорный период.
Доводы истца о том, что заявленные к возмещению убытки явились следствием не исполнения Администрацией города Льгова обязанности по осуществлению капитального ремонта арендуемого имущества, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.
Судебная коллегия не усматривает оснований считать, что выгода от использования арендованного имущества не была получена вследствие не осуществления ответчиком капитального ремонта здания по требованию истца.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно заключенному между сторонами договору аренды N 73 от 11.08.2000 заключался на условиях проведения арендатором ремонта с дальнейшим зачетом потраченных сумм в счет арендной платы, что подтверждается Распоряжением Администрации города Льгова N 81-р от 19.03.2004 "О включении затрат на капитальный ремонт здания бывшего универмага в счет погашения арендной платы" и актом приемки выполненных работ по капитальному ремонту здания универмага.
При заключении договора аренды был подписан акт приема-передачи, в котором были оговорены недостатки передаваемого в аренду имущества.
Доказательств того, что арендуемое имущество было передано в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность его использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).
В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что в договоре аренды N 73 от 11.08.2000, регулирующим спорные правоотношения, отсутствует условие о возложении на арендатора обязанности по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества, и срок проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества сторонами в договоре не установлен.
Следовательно, исходя из положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ, условий договора аренды, обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого имущества возложена на арендодателя.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 установлено, что арендованное истцом здание универмага в целом требует капитального ремонта.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 является преюдициальным для рассматриваемого спора.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Следовательно, письма Смирновой Л.Н. арендодателю о необходимости провести капитальный ремонт, не имеют правового значения.
Как установлено судом области и следует из материалов дела, ИП Смирнова Л.Н., зная о недостатках здания, добровольно продлила арендные отношения, хотя вправе была возразить на продление действия договора аренды, ссылаясь на необходимость осуществления капитального ремонта. Администрация города Льгова в апреле 2009 года обращалась в Арбитражный суд Курской области с заявлением о возврате здания универмага, ИП Смирнова Л.Н. отказалась вернуть здание, из чего следует, что заблуждения относительно указанных обстоятельств связаны не с действиями ответчика, а с волей ИП Смирновой Л.Н. на продолжение арендных отношений.
Представленные в материалы дела доказательства не подтверждают тот факт, что Администрация города Льгова чинила какие-либо препятствия для сдачи истцом помещений в субаренду.
Истцом также не доказан размер убытков, который должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, а также предпринятые истцом для получения упущенной выгоды меры и сделанные с этой целью приготовления.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательств в их совокупности, пришел к обоснованному выводу о недоказанности причинения истцу убытков в заявленном размере, наличия причинно-следственной связи между его действиями (бездействиями) и возникшими у истца убытками, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенных судом при рассмотрении настоящего дела норм материального и процессуального права.
Доводы, заявленные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка.
При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 по делу N А35-8677/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2015 ПО ДЕЛУ N А35-8677/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2015 г. по делу N А35-8677/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны: Смирновой Л.Н.; Данькова А.П., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от Администрации города Льгова: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны (ОГРНИП 304463232800082, ИНН 463001630803) на решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 по делу N А35-8677/2014 (судья Белых Н.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны (ОГРНИП 304463232800082, ИНН 463001630803) к Администрации города Льгова (ОГРН 1024600647961 ИНН 4613004040) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 9 517 608 руб. 00 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна (далее - ИП Смирнова Л.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации города Льгова (далее - ответчик) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 9 517 608 руб. 00 коп. (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Смирнова Л.Н. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции по делу был ненадлежащим образом доказан факт неисполнения арендодателем своих обязательств по договору аренды. Помимо того, истец полагает, что в материалах дела имеются достаточные доказательства тому, что арендодатель совершал действия, направленные на воспрепятствование арендатору сдавать торговые площади в субаренду.
Через канцелярию суда от Администрации города Льгова поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что судом в рамках настоящего дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, и им дана надлежащая оценка, в связи с чем оснований для изменения или отмены решения суда не имеется.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Администрация города Льгова явку полномочных представителей не обеспечила.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Смирнова Л.Н. и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца и его представителя, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 11.08.2000 между администрацией города Льгова (арендодатель) и ИП Смирновой Л.Н. (арендатор), на основании постановления главы администрации от 03.01.1992 N 2 и решения Льговского Городского Совета народных депутатов от 05.06.1993 N 54, был заключен договор аренды N 73 (далее - договор), согласно условиям которого Администрация города Льгова Курской области предоставила ИП Смирновой Л.Н. в аренду двухэтажное здание общей площадью 2099,4 кв. м по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, являющееся собственностью муниципального образования "город Льгов" (свидетельство о государственной регистрации права серия 46-АВ N 081659), для использования в качестве торгового центра.
Договор зарегистрирован 14.06.2002 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Дополнительными соглашениями N 73/02 от 11.03.2001, N 73/04 от 13.06.2001, N 73/03 от 11.03.2001, N 73/05 от 01.10.2001 стороны вносили в спорный договор изменения относительно срока окончания работ по ремонту и переоборудованию, продлив его до 01.01.2002. Дополнительным соглашением N 73/06 от 27.12.2001 стороны внесли изменения в предмет договора, в порядок начисления арендной платы и дополнили его условиями о государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области.
По условиям договора арендатор обязался за счет собственных средств произвести ремонт и переоборудование арендуемого здания под торговый центр, окончание работ фиксируется подписанным сторонами актом приемки выполненных работ (пункты 2.2.1., 2.2.2. договора).
В связи с этим стороны установили в пункте 9.1 договора, что срок аренды здания устанавливается с момента подписания акта сдачи-приемки здания и акта приемки выполненных работ, составленного согласно пункту 2.2.2. договора и заканчивается по истечении 4-х календарных лет.
Арендодатель передал арендатору здание по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, по акту приема-передачи от 11.08.2000.
Арендатор произвел его ремонт и переоборудование, и 29.07.2004 в соответствии с пунктом 2.2.2. договора сторонами подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту предоставленного в аренду здания.
Таким образом, исходя из содержания пункта 9.1 договора, срок его действия определен с 29.07.2004 по 29.07.2008.
Пунктом 4.4. договора установлено, что если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13 по иску Администрации города Льгова Курской области к ИП Смирновой Л.Н. о возвращении арендованного имущества установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения одной из сторон другой за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
В рамках дела N А35-3717/2010 Администрация города Льгова Курской области обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к ИП Смирновой Л.Н. о расторжении договора аренды от 11.08.2000 N 73, ссылаясь на систематическое нарушение с ее стороны условий договора относительно проведения текущего ремонта внутренних инженерных сетей в арендуемом здании (пункт 2.2.5. договора). Судом по ходатайству истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 было установлено, что здание универмага в целом требует капитального ремонта, выполнение отдельных видов работ внутри помещения нецелесообразно, так как изначально неверно с существенными нарушениями выполнена конструкция кровли (кровля выполнена с нулевыми и контр-уклонами по отношению к водосбросным воронкам, вследствие чего атмосферная влага застаивается), что является основной причиной протечки кровли здания. В удовлетворении иска Администрация города Льгова о расторжении договора аренды от 11.08.2000 N 73 было отказано.
В связи с окончанием срока договорных отношений, в адрес ИП Смирновой Л.Н. Администрацией города Льгова были направлены уведомления от 23.09.2011 N 3881, от 03.02.2012 N 293 об освобождении занимаемого помещения - здания универмага, расположенного по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47, и передаче его по акту приема-передачи.
28.05.2012 в адрес ИП Смирновой Л.Н. было направлено уведомление N 1668 о расторжении договора аренды и об освобождении занимаемого помещения.
26.07.2012 в адрес ИП Смирновой Л.Н. были направлены два экземпляра акта приема-передачи здания универмага, от подписания которых она отказалась.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 22.03.2013 по делу N А35-10101/2012, согласно которому ИП Смирнова Л.Н. обязана возвратить, освободив имущество - здание универмага (магазина) муниципальной формы собственности, общей площадью 2099,4 кв. м, расположенное по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. К.Маркса, 47, передав его по акту приема-передачи Администрации города Льгова Курской области.
В период действия договора аренды от 11.08.2000 N 73 ИП Смирнова Л.Н. сдавала в субаренду помещения, расположенные в здании универмага по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса, 47.
В решении Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 указано, что на первом этаже здания располагался магазин "Магнит", вместе с тем, заполнение клиентами - субарендаторами спорного здания в 2009-2010 годах составляло менее 50% торговых мест, предназначенных для организации торговой деятельности.
14.09.2010 между ИП Смирновой Л.Н. (исполнитель) и ЗАО "Тандер" (клиент) был заключен договор N КурФ-1/473/10 на оказание услуг по организации трудовой деятельности, согласно которому исполнитель выделяет клиенту Торговые площади, расположенные в здании по г. Льгов, ул. К. Маркса 47 для организации в нем на первом этаже торгового центра - рынок - магазина в количестве 350, 7 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2. договора, настоящий договор действует с 01.12.2010 по 31.10.2011.
В пункте 3.1. договора предусмотрено, что размер платы за оказание услуг по организации торговой деятельности устанавливается в размере 600 руб. 00 коп. без НДС, за 1 квадратный метр используемой площади клиентом в месяц.
18.08.2011 ИП Смирновой Л.Н. было направлено ЗАО "Тандер" предложение о заключении нового договора с 01.11.2011 по 29.07.2012, однако 31.08.2014 ЗАО "Тандер" сообщило об отказе от заключения нового договора аренды.
Полагая, что в период с 01.11.2011 по 29.07.2012 истец не смог сдать в субаренду арендованное имущество по вине ответчика, поскольку ответчиком не был произведен капитальный ремонт здания, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Расчет упущенной выгоды ИП Смирновой Л.Н. произведен из расчета стоимости аренды 600 руб. 00 коп. за кв. м в месяц, что за период с 01.11.2011 по 29.07.2912 за 1 762, 52 кв. м и составил 9 517 608 руб.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Как следует из искового заявления, истец обосновывает свои требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды на положениях статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Возможность возмещения убытков с учетом содержания статьи 15 Гражданского кодекса РФ поставлена в зависимость от нарушения права лица. Лицо, требующее их взыскания, прежде всего должно указать и доказать какое его право нарушено, а также какие расходы и в каком размере оно произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, какое имущество было им утрачено или повреждено (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для удовлетворения требований о взыскании убытков истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.
Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
В силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Размер упущенной выгоды определяется с учетом реальности получения дохода при обычных условиях гражданского оборота, мер, предпринятых потерпевшим для его получения, сделанных с этой целью приготовлений, а также разумных затрат, которые мог понести участник оборота, если бы органы местного самоуправления действовали в соответствии с законом.
По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
С учетом вышеизложенного на истца возлагается обязанность по доказыванию того факта, что убытки возникли именно в результате противоправных действий ответчика.
Исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт наличия у него неполученных доходов в заявленном размере вследствие невозможности пользования арендуемым имуществом и о недоказанности истцом наличия реальной возможности получения им дохода в заявленной сумме в спорный период.
Доводы истца о том, что заявленные к возмещению убытки явились следствием не исполнения Администрацией города Льгова обязанности по осуществлению капитального ремонта арендуемого имущества, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.
Судебная коллегия не усматривает оснований считать, что выгода от использования арендованного имущества не была получена вследствие не осуществления ответчиком капитального ремонта здания по требованию истца.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно заключенному между сторонами договору аренды N 73 от 11.08.2000 заключался на условиях проведения арендатором ремонта с дальнейшим зачетом потраченных сумм в счет арендной платы, что подтверждается Распоряжением Администрации города Льгова N 81-р от 19.03.2004 "О включении затрат на капитальный ремонт здания бывшего универмага в счет погашения арендной платы" и актом приемки выполненных работ по капитальному ремонту здания универмага.
При заключении договора аренды был подписан акт приема-передачи, в котором были оговорены недостатки передаваемого в аренду имущества.
Доказательств того, что арендуемое имущество было передано в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность его использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).
В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что в договоре аренды N 73 от 11.08.2000, регулирующим спорные правоотношения, отсутствует условие о возложении на арендатора обязанности по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества, и срок проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества сторонами в договоре не установлен.
Следовательно, исходя из положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ, условий договора аренды, обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого имущества возложена на арендодателя.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 установлено, что арендованное истцом здание универмага в целом требует капитального ремонта.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010 является преюдициальным для рассматриваемого спора.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Следовательно, письма Смирновой Л.Н. арендодателю о необходимости провести капитальный ремонт, не имеют правового значения.
Как установлено судом области и следует из материалов дела, ИП Смирнова Л.Н., зная о недостатках здания, добровольно продлила арендные отношения, хотя вправе была возразить на продление действия договора аренды, ссылаясь на необходимость осуществления капитального ремонта. Администрация города Льгова в апреле 2009 года обращалась в Арбитражный суд Курской области с заявлением о возврате здания универмага, ИП Смирнова Л.Н. отказалась вернуть здание, из чего следует, что заблуждения относительно указанных обстоятельств связаны не с действиями ответчика, а с волей ИП Смирновой Л.Н. на продолжение арендных отношений.
Представленные в материалы дела доказательства не подтверждают тот факт, что Администрация города Льгова чинила какие-либо препятствия для сдачи истцом помещений в субаренду.
Истцом также не доказан размер убытков, который должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, а также предпринятые истцом для получения упущенной выгоды меры и сделанные с этой целью приготовления.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательств в их совокупности, пришел к обоснованному выводу о недоказанности причинения истцу убытков в заявленном размере, наличия причинно-следственной связи между его действиями (бездействиями) и возникшими у истца убытками, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенных судом при рассмотрении настоящего дела норм материального и процессуального права.
Доводы, заявленные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка.
При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2015 по делу N А35-8677/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)