Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Комарова И.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Кущевой А.А.
судей Стефановской Л.Н., Бредихиной В.Н.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 ноября 2013 года
апелляционные жалобы С., Н., К.
на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 01 августа 2013 года
по делу по иску С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, встречному иску Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения К., ее представителя З. (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
За П., его несовершеннолетней дочерью М., ДД.ММ.ГГГГ, а также его матерью Н. было зарегистрировано право собственности на квартиру N <адрес> в равных долях (по 1/3 доле за каждым).
По договору купли-продажи от 29 июня 2011 года сособственники квартиры, в том числе несовершеннолетняя К., от имени которой действовал в качестве законного представителя П., обязались передать квартиру в собственность С. Покупатель обязалась не позднее 30 сентября 2011 года принять указанную квартиру и уплатить за нее <......> рублей, в этот же срок продавцы обязались передать квартиру покупателю путем составления передаточного акта.
Согласия органа опеки и попечительства на отчуждение по указанному договору доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру законным представителем не получено.
ДД.ММ.ГГГГ П. умер.
С. инициировала судебное разбирательство предъявлением иска к Н. В своем заявлении (после уточнения и увеличения исковых требований) просила принять решение об исполнении ответчиками обязанности по передаче ей 2/3 доли квартиры и о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру. Сослалась на частичное исполнение обязательств по договору путем уплаты <......> рублей, а также на смерть П. после подписания договора и уклонение Н. от исполнения обязательств. Также указала, что недействительность договора в части отчуждения 1/3 доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру не влечет недействительности договора в остальной части.
Н., не признавая исковые требования, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Указала на совершение договора без согласия органа опеки и попечительства на отчуждение 1/3 доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру, а также на нарушение требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
С. инициировала судебное разбирательство предъявлением иска к наследникам первой очереди после умершего П. - Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери К., в котором просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру N в <адрес> после смерти П., ссылаясь на положения ст. 1153, ст. 1175 ГК РФ и на обстоятельства осуществления ответчиками действий по фактическому принятию наследства.
Определением суда от 23 июля 2013 года дела объединены в одно производство.
В судебном заседании истец-ответчик С. и ее представитель адвокат Пархимович А.П. изменили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просили применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру N <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовать 1/3 долю в праве на указанную квартиру из незаконного владения М.; признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру к К. и вынести решение о передаче истцу 2/3 доли в праве на квартиру N в <адрес> и государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли к С., ссылаясь на положения ст. 305 ГК РФ. Встречный иск не признали, по тем основаниям, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года ею были соблюдены требования закона и существенные условия договора, переданы денежные средства в сумме <......> рублей за 2/3 доли квартиры, а Н. уклонилась от исполнения обязательств по передаче квартиры.
Ответчик-истец Н. и ее представитель по доверенности З., представляющий также интересы третьего лица - ответчика К.Е.М., действующей как законного представителя в интересах несовершеннолетней дочери К.., исковые требования С. не признали, и просили оставить их без удовлетворения, а требования, заявленные во встречном иске удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении (т. 1 л.д. 117 - 118) дополнительно пояснив, что предметом договора купли-продажи являлась квартира, а не 2/3 доли квартиры, соглашение о купле-продаже 2/3 доли квартиры между сторонами не достигнуто, требования закона о преимущественном праве покупки не соблюдены, предложений К.Е.М., как законному представителю несовершеннолетней К., о выкупе доли спорной квартиры от П. и Н. не поступало, С. не требовала передачи имущества по договору, то есть фактически сделка не исполнена. Кроме того, Н. признает факт получения денежных средств по договору купли-продажи частично на сумму <......> рублей.
Решением суда иски С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М. о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, признаны необоснованными и оставлены без удовлетворения.
Встречный иск Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признан обоснованным и удовлетворен.
Признан недействительным договор от 29 июня 2011 года о купле-продаже квартиры N <адрес>, заключенный между С., действующей в качестве покупателя, и Н., П., К., за которую как законный представитель действовал отец, в качестве продавцов.
Н. и К., как законный представитель несовершеннолетней дочери К. обязаны, выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> рублей.
С. обязана выплатить в пользу Н. судебные расходы по делу в сумме <......> рублей.
С. обязана выплатить в доход бюджета муниципального образования "Губкинский городской округ" государственную пошлину в размере <......> рублей.
В апелляционных жалобах С., Н. и К. просят об отмене решения суда как постановленного при неправильном применении норм материального и с нарушением норм процессуального права.
Проверив материалы дела, судебная коллегия признает доводы апелляционных жалоб убедительными в части.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что спорная квартира N <адрес> находилась в долевой собственности Н., П. и его несовершеннолетней дочери К. (по 1/3 доле за каждым).
Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Предметом договора купли-продажи являлась двухкомнатная квартира N, расположенная в <адрес> общей площадью 41,6 кв. метров и с учетом этого сторонами определена ее стоимость <......> рублей. Указанную сумму покупатель С. должна была передать продавцам не позднее 30.09.2011 года и после этого принять квартиру по передаточному акту. С этого времени обязательства по договору считаются исполненными. Изменения условий договора сторонами не согласовывались.
Согласно распискам, представленных в материалы дела, П. и Н. получили за спорную квартиру от С. <......> рублей, а П. еще <......> рублей, а всего <......> рублей (т. 1 л.д. 44 - 48).
Вместе с тем, данных о том, что С. приобреталась доля в квартире, договор не содержит. Продавцами квартиры в договоре указаны все ее собственники. Интересы несовершеннолетней К., собственника 1/3 доли в квартире, в порядке ст. 64 СК РФ и ст. 28 ГК РФ представлял ее законный представитель - отец П., который впоследствии 04 февраля 2012 года умер, что подтверждается свидетельством о смерти.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно указал, что для отчуждения доли несовершеннолетней необходимо было соблюсти установленную законом процедуру продажи этого имущества, т.е. получить согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, такого согласия Муниципальное учреждение "Управление по социальной политике" администрации Губкинского городского округа, как орган опеки и попечительства, не выдавало, в связи с чем у П. отсутствовало право на совершение сделки по отчуждению имущества своего ребенка.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 180 ГК РФ сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако по смыслу закона недействительность существенного условия договора влечет недействительность сделки в полном объеме.
Покупателем спорной квартиры С. в соответствии со ст. 39 ГПК РФ предъявлены требования о передаче ей 2/3 долей квартиры и о государственной регистрации перехода права на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, то есть без учета доли несовершеннолетней К., а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру N в доме <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовании 1/3 доли в праве на квартиру N <адрес> из незаконного владения М.; признании недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на указанную квартиру к К., которое обоснованно признаны необоснованными судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (пункт 60).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Учитывая вышеприведенные нормы права, исследовав представленные доказательства по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры от 29.06.2011 года сторонами до конца не был исполнен, имущество от продавцов к покупателю во владение во исполнение договора не передано, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований С.
Требования С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовании 1/3 доли в праве на спорную квартиру из незаконного владения М.; признании недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на указанную квартиру к К. также обоснованно признаны судом не обоснованными.
Как видно из материалов дела, 20 апреля 2012 года между Н. и ее несовершеннолетней внучкой К., за которую действовала законный представитель К. был заключен договор дарения 1/3 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.05.2012 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 84).
Решением мирового судьи судебного участка N <адрес> от 10.07.2012 года, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Губкинского городского суда от 27 сентября 2012 года, иск С. к Н. и К. о признании договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру признан необоснованным и оставлен без удовлетворения.
Суд правильно указал, что вышеуказанное решение в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установленные им обстоятельства, не доказываются вновь, и обязательны для суда.
Доводы С., что договор купли-продажи от 29.06.2011 г. не может быть признан недействительным, в связи с нарушением права преимущественной покупки, убедительны.
Признавая недействительным договор от 29 июня 2011 года купли-продажи спорной квартиры, заключенный между С., действующей в качестве покупателя, и Н., П., К., за которую как законный представитель действовал отец, в качестве продавцов, возложении обязанности на Н. и К., как законного представителя несовершеннолетней дочери М., выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> рублей, суд первой инстанции исходил из того, что заключением договора купли-продажи квартиры от 29.06.2011 г. по отчуждению 2/3 доли спорной квартиры были нарушены права другого собственника спорного жилого помещения несовершеннолетней К.Е.М., поскольку было нарушено право преимущественной покупки.
Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с вышеназванной нормой Закона при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах несостоятелен и вывод суда о применении последствий недействительности сделки - возложении обязанности на Н. и К., как законного представителя несовершеннолетней дочери М., выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. К судебным расходам, исходя из положений ст. ст. 88, 94 ГПК РФ, относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела, в том числе расходы на оплату услуг представителя. Согласно требований ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При разрешении данного спора К. в удовлетворении встречного иска отказано, в связи с чем решение суда в части взыскания в пользу ФИО13 судебных расходов с С. с учетом вышеприведенных норм права подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 01 августа 2013 года по делу по иску С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, встречному иску Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в части отказа в исках С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов отменить. Вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска и взыскании судебных расходов с С. отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3735
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N 33-3735
Судья: Комарова И.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Кущевой А.А.
судей Стефановской Л.Н., Бредихиной В.Н.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 ноября 2013 года
апелляционные жалобы С., Н., К.
на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 01 августа 2013 года
по делу по иску С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, встречному иску Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения К., ее представителя З. (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
За П., его несовершеннолетней дочерью М., ДД.ММ.ГГГГ, а также его матерью Н. было зарегистрировано право собственности на квартиру N <адрес> в равных долях (по 1/3 доле за каждым).
По договору купли-продажи от 29 июня 2011 года сособственники квартиры, в том числе несовершеннолетняя К., от имени которой действовал в качестве законного представителя П., обязались передать квартиру в собственность С. Покупатель обязалась не позднее 30 сентября 2011 года принять указанную квартиру и уплатить за нее <......> рублей, в этот же срок продавцы обязались передать квартиру покупателю путем составления передаточного акта.
Согласия органа опеки и попечительства на отчуждение по указанному договору доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру законным представителем не получено.
ДД.ММ.ГГГГ П. умер.
С. инициировала судебное разбирательство предъявлением иска к Н. В своем заявлении (после уточнения и увеличения исковых требований) просила принять решение об исполнении ответчиками обязанности по передаче ей 2/3 доли квартиры и о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру. Сослалась на частичное исполнение обязательств по договору путем уплаты <......> рублей, а также на смерть П. после подписания договора и уклонение Н. от исполнения обязательств. Также указала, что недействительность договора в части отчуждения 1/3 доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру не влечет недействительности договора в остальной части.
Н., не признавая исковые требования, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Указала на совершение договора без согласия органа опеки и попечительства на отчуждение 1/3 доли несовершеннолетней К. в праве собственности на квартиру, а также на нарушение требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
С. инициировала судебное разбирательство предъявлением иска к наследникам первой очереди после умершего П. - Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери К., в котором просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру N в <адрес> после смерти П., ссылаясь на положения ст. 1153, ст. 1175 ГК РФ и на обстоятельства осуществления ответчиками действий по фактическому принятию наследства.
Определением суда от 23 июля 2013 года дела объединены в одно производство.
В судебном заседании истец-ответчик С. и ее представитель адвокат Пархимович А.П. изменили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просили применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру N <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовать 1/3 долю в праве на указанную квартиру из незаконного владения М.; признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру к К. и вынести решение о передаче истцу 2/3 доли в праве на квартиру N в <адрес> и государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли к С., ссылаясь на положения ст. 305 ГК РФ. Встречный иск не признали, по тем основаниям, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года ею были соблюдены требования закона и существенные условия договора, переданы денежные средства в сумме <......> рублей за 2/3 доли квартиры, а Н. уклонилась от исполнения обязательств по передаче квартиры.
Ответчик-истец Н. и ее представитель по доверенности З., представляющий также интересы третьего лица - ответчика К.Е.М., действующей как законного представителя в интересах несовершеннолетней дочери К.., исковые требования С. не признали, и просили оставить их без удовлетворения, а требования, заявленные во встречном иске удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении (т. 1 л.д. 117 - 118) дополнительно пояснив, что предметом договора купли-продажи являлась квартира, а не 2/3 доли квартиры, соглашение о купле-продаже 2/3 доли квартиры между сторонами не достигнуто, требования закона о преимущественном праве покупки не соблюдены, предложений К.Е.М., как законному представителю несовершеннолетней К., о выкупе доли спорной квартиры от П. и Н. не поступало, С. не требовала передачи имущества по договору, то есть фактически сделка не исполнена. Кроме того, Н. признает факт получения денежных средств по договору купли-продажи частично на сумму <......> рублей.
Решением суда иски С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М. о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, признаны необоснованными и оставлены без удовлетворения.
Встречный иск Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признан обоснованным и удовлетворен.
Признан недействительным договор от 29 июня 2011 года о купле-продаже квартиры N <адрес>, заключенный между С., действующей в качестве покупателя, и Н., П., К., за которую как законный представитель действовал отец, в качестве продавцов.
Н. и К., как законный представитель несовершеннолетней дочери К. обязаны, выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> рублей.
С. обязана выплатить в пользу Н. судебные расходы по делу в сумме <......> рублей.
С. обязана выплатить в доход бюджета муниципального образования "Губкинский городской округ" государственную пошлину в размере <......> рублей.
В апелляционных жалобах С., Н. и К. просят об отмене решения суда как постановленного при неправильном применении норм материального и с нарушением норм процессуального права.
Проверив материалы дела, судебная коллегия признает доводы апелляционных жалоб убедительными в части.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что спорная квартира N <адрес> находилась в долевой собственности Н., П. и его несовершеннолетней дочери К. (по 1/3 доле за каждым).
Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Предметом договора купли-продажи являлась двухкомнатная квартира N, расположенная в <адрес> общей площадью 41,6 кв. метров и с учетом этого сторонами определена ее стоимость <......> рублей. Указанную сумму покупатель С. должна была передать продавцам не позднее 30.09.2011 года и после этого принять квартиру по передаточному акту. С этого времени обязательства по договору считаются исполненными. Изменения условий договора сторонами не согласовывались.
Согласно распискам, представленных в материалы дела, П. и Н. получили за спорную квартиру от С. <......> рублей, а П. еще <......> рублей, а всего <......> рублей (т. 1 л.д. 44 - 48).
Вместе с тем, данных о том, что С. приобреталась доля в квартире, договор не содержит. Продавцами квартиры в договоре указаны все ее собственники. Интересы несовершеннолетней К., собственника 1/3 доли в квартире, в порядке ст. 64 СК РФ и ст. 28 ГК РФ представлял ее законный представитель - отец П., который впоследствии 04 февраля 2012 года умер, что подтверждается свидетельством о смерти.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно указал, что для отчуждения доли несовершеннолетней необходимо было соблюсти установленную законом процедуру продажи этого имущества, т.е. получить согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, такого согласия Муниципальное учреждение "Управление по социальной политике" администрации Губкинского городского округа, как орган опеки и попечительства, не выдавало, в связи с чем у П. отсутствовало право на совершение сделки по отчуждению имущества своего ребенка.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 180 ГК РФ сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако по смыслу закона недействительность существенного условия договора влечет недействительность сделки в полном объеме.
Покупателем спорной квартиры С. в соответствии со ст. 39 ГПК РФ предъявлены требования о передаче ей 2/3 долей квартиры и о государственной регистрации перехода права на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, то есть без учета доли несовершеннолетней К., а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру N в доме <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовании 1/3 доли в праве на квартиру N <адрес> из незаконного владения М.; признании недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на указанную квартиру к К., которое обоснованно признаны необоснованными судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (пункт 60).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Учитывая вышеприведенные нормы права, исследовав представленные доказательства по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры от 29.06.2011 года сторонами до конца не был исполнен, имущество от продавцов к покупателю во владение во исполнение договора не передано, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований С.
Требования С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру <адрес>, заключенного между Н. и К., истребовании 1/3 доли в праве на спорную квартиру из незаконного владения М.; признании недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части государственной регистрации договора дарения от 20.04.2012 г. и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на указанную квартиру к К. также обоснованно признаны судом не обоснованными.
Как видно из материалов дела, 20 апреля 2012 года между Н. и ее несовершеннолетней внучкой К., за которую действовала законный представитель К. был заключен договор дарения 1/3 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.05.2012 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 84).
Решением мирового судьи судебного участка N <адрес> от 10.07.2012 года, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Губкинского городского суда от 27 сентября 2012 года, иск С. к Н. и К. о признании договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру признан необоснованным и оставлен без удовлетворения.
Суд правильно указал, что вышеуказанное решение в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установленные им обстоятельства, не доказываются вновь, и обязательны для суда.
Доводы С., что договор купли-продажи от 29.06.2011 г. не может быть признан недействительным, в связи с нарушением права преимущественной покупки, убедительны.
Признавая недействительным договор от 29 июня 2011 года купли-продажи спорной квартиры, заключенный между С., действующей в качестве покупателя, и Н., П., К., за которую как законный представитель действовал отец, в качестве продавцов, возложении обязанности на Н. и К., как законного представителя несовершеннолетней дочери М., выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> рублей, суд первой инстанции исходил из того, что заключением договора купли-продажи квартиры от 29.06.2011 г. по отчуждению 2/3 доли спорной квартиры были нарушены права другого собственника спорного жилого помещения несовершеннолетней К.Е.М., поскольку было нарушено право преимущественной покупки.
Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с вышеназванной нормой Закона при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах несостоятелен и вывод суда о применении последствий недействительности сделки - возложении обязанности на Н. и К., как законного представителя несовершеннолетней дочери М., выплатить солидарно в пользу С. денежные средства, полученные по договору купли-продажи квартиры от 29.06.2011 года в сумме <......> руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. К судебным расходам, исходя из положений ст. ст. 88, 94 ГПК РФ, относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела, в том числе расходы на оплату услуг представителя. Согласно требований ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При разрешении данного спора К. в удовлетворении встречного иска отказано, в связи с чем решение суда в части взыскания в пользу ФИО13 судебных расходов с С. с учетом вышеприведенных норм права подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 01 августа 2013 года по делу по иску С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру, встречному иску Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в части отказа в исках С. к Н., К., действующей как законный представитель в интересах несовершеннолетней дочери М., о государственной регистрации договора в части 2/3 доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности на 1/3 долю в праве на квартиру оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска Н. к С. о признании договора купли-продажи квартиры от 29 июля 2011 года ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов отменить. Вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска и взыскании судебных расходов с С. отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)