Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Калининой Н.С., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от ответчика - Бицоева В.В. по доверенности от 18.12.2013 N 33-Д-848/13-(о)-о,
рассмотрев 13 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение от 11 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 01 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Румянцевым П.В., Кольцовой Н.Н., Марковой Т.Т.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, дата регистрации 08.02.2003)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, адрес 115191, г. Москва, ул. Б. тульская, д. 15, дата регистрации 03.11.2009)
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Иристон" (ОГРН 1087746203984, ИНН 7733642989, адрес 109382, г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, дата регистрации 11.02.2008)
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве, ответчик), оформленного письмом от 20.09.2013 N 04/091/2013-490, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, заключенного с ООО "ИРИСТОН"; обязании Управления Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2.
К участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Иристон" (далее ООО "Иристон").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года, указанное заявление удовлетворено.
Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве, оформленное письмом от 20.09.2013 N 04/091/2013-490, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, заключенного с ООО "ИРИСТОН".
Суд обязал Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2.
Суд счел ссылку Управления Росреестра на статью 17.1 Закона о конкуренции необоснованной.
Указал, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Исходя из статей 432, 424, 614, 450, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательство не содержит.
Дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Суд указал, что, признавая отказ в государственной регистрации незаконным, суд учитывает, что договор аренды заключен по итогам аукциона.
Отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 является необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку ограничивает право собственности на распоряжение собственником своим имуществом.
Девятый арбитражный апелляционный суд в обжалуемом постановлении указал, что дополнительное соглашение от 17.04.2013 не изменяет порядок и методику исчисления арендной платы, сторонами должны приниматься во внимание положения договора аренды.
Проведение оценки размера арендной платы на момент заключения такого дополнительного соглашения не является обязательным, поскольку положения ФЗ "О защите конкуренции" в данном случае неприменимы.
Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Управление полагает, что обжалуемые судебные акты не соответствуют действующему законодательству, судами неправильно применены нормы материального права.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Договоры, которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признаются действующими до установленного в них срока.
С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
В данном случае порядок заключения договора аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, соблюден не был, сторонам необходимо исполнить обязательные требования, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 названного Закона.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) N 5-00014/08 от 19.03.2008, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект площадью 353,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2
Технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в техническом паспорте БТИ N 2104/5 по состоянию на 15.01.2007. Выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план являются неотъемлемой частью договора.
Объект аренды передается в аренду для использования: предприятие общественного питания, торговля, склад, салон-парикмахерская (пункт 1.3 договора).
Срок аренды - с 13.03.2008 по 12.03.2013.
Департаментом и ООО "Иристон" оформлено дополнительное соглашение от 17.04.2013 к договору аренды N 5-00014/08 от 19.03.2008, которым срок действия договора продлен по 11.04.2018.
02.08.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от N 5-00014/08 от 19.03.2008, на которое 20.09.2013 получен отказ N 04/091/2013-490 в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения по основанию нарушения абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В оспариваемом отказе указано, что в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Отказ мотивирован тем, что не представлены доказательства, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.
Департамент, полагая, что данный отказ является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования исходя из следующего.
Суд счел ссылку Управления Росреестра на статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" необоснованной, указав, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 3 статьи 614 Кодекса указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 1 статьи 450 Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно статье 609 Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Суд счел, что из приведенных норм права следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательство не содержит.
Суд указал, что дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Признавая отказ в государственной регистрации незаконным, суд учитывает, что договор аренды заключен по итогам аукциона.
Девятый арбитражный апелляционный суд в обжалуемом постановлении указал, что дополнительное соглашение от 17.04.2013 не изменяет порядок и методику исчисления арендной платы, сторонами должны приниматься во внимание положения договора аренды.
Проведение оценки размера арендной платы на момент заключения такого дополнительного соглашения не является обязательным, поскольку положения ФЗ "О защите конкуренции" в данном случае неприменимы.
Судебная коллегия полагает признание незаконным оспариваемого отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения принятым при неправильном применении норм материального права.
Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В настоящем случае спор возник не в связи с возобновлением заключенного договора аренды на неопределенный срок, а продлении договора на новый срок.
Согласно пункту 4.2 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления).
Таким образом, вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о неприменении в данном случае положений Федерального закона "О защите конкуренции" неправомерен.
Суд первой инстанции указал о наличии лишь одного из предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" условий - что дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Наличие второго условия для продления договора аренды на новый срок (размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок) судами не установлено и имеющимися в деле доказательствами не подтверждается.
Из дополнительного соглашения от 17.04.2013 наличие данного обстоятельства также не следует.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает заявление Департамента не подлежащим удовлетворению, решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций - принятыми при неправильном применении норм материального права, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые судебные акты, отказывает в удовлетворении заявления.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года по делу N А40-170302/13-85-1537 отменить.
В удовлетворении заявления Департамента городского имущества по городу Москве о признании незаконным решения об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказать.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 20.10.2014 N Ф05-11398/14 ПО ДЕЛУ N А40-170302/13-85-1537
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2014 г. по делу N А40-170302/13-85-1537
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Калининой Н.С., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от ответчика - Бицоева В.В. по доверенности от 18.12.2013 N 33-Д-848/13-(о)-о,
рассмотрев 13 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение от 11 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 01 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Румянцевым П.В., Кольцовой Н.Н., Марковой Т.Т.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, дата регистрации 08.02.2003)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, адрес 115191, г. Москва, ул. Б. тульская, д. 15, дата регистрации 03.11.2009)
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Иристон" (ОГРН 1087746203984, ИНН 7733642989, адрес 109382, г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, дата регистрации 11.02.2008)
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве, ответчик), оформленного письмом от 20.09.2013 N 04/091/2013-490, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, заключенного с ООО "ИРИСТОН"; обязании Управления Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2.
К участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Иристон" (далее ООО "Иристон").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года, указанное заявление удовлетворено.
Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве, оформленное письмом от 20.09.2013 N 04/091/2013-490, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2, заключенного с ООО "ИРИСТОН".
Суд обязал Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2.
Суд счел ссылку Управления Росреестра на статью 17.1 Закона о конкуренции необоснованной.
Указал, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Исходя из статей 432, 424, 614, 450, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательство не содержит.
Дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Суд указал, что, признавая отказ в государственной регистрации незаконным, суд учитывает, что договор аренды заключен по итогам аукциона.
Отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от 19.03.2008 N 05-00014/08 является необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку ограничивает право собственности на распоряжение собственником своим имуществом.
Девятый арбитражный апелляционный суд в обжалуемом постановлении указал, что дополнительное соглашение от 17.04.2013 не изменяет порядок и методику исчисления арендной платы, сторонами должны приниматься во внимание положения договора аренды.
Проведение оценки размера арендной платы на момент заключения такого дополнительного соглашения не является обязательным, поскольку положения ФЗ "О защите конкуренции" в данном случае неприменимы.
Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Управление полагает, что обжалуемые судебные акты не соответствуют действующему законодательству, судами неправильно применены нормы материального права.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Договоры, которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признаются действующими до установленного в них срока.
С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
В данном случае порядок заключения договора аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, соблюден не был, сторонам необходимо исполнить обязательные требования, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 названного Закона.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) N 5-00014/08 от 19.03.2008, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект площадью 353,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 3, стр. 2
Технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в техническом паспорте БТИ N 2104/5 по состоянию на 15.01.2007. Выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план являются неотъемлемой частью договора.
Объект аренды передается в аренду для использования: предприятие общественного питания, торговля, склад, салон-парикмахерская (пункт 1.3 договора).
Срок аренды - с 13.03.2008 по 12.03.2013.
Департаментом и ООО "Иристон" оформлено дополнительное соглашение от 17.04.2013 к договору аренды N 5-00014/08 от 19.03.2008, которым срок действия договора продлен по 11.04.2018.
02.08.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.04.2013 к договору аренды от N 5-00014/08 от 19.03.2008, на которое 20.09.2013 получен отказ N 04/091/2013-490 в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения по основанию нарушения абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В оспариваемом отказе указано, что в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Отказ мотивирован тем, что не представлены доказательства, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.
Департамент, полагая, что данный отказ является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования исходя из следующего.
Суд счел ссылку Управления Росреестра на статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" необоснованной, указав, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 3 статьи 614 Кодекса указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 1 статьи 450 Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно статье 609 Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Суд счел, что из приведенных норм права следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательство не содержит.
Суд указал, что дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Признавая отказ в государственной регистрации незаконным, суд учитывает, что договор аренды заключен по итогам аукциона.
Девятый арбитражный апелляционный суд в обжалуемом постановлении указал, что дополнительное соглашение от 17.04.2013 не изменяет порядок и методику исчисления арендной платы, сторонами должны приниматься во внимание положения договора аренды.
Проведение оценки размера арендной платы на момент заключения такого дополнительного соглашения не является обязательным, поскольку положения ФЗ "О защите конкуренции" в данном случае неприменимы.
Судебная коллегия полагает признание незаконным оспариваемого отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения принятым при неправильном применении норм материального права.
Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В настоящем случае спор возник не в связи с возобновлением заключенного договора аренды на неопределенный срок, а продлении договора на новый срок.
Согласно пункту 4.2 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления).
Таким образом, вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о неприменении в данном случае положений Федерального закона "О защите конкуренции" неправомерен.
Суд первой инстанции указал о наличии лишь одного из предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" условий - что дополнительным соглашением стороны продлили договор аренды до 11.04.2018, то есть на срок более трех лет.
Наличие второго условия для продления договора аренды на новый срок (размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок) судами не установлено и имеющимися в деле доказательствами не подтверждается.
Из дополнительного соглашения от 17.04.2013 наличие данного обстоятельства также не следует.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает заявление Департамента не подлежащим удовлетворению, решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций - принятыми при неправильном применении норм материального права, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые судебные акты, отказывает в удовлетворении заявления.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года по делу N А40-170302/13-85-1537 отменить.
В удовлетворении заявления Департамента городского имущества по городу Москве о признании незаконным решения об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказать.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)