Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N 11-19308

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N 11-19308


Судья Малова И.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пономарева А.Н., судей Нестеренко Г.А., Бурениной О.Н.,
при секретаре **** А.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Нестеренко Г.А. дело по апелляционной жалобе истца *** Р.С., поданной представителем **** М.В. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2013 г., которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований *** Р.С. к **** С.А., **** Е.В. о расторжении договора купли-продажи комнаты отказать,

установила:

истец **** Р.С. обратился в суд с иском к ответчицам **** С.А., **** Е.В. о расторжении договора купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****.
Требования мотивированы тем, что 28 декабря 2012 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи комнаты, в соответствии с которым истец продал, а ответчики купили принадлежащую истцу по праву собственности комнату N 2 жилой площадью *** кв. м в коммунальной квартире, находящейся по адресу: гор. Москва, ул. ****.
Согласно п. 5 договора купли-продажи ответчицы обязались выплатить истцу стоимость комнаты в размере **** рублей в течение 3 календарных дней с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Данная сумма, была положена ответчиком, *** С.А. в индивидуальный банковский сейф N **** сроком на 36 дней с 28.12.2012 г. по 01.02.2013 г.
Согласно условиям указанного договора аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 28.12.2012 г. и Дополнительного соглашения к нему истец имел одноразовый доступ к индивидуальному банковскому сейфу с 28.12.2012 г. по 29.01.2013 г. при условии предоставления - оригинала договора купли-продажи спорной комнаты на имя **** С.А., *** Е.В.; ксерокопии договора купли-продажи квартиры по адресу: **** на имя **** Р.С.; выписки из домовой книги о снятии с регистрационного учета **** Р.С., **** С.И., *** Е.Р. из спорного жилого помещения.
С 30.01.2013 г. и до конца окончания срока действия Договора аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 28.12.2012 г. одноразовый доступ к сейфу имел исключительно ответчица **** С.А.
В срок до 29.01.2013 г. истец не успел получить все документы, а именно: выписку из домовой книги, необходимые для допуска к индивидуальному банковскому сейфу.
Ответчики забрали из индивидуального банковского сейфа денежные средства, несмотря на неоднократные обращения истца о передаче ему денежных средств, отказываются исполнить свои обязательства по Договору - оплатить и подписать передаточный акт, что считается отказом от исполнения обязательств ответчиками согласно п. 12 договора.
Ответчики уже зарегистрировали на свое имя право собственности на спорную комнату. В связи с существенным нарушением ответчицами условия Договора, истец направил ответчикам письменное предупреждение о необходимости выплатить всю причитающуюся сумму за проданную Истцом комнату в размере **** руб.
Однако до настоящего времени ответчики не исполнили обязательства, не уплатив денежные средства, в связи с чем истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи комнаты N ** в квартире по указанному адресу и взыскать с ответчиков судебные расходы.
Представитель истца *** М.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчица *** С.А. и ее представитель в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на то, что вся сумма по договору купли-продажи комнаты была передана продавцу, договор исполнен и зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве.
Истец, ответчица **** Е.В., представитель 3-го лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит истец **** Р.С. в жалобе, ссылаясь на то, что судом при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, поскольку Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случае неисполнения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности, в части обязанности по оплате указанного имущества, продавец имеет право требовать как взыскания денежных средств, так и расторжения договора по мотиву существенного нарушения покупателем условий договора; комната перешла к ответчицам путем ее самозахвата, поскольку ответчицами в нарушение требований ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи спорной комнаты не заключался.
В заседание судебной коллегии **** М.В., действующий в интересах истца *** Р.С. явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец *** Р.С., ответчицы *** С.А., *** Е.В., представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в заседание коллегии не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, причины неявки неизвестны, ходатайство об отложении слушания дела не заявляли.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца К. по доверенности **** М.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного с учетом обстоятельств дела, представленных доказательств и требований закона.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Судом установлено, что 28 декабря 2012 года между *** Р.С. и **** С.А., **** Е.В. заключен договор купли продажи комнаты N ** общей площадью *** кв. м в квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ****, по которому покупатели /п. 5 договора/ выплачивают продавцу сумму в размере **** руб. в течение трех календарных дней с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве.
Договором купли-продажи в п. 12 предусмотрено, что договор считается исполненным при условии передачи покупателями суммы денег за приобретенную комнату продавцу, передачи продавцом указанной комнаты покупателям по подписываемому сторонами передаточному акту.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судом исследовано постановление ОМВД России по району Хамовники г. Москвы от 02 марта 2013 года, которым в возбуждении уголовного дела в отношении **** С.А. отказано.
При разрешении указанного спора в судебном заседании 29.03.2013 г. свидетель **** И.А. показал, что он помогал истцу в проведении сделки купли-продажи, договор подписывался сторонами при нем. Денежные средства в банковскую ячейку закладывались при нем в размере **** руб., *** вносились в качестве задатка. Деньги в сумме **** р. получены истцом, которыми он расплатился за другую приобретенную квартиру в тот же день. Эти деньги передала **** С.А. Второй части суммы он не видел. Ответчица сказала, что вторую часть денег будет передавать только в присутствии нотариуса. Ему денежные средства ответчиком не передавались.
Судом дана надлежащая оценка показаниям свидетеля, оснований не доверять которому не имелось, поскольку свидетель при даче показаний предупреждался об ответственности, его показания последовательным, не противоречивы, согласуются с материалами дела, в связи с чем, обоснованно признаются коллегий достоверными.
Кроме того, из протокола судебного заседания от 17.04.2013 г. усматривается, что представитель истца настаивает на том, что часть денег не была оплачена - в размере **** р.
Судом первой инстанции правомерно применены положения ст. ст. 450, 453 ГК РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Из взаимосвязи приведенных норм и смысла вышеназванного Постановления следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ. Возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.
Анализируя условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, судьей правомерно сделан вывод о том, что указанный договор не содержит в себе условий его расторжения и возвращение полученного по договору в случае неуплаты покупателем денежных средств по данному договору.
В связи с этим довод жалобы истца о том, что он имеет альтернативное право на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, нельзя признать состоятельным, поскольку судом правомерно сделан вывод об отсутствии при указанных обстоятельствах оснований считать нарушение условий договора существенным. Истцу предоставлено право законом требовать взыскания денежных средств, не полученных по договору.
Вопреки доводам апелляционной жалобы не подписание сторонами передаточного акта не свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору купли-продажи и не может свидетельствовать о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры, поскольку из дела видно, что комната оформлена в собственность ответчиков на основании договора и право их зарегистрировано в установленном порядке, так же как и истца на приобретенную квартиру, деньги за которую в сумме **** р. переданы по расписке продавцу /л.д. 10. 11, 13, 83/.
Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)