Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру, полностью оплатив ее стоимость, в результате противоправных действий ответчика-3 спорная квартира перешла в собственность ответчика-2 и находится во владении ответчика-1.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вардугина М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Онориной Н.Е.,
судей Терюшовой О.Н., Шалиевой И.П.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 октября 2014 года в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе П.С. на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 11 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя А.Е. по доверенности Г.О., П.А., представителей П.С. по доверенности П.А., по ордеру адвоката Никитиной Л.А., судебная коллегия
установила:
А.Е. обратилась в суд с иском к П.О., Г., П.С., с учетом уточнений об истребовании из незаконного владения П.С. квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности П.О. на указанную квартиру, ссылаясь на то, что по договору N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки с ЗАО "Энергия" приобрела в собственность указанную квартиру, полностью оплатила стоимость квартиры, по акту приема-передачи 28 июля 2008 года квартира была передана ей. В квартиру не заселялась, не производила регистрацию права собственности, так как в 2006 году вышла замуж. В феврале 2014 года узнала, что в результате противоправных действий Г. квартира перешла в собственность П.О. и находится во владении П.С. Поскольку квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли, просит требования удовлетворить (т. 1 л.д. 5-6, 195).
Истец А.Е., ответчики Г.Е., П.О. П.С., представители третьих лиц: ТСЖ "Коммунар", Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо С.С. в суд первой инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 117, 118, 124, 126, 127).
Представитель истца Г.О. в суде первой инстанции уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представители ответчиков Г. - П.А., П.О. - П.М., П.С. - П.А., третье лицо П.А. и ее представитель Д., в суде первой инстанции возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица ООО "ЭлектроСтрой" (правопреемник ЗАО "Энергия" и ООО "Энергия") по доверенности З. в судебном заседании полагал, что исковые требования А.Е. подлежат удовлетворению, так как участником долевого строительства спорной квартиры являлась А.Е., которая произвела полную оплату за квартиру через кассу застройщика ЗАО "Энергия" (т. 2 л.д. 155-160).
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований, истребовав из чужого незаконного владения П.С. спорную квартиру, взыскав с П.С.. в пользу А.Е. расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей. В удовлетворении исковых требований в остальной части суд отказал (т. 2 л.д. 140-150).
В апелляционной жалобе П.С. просит решение суда отменить, вынести новое решение, ссылаясь на неверный вывод суда о том, что А.Е. является собственником спорной квартиры, так как право собственности на квартиру за А.Е. не зарегистрировано. Поскольку А.Е. не является собственником квартиры, исковые требования не подлежат удовлетворению. Предоставленная А.Е. квитанция N 166 от 12 сентября 2006 года к приходно-кассовому ордеру об оплате стоимости квартиры вызывает сомнения, поскольку на квитанции и в приходном кассовом ордере разные подписи главного бухгалтера И. ЗАО "Энергия". А.Е. не владела и не пользовалась квартирой, поскольку ЗАО "Энергия" не передавало ей ключи от квартиры, в настоящее время входная дверь в квартиру является внутренней. Кроме того, А.Е. не вселялась в спорную квартиру, не производила ремонт, не оплачивала коммунальные платежи. Считает, что судом не дана ненадлежащая оценка тем обстоятельствам, что А.Е. заключила договор долевого участия 10 ноября 2004 года, оплату по договору произвела 12 сентября 2006 года, акт приема-передачи квартиры оформила 28 июля 2008 года. Кроме того, в материалы дела представлено два разных экземпляра договора долевого участия в строительстве от 10 ноября 2014 года между ЗАО "Энергия" и А.Е. Возбуждение уголовного дела по заявлению А.Е. не свидетельствует о выбытии имущества А.Е. помимо ее воли, поскольку дело не передано в суд и по существу не рассмотрено. Считает, что имеет место двойная продажа спорной квартиры со стороны застройщика, о чем свидетельствует полное совпадение текста договора долевого участия в строительстве дома новостройки и актов приема-передачи квартиры у А.Е. и Г.Е., а также способ нумерации договоров (т. 2 л.д. 154-155).
В возражениях на апелляционную жалобу А.Е. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
А.Е., П.С., Г.Е., П.О., С.С., представители Управления Росреестра по Челябинской области, ООО "ЭлектроСтрой", ТСЖ "Коммунар" в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителей П.С. по доверенности П.А., по ордеру адвоката Никитиной Л.А., П.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя А.Е. по доверенности Г.О., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции в интересах законности считает возможным проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Энергия" являлось застройщиком жилого дома по адресу: <...> этажный дом в микрорайоне **** Северо-Запад по ул. **** (адрес строительный), юридический адрес: г. Челябинск, ул. ****, ****. Правопреемником ЗАО "Энергия" являлось ООО "Энергия", а правопреемником ООО "Энергия" является ООО "ЭлектроСтрой" (т. 1 л.д. 155-163).
10 ноября 2004 года между ЗАО "Энергия" и А. (П. до регистрации брака 02.06.2006 года) Е.Н. заключен договор N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки на двухкомнатную квартиру **** площадью **** кв. м стоимостью **** рублей. Оплата А.Е. стоимости квартиры произведена в полном объеме в кассу ЗАО "Энергия" 12.09.2006 года в размере **** рублей и 13.01.2006 года в размере **** рублей. По акту приема-передачи от 28.07.2008 года квартира передана А.Е. Право собственности А.Е. в Управлении Росреестра по Челябинской области не зарегистрировано, однако А.Е. включена в реестр дольщиков жилого дома **** по ул. **** в г. Челябинске, изменения в распределение данной квартиры в Управление Росреестра по Челябинской области не вносились. В квартиру А.Е. не вселялась. Согласно ответа ТСЖ "Коммунар" сведения о том, что А.Е. является собственником квартиры **** в д. **** по ул. **** в г. Челябинске получены от предыдущей управляющей компании ООО "Дом-Сервис", задолженность по квартире на май 2013 года составила **** рублей (т. 1 л.д. 7-10, 23, 176-183, 196-203, т. 2 л.д. 31-100).
Согласно материалов дел правоустанавливающих документов на спорную квартиру, представленных в материалы дела Управлением Росреестра по Челябинской области, 21.11.2013 года произведена регистрация права собственности Г.Е. на квартиру на основании договора долевого участия в строительстве дома-новостройки N **** от 22.10.2004 года, подписанного от ЗАО "Энергия" С.С., акта приема-передачи квартиры от 14.03.2007 года (т. 1 л.д. 84-92,124).
По договору купли-продажи от 10.01.2014 года Г.Е. продал квартиру П.О. за **** рублей, сведения внесены в ЕГРП 16.01.2014 года. П.О. заключила договор купли-продажи от 15.03.2014 года, по которому передала квартиру в собственность П.С.. за **** рублей, сведения в ЕГРП не внесены из-за обременении, установленных судом в рамках рассмотрения данного гражданского дела. В квартире по указанному адресу никто не зарегистрирован, фактически проживает П.С. (т. 1 л.д. 96-98, 105-106, 124).
На основании заявления А.Е., 23 июня 2014 года возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении неустановленного лица по факту приобретения права собственности на квартиры N **** и N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске путем обмана с использованием заведомо подложных документов с причинением А.Е. материального ущерба в особо крупном размере на сумму свыше **** рублей (т. 2 л.д. 130).
Определением Калининского районного суда г. Челябинска от 20 июня 2014 года по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключения эксперта ООО "Южно-Уральский Центр Судебных Экспертиз" К.В. N 261 от 07 июля 2014 года в договоре долевого участия в строительстве N **** от 22 октября 2004 года, заключенном между ЗАО "Энергия", в лице С.С., действующей на основании доверенности, и Г.Е., в акте приема-передачи квартиры в собственность от 14.03.2007 года подписи от имени С.С. и расшифровка подписей выполнены не С.С., а другим лицом с подражанием подлинным подписям С.С. (т. 2 л.д. 23).
С.С., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, в суде первой инстанции пояснила, что работала в ЗАО "Энергия" менеджером, а затем начальником отдела продаж, договор от имени ЗАО "Энергия" с Г. не заключала на спорную квартиру, данная квартира была продана А.Е., которая в полном объеме рассчиталась за квартиру, по акту приема-передачи квартира была передана А.Е., в списках распределения квартир по указанной квартире указана А.Е.
Установив, что застройщик ЗАО "Энергия" не заключало договор на спорную квартиру с Г., не передавало данную квартиру последнему и не получало от него денежных средств за квартиру, квартира по договору долевого участия в строительстве дома-новостройки и акту приема-передачи была передана А.Е., которая оплатила стоимость квартиры в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что А.Е. является собственником данной квартиры, не имела воли на ее отчуждение, нарушенное право подлежит восстановлению путем истребования квартиры из незаконного владения П.С. В удовлетворении исковых требований об исключении из ЕГРП сведений о праве собственности на квартиру за П.О. суд отказал, сославшись на то, что решение суда об истребовании квартиры в собственность А.Е. аннулирует запись в ЕГРП о праве собственности П.О. на данную квартиру.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части истребования спорной квартиры из незаконного владения П.С., судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований об исключении из ЕГРП сведений о праве собственности П.О. на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение права у истца.
Поскольку между ЗАО "Энергия" и А.С. заключен договор долевого участия в строительстве дома-новостройки, который содержит существенные условия о предмете и цене объекта купли-продажи, который будет возведен в будущем, оплата по нему произведена А.Е. в полном объеме, объект договора - квартира **** в д. **** по ул. **** в г. Челябинске передан А.Е., данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у А.Е. возникло право собственности на данную квартиру.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу вышеназванных норм закона, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных выше обстоятельств, а также то, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве дома-новостройки с Г. не заключался, подпись в договоре С.С., действующей в качестве представителя ЗАО "Энергия" выполнена не С.Е., доказательств, подтверждающих, что ЗАО "Энергия" одобрило данную сделку в материалы дела не представлено, в связи с чем, данная сделка в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной, как и все последующие сделки. Так как доказательств, подтверждающих выбытие спорной квартиры по воле надлежащего собственника А.Е. в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об истребовании из незаконного владения П.С. данной квартиры.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что А.Е. является собственником квартиры, так как право собственности А.Е. на данную квартиру не зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области, не влекут отмену решения суда, так как при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. В материалы дела представлены бесспорные доказательства, подтверждающие возникновение у А.Е. права собственности на спорную квартиру.
Не могут быть приняты во внимание судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о том, что квитанция N 166 от 12 сентября 2006 года к приходно-кассовому ордеру вызывает сомнения, на квитанции и ордере подписи главного бухгалтера И. разные, поскольку данные документы не оспорены ЗАО "Энергия", факт оплаты по указанным документам подтверждается также вкладными листами кассовой книги ЗАО "Энергия". Кроме того, А.Е. не может нести ответственность за оформление документов бухгалтерской отчетности в ЗАО "Энергия" (т. 1 л.д. 196-203, 248).
Ссылка в апелляционной жалобе на недоказанность истцом факта владения и распоряжения спорной квартирой является несостоятельной, поскольку истцу принадлежит право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой, в том числе и право проживания либо не проживания в квартире.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана ненадлежащая оценка тем обстоятельствам, что А.Е. заключила договор долевого участия 10 ноября 2004 года, оплату по договору произвела 12 сентября 2006 года, акт приема-передачи квартиры оформила 28 июля 2008 года, в материалы дела представлено два разных экземпляра договора долевого участия в строительстве от 10 ноября 2014 года между ЗАО "Энергия" и А.Е., не влияют на правильность решения суда, поскольку в обоих экземплярах договора N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки указаны одни и те же стороны и предмет. Оценка всем представленным доказательствам дана судом первой инстанции в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Поскольку в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (ред. 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, то судебная коллегия полагает, что при удовлетворении исковых требований истицы в части истребования из незаконного владения П.С. спорной квартиры, право собственности на которую зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области за П.О., данная запись подлежит исключению из ЕГРП, в связи с чем, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за П.О.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 11 августа 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований А.Е. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности П.О. на квартиру **** общей площадью **** кв. м в доме **** по ул. **** в г. Челябинске отменить, вынести в этой части новое решение, которым
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности П.О. на квартиру **** общей площадью **** кв. м в доме **** по ул. **** в г. Челябинске.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.10.2014 ПО ДЕЛУ N 11-11826/2014
Требование: Об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру, полностью оплатив ее стоимость, в результате противоправных действий ответчика-3 спорная квартира перешла в собственность ответчика-2 и находится во владении ответчика-1.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. по делу N 11-11826/2014
Судья Вардугина М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Онориной Н.Е.,
судей Терюшовой О.Н., Шалиевой И.П.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 октября 2014 года в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе П.С. на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 11 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя А.Е. по доверенности Г.О., П.А., представителей П.С. по доверенности П.А., по ордеру адвоката Никитиной Л.А., судебная коллегия
установила:
А.Е. обратилась в суд с иском к П.О., Г., П.С., с учетом уточнений об истребовании из незаконного владения П.С. квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности П.О. на указанную квартиру, ссылаясь на то, что по договору N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки с ЗАО "Энергия" приобрела в собственность указанную квартиру, полностью оплатила стоимость квартиры, по акту приема-передачи 28 июля 2008 года квартира была передана ей. В квартиру не заселялась, не производила регистрацию права собственности, так как в 2006 году вышла замуж. В феврале 2014 года узнала, что в результате противоправных действий Г. квартира перешла в собственность П.О. и находится во владении П.С. Поскольку квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли, просит требования удовлетворить (т. 1 л.д. 5-6, 195).
Истец А.Е., ответчики Г.Е., П.О. П.С., представители третьих лиц: ТСЖ "Коммунар", Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо С.С. в суд первой инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 117, 118, 124, 126, 127).
Представитель истца Г.О. в суде первой инстанции уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представители ответчиков Г. - П.А., П.О. - П.М., П.С. - П.А., третье лицо П.А. и ее представитель Д., в суде первой инстанции возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица ООО "ЭлектроСтрой" (правопреемник ЗАО "Энергия" и ООО "Энергия") по доверенности З. в судебном заседании полагал, что исковые требования А.Е. подлежат удовлетворению, так как участником долевого строительства спорной квартиры являлась А.Е., которая произвела полную оплату за квартиру через кассу застройщика ЗАО "Энергия" (т. 2 л.д. 155-160).
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований, истребовав из чужого незаконного владения П.С. спорную квартиру, взыскав с П.С.. в пользу А.Е. расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей. В удовлетворении исковых требований в остальной части суд отказал (т. 2 л.д. 140-150).
В апелляционной жалобе П.С. просит решение суда отменить, вынести новое решение, ссылаясь на неверный вывод суда о том, что А.Е. является собственником спорной квартиры, так как право собственности на квартиру за А.Е. не зарегистрировано. Поскольку А.Е. не является собственником квартиры, исковые требования не подлежат удовлетворению. Предоставленная А.Е. квитанция N 166 от 12 сентября 2006 года к приходно-кассовому ордеру об оплате стоимости квартиры вызывает сомнения, поскольку на квитанции и в приходном кассовом ордере разные подписи главного бухгалтера И. ЗАО "Энергия". А.Е. не владела и не пользовалась квартирой, поскольку ЗАО "Энергия" не передавало ей ключи от квартиры, в настоящее время входная дверь в квартиру является внутренней. Кроме того, А.Е. не вселялась в спорную квартиру, не производила ремонт, не оплачивала коммунальные платежи. Считает, что судом не дана ненадлежащая оценка тем обстоятельствам, что А.Е. заключила договор долевого участия 10 ноября 2004 года, оплату по договору произвела 12 сентября 2006 года, акт приема-передачи квартиры оформила 28 июля 2008 года. Кроме того, в материалы дела представлено два разных экземпляра договора долевого участия в строительстве от 10 ноября 2014 года между ЗАО "Энергия" и А.Е. Возбуждение уголовного дела по заявлению А.Е. не свидетельствует о выбытии имущества А.Е. помимо ее воли, поскольку дело не передано в суд и по существу не рассмотрено. Считает, что имеет место двойная продажа спорной квартиры со стороны застройщика, о чем свидетельствует полное совпадение текста договора долевого участия в строительстве дома новостройки и актов приема-передачи квартиры у А.Е. и Г.Е., а также способ нумерации договоров (т. 2 л.д. 154-155).
В возражениях на апелляционную жалобу А.Е. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
А.Е., П.С., Г.Е., П.О., С.С., представители Управления Росреестра по Челябинской области, ООО "ЭлектроСтрой", ТСЖ "Коммунар" в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителей П.С. по доверенности П.А., по ордеру адвоката Никитиной Л.А., П.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя А.Е. по доверенности Г.О., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции в интересах законности считает возможным проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Энергия" являлось застройщиком жилого дома по адресу: <...> этажный дом в микрорайоне **** Северо-Запад по ул. **** (адрес строительный), юридический адрес: г. Челябинск, ул. ****, ****. Правопреемником ЗАО "Энергия" являлось ООО "Энергия", а правопреемником ООО "Энергия" является ООО "ЭлектроСтрой" (т. 1 л.д. 155-163).
10 ноября 2004 года между ЗАО "Энергия" и А. (П. до регистрации брака 02.06.2006 года) Е.Н. заключен договор N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки на двухкомнатную квартиру **** площадью **** кв. м стоимостью **** рублей. Оплата А.Е. стоимости квартиры произведена в полном объеме в кассу ЗАО "Энергия" 12.09.2006 года в размере **** рублей и 13.01.2006 года в размере **** рублей. По акту приема-передачи от 28.07.2008 года квартира передана А.Е. Право собственности А.Е. в Управлении Росреестра по Челябинской области не зарегистрировано, однако А.Е. включена в реестр дольщиков жилого дома **** по ул. **** в г. Челябинске, изменения в распределение данной квартиры в Управление Росреестра по Челябинской области не вносились. В квартиру А.Е. не вселялась. Согласно ответа ТСЖ "Коммунар" сведения о том, что А.Е. является собственником квартиры **** в д. **** по ул. **** в г. Челябинске получены от предыдущей управляющей компании ООО "Дом-Сервис", задолженность по квартире на май 2013 года составила **** рублей (т. 1 л.д. 7-10, 23, 176-183, 196-203, т. 2 л.д. 31-100).
Согласно материалов дел правоустанавливающих документов на спорную квартиру, представленных в материалы дела Управлением Росреестра по Челябинской области, 21.11.2013 года произведена регистрация права собственности Г.Е. на квартиру на основании договора долевого участия в строительстве дома-новостройки N **** от 22.10.2004 года, подписанного от ЗАО "Энергия" С.С., акта приема-передачи квартиры от 14.03.2007 года (т. 1 л.д. 84-92,124).
По договору купли-продажи от 10.01.2014 года Г.Е. продал квартиру П.О. за **** рублей, сведения внесены в ЕГРП 16.01.2014 года. П.О. заключила договор купли-продажи от 15.03.2014 года, по которому передала квартиру в собственность П.С.. за **** рублей, сведения в ЕГРП не внесены из-за обременении, установленных судом в рамках рассмотрения данного гражданского дела. В квартире по указанному адресу никто не зарегистрирован, фактически проживает П.С. (т. 1 л.д. 96-98, 105-106, 124).
На основании заявления А.Е., 23 июня 2014 года возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении неустановленного лица по факту приобретения права собственности на квартиры N **** и N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске путем обмана с использованием заведомо подложных документов с причинением А.Е. материального ущерба в особо крупном размере на сумму свыше **** рублей (т. 2 л.д. 130).
Определением Калининского районного суда г. Челябинска от 20 июня 2014 года по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключения эксперта ООО "Южно-Уральский Центр Судебных Экспертиз" К.В. N 261 от 07 июля 2014 года в договоре долевого участия в строительстве N **** от 22 октября 2004 года, заключенном между ЗАО "Энергия", в лице С.С., действующей на основании доверенности, и Г.Е., в акте приема-передачи квартиры в собственность от 14.03.2007 года подписи от имени С.С. и расшифровка подписей выполнены не С.С., а другим лицом с подражанием подлинным подписям С.С. (т. 2 л.д. 23).
С.С., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, в суде первой инстанции пояснила, что работала в ЗАО "Энергия" менеджером, а затем начальником отдела продаж, договор от имени ЗАО "Энергия" с Г. не заключала на спорную квартиру, данная квартира была продана А.Е., которая в полном объеме рассчиталась за квартиру, по акту приема-передачи квартира была передана А.Е., в списках распределения квартир по указанной квартире указана А.Е.
Установив, что застройщик ЗАО "Энергия" не заключало договор на спорную квартиру с Г., не передавало данную квартиру последнему и не получало от него денежных средств за квартиру, квартира по договору долевого участия в строительстве дома-новостройки и акту приема-передачи была передана А.Е., которая оплатила стоимость квартиры в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что А.Е. является собственником данной квартиры, не имела воли на ее отчуждение, нарушенное право подлежит восстановлению путем истребования квартиры из незаконного владения П.С. В удовлетворении исковых требований об исключении из ЕГРП сведений о праве собственности на квартиру за П.О. суд отказал, сославшись на то, что решение суда об истребовании квартиры в собственность А.Е. аннулирует запись в ЕГРП о праве собственности П.О. на данную квартиру.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части истребования спорной квартиры из незаконного владения П.С., судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований об исключении из ЕГРП сведений о праве собственности П.О. на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение права у истца.
Поскольку между ЗАО "Энергия" и А.С. заключен договор долевого участия в строительстве дома-новостройки, который содержит существенные условия о предмете и цене объекта купли-продажи, который будет возведен в будущем, оплата по нему произведена А.Е. в полном объеме, объект договора - квартира **** в д. **** по ул. **** в г. Челябинске передан А.Е., данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у А.Е. возникло право собственности на данную квартиру.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу вышеназванных норм закона, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных выше обстоятельств, а также то, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве дома-новостройки с Г. не заключался, подпись в договоре С.С., действующей в качестве представителя ЗАО "Энергия" выполнена не С.Е., доказательств, подтверждающих, что ЗАО "Энергия" одобрило данную сделку в материалы дела не представлено, в связи с чем, данная сделка в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной, как и все последующие сделки. Так как доказательств, подтверждающих выбытие спорной квартиры по воле надлежащего собственника А.Е. в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об истребовании из незаконного владения П.С. данной квартиры.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что А.Е. является собственником квартиры, так как право собственности А.Е. на данную квартиру не зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области, не влекут отмену решения суда, так как при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. В материалы дела представлены бесспорные доказательства, подтверждающие возникновение у А.Е. права собственности на спорную квартиру.
Не могут быть приняты во внимание судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о том, что квитанция N 166 от 12 сентября 2006 года к приходно-кассовому ордеру вызывает сомнения, на квитанции и ордере подписи главного бухгалтера И. разные, поскольку данные документы не оспорены ЗАО "Энергия", факт оплаты по указанным документам подтверждается также вкладными листами кассовой книги ЗАО "Энергия". Кроме того, А.Е. не может нести ответственность за оформление документов бухгалтерской отчетности в ЗАО "Энергия" (т. 1 л.д. 196-203, 248).
Ссылка в апелляционной жалобе на недоказанность истцом факта владения и распоряжения спорной квартирой является несостоятельной, поскольку истцу принадлежит право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой, в том числе и право проживания либо не проживания в квартире.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана ненадлежащая оценка тем обстоятельствам, что А.Е. заключила договор долевого участия 10 ноября 2004 года, оплату по договору произвела 12 сентября 2006 года, акт приема-передачи квартиры оформила 28 июля 2008 года, в материалы дела представлено два разных экземпляра договора долевого участия в строительстве от 10 ноября 2014 года между ЗАО "Энергия" и А.Е., не влияют на правильность решения суда, поскольку в обоих экземплярах договора N **** долевого участия в строительстве дома-новостройки указаны одни и те же стороны и предмет. Оценка всем представленным доказательствам дана судом первой инстанции в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Поскольку в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (ред. 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, то судебная коллегия полагает, что при удовлетворении исковых требований истицы в части истребования из незаконного владения П.С. спорной квартиры, право собственности на которую зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области за П.О., данная запись подлежит исключению из ЕГРП, в связи с чем, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за П.О.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 11 августа 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований А.Е. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности П.О. на квартиру **** общей площадью **** кв. м в доме **** по ул. **** в г. Челябинске отменить, вынести в этой части новое решение, которым
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности П.О. на квартиру **** общей площадью **** кв. м в доме **** по ул. **** в г. Челябинске.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)