Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича: Мамай И.Н., представителя по доверенности 46 АА 0502030 от 09.10.2013;
- от индивидуального предпринимателя Малина Михаила Алексеевича: Бурыкина Е.В., представителя по доверенности б/н от 12.09.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 (судья Масютина Н.С.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Малина Михаила Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Жидееву Сергею Алексеевичу о взыскании 291 527 руб. 60 коп. и по встречному иску индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Малину Михаилу Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Малин Михаил Алексеевич (далее - ИП Малин М.А.) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Жидееву Сергею Алексеевичу (далее - ИП Жидеев С.А.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 в сумме 150 000 руб., неустойки в сумме 115 200 руб., убытков в виде реального ущерба в сумме 26 327 руб. 60 коп., а всего 291 527 руб. 60 коп.
Определением от 21.01.2014 принято к производству встречное исковое заявление ИП Жидеева С.А. к ИП Малину М.А. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп.
В ходе рассмотрения настоящего дела ИП Малин М.А. уточнил заявленные требования в части неустойки, в связи с чем просил взыскать с ИП Жидеева С.А. задолженность по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 в сумме 150 000 руб., неустойку в сумме 31 006 руб. 25 коп. и убытки в виде реального ущерба в сумме 26 327 руб. 60 коп., пояснив при этом, что расчет неустойки произведен им с применением двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 16,5% годовых.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 требования ИП Малина М.А. удовлетворены частично: с ИП Жидеева С.А. в пользу ИП Малина М.А. взыскано 172 676 руб. 71 коп., в том числе задолженность в сумме 150 000 руб., пени в сумме 17 600 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 076 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении встречного иска также отказано.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Жидеев С.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.06.2014 г. представитель ИП Жидеева С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения по основаниям, изложенным в жалобе, просил названное решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Малина М.А. возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, указывая на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Из содержания апелляционной жалобы ИП Жидеева С.А. следует, что заявитель выражает несогласие с обжалуемым решением суда в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения.
Учитывая отсутствие возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 11.05.2012 между ИП Малиным М.А. (арендодатель) и ИП Жидеевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2АК/12.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование помещение, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI. Помещение передается за плату под магазин для ведения розничной торговли. Площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 82,3 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 49,8 кв. м.
Представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АЖ N 024260 от 17.02.2010 подтверждается, что имущество, являющееся предметом договора, принадлежит на праве собственности Малину М.А.
Условиями вышеназванного договора установлен срок аренды с 14.05.2012 по 31.12.2012 (пункт 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.09.2012).
В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в размере 50 000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен).
Вышеуказанное имущество в удовлетворительном состоянии передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2012. Претензий по качеству передаваемого помещения у арендатора к арендодателю не имелось.
После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться спорным помещением в отсутствии возражений со стороны арендодателя.
31.07.2013 в связи с фактическим прекращением со стороны ответчика арендных отношений и освобождением им помещения ИП Малиным М.А. в присутствии гр. Бубликовой С.А., Неструева А.В. составлен акт осмотра и приемки помещения.
Согласно указанному акту в результате осмотра выявлено, что помещение площадью 82,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI, ИП Жидеевым С.А. в качестве магазина для ведения розничной торговли не используется и освобождено от принадлежащего арендатору имущества; в помещении повреждено и частично отсутствует оборудование охранно-пожарной сигнализации (отсутствуют потолочные извещатели, отсутствуют датчики, приемно-контрольный прибор и комбинированный оповещатель с аккумуляторной батареей и блоком питания, повреждена проводка охранно-пожарной сигнализации); в остальной части помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, расположенные в помещении инженерные системы исправны.
В связи с необходимостью восстановления охранно-пожарной сигнализации 31.07.2013 между ИП Малиным М.А. (заказчик) и ИП Толмачевым А.Г. (подрядчик) заключен договор подряда N 41 на монтажно-наладочные работы, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя работы: ремонт охранно-пожарной сигнализации на объектах заказчика. Стоимость работ составляет 26 327 руб. 60 коп.
Подписанным между ИП Малиным М.А. и ИП Толмачевым А.Г. актом приемки выполненных работ от 31.07.2013 подтверждается, что работы выполнены полностью и в срок, заказчик претензий по объему, качеству и срокам выполнения работ не имеет.
Оплата выполненных работ произведена ИП Малиным М.А. в сумме 26 327 руб. 60 коп. (квитанция к приходному кассовому ордеру N 41 от 31.07.2013).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Малина М.А. к ИП Жидееву С.А. с требованием погасить задолженность по договору, неустойку и ущерб в срок до 06.09.2013.
Поскольку названное требование было оставлено арендатором без удовлетворения, арендодатель обратился в суд с настоящим требованием.
ИП Жидеев С.А., в свою очередь, заявил встречный иск о взыскании с ИП Малина М.А. неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп., ссылаясь при этом на то, что до заключения сторонами договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 ИП Жидеев С.А. произвел за собственный счет и собственными силами ремонт помещения, принадлежащего ИП Малину М.А.
Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований ИП Малина М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ИП Жидеева С.А. Суд при этом исходит из следующего.
Отношения сторон в рассматриваемом деле возникли на основании заключенного между ними договора аренды помещения.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтверждается, что ИП Малиным М.А., вопреки доводам апелляционной жалобы, надлежащим образом исполнены свои обязательства по спорному договору аренды - по акту приема-передачи от 14.05.2012 указанное в договоре имущество было передано арендодателем арендатору.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что оплата по договору производится ежемесячно с предоплатой за месяц до расчетного периода (не позднее 10 числа каждого месяца) путем перечисления с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.
Однако доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, срок аренды установлен с 14.05.2012 по 31.12.2012 (пункт 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.09.2012).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, арендатор продолжил пользоваться спорными помещениями после истечения срока договора аренды, в связи с чем договор аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Довод ответчика о том, что спорный отношения вопреки выводам суда основаны на договоре аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 г., не подтвержден надлежащими доказательствами.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
В силу ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса).
В представленном в дело подлинном экземпляре договора аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 (т. 1 л.д. 65-68) отсутствует подпись арендатора, что не позволяет принять данное доказательство в подтверждение факта прекращения прежнего договора аренды заключением нового договора. К тому же условия о цене и порядке внесения арендной платы, содержащиеся в представленном экземпляре договора аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 г., воспроизводят аналогичные положения договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012, не влияя на содержание и объем спорного правоотношения.
Подлежит отклонению также довод заявителя жалобы о том, что закон не устанавливает обязательного составления акта возврата помещения.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Материалами дела подтверждается, что акт осмотра и приемки помещения, согласно которому арендодатель принял нежилое помещение площадью 82,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI, был составлен только 31.07.2013 комиссией в составе арендодателя (ИП Малина М.А.), граждан Бубликовой С.А., Неструева А.В.
Судом области при этом обоснованно учтено, что спорным договором именно на арендатора была возложена обязанность возвратить арендуемое помещение при прекращении договора аренды (пункт 3.2.10. договора). Срок аренды, а также порядок возврата помещения были установлены договором.
Изложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод об отсутствии доказательств передачи помещения арендатором и принятия его арендодателем по передаточному акту или иному документу, равно как и доказательств уклонения арендодателя от приемки помещения.
Судебная коллегия также соглашается с судом первой инстанции в том, что показания свидетелей, договор аренды от 01.07.2013, заключенный ИП Жидеевым С.А. с другим арендодателем, и дополнительное соглашение N 1 к договору охраны N 531, вопреки доводам названного предпринимателя, не могут подтверждать факт возвращения арендатором арендодателю по спорному договору предмета аренды, поскольку не свидетельствуют ни об освобождении помещения, ни о возврате его арендодателю. Указанное обстоятельство не подтверждает и акт сверки расчетов, на который ссылается арендатор, ввиду того, что данный акт сверки не содержит сведений о факте передачи помещений.
Поскольку факт несвоевременного исполнения арендатором обязательства по возврату помещения, наличие задолженности по внесению арендной платы в сумме 150 000 руб. подтверждаются материалами дела, а доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности, в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции по праву признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Расписка от 01.07.2013, представленная ИП Жидеевым С.А. в обоснование факта оплаты по спорному договору в сумме 50 000 руб., верно не признана судом области надлежащим доказательством оплаты по договору, поскольку указанный документ не содержит расшифровки подписи лица, получившего денежные средства, и сведений о лице, передавшем указанную сумму, а также ввиду отсутствия возможности установить основание для передачи указанной суммы (договор аренды или иное обязательство).
Довод апелляционной жалобы о том, что из содержания обжалуемого решения суда не представляется возможным установить договор аренды, на основании которого судом была взыскана задолженность, подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела, содержанием самого обжалуемого судебного акта, отражающего требования истца, сформулированные им в исковом заявлении, о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012.
Не усматривает судебная коллегия и оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании с ИП Малина М.А. неосновательного обогащения, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из этой нормы и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.
В рассматриваемом случае в обоснование встречного искового заявления ИП Жидеев С.А. сослался на то, что до заключения сторонами договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 он произвел за собственный счет и собственными силами ремонт помещения, принадлежащего ИП Малину М.А., в результате чего последний сберег за счет истца по встречному иску денежные средства в сумме 60 395 руб. 40 коп.
Возникшие впоследствии между сторонами арендные отношения по поводу спорного имущества позволяют суду сделать вывод о том, что произведенный арендатором ремонт указанного выше помещения был обусловлен его последующей передачей ИП Жидееву С.А. в аренду.
При этом факт того, что заявленные ко взысканию расходы понесены ИП Жидеевым С.А. именно в связи с заключением в последующем договора аренды, со стороны ИП Жидеева С.А. не отрицается и подтверждается пояснениями его представителя, данными в судебном заседании суда первой инстанции, относительно того, почему заявленный иск является встречным по отношению к требованиям ИП Малина М.А.
Изложенное свидетельствует о том, что требования ИП Жидеева С.А. о возмещении стоимости произведенного ремонта спорного помещения вытекают из договорных отношений и связаны с обязательствами сторон, возникшими в период аренды названного помещения, что исключает применение в данном случае норм о неосновательном обогащении, на которых настаивает заявитель апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору.
Согласно пункту 1.5. спорного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество в состоянии, не требующем капитального ремонта.
Материалами дела подтверждается, что акт приема-передачи имущества от 14.05.2012 подписан со стороны арендатора без замечаний относительно качества и комплектности помещения.
Пунктом 3.1.1. договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.
При этом обязанность арендодателя (ИП Малина М.А.) по обеспечению косметического и текущего ремонта помещения договором не предусмотрена.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Кроме того, судом области верно указано на условие договора (пункт 2.5.), которым предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
Аналогичные правила установлены положениями пункта 3 статьи 623 ГК РФ.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
Пунктом 3.2.4. спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется не производить реконструкции помещения, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения арендодателя.
Вопреки правилам статьи 65 АПК РФ арендатором не представлено доказательств получения согласия арендодателя на производство работ в помещении (а именно: доказательств получения согласия арендодателя на проведение им неотделимых улучшений и согласования стоимости таких улучшений, равно как и доказательств передачи результата выполненных работ ИП Малину М.А.).
При изложенных обстоятельствах суд области пришел к верному выводу о том, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества посредством договора аренды сторонами урегулирован не был.
Поскольку ИП Жидеевым С.А. не предоставлено доказательств необходимости проведения ремонтных работ в спорном помещении, доказательств получения согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений и согласования стоимости таких улучшений, а также доказательств передачи результата выполненных работ арендодателю, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Доводов, опровергающих изложенные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2014 ПО ДЕЛУ N А35-7987/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. по делу N А35-7987/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича: Мамай И.Н., представителя по доверенности 46 АА 0502030 от 09.10.2013;
- от индивидуального предпринимателя Малина Михаила Алексеевича: Бурыкина Е.В., представителя по доверенности б/н от 12.09.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 (судья Масютина Н.С.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Малина Михаила Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Жидееву Сергею Алексеевичу о взыскании 291 527 руб. 60 коп. и по встречному иску индивидуального предпринимателя Жидеева Сергея Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Малину Михаилу Алексеевичу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Малин Михаил Алексеевич (далее - ИП Малин М.А.) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Жидееву Сергею Алексеевичу (далее - ИП Жидеев С.А.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 в сумме 150 000 руб., неустойки в сумме 115 200 руб., убытков в виде реального ущерба в сумме 26 327 руб. 60 коп., а всего 291 527 руб. 60 коп.
Определением от 21.01.2014 принято к производству встречное исковое заявление ИП Жидеева С.А. к ИП Малину М.А. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп.
В ходе рассмотрения настоящего дела ИП Малин М.А. уточнил заявленные требования в части неустойки, в связи с чем просил взыскать с ИП Жидеева С.А. задолженность по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 в сумме 150 000 руб., неустойку в сумме 31 006 руб. 25 коп. и убытки в виде реального ущерба в сумме 26 327 руб. 60 коп., пояснив при этом, что расчет неустойки произведен им с применением двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 16,5% годовых.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 требования ИП Малина М.А. удовлетворены частично: с ИП Жидеева С.А. в пользу ИП Малина М.А. взыскано 172 676 руб. 71 коп., в том числе задолженность в сумме 150 000 руб., пени в сумме 17 600 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 076 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении встречного иска также отказано.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Жидеев С.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.06.2014 г. представитель ИП Жидеева С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения по основаниям, изложенным в жалобе, просил названное решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Малина М.А. возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, указывая на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Из содержания апелляционной жалобы ИП Жидеева С.А. следует, что заявитель выражает несогласие с обжалуемым решением суда в части удовлетворения иска о взыскании с ИП Жидеева С.А. задолженности в сумме 150000 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения.
Учитывая отсутствие возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 11.05.2012 между ИП Малиным М.А. (арендодатель) и ИП Жидеевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2АК/12.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование помещение, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI. Помещение передается за плату под магазин для ведения розничной торговли. Площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 82,3 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 49,8 кв. м.
Представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АЖ N 024260 от 17.02.2010 подтверждается, что имущество, являющееся предметом договора, принадлежит на праве собственности Малину М.А.
Условиями вышеназванного договора установлен срок аренды с 14.05.2012 по 31.12.2012 (пункт 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.09.2012).
В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в размере 50 000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен).
Вышеуказанное имущество в удовлетворительном состоянии передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2012. Претензий по качеству передаваемого помещения у арендатора к арендодателю не имелось.
После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться спорным помещением в отсутствии возражений со стороны арендодателя.
31.07.2013 в связи с фактическим прекращением со стороны ответчика арендных отношений и освобождением им помещения ИП Малиным М.А. в присутствии гр. Бубликовой С.А., Неструева А.В. составлен акт осмотра и приемки помещения.
Согласно указанному акту в результате осмотра выявлено, что помещение площадью 82,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI, ИП Жидеевым С.А. в качестве магазина для ведения розничной торговли не используется и освобождено от принадлежащего арендатору имущества; в помещении повреждено и частично отсутствует оборудование охранно-пожарной сигнализации (отсутствуют потолочные извещатели, отсутствуют датчики, приемно-контрольный прибор и комбинированный оповещатель с аккумуляторной батареей и блоком питания, повреждена проводка охранно-пожарной сигнализации); в остальной части помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, расположенные в помещении инженерные системы исправны.
В связи с необходимостью восстановления охранно-пожарной сигнализации 31.07.2013 между ИП Малиным М.А. (заказчик) и ИП Толмачевым А.Г. (подрядчик) заключен договор подряда N 41 на монтажно-наладочные работы, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя работы: ремонт охранно-пожарной сигнализации на объектах заказчика. Стоимость работ составляет 26 327 руб. 60 коп.
Подписанным между ИП Малиным М.А. и ИП Толмачевым А.Г. актом приемки выполненных работ от 31.07.2013 подтверждается, что работы выполнены полностью и в срок, заказчик претензий по объему, качеству и срокам выполнения работ не имеет.
Оплата выполненных работ произведена ИП Малиным М.А. в сумме 26 327 руб. 60 коп. (квитанция к приходному кассовому ордеру N 41 от 31.07.2013).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Малина М.А. к ИП Жидееву С.А. с требованием погасить задолженность по договору, неустойку и ущерб в срок до 06.09.2013.
Поскольку названное требование было оставлено арендатором без удовлетворения, арендодатель обратился в суд с настоящим требованием.
ИП Жидеев С.А., в свою очередь, заявил встречный иск о взыскании с ИП Малина М.А. неосновательного обогащения в сумме 60 395 руб. 40 коп., ссылаясь при этом на то, что до заключения сторонами договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 ИП Жидеев С.А. произвел за собственный счет и собственными силами ремонт помещения, принадлежащего ИП Малину М.А.
Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований ИП Малина М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ИП Жидеева С.А. Суд при этом исходит из следующего.
Отношения сторон в рассматриваемом деле возникли на основании заключенного между ними договора аренды помещения.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтверждается, что ИП Малиным М.А., вопреки доводам апелляционной жалобы, надлежащим образом исполнены свои обязательства по спорному договору аренды - по акту приема-передачи от 14.05.2012 указанное в договоре имущество было передано арендодателем арендатору.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что оплата по договору производится ежемесячно с предоплатой за месяц до расчетного периода (не позднее 10 числа каждого месяца) путем перечисления с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.
Однако доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, срок аренды установлен с 14.05.2012 по 31.12.2012 (пункт 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.09.2012).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, арендатор продолжил пользоваться спорными помещениями после истечения срока договора аренды, в связи с чем договор аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Довод ответчика о том, что спорный отношения вопреки выводам суда основаны на договоре аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 г., не подтвержден надлежащими доказательствами.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
В силу ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса).
В представленном в дело подлинном экземпляре договора аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 (т. 1 л.д. 65-68) отсутствует подпись арендатора, что не позволяет принять данное доказательство в подтверждение факта прекращения прежнего договора аренды заключением нового договора. К тому же условия о цене и порядке внесения арендной платы, содержащиеся в представленном экземпляре договора аренды N 1АК/13 от 28.12.2012 г., воспроизводят аналогичные положения договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012, не влияя на содержание и объем спорного правоотношения.
Подлежит отклонению также довод заявителя жалобы о том, что закон не устанавливает обязательного составления акта возврата помещения.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Материалами дела подтверждается, что акт осмотра и приемки помещения, согласно которому арендодатель принял нежилое помещение площадью 82,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 64, Литера А, VI, был составлен только 31.07.2013 комиссией в составе арендодателя (ИП Малина М.А.), граждан Бубликовой С.А., Неструева А.В.
Судом области при этом обоснованно учтено, что спорным договором именно на арендатора была возложена обязанность возвратить арендуемое помещение при прекращении договора аренды (пункт 3.2.10. договора). Срок аренды, а также порядок возврата помещения были установлены договором.
Изложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод об отсутствии доказательств передачи помещения арендатором и принятия его арендодателем по передаточному акту или иному документу, равно как и доказательств уклонения арендодателя от приемки помещения.
Судебная коллегия также соглашается с судом первой инстанции в том, что показания свидетелей, договор аренды от 01.07.2013, заключенный ИП Жидеевым С.А. с другим арендодателем, и дополнительное соглашение N 1 к договору охраны N 531, вопреки доводам названного предпринимателя, не могут подтверждать факт возвращения арендатором арендодателю по спорному договору предмета аренды, поскольку не свидетельствуют ни об освобождении помещения, ни о возврате его арендодателю. Указанное обстоятельство не подтверждает и акт сверки расчетов, на который ссылается арендатор, ввиду того, что данный акт сверки не содержит сведений о факте передачи помещений.
Поскольку факт несвоевременного исполнения арендатором обязательства по возврату помещения, наличие задолженности по внесению арендной платы в сумме 150 000 руб. подтверждаются материалами дела, а доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности, в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции по праву признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Расписка от 01.07.2013, представленная ИП Жидеевым С.А. в обоснование факта оплаты по спорному договору в сумме 50 000 руб., верно не признана судом области надлежащим доказательством оплаты по договору, поскольку указанный документ не содержит расшифровки подписи лица, получившего денежные средства, и сведений о лице, передавшем указанную сумму, а также ввиду отсутствия возможности установить основание для передачи указанной суммы (договор аренды или иное обязательство).
Довод апелляционной жалобы о том, что из содержания обжалуемого решения суда не представляется возможным установить договор аренды, на основании которого судом была взыскана задолженность, подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела, содержанием самого обжалуемого судебного акта, отражающего требования истца, сформулированные им в исковом заявлении, о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2АК/12 от 11.05.2012.
Не усматривает судебная коллегия и оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании с ИП Малина М.А. неосновательного обогащения, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из этой нормы и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.
В рассматриваемом случае в обоснование встречного искового заявления ИП Жидеев С.А. сослался на то, что до заключения сторонами договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 он произвел за собственный счет и собственными силами ремонт помещения, принадлежащего ИП Малину М.А., в результате чего последний сберег за счет истца по встречному иску денежные средства в сумме 60 395 руб. 40 коп.
Возникшие впоследствии между сторонами арендные отношения по поводу спорного имущества позволяют суду сделать вывод о том, что произведенный арендатором ремонт указанного выше помещения был обусловлен его последующей передачей ИП Жидееву С.А. в аренду.
При этом факт того, что заявленные ко взысканию расходы понесены ИП Жидеевым С.А. именно в связи с заключением в последующем договора аренды, со стороны ИП Жидеева С.А. не отрицается и подтверждается пояснениями его представителя, данными в судебном заседании суда первой инстанции, относительно того, почему заявленный иск является встречным по отношению к требованиям ИП Малина М.А.
Изложенное свидетельствует о том, что требования ИП Жидеева С.А. о возмещении стоимости произведенного ремонта спорного помещения вытекают из договорных отношений и связаны с обязательствами сторон, возникшими в период аренды названного помещения, что исключает применение в данном случае норм о неосновательном обогащении, на которых настаивает заявитель апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору.
Согласно пункту 1.5. спорного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество в состоянии, не требующем капитального ремонта.
Материалами дела подтверждается, что акт приема-передачи имущества от 14.05.2012 подписан со стороны арендатора без замечаний относительно качества и комплектности помещения.
Пунктом 3.1.1. договора аренды N 2АК/12 от 11.05.2012 обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.
При этом обязанность арендодателя (ИП Малина М.А.) по обеспечению косметического и текущего ремонта помещения договором не предусмотрена.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Кроме того, судом области верно указано на условие договора (пункт 2.5.), которым предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
Аналогичные правила установлены положениями пункта 3 статьи 623 ГК РФ.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
Пунктом 3.2.4. спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется не производить реконструкции помещения, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения арендодателя.
Вопреки правилам статьи 65 АПК РФ арендатором не представлено доказательств получения согласия арендодателя на производство работ в помещении (а именно: доказательств получения согласия арендодателя на проведение им неотделимых улучшений и согласования стоимости таких улучшений, равно как и доказательств передачи результата выполненных работ ИП Малину М.А.).
При изложенных обстоятельствах суд области пришел к верному выводу о том, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества посредством договора аренды сторонами урегулирован не был.
Поскольку ИП Жидеевым С.А. не предоставлено доказательств необходимости проведения ремонтных работ в спорном помещении, доказательств получения согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений и согласования стоимости таких улучшений, а также доказательств передачи результата выполненных работ арендодателю, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Доводов, опровергающих изложенные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2014 по делу N А35-7987/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)