Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что в результате недобросовестных действий ответчика у него сформировалось ложное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, формирование воли на совершение сделки происходило под влиянием обмана со стороны других лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бубакова С.Н.
27 января 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Плаксиной Е.Е.
судей: Геринг О.И. и Наприенковой О.Г.
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску С.Н. к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
по апелляционной жалобе С.Н.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 14 октября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С.Н. о признании недействительными договора купли-продажи * доли <адрес> N по <адрес> от <дата> и договора купли-продажи * доли <адрес> N по <адрес> от <дата> года, заключенных между С.Н. к А., применении последствий недействительности сделок - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
С.Н. обратилась в суд с иском к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Исковые требования мотивировала тем, что <дата> г. между сторонами заключен договор купли-продажи * доли квартиры по адресу: <адрес>. <дата> г. между ними был заключен договор купли-продажи * доли квартиры по указанному адресу. Оба договора зарегистрированы в УФРС по <адрес>. Полагает, что указанные договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку совершены под влиянием обмана. 19 мая 2011 г. между истицей и Х.С. был заключен договор займа и залога (ипотеки), по которому Х.С. передал ей 600000 рублей наличными на срок до <дата> г. В обеспечение своевременного исполнения условий займа она передала Х.С. в залог квартиру по указанному выше адресу, договор залога был зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю. В ноябре 2011 г. Х.С. обратился к ней с предложением погасить долг по следующей схеме: она продает квартиру А., но продолжает в ней проживать с ребенком, денег за нее не получает и расписки о получении денег не пишет, затем выкупает эту квартиру обратно в ипотеку через банк и гасит долг. Поскольку вернуть долг истица не могла ввиду тяжелого материального положения, она была вынуждена согласиться. В октябре 2012 г. Х.С. и А. заявили, что банк не дает денежные средства в залог без расписок о получении истицей денежных средств, в связи с чем она написала две расписки без даты о получении денег по договорам от 02.12.2011 г. и 13.02.2012 г. После чего указанные лица стали требовать освобождения квартиры. На момент подписания договора купли-продажи <дата> квартира находилась в залоге у Х.С., в договоре же указывалось на отсутствие каких-либо обременений. Совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке было подано 02.12.2011 г., дата окончания срока регистрации - 06.12.2011 г. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи от 02.12.2011 г. квартира находилась в залоге, и для его заключения требовалось согласие залогодержателя - Х.С., которого предоставлено не было. При подписании первого договора купли-продажи 1/2 доли квартиры от 02.12.2011 г. истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки. Первая сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку - договор займа, поэтому к ней должны быть применены нормы о договоре займа. Второй же договор купли-продажи от 13.02.2012 г. заключался исключительно для того, чтобы С.Н. могла получить согласие банка и выкупить квартиру через ипотеку. По факту денег она не получала, сделка являлась мнимой, поскольку была совершенна лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Имеющиеся у ответчика расписки нельзя рассматривать в качестве документов, подтверждающих получение денежных средств. Представленные расписки не содержат ни даты (дата проставлена другим лицом), ни места составления, в них не указано, от кого и по какой сделке получены денежные средства. В результате недобросовестных действий А. и Х.С. у С.Н. сформировалось ложное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Воля на совершение сделки у нее была, однако формирование этой воли происходило под влиянием обмана со стороны других лиц. Просит суд признать недействительными заключенные сторонами договоры купли-продажи от 02.12.2011 г. и 13.02.2012 г.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С.Н. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на те же доводы, что и в исковом заявлении, а также на неприменимость к рассматриваемым отношениям п. 4 ст. 342 ГК РФ, который касается последующего залога, тогда как в рассматриваемом споре последующего залога нет, есть только договор залога квартиры и договор купли-продажи, поэтому в данном случае применяется п. 2 ст. 346 ГК РФ. Поскольку на момент подписания договора купли-продажи 02.12.2011 г. квартира находилась в залоге, и согласие залогодержатель на продажу не давал, данный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. При подписании первого договора купли-продажи от 02.12.2011 г. истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки. Эта сделка была совершена с целью прикрыть договор займа. Расписки о получении денежных средств по обоим договорам купли-продажи были написаны значительно позже. Отсутствие факта передачи денег и фактическое длительное проживание истицы в квартире после государственной регистрации до момента подачи иска свидетельствуют о мнимости сделки. Второй договор купли-продажи от 13.02.2012 г. заключался исключительно для того, чтобы С.Н. могла получить согласие банка и выкупить квартиру через ипотеку. Денег она не получала, данная сделка являлась мнимой, поскольку была совершенна лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия - не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя А. - Б.М. (по доверенности), возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 170 ГПК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ правовой целью договора купли-продажи недвижимого имущества является переход права собственности на переданное продавцом покупателю имущество.
Согласно ст. ст. 550, 551, 558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований С.Н. к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, исходя из недоказанности истицей притворности, мнимости заключенных сторонами сделок от <дата> и от <дата> года, обмана со стороны А., поскольку на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> и перехода права собственности на 1/2 долю в спорной квартире погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> уже было произведено, каких-либо доказательств того, что договор купли-продажи доли в квартире от <дата> между А. и С.Н. прикрывал договор займа между С.Н. и Х.С., суду не представлено. Договорные же отношения С.Н. с Х.С. носят самостоятельный характер и не свидетельствуют о притворности договора купли-продажи от 02.12.2011 г. Каких-либо объективных доказательств наличия сговора А. с Х.С., С.Е.А. на обман С.Н. в деле не имеется. Факт получения С.Н. денежных средств по договорам купли-продажи подтверждается представленной суду распиской С.Н. о получении ею денежных средств, аналогичными условиям договоров купли-продажи, при этом доказательств наличия порока воли у С.Н. в момент написания оспариваемых документов, суду также не представлено.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, С.Н. на основании договора купли-продажи от 02.09.2010 года являлась собственником <адрес> в <адрес>, право собственности на которую зарегистрировано за нею в установленном законом порядке <дата> года.
<дата> между С.Н. и Д. в лице Б.Р. заключен договор займа с залогом недвижимого имущества (ипотека), по условиям которого Д. выдала С.Н. беспроцентный денежный заем в размере 196000 рублей на срок до <дата> в целях осуществления коммерческой (предпринимательской) деятельности. В обеспечение займа С.Н. передала в залог Д. спорную квартиру, <дата> произведена государственная регистрация ипотеки. <дата> между С.Н. и Д. в лице Б.Р. заключено соглашение к договору займа с залогом недвижимого имущества от 27.01.2011 года, по условиям которого сумма займа составила 484000 рублей, сумма, подлежащая уплате ежемесячно - 20800 рублей, 27.01.2011 г. - 280800 рублей. Данное соглашение зарегистрировано 28.03.2011 г..
19.05.2011 года между С.Н. и Х.С. заключен договор займа и залога (ипотеки), по условиям которого Х.С. передал С.Н. 600000 рублей на срок до <дата> на осуществление коммерческой (предпринимательской деятельности). Договором предусмотрен возврат суммы займа с уплатой процентов за пользование займом в размере 5% на сумму займа ежемесячно. В случае просрочки возврата суммы займа заемщик обязуется уплатить неустойку 1% за каждый день просрочки от общей суммы займа. В обеспечение займа истицей в залог Х.С. передана <адрес>.13 по <адрес> в <адрес>. <дата> произведена государственная регистрация ипотеки.
<дата> между С.Н. и Х.С. заключено дополнительное соглашение к договору займа и залога (ипотеки) от 19.05.2011 года, согласно которому Х.С. передал С.Н. в общей сложности 800000 рублей на срок до <дата>, а С.Н. обязалась возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере и на условиях настоящего договора.
Как следует из пояснений С.Н., с помощью полученных у Х.С. денежных средств она рассчиталась по договору займа от <дата> с Б.Р.
В качестве цели предоставления займов от <дата> и <дата> указано осуществление С.Н. предпринимательской деятельности, однако, согласно справке 2-НДФЛ и пояснениям С.Н. в 2011-2012 годах она работала в МБУ "<данные изъяты>, имеет 2 высших образования, ее заработная плата составляла около 20 тысяч рублей.
Также С.Н. имела действующие кредитные обязательства в АКБ "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 150000 рублей под 22% годовых со сроком возврата <дата> года, в ОАО "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 256270,45 рублей под 0,07% в день со сроком возврата 60 месяцев, в ОАО "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 191000 рублей под 21,5% годовых на срок 36 месяцев и не имела на праве собственности иного недвижимого имущества, кроме спорной квартиры, которая неоднократно закладывалась истицей.
<дата> С.Н. и Х.С. обратились с совместным заявлением в УФРС по Красноярскому краю о погашении записи об ипотеке, и в тот же день <дата> между С.Н. и А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в квартире по указанному адресу за 1250000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Договор имеет силу передаточного акта. <дата> зарегистрированы договор купли-продажи и право общей долевой собственности.
<дата> между С.Н. и А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в данной квартире за 1350000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта. <дата> зарегистрированы договор купли-продажи и право собственности А.
Как следует из пояснений истицы в судебном заседании, у нее была тяжелая ситуация по ее кредитным обязательствам перед банками, она хотела погасить все и выплачивать один кредит. По объявлению обратилась в фирму "<данные изъяты>", где С.Е. предложил ей заем денежных средств под процент под залог квартиры. Она знала, что такое залог и понимала, что если она не отдаст деньги в срок, залогодатель может настаивать на продаже квартиры. Сахно обещал перекредитовать ее под более низкий процент, отправил ее к Х. 19.05.2011 г. она заключила договор займа с Х-вым, заем был на сумму 600000 руб., с помощью которых она рассчиталась по предыдущему займу с Б.Р. лично, а также погашала обязательства в банках. Она заняла у Х. деньги под более низкий процент. Дополнительным соглашением она брала еще 200000 руб. наличными на путевку ребенку, они ездили отдыхать. До сентября она оплату производила. Доказательств и расписок у нее нет. В конце сентября Сахно сказал ей, что возможна схема, при которой его знакомый дает деньги и гасит ипотеку, за это она передает по договору купли-продажи 1/2 доли в квартире. Она это понимала. Сумма долга составляла 1100000 рублей. Они хотели оформить в банке ипотечный кредит и выкупить квартиру обратно. Денег за квартиру она не получала, расписки написала только осенью 2012 года по просьбе Сахно для банка. Потом ее уговорили переписать на Антонова вторую долю квартиры. Она понимала, что при продаже перестает быть собственником. Думала, что будет погашать ипотеку, и квартира вернется ей. Считает, что ее обманули, обещали оформить ипотечный кредит, чтобы обратно выкупить квартиру, но не оформили.
Между тем, постановлением оперуполномоченного ОП N МУ МВД России "Красноярское" от <дата> по заявлению С.Н. по факту мошеннических действий со стороны С.Е.А., Х.С., А. отказано за отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
Судом правомерно не приняты во внимание доводы истицы о недопустимости в качестве доказательств расписок о получении ею денежных средств за продажу ответчику квартиры. А. в подтверждение выполнения условий договора в части расчета за приобретаемую 1/2 долю в квартире представлен подлинник расписки С.Н. о получении ею денежной суммы в размере 1250000 рублей за указанную долю в квартире по адресу <адрес>, с указанием на отсутствие претензий. Расписка датирована <дата> года. Сама истица в судебном заседании не отрицала написание ею данной расписки именно в связи с продажей доли в квартире А., но утверждала, что денежных средств не получала. Доказательств написания расписки в связи с иными обстоятельствами, безденежности данной расписки, либо написания расписки по просьбе С.Е.А. для получения ипотечного кредита суду не представлено. Полученные денежные средства использованы С.Н. на погашение имеющихся у нее многочисленных кредитных обязательств, в том числе перед Х.С., что ею не отрицалось по существу. Доводы о составлении С.Н. расписки значительно позднее даты заключения договора на действительность договора купли-продажи не влияют, поскольку договором не предусмотрено обязательное написание расписки до заключения договора, а законом не установлены обязательные для написания расписки реквизиты, что верно отражено в решении. Кроме того, содержание расписок не противоречит условиям оспариваемых договоров купли-продажи, согласно которым оплата по ним произведена до подписания договоров.
Как видно из материалов дела, на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> между сторонами и перехода права собственности на 1/2 долю в квартире уже было произведено погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> года, в связи с чем судом обоснованно не приняты во внимание доводы истицы о необходимости получения согласия залогодержателя Х.С. на заключение данного договора. Кроме того, в силу п. 4 ст. 342 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом, о чем также верно указано в решении.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание недоказанность истицей того, что договор купли-продажи от <дата> прикрывал договор займа между Х.С. и С.Н., учитывая также, что договорные отношения С.Н. с Х.С. носят самостоятельный характер и никак не связаны с договорными отношениями между сторонами спора, отсутствие в деле доказательств обратному, судебная коллегия находит возможным согласиться с правильным выводом суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания договора купли-продажи от <дата> 1/2 доли в спорной квартире между С.Н. и А. недействительным по мотиву притворности.
Кроме того, суду не представлено доказательств мнимости договора купли-продажи доли спорной квартиры между С.Н. и А. от 13.02.2012 г. Как следует из пояснений истицы, при заключении данного договора она понимала, что заключает именно договор купли-продажи, тогда как ее намерение впоследствии выкупить квартиру с помощью получения ипотечного кредита не свидетельствуют о наличии такой же цели у А., который указывал на намерение приобрести данную квартиру в собственность для последующего проживания в ней. Соглашение об обратном выкупе квартиры сторонами не заключалось. Спорная квартира согласно сведениям УФРС по Красноярскому краю является единственным жильем для А.. Доказательств наличия сговора А. с Х.С., С.Е.А. на обман С.Н. суду не представлено. За проданную долю в спорной квартире истицей получено от ответчика 1350000 руб., что подтверждается содержанием договора, распиской, факт написания которой истицей не отрицался. Наличие порока воли у С.Н. в момент написания расписок суду также не доказано.
Переход права собственности на спорное жилое помещение от С.Н. к А. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что свидетельствует о наступлении правовых последствий заключенного сторонами договора купли-продажи и также противоречит позиции истицы о мнимости данного договора, заключении его без намерения создать соответствующие правовые последствия.
При этом не вселение А. в спорную квартиру после ее приобретения, не оплата им коммунальных платежей, проживание в квартире после ее отчуждения истицы с ребенком, несение истицей бремени содержания и оплаты спорной квартиры даже после продажи ее ответчику, прекращение права пользования несовершеннолетним Т. спорным жилым помещением в связи с отчуждением данного жилого помещения его матерью С.Н., также не свидетельствует о мнимости договора купли-продажи, на что верно указано судом в обжалованном решении с обоснованием сделанных выводов, которые сомнений у судебной коллегии не вызывают.
В связи с этим доводы жалобы о неприменимости к рассматриваемым отношениям п. 4 ст. 342 ГК РФ, который касается последующего залога, тогда как в рассматриваемом споре нет последующего залога, не могут быть признаны состоятельными, как основанные на неправильном толковании материального закона заявителем. Кроме того, на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> и перехода права собственности на 1/2 долю в квартире к ответчику погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> уже было произведено, в связи с чем согласия залогодержателя на отчуждение доли в спорной квартире не требовалось.
Ссылки в жалобе на заключение первого договора купли-продажи от 02.12.2011 г. с целью прикрыть договор займа, поскольку истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки, расписки о получении денежных средств по обоим договорам купли-продажи были написаны почти через год после подписания самих договоров, даты на них проставлены не истицей, а неустановленным лицом - не могут быть приняты судом во внимание, поскольку самой истицей не отрицалось, что она при заключении оспариваемого договора понимала, что продает долю в принадлежащей ей квартире, расписка в получении денег подписана ею лично, обязательных требований к составлению расписки законом не установлено. При этом расходование полученных от продажи доли в квартире денежных средств на погашение имевшихся у истицы долговых обязательств, т.е. по своему усмотрению, свидетельствует о получении истицей денег по оспариваемым сделкам.
Доказательств, с достоверностью подтвердивших бы формирование воли истицы на совершение сделки под влиянием обмана со стороны других лиц, суду не представлено. Напротив, истица подтвердила, что заключила оспариваемые ею договоры с целью получения денежных средств для погашения имевшихся у нее долговых обязательств и понимала последствия залоговой сделки.
Доводов, влияющих на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергающих выводы суда первой инстанции в апелляционной жалобе не содержится. В целом доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были предметом проверки и оценки суда первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, противоречащими установленным судом обстоятельствам, а потому не являющимися основанием для отмены верного решения суда.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену принятого решения, судом первой инстанции также не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 14 октября 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу С.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-75/2014
Требование: О признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что в результате недобросовестных действий ответчика у него сформировалось ложное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, формирование воли на совершение сделки происходило под влиянием обмана со стороны других лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2014 г. по делу N 33-75/2014
Судья Бубакова С.Н.
27 января 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Плаксиной Е.Е.
судей: Геринг О.И. и Наприенковой О.Г.
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску С.Н. к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
по апелляционной жалобе С.Н.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 14 октября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С.Н. о признании недействительными договора купли-продажи * доли <адрес> N по <адрес> от <дата> и договора купли-продажи * доли <адрес> N по <адрес> от <дата> года, заключенных между С.Н. к А., применении последствий недействительности сделок - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
С.Н. обратилась в суд с иском к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Исковые требования мотивировала тем, что <дата> г. между сторонами заключен договор купли-продажи * доли квартиры по адресу: <адрес>. <дата> г. между ними был заключен договор купли-продажи * доли квартиры по указанному адресу. Оба договора зарегистрированы в УФРС по <адрес>. Полагает, что указанные договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку совершены под влиянием обмана. 19 мая 2011 г. между истицей и Х.С. был заключен договор займа и залога (ипотеки), по которому Х.С. передал ей 600000 рублей наличными на срок до <дата> г. В обеспечение своевременного исполнения условий займа она передала Х.С. в залог квартиру по указанному выше адресу, договор залога был зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю. В ноябре 2011 г. Х.С. обратился к ней с предложением погасить долг по следующей схеме: она продает квартиру А., но продолжает в ней проживать с ребенком, денег за нее не получает и расписки о получении денег не пишет, затем выкупает эту квартиру обратно в ипотеку через банк и гасит долг. Поскольку вернуть долг истица не могла ввиду тяжелого материального положения, она была вынуждена согласиться. В октябре 2012 г. Х.С. и А. заявили, что банк не дает денежные средства в залог без расписок о получении истицей денежных средств, в связи с чем она написала две расписки без даты о получении денег по договорам от 02.12.2011 г. и 13.02.2012 г. После чего указанные лица стали требовать освобождения квартиры. На момент подписания договора купли-продажи <дата> квартира находилась в залоге у Х.С., в договоре же указывалось на отсутствие каких-либо обременений. Совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке было подано 02.12.2011 г., дата окончания срока регистрации - 06.12.2011 г. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи от 02.12.2011 г. квартира находилась в залоге, и для его заключения требовалось согласие залогодержателя - Х.С., которого предоставлено не было. При подписании первого договора купли-продажи 1/2 доли квартиры от 02.12.2011 г. истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки. Первая сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку - договор займа, поэтому к ней должны быть применены нормы о договоре займа. Второй же договор купли-продажи от 13.02.2012 г. заключался исключительно для того, чтобы С.Н. могла получить согласие банка и выкупить квартиру через ипотеку. По факту денег она не получала, сделка являлась мнимой, поскольку была совершенна лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Имеющиеся у ответчика расписки нельзя рассматривать в качестве документов, подтверждающих получение денежных средств. Представленные расписки не содержат ни даты (дата проставлена другим лицом), ни места составления, в них не указано, от кого и по какой сделке получены денежные средства. В результате недобросовестных действий А. и Х.С. у С.Н. сформировалось ложное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Воля на совершение сделки у нее была, однако формирование этой воли происходило под влиянием обмана со стороны других лиц. Просит суд признать недействительными заключенные сторонами договоры купли-продажи от 02.12.2011 г. и 13.02.2012 г.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С.Н. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на те же доводы, что и в исковом заявлении, а также на неприменимость к рассматриваемым отношениям п. 4 ст. 342 ГК РФ, который касается последующего залога, тогда как в рассматриваемом споре последующего залога нет, есть только договор залога квартиры и договор купли-продажи, поэтому в данном случае применяется п. 2 ст. 346 ГК РФ. Поскольку на момент подписания договора купли-продажи 02.12.2011 г. квартира находилась в залоге, и согласие залогодержатель на продажу не давал, данный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. При подписании первого договора купли-продажи от 02.12.2011 г. истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки. Эта сделка была совершена с целью прикрыть договор займа. Расписки о получении денежных средств по обоим договорам купли-продажи были написаны значительно позже. Отсутствие факта передачи денег и фактическое длительное проживание истицы в квартире после государственной регистрации до момента подачи иска свидетельствуют о мнимости сделки. Второй договор купли-продажи от 13.02.2012 г. заключался исключительно для того, чтобы С.Н. могла получить согласие банка и выкупить квартиру через ипотеку. Денег она не получала, данная сделка являлась мнимой, поскольку была совершенна лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия - не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя А. - Б.М. (по доверенности), возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 170 ГПК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ правовой целью договора купли-продажи недвижимого имущества является переход права собственности на переданное продавцом покупателю имущество.
Согласно ст. ст. 550, 551, 558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований С.Н. к А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, исходя из недоказанности истицей притворности, мнимости заключенных сторонами сделок от <дата> и от <дата> года, обмана со стороны А., поскольку на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> и перехода права собственности на 1/2 долю в спорной квартире погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> уже было произведено, каких-либо доказательств того, что договор купли-продажи доли в квартире от <дата> между А. и С.Н. прикрывал договор займа между С.Н. и Х.С., суду не представлено. Договорные же отношения С.Н. с Х.С. носят самостоятельный характер и не свидетельствуют о притворности договора купли-продажи от 02.12.2011 г. Каких-либо объективных доказательств наличия сговора А. с Х.С., С.Е.А. на обман С.Н. в деле не имеется. Факт получения С.Н. денежных средств по договорам купли-продажи подтверждается представленной суду распиской С.Н. о получении ею денежных средств, аналогичными условиям договоров купли-продажи, при этом доказательств наличия порока воли у С.Н. в момент написания оспариваемых документов, суду также не представлено.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, С.Н. на основании договора купли-продажи от 02.09.2010 года являлась собственником <адрес> в <адрес>, право собственности на которую зарегистрировано за нею в установленном законом порядке <дата> года.
<дата> между С.Н. и Д. в лице Б.Р. заключен договор займа с залогом недвижимого имущества (ипотека), по условиям которого Д. выдала С.Н. беспроцентный денежный заем в размере 196000 рублей на срок до <дата> в целях осуществления коммерческой (предпринимательской) деятельности. В обеспечение займа С.Н. передала в залог Д. спорную квартиру, <дата> произведена государственная регистрация ипотеки. <дата> между С.Н. и Д. в лице Б.Р. заключено соглашение к договору займа с залогом недвижимого имущества от 27.01.2011 года, по условиям которого сумма займа составила 484000 рублей, сумма, подлежащая уплате ежемесячно - 20800 рублей, 27.01.2011 г. - 280800 рублей. Данное соглашение зарегистрировано 28.03.2011 г..
19.05.2011 года между С.Н. и Х.С. заключен договор займа и залога (ипотеки), по условиям которого Х.С. передал С.Н. 600000 рублей на срок до <дата> на осуществление коммерческой (предпринимательской деятельности). Договором предусмотрен возврат суммы займа с уплатой процентов за пользование займом в размере 5% на сумму займа ежемесячно. В случае просрочки возврата суммы займа заемщик обязуется уплатить неустойку 1% за каждый день просрочки от общей суммы займа. В обеспечение займа истицей в залог Х.С. передана <адрес>.13 по <адрес> в <адрес>. <дата> произведена государственная регистрация ипотеки.
<дата> между С.Н. и Х.С. заключено дополнительное соглашение к договору займа и залога (ипотеки) от 19.05.2011 года, согласно которому Х.С. передал С.Н. в общей сложности 800000 рублей на срок до <дата>, а С.Н. обязалась возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере и на условиях настоящего договора.
Как следует из пояснений С.Н., с помощью полученных у Х.С. денежных средств она рассчиталась по договору займа от <дата> с Б.Р.
В качестве цели предоставления займов от <дата> и <дата> указано осуществление С.Н. предпринимательской деятельности, однако, согласно справке 2-НДФЛ и пояснениям С.Н. в 2011-2012 годах она работала в МБУ "<данные изъяты>, имеет 2 высших образования, ее заработная плата составляла около 20 тысяч рублей.
Также С.Н. имела действующие кредитные обязательства в АКБ "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 150000 рублей под 22% годовых со сроком возврата <дата> года, в ОАО "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 256270,45 рублей под 0,07% в день со сроком возврата 60 месяцев, в ОАО "<данные изъяты>" по договору от <дата> в сумме 191000 рублей под 21,5% годовых на срок 36 месяцев и не имела на праве собственности иного недвижимого имущества, кроме спорной квартиры, которая неоднократно закладывалась истицей.
<дата> С.Н. и Х.С. обратились с совместным заявлением в УФРС по Красноярскому краю о погашении записи об ипотеке, и в тот же день <дата> между С.Н. и А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в квартире по указанному адресу за 1250000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Договор имеет силу передаточного акта. <дата> зарегистрированы договор купли-продажи и право общей долевой собственности.
<дата> между С.Н. и А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в данной квартире за 1350000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта. <дата> зарегистрированы договор купли-продажи и право собственности А.
Как следует из пояснений истицы в судебном заседании, у нее была тяжелая ситуация по ее кредитным обязательствам перед банками, она хотела погасить все и выплачивать один кредит. По объявлению обратилась в фирму "<данные изъяты>", где С.Е. предложил ей заем денежных средств под процент под залог квартиры. Она знала, что такое залог и понимала, что если она не отдаст деньги в срок, залогодатель может настаивать на продаже квартиры. Сахно обещал перекредитовать ее под более низкий процент, отправил ее к Х. 19.05.2011 г. она заключила договор займа с Х-вым, заем был на сумму 600000 руб., с помощью которых она рассчиталась по предыдущему займу с Б.Р. лично, а также погашала обязательства в банках. Она заняла у Х. деньги под более низкий процент. Дополнительным соглашением она брала еще 200000 руб. наличными на путевку ребенку, они ездили отдыхать. До сентября она оплату производила. Доказательств и расписок у нее нет. В конце сентября Сахно сказал ей, что возможна схема, при которой его знакомый дает деньги и гасит ипотеку, за это она передает по договору купли-продажи 1/2 доли в квартире. Она это понимала. Сумма долга составляла 1100000 рублей. Они хотели оформить в банке ипотечный кредит и выкупить квартиру обратно. Денег за квартиру она не получала, расписки написала только осенью 2012 года по просьбе Сахно для банка. Потом ее уговорили переписать на Антонова вторую долю квартиры. Она понимала, что при продаже перестает быть собственником. Думала, что будет погашать ипотеку, и квартира вернется ей. Считает, что ее обманули, обещали оформить ипотечный кредит, чтобы обратно выкупить квартиру, но не оформили.
Между тем, постановлением оперуполномоченного ОП N МУ МВД России "Красноярское" от <дата> по заявлению С.Н. по факту мошеннических действий со стороны С.Е.А., Х.С., А. отказано за отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
Судом правомерно не приняты во внимание доводы истицы о недопустимости в качестве доказательств расписок о получении ею денежных средств за продажу ответчику квартиры. А. в подтверждение выполнения условий договора в части расчета за приобретаемую 1/2 долю в квартире представлен подлинник расписки С.Н. о получении ею денежной суммы в размере 1250000 рублей за указанную долю в квартире по адресу <адрес>, с указанием на отсутствие претензий. Расписка датирована <дата> года. Сама истица в судебном заседании не отрицала написание ею данной расписки именно в связи с продажей доли в квартире А., но утверждала, что денежных средств не получала. Доказательств написания расписки в связи с иными обстоятельствами, безденежности данной расписки, либо написания расписки по просьбе С.Е.А. для получения ипотечного кредита суду не представлено. Полученные денежные средства использованы С.Н. на погашение имеющихся у нее многочисленных кредитных обязательств, в том числе перед Х.С., что ею не отрицалось по существу. Доводы о составлении С.Н. расписки значительно позднее даты заключения договора на действительность договора купли-продажи не влияют, поскольку договором не предусмотрено обязательное написание расписки до заключения договора, а законом не установлены обязательные для написания расписки реквизиты, что верно отражено в решении. Кроме того, содержание расписок не противоречит условиям оспариваемых договоров купли-продажи, согласно которым оплата по ним произведена до подписания договоров.
Как видно из материалов дела, на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> между сторонами и перехода права собственности на 1/2 долю в квартире уже было произведено погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> года, в связи с чем судом обоснованно не приняты во внимание доводы истицы о необходимости получения согласия залогодержателя Х.С. на заключение данного договора. Кроме того, в силу п. 4 ст. 342 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом, о чем также верно указано в решении.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание недоказанность истицей того, что договор купли-продажи от <дата> прикрывал договор займа между Х.С. и С.Н., учитывая также, что договорные отношения С.Н. с Х.С. носят самостоятельный характер и никак не связаны с договорными отношениями между сторонами спора, отсутствие в деле доказательств обратному, судебная коллегия находит возможным согласиться с правильным выводом суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания договора купли-продажи от <дата> 1/2 доли в спорной квартире между С.Н. и А. недействительным по мотиву притворности.
Кроме того, суду не представлено доказательств мнимости договора купли-продажи доли спорной квартиры между С.Н. и А. от 13.02.2012 г. Как следует из пояснений истицы, при заключении данного договора она понимала, что заключает именно договор купли-продажи, тогда как ее намерение впоследствии выкупить квартиру с помощью получения ипотечного кредита не свидетельствуют о наличии такой же цели у А., который указывал на намерение приобрести данную квартиру в собственность для последующего проживания в ней. Соглашение об обратном выкупе квартиры сторонами не заключалось. Спорная квартира согласно сведениям УФРС по Красноярскому краю является единственным жильем для А.. Доказательств наличия сговора А. с Х.С., С.Е.А. на обман С.Н. суду не представлено. За проданную долю в спорной квартире истицей получено от ответчика 1350000 руб., что подтверждается содержанием договора, распиской, факт написания которой истицей не отрицался. Наличие порока воли у С.Н. в момент написания расписок суду также не доказано.
Переход права собственности на спорное жилое помещение от С.Н. к А. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что свидетельствует о наступлении правовых последствий заключенного сторонами договора купли-продажи и также противоречит позиции истицы о мнимости данного договора, заключении его без намерения создать соответствующие правовые последствия.
При этом не вселение А. в спорную квартиру после ее приобретения, не оплата им коммунальных платежей, проживание в квартире после ее отчуждения истицы с ребенком, несение истицей бремени содержания и оплаты спорной квартиры даже после продажи ее ответчику, прекращение права пользования несовершеннолетним Т. спорным жилым помещением в связи с отчуждением данного жилого помещения его матерью С.Н., также не свидетельствует о мнимости договора купли-продажи, на что верно указано судом в обжалованном решении с обоснованием сделанных выводов, которые сомнений у судебной коллегии не вызывают.
В связи с этим доводы жалобы о неприменимости к рассматриваемым отношениям п. 4 ст. 342 ГК РФ, который касается последующего залога, тогда как в рассматриваемом споре нет последующего залога, не могут быть признаны состоятельными, как основанные на неправильном толковании материального закона заявителем. Кроме того, на дату регистрации договора купли-продажи от <дата> и перехода права собственности на 1/2 долю в квартире к ответчику погашение записи об ипотеке по договору займа и залога (ипотеки) от <дата> уже было произведено, в связи с чем согласия залогодержателя на отчуждение доли в спорной квартире не требовалось.
Ссылки в жалобе на заключение первого договора купли-продажи от 02.12.2011 г. с целью прикрыть договор займа, поскольку истица на руки денежных средств не получала, но полагала, что покупатель передал денежные средства залогодержателю Х.С. для погашения ипотеки, расписки о получении денежных средств по обоим договорам купли-продажи были написаны почти через год после подписания самих договоров, даты на них проставлены не истицей, а неустановленным лицом - не могут быть приняты судом во внимание, поскольку самой истицей не отрицалось, что она при заключении оспариваемого договора понимала, что продает долю в принадлежащей ей квартире, расписка в получении денег подписана ею лично, обязательных требований к составлению расписки законом не установлено. При этом расходование полученных от продажи доли в квартире денежных средств на погашение имевшихся у истицы долговых обязательств, т.е. по своему усмотрению, свидетельствует о получении истицей денег по оспариваемым сделкам.
Доказательств, с достоверностью подтвердивших бы формирование воли истицы на совершение сделки под влиянием обмана со стороны других лиц, суду не представлено. Напротив, истица подтвердила, что заключила оспариваемые ею договоры с целью получения денежных средств для погашения имевшихся у нее долговых обязательств и понимала последствия залоговой сделки.
Доводов, влияющих на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергающих выводы суда первой инстанции в апелляционной жалобе не содержится. В целом доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были предметом проверки и оценки суда первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, противоречащими установленным судом обстоятельствам, а потому не являющимися основанием для отмены верного решения суда.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену принятого решения, судом первой инстанции также не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 14 октября 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу С.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)